财会项目分析模板.doc

财务分析模版财务分析模版 管理细则管理细则 1 1 财务分析职能财务分析职能 1 财务分析要从实际出发 实事求是 正确总结经验和教训 找出薄弱环节和关 键性问题 并提出改进措施 2 财务分析必须以准确 充分的财务数据 统计数据和其他资料为基础和依据 3 根据财务分析的目的 针对实际情况 灵活选取各种有效的分析方法和分析指 标 4 财务分析报告应及时报送相关企业领导 2 2 财务分析的主要内容财务分析的主要内容 1 每月末 公司财务分析人员要根据各职能部门的预算完成情况 分析公司的总 体预算完成情况 特别是收入 成本费用 利润 现金流量等指标的预算完成情况 研 究引起差异的主要原因 并提出改进措施 上报公司月度经营分析会 2 每年末 公司财务分析人员要根据公司的报表 分析公司的总体盈利能力 如 收入净利率 净资产收益率等 总体变现能力 如流动比率 速动比率等 总体资产营 运能力 如应收账款周转率 总资产周转率等 偿债能力 如资产负债率 已获利息倍 数等 并且 要不断积累资料 以开展趋势分析 3 3 财务分析方法 财务分析方法 1 比较财务报表分析法 年 月 度变动分析 定基百分比法 定基百分比 分析期数额 当期数额 100 趋势分析法 趋势分析法是指用若干个连续期间的财务报告的资料进行 相关指标的比较分析 以说明企业经营活动和财务状况的变化过程及发展趋向的分析方 法 趋势分析法即可用文字表述 也可用图解 表格或比较报告 可以选用绝对数趋势 相对数趋势 比率趋势展示 2 结构分析法 结构分析法是在统计分组的基础上 计算各组成部分所占比重 进而分析某一总体现象的内部结构特征 总体的性质 总体内部结构依时间推移而表现 出的变化规律性的统计方法 结构分析法的基本表现形式 就是计算结构指标 其公式 是 结构指标就是总体各个部分占总体的比重 因此总体中各个部分的结构相对数之和 即等于100 结构分析又可用于结构百分比财务报表分析法 局部结构分析法 饼形图 3 回归分析法 将某以财务指标的数值与用做比较基础的标准财务指标 如业务 量 的关系表现在坐标中 寻找它与基础财务指标的关系式 4 杠杆分析法 通过研究结果变量的变动率与原因变量的变动率的对比来分析企 业风险的大小 杠杆分析法分别对经营风险 财务风险和企业总风险从经营杠杆 财务 杠杆与总杠杆三个方面进行衡量与分析 经营风险取决于经营杠杆的大小 经营杠杆反映销售量与息税前利润之间的关 系 衡量销售量变动对息税前利润的影响 由经营杠杆系数来衡量 经营杠杆系数 DOL 是指息税前利润变动率相当于销售量 额 变动率的倍数 其计算公式为 DOL EBIT EBIT Q Q或 S S M M a 财务风险取决于财务杠杆的大小 财务杠杆反映息税前利润与普通股每股收益 之间的关系 衡量息税前利润变动对普通股每股收益变动的影响 由财务杠杆系数来衡 量 财务杠杆系数 DFL 是指普通股每股收益变动率相当于息税前利润变动率的倍数 其计算公式为 DFL EPS EPS EBIT EBIT EBIT EBIT I D 1 T 企业经营风险和财务风险的总和构成企业的总风险 通过总杠杆来分析 衡量 总杠杆反映销售量 额 与每股收益之间的关系 用于衡量销售量 额 变动对普通股 每股收益变动的影响程度 由总杠杆系数来衡量 总杠杆系数 DTL 是指每股收益变 动率相当于产销量 额 变动率的倍数 其计算公式为 DTL EPS EPS Q Q或 S S Q P V EBIT I D 1 T 一般来说 企业总杠杆系数越大 每股收益随着销售量增长而扩张的能力就越强 但风险也随之越大 5 比率分析法 比率分析法是指在财务报表上 一些有关联项目的金额之间 用比 率来反映财务报表所列示的有关项目的相互关系 以表明和制定企业财务状况和经营成 果上某一方面的情况 单个比率分析法 包括 反映偿债能力方面有资产负债率 流动比率 速动比 率 反映营运能力方面的有应收帐款周转率 存货周转率 反映盈利能力的有资本金利 润率 营业利润率 成本利润率等 杜邦分析法 将若干个用以评价企业经营效率和财务状况的比率按其内在联系 有机地结合起来 形成一个完整的指标体系 