物业管理行业需要缴纳哪些税.doc

物业管理行业需要缴纳哪些税(费)？物业管理服务是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供与物业产权人、使用人相关的其他服务。 一、营业税： （一）计税依据： 物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应按照服务业税目5%税率计算征收营业税。 （二）关于物业管理企业的代收费用： 根据国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知的规定： 1、对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知（建住房1998213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。2、对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租委托方实际房租转交结算发生额认定。 3、对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。 4、物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专用发票。 计算公式:应纳税额=营业额税率。 二、城市维护建设税 根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发1985第19号）的规定，城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税额税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。 1、纳税义务人所在地在城区的，税率为7%； 2、纳税义务人所在地在乡镇范围内的，税率为5%； 3、纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%；三、教育费附加 教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额,附加率为3%。计算公式:应交教育费附加额=营业税税额费率。 四、企业所得税 根据中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则（财税字1994第3号发布）的规定，企业所得税的征税对象是以物业管理以及代理所取得的收入和其他所得，税率为33%。基本计算公式:应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额，应纳税额=应纳税所得额适用税率。企业所得税还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，暂减按18%的税率计算缴纳所得税；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10 万元）的，暂减按27%的税率计算缴纳所得税。 五、房产税 如果企业拥有房产产权的,需缴纳房产税，如果企业拥有土地使用权的,需缴纳城镇土地使用税，如果单位属于“外商投资企业或外国企业”应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。 根据中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值(评估值)减除30%的余值为计税依据,税率为1.2%。计算公式为:年应纳税额=房产原值(评估值)*(1-30%)*1.2%。 六、城镇土地使用税 根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=(各级土地面积*相应税额)。 江都市城镇土地纳税等级分为二级，各级土地税额标准为：城区土地每平方米年税额1元；乡镇土地每平方米年税额0.5元。 城镇土地使用税不适用外商投资企业和外国企业，只对内资单位和个人征收。 七、城市房地产税 根据中华人民共和国城市房地产税暂行条例（中央人民政府政务院政财字第133号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%，对其缴纳的税款给予减征30%的照顾。计算公式为:年应纳税额=房产原值*税率*(1-30%)。 八、土地使用费 外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业（出让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。需要说明的是：外资企业使用“未经出让”的土地应征收土地使用费，外资企业以各种方式使用已经出让程序的土地不缴纳土地使用费。 依外商投资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定，计算公式为：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。 九、车船使用税 如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具的内资单位和个人还需缴纳相应的车船使用税 。 根据中华人民共和国车船使用税暂行条例（国发198690号）规定，车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶,按照座位、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式为： 乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额 载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额 摩托车应纳税额=应税车辆数量*单位税额 十、车船使用牌照税 根据中华人民共和国车船使用牌照税暂行条例（政财字第714号令公布）的规定，车船使用牌照税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶,按照种类、吨位和规定的税额，向外商投资企业或外国企业及其他经济组织、驻京代表机构和外籍个人、港、澳、台胞征收的一种财产行为税。计算公式为： 乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额 载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额 十一、印花税 根据中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种应税凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=计税金额*税率, 应纳税额=凭证数量*单位税额。 十二、契税 如果企业承受房地产时还需及时缴纳契税。 根据中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。物业管理企业存在的涉税问题物业管理企业主要涉税问题集中在营业税和企业所得税上，下面分情况给大家介绍一下税务机关在稽查过程中发现的一些问题。 一、营业税涉税问题 1.常见问题 （一）未按规定结转营业收入 全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税。 案例1：某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986.25元，2001年1月至12月代收576716元），计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”及第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”的规定，造成少缴营业税142435.11元。 案例2：检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时，发现该单位一直以来，将预收的物业综合管理费记入“预收账款”科目，未及时计算缴纳营业税。截止2002年9月，该帐户贷方余额为794947.08元。该行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例缴纳营业税。”，第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”，和第九条”营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天”的规定，造成少缴纳营业税39747.35元，城建税2782.31元，教育费附加1192.42元。 案例3：经检查发现，（1）某物业管理公司分别于2001年3月6日、7日收取某物业管理中心物业管理费收入49017.61元和7736.24元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入，未申报缴纳营业税。（2）该单位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。上述行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为5%。另据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。”征收教育费附加的暂行规定第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教育费附加。”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税3837.69元，及城建税268.64元和教育费附加115.13元。（二）收入直接冲减支出类科目 物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，逃避纳税。 案例4：某物业公司2000年和2001年支付给供电局的公共区域的电费分别为1144773.28元和1405543.3元，冲减了物业管理费收入，违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”和国税发1998217号国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税服务业税目中的代理业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”造成少缴纳营业税127515.83元。 2.特殊问题 （一）价外费用未作计税依据 物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。 （二）应税收入直接转入税后所得 物业管理公司取得应税收入转移到“营业外收入”科目，逃避纳税。 案例5：北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的同时，另按物业管理费5.5%收取业主税金，2000年收取业主税费合计15313.74元，2001年收取业主税费合计20051.4元。该企业2000年7月和9月分别收取代理业务劳务费319.84元和4526.46元，记入“营业外收入”科目。2001年6月代收款项手续费共计28208.11元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按规定缴纳营业税。根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条、第四条：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。”第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”第九条：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”的规定，并根据营业税税目税率表“服务业-其他服务业”依照5%的税率征收营业税的规定，该企业应按照规定缴纳营业税共计3409.96元。 （三）暂收款项未申报缴纳营业税 物业管理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后准备装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营业税。 （四）从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符 按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符。 （五）房屋销售收入未缴营业税 房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业管理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税。 物业管理行业营业税的计税依据为： 根据京地税营1997386号关于物业管理服务业征收营业税问题的通知的规定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有限电视费、维修基金、房租的行为，属于营业税”服务业”税目中的”代理行为”，因此对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有限电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应按照服务业税目5税率计算征收营业税。 物业管理企业代收费用的相关规定： 根据京地税营200059号转发国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知的规定： 1.对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知（建住房1998213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。2.对物业管理企业代收的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，凭其持有的北京市财政局统一监制北京市住宅维修基金专用发票或北京市住房资金管理中心（含所属分中心）为其出据的住房维修基金交存书上注明的实际发生额认定。 3.对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租委托方实际房租转交结算发生额认定。 4.对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。 5.物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专用发票。 二、个人所得税涉税问题 1.常见问题 （一）劳务报酬不申报纳税或按工资薪金申报纳税 未签订劳务合同的临时工作人员的劳务报酬，为物业管理公司提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金，物业管理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，而不是按劳务报酬的税率代扣代缴税款。 案例6：某物业公司2001年支付给临时聘用人员的劳务报酬，金额为18720元，是按照工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税，应按劳务报酬所得税目补缴个人所得税。根据中华人民共和国个人所得税税法第一条、第二条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发200347号文件国家税务总局关于贯彻<中华人民共和国税收征收管理法>及其实施细则若干具体问题的通知第二条第三款的规定，补缴个人所得税1584元。 （二）不全额申报纳税 按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是计入“其他应付款”等往来科目，逃避