并最终通过权益收益率来综合反映 采用 这一方法 可使财务比率分析的层次更清晰 条理更突出 为报表分析者全面仔细地了 解企业的经营和盈利状况提供方便 如图 净资产收益率 资产净利率 权益成数 销售净利率 资产周转率1 1 资产负债率 净利率 销售收入销售收入 平均资产总额负债总额 资产总额 销售净额 成本总额 其他利润 所得税流动负债 长期负债流动资产 非流动资产 4 4 项目目标成本 责任成本分析 项目目标成本 责任成本分析 附件 一 年月度财务分析报告 二 项目财务决算报告 xxxx 年年 xx 月月 财务分析报告财务分析报告 编制部门 财务部编制部门 财务部 编制日期 编制日期 xx 年年 xx 月月 xx 日日 目目 录录 一项目基础数据 二财务报表分析 资产负债表 损益表 现金流量表 三项目收入分析 项目销售情况 项目违约情况 项目回款情况 四项目成本分析 五期间费用分析 销售费用分析 管理费用分析 财务费用分析 六往来款分析 七预算执行分析 收入预算 支出预算 八年度度分析总结 一 项目基础数据 年月度分析 一 项目基础数据 年月度分析 项目名称 项目地址 占地面积 容积率 开发起始时间 xxxx 年 xx 月 xx 日 销售起始时间 xxxx 年 xx 月 xx 日 可售面积 地上销售面积 住宅面积 商业面积 地下销售面积 车位 个 开发分期 一期可销售面积 二期可销售面积 项目开盘时间 一期 xxxx 年 xx 月 xx 日 已售面积 去化率 二期 xxxx 年 xx 月 xx 日 已售面积 去化率 销售面积配比 面积区间套数面积比率 50 50 90 销售情况分析 文字说明 二 财务报表分析二 财务报表分析 年度分析 年度分析 资产负债表资产负债表 增加 减少 增加 减少 资产上年数本年数 金额百分比 负债及所有者权益上年数本年数 金额百分比 货币资金0 00 0 00 0 00 0 0 短期借款0 00 0 00 0 00 0 0 短期投资0 00 0 00 0 00 0 0 应付票据0 00 0 00 0 00 0 0 应收票据0 00 0 00 0 00 0 0 应付账款0 00 0 00 0 00 0 0 应收账款0 00 0 00 0 00 0 0 预收账款0 00 0 00 0 00 0 0 减 坏帐准备0 00 0 00 0 00 0 0 应付工资0 00 0 00 0 00 0 0 应收账款净额0 00 0 00 0 00 0 0 应付福利费0 00 0 00 0 00 0 0 预付账款0 00 0 00 0 00 0 0 应付股利0 00 0 00 0 00 0 0 其他应收款0 00 0 00 0 00 0 0 未交税金0 00 0 00 0 00 0 0 存货0 00 0 00 0 00 0 0 其他未交款0 00 0 00 0 00 0 0 其中 在建工程0 00 0 00 0 00 0 0 其他应付款0 00 0 00 0 00 0 0 产成品0 00 0 00 0 00 0 0 预提费用0 00 0 00 0 00 0 0 分期收款发出商品0 00 0 00 0 00 0 0 一年内到期的长期负债0 00 0 00 0 00 0 0 低值易耗品0 00 0 00 0 00 0 0 流动负债合计0 00 0 00 0 00 0 0 待摊费用0 00 0 00 0 00 0 0 长期借款0 00 0 00 0 00 0 0 待处理流动资产净损失0 00 0 00 0 00 0 0 应付债券0 00 0 00 0 00 0 0 流动资产合计0 00 0 00 0 00 0 0 长期应付款0 00 0 00 0 00 0 0 长期投资0 00 0 00 0 00 0 0 其他长期负债0 00 0 00 0 00 0 0 固定资产原值0 00 0 00 0 00 0 0 长期负债合计0 00 0 00 0 00 0 0 减 累计折旧0 00 0 00 0 00 0 0 递延税款贷项0 00 0 00 0 00 0 0 固定资产净值0 00 0 00 0 00 0 0 负债合计0 00 0 00 0 00 0 0 固定资产清理0 00 0 00 0 00 0 0 实收资本0 00 0 00 0 00 0 0 在建工程0 00 0 00 0 00 0 0 资本公积0 00 0 00 0 00 0 0 待处理固定资产净损失0 00 0 00 0 00 0 0 盈余公积0 00 0 00 0 00 0 0 固定资产合计0 00 0 00 0 00 0 0 其中 公益金0 00 0 00 0 00 0 0 无形资产0 00 0 00 0 00 0 0 未分配利润0 00 0 00 0 00 0 0 递延资产0 00 0 00 0 00 0 0 所有者权益合计0 00 0 00 0 00 0 0 其他长期资产0 00 0 00 0 00 0 0 固定及无形资产合计0 00 0 00 0 00 0 0 递延税款借项0 00 0 00 0 00 0 0 资产总计0 00 0 00 0 00 0 0 负债及所有者权益合计0 00 0 00 损益表损益表 增加 减少 项目名称上年数本年数 金额百分比 一 主营业务收入0 00 0 00 0 00 0 0 减 主营业务成本0 00 0 00 0 00 0 0 主营业务税金及附加0 00 0 00 0 00 0 0 二 主营业务利润0 00 0 00 0 00 0 0 加 其他业务利润0 00 0 00 0 00 0 0 减 营业费用0 00 0 00 0 00 0 0 管理费用0 00 0 00 0 00 0 0 财务费用0 00 0 00 0 00 0 0 三 营业利润0 00 0 00 0 00 0 0 加 投资收益0 00 0 00 0 00 0 0 补贴收入0 00 0 00 0 00 0 0 营业外收入0 00 0 00 0 00 0 0 减 营业外支出0 00 0 00 0 00 0 0 四 利润总额0 00 0 00 0 00 0 0 减 所得税0 00 0 00 0 00 0 0 五 净利润0 00 0 00 0 00 0 0 加 年初未分配利润0 00 0 00 0 00 0 0 其他转入0 00 0 00 0 00 0 0 六 可供分配的利润0 00 0 00 0 00 0 0 减 提取法定盈余公积0 00 0 00 0 00 0 0 提取法定公益金0 00 0 00 0 00 0 0 提取职工奖励及福利基金0 00 0 00 0 00 0 0 提取储备基金0 00 0 00 0 00 0 0 提取企业发展基金0 00 0 00 0 00 0 0 利润归还投资0 00 0 00 0 00 0 0 七 可供投资者分配的利润0 00 0 00 0 00 0 0 减 应付优先股股利0 00 0 00 0 00 0 0 提取任意盈余公积0 00 0 00 0 00 0 0 应付普通股股利0 00 0 00 0 00 0 0 转作资本的普通股股利0 00 0 00 0 00 0 0 八 未分配利润0 00 0 00 0 00 0 0 现金流量表现金流量表 增加 减少 项目名称上年数本年数 金额百分比 一 经营活动产生的现金流量 销售商品 提供劳务收到的现金0 00 0 00 0 00 0 0 收到的税费返还0 00 0 00 0 00 0 0 收到的其他与经营活动有关的现金0 00 0 00 0 00 0 0 现金流入小计0 00 0 00 0 00 0 0 购买商品 接受劳务支付的现金0 00 0 00 0 00 0 0 支付给职工以及为职工支付的现金0 00 0 00 0 00 0 0 支付的各项税费0 00 0 00 0 00 0 0 支付的其他与经营活动有关的现金0 00 0 00 0 00 0 0 现金流出小计0 00 0 00 0 00 0 0 经营活动产生的现金流量净额 A 0 00 0 00 0 00 0 0 二 投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金0 00 0 00 0 00 0 0 取得投资收益所收到的现金0 00 0 00 0 00 0 0 处置固定资产无形资产其他资产收到的现金净额0 00 0 00 0 00 0 0 收到的其他与投资活动有关的现金0 00 0 00 0 00 0 0 现金流入小计0 00 0 00 0 00 0 0 购建固定资产无形资产其他资产支付的现金0 00 0 00 0 00 0 0 投资所支付的现金0 00 0 00 0 00 0 0 支付的其他与投资活动有关的现金0 00 0 00 0 00 0 0 现金流出小计0 00 0 00 0 00 0 0 投资活动产生的现金流量净额0 00 0 00 0 00 0 0 三 筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金0 00 0 00 0 00 0 0 借款所收到的现金0 00 0 00 0 00 0 0 收到的其他与筹资活动有关的现金0 00 0 00 0 00 0 0 现金流入小计0 00 0 00 0 00 0 0 偿还债务所支付的现金0 00 0 00 0 00 0 0 分配股利利润或偿付利息支付的现金0 00 0 00 0 00 0 0 支付的其他与筹资活动有关的现金0 00 0 00 0 00 0 0 现金流出小计0 00 0 00 0 00 0 0 筹资活动产生的现金流量净额0 00 0 00 0 00 0 0 四 汇率变动对现金的影响0 00 0 00 0 00 0 0 五 现金及现金等价物增加净额 B 0 00 0 00 0 00 0 0 财务指标分析财务指标分析 指标名称指标说明上年数本年数增减结论 一 获利能力分析 1 长期资本报酬率 利润总额 利息费用 长期负债平均值 所有者权益平均值 0 0 0 0 2 资本金收益率净利润 资本金总额0 0 0 0 3 股东权益报酬率净利润 股东权益平均值0 0 0 0 4 总资产利润率 利润总额 利息支出净额 平均资产总值0 0 0 0 5 毛利率毛利润 销售收入0 0 0 0 6 营业利润率 营业利润 利息支出净额 销售收入0 0 0 0 7 销售净利率净利润 销售收入0 0 0 0 8 成本费用利润率 营业利润 销售成本 期间费用 0 0 0 0 二 短期偿债能力分析 1 流动比率流动资产 流动负债0 0 0 0 2 速动比率速动资产 流动负债0 0 0 0 3 现金比率 货币资金 有价证券 流动负债0 0 0 0 三 长期偿债能力分析 1 资产负债比率负债总额 资产总额0 0 0 0 2 产权比率负债总额 所有者权益总额0 0 0 0 3 有形净值债务比率 负债总额 所有者权益 无形资产 递延 资产 0 0 0 0 4 利息保障倍数 税前利润 利息费用 利息费用0 0 0 0 5 营运资金长期负债比 率 流动资产 流动负债 长期负债0 0 0 0 6 长期负债比率长期负债 负债总额0 0 0 0 7 融资结构弹性比率弹性融资 融资总量0 0 0 0 四 资产管理效果分析 1 总资产周转率产品销售收入净额 平均资产总额0 0 0 0 2 固定资产周转率产品销售收入净额 固定资产平均净值0 0 0 0 3 流动资产周转率产品销售成本净额 流动资产平均占用额0 0 0 0 4 应收账款周转率赊销收入净额 应收账款平均余额0 0 0 0 5 存货周转率销货成本 存货平均余额0 0 0 0 6 营业周期应收账款周转天数 存货周转天数0 0 五 现金流量分析 1 经营活动净现金比率 1经营活动净现金流量 流动负债0 0 0 0 2 经营活动净现金比率 2经营活动净现金流量 负债总额0 0 0 0 3 净利润现金保证比率经营活动净现金流量 净利润0 0 0 0 4 销售收入现金回收比 率经营活动净现金流量 销售收入0 0 0 0 杜邦分析杜邦分析 财务报表分析 文字说明 财务报表分析 文字说明 三 项目收入分析 年月度分析 三 项目收入分析 年月度分析 项目销售情况表项目销售情况表 项目分期套数面积签约金额签约均价已回款额应收金额 本年销售情况 销售累计 一期 二期 项目签约逾期 违约共 套 违约金额 万元 明细如下 销售违约明细表销售违约明细表 违约房号项目分期签约金额签约时间逾期 违约备注 合计 本年回款共 万元 完成本年计划 累计回款 万元 完成总计划 销售回款计划表销售回款计划表 项目分期计划回款额实际回款额完成比率备注 本年回款情况 累计回款情况 一期 二期 收入情况分析 文字说明 四 项目成本分析四 项目成本分析 年月度分析 项目成本明细表 项目成本明细表 成本项目目标成本累计投资完成比率本年计划本年投资完成比率 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 合计 成本情况分析 文字说明 五 期间费用分析 年月度分析 五 期间费用分析 年月度分析 销售费用分析销售费用分析 销售费用明细表销售费用明细表 项目本年计划本年发生总计划项目累计备注 办公费 售楼处土建 售楼处装修 售楼处家具饰品 报纸公告费 户外广告费 促销推广费 合计 销售费用分析 文字说明 管理费用分析管理费用分析 管理费用明细表管理费用明细表 项目本年计划本年发生项目累计备注 办公费 差旅费 租赁费 通讯费 招待费 交通费 燃料停车费 修理费 工资 税费 社保公积金 折旧费 其他 合计 招待费用明细表招待费用明细表 项目项目招待事由招待事由期初累计期初累计报销日期报销日期我司人员我司人员招待对象招待对象招待金额招待金额本月合计本月合计事由合计事由合计项目合计项目合计 总计总计 个人费用明细表个人费用明细表 招待费招待费通讯费通讯费交通费交通费差旅费差旅费租赁费租赁费燃料停车费燃料停车费修理费修理费合计合计 部门部门 姓姓 名名本月本月本年累计本年累计本月本月本年累计本年累计本月本月本年累计本年累计本月本月本年累计本年累计本月本月本年累计本年累计本月本月本年累计本年累计本月本月本年累计本年累计本月本月本年累计本年累计 总办 部门小 计 财务部 部门小 计 企划部 部门小 计 行政人 事部 部门小 计 成本控 制部 部门小 计 前期部 部门小 计 工程部 部门小 计 公司 售楼处 其他 合计 合计 总计总计 管理费用分析 文字说明 财务费用分析财务费用分析 财务费用明细表财务费用明细表 项目本年计划本年发生项目累计备注 利息支出 利息收入 银行手续费 合计 财务费用分析 文字说明 六 往来款项分析 年月度分析 六 往来款项分析 年月度分析 往来款项明细表往来款项明细表 往来项目 本年余额 上年余额 比上年增减 备注 其他应收款 小计 预付帐款 小计 其他应付款 小计 往来款项分析 文字说明 六 预算执行分析 年月度分析 六 预算执行分析 年月度分析 收入预算明细表收入预算明细表 项目收入内容本年预算本年实际项目总预算累计金额 项目销售 项目回款 项目出租 项目融资 往来借款 支出预算明细表支出预算明细表 部门付款内容 合同 约定金 额 累计支付金额 本年付款计 划 本年付款情 况 前期配套部 研发企划部 工程成控部 全年资金预算比较表全年资金预算比较表 资金项目1 月 12 月本年累计项目累计 预算 实际 预算 实际 资金月报资金月报 资金月流动情况报告表资金月流动情况报告表 日期 日期 现金现金银行银行 本月收入本月收入本月支出本月支出本月收入本月收入本月支出本月支出 上月结存上月结存 摘要摘要金额金额摘要摘要金额金额 本日结存本日结存银行名银行名上月结存上月结存 摘要摘要金额金额摘要摘要金额金额 本日结存本日结存 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 小计小计 0 000 00 0 000 00 0 00 0 000 00 0 000 000 000 00 0 00 0 00 0 00 小计小计 0 000 00 0 000 00 0 00 0 000 00 0 000 000 000 00 总计总计现金 现金 0 000 00 银行 自用 银行 自用 银行 共管 银行 共管 0 000 00 审批 审批 审核 审核 制表 制表 预算执行分析 文字说明 七 年 月 度分析总结 七 年 月 度分析总结 财务部 xx 年 xx 月 xx 日 开发项目 财务决算报告 编制部门 财务部 编制日期 xx 年 xx 月 xx 日 目录目录 页码 目录目录1919 一 一 投资分析投资分析 2 2 1 0 投资构成 成本分析 2 1 1 项目基本参数 2 1 2 项目销售收入 3 1 3 土地成本 3 1 4 前期费用 4 1 5 建安工程成本 5 1 6 市政配套工程 6 1 7 静态总投资额综述 6 1 8 项目销售费用 6 1 9 项目管理费用 7 1 10 资金筹措计划及财务费用 7 1 10 1 资金筹措 7 1 10 2 财务费用 8 2 0 财务税费的预测和计算 9 2 1 经营税费 9 2 2 土地增值税 9 2 3 所得税 10 2 4 其他费用 不可预见费 11 3 0 项目全部开发总投资综述 12 二 二 经济效益分析 14 1 0 静态投资效益分析综述 2 0 项目盈利能力分析 1 0 收入预算分析 三 项目预算分析 14 1 0 收入预算分析 2 0 成本预算分析 3 0 费用预算分析 四 项目目标成本 责任成本分析 五 项目整体评价 一 投资分析一 投资分析 本项目各项总投资开发成本的计算 是按开发过程中实际发生的款项投入计算 其分项成本为 土地费 前期费用 建安工程造价 红线内外市政配套设施工程费用和开发期销售费 管理费 财务费的投入 投资收入按实际取得的销售收入计算 投资构成分析投资构成分析 本项目总投资的基本构成和整体建设的开发投入 经过项目竣工结算按结算额确定 对于尚未 结算的 按合同额确定 各类投资成本的分阶段发展投入安排 是基于稳健有序 滚动式开发的原则 1 1 项目基本参数项目基本参数 表表 1 1本项目建筑技术参数一览表本项目建筑技术参数一览表 序号序号本项目基本经济技术指标本项目基本经济技术指标参数参数备注备注 1实际可开发总占地面积 平方米 实际可开发总占地面积 平方米 2项目可开发总建筑面积 平方米 项目可开发总建筑面积 平方米 总可售建筑面积总可售建筑面积 平方米平方米 2 1高层住宅总建筑面积 平方米 层 2 2底商总建筑面积 平方米 多种房型商业用房 2 4物业及甬道总建筑面积 平方米 机电设备 管理用房 消防甬道等 2 5地下室总建筑面积 平方米 车库及人防 2 5 1地下室建筑面积 人防 平方米 消防水池 人防设施 2 5 2地下室建筑面积 车库 平方米 车位 个 3容积率容积率地上总建筑面积除总占地面积地上总建筑面积除总占地面积 4建筑密度建筑密度 首层建筑面积除以总占地面积首层建筑面积除以总占地面积 按照住宅小区规划设计要求按照住宅小区规划设计要求 5绿地率绿地率按照一般城市规划细则要求按照一般城市规划细则要求 6绿地面积 平方米 绿地面积 平方米 绿化率乘以总占地面积绿化率乘以总占地面积 7高层住宅总单元套数高层住宅总单元套数已售已售 套套 8底商总单元户数底商总单元户数已售已售 套套 9地下车库地下车库可使用可使用 个个 注 1 2 销售收入销售收入 截止上月末项目住宅销售 套 销售均价 元 商业销售 套 销售均价 元 实现销售率 尚未售出 套 面积 销售报价 元 表表 1 2销售收入一览表销售收入一览表 序号序号项目名称项目名称合计合计 万元万元 销售单价销售单价 元元 已销售建筑面积已销售建筑面积 2各功能物业总销售收入各功能物业总销售收入 2 1住宅销售收入 2 2 底商销售收入 市价估算 2 3地下车位 1 3 土地成本土地成本 土地成本总计为 详见下表 表表 1 3土地成本构成一览表土地成本构成一览表 序号序号项目名称项目名称合计合计 万元万元 按总建面分摊按总建面分摊 元元 按销售面积分摊按销售面积分摊 元元 3土地成本 土地成本 3 1 3 4 3 1土地转让费 3 2咨询 评估费 3 3土地出让金 3 4契税 注 1 4 前期费用前期费用 前期费用总计为 万元 详见下表 表表 1 4前期费用构成一览表前期费用构成一览表 序号序号项目名称项目名称合计合计 万元万元 按总建面分摊按总建面分摊 元元 按销售面积分摊按销售面积分摊 元元 4 前期费用 前期费用 4 1 4 8 4 1 场地三通一平 临水临电 设施迁移 围墙 4 2 规划 施工 景观等设计 审查费 4 3 工程勘探 测量 测绘费 4 4 人防 环评 地名 占道 垃圾费 4 5 备案 招标 服务费 4 6 水泥 墙改 文明施工 质量监督 担保费 4 7 防雷 环境 节能检测及档案整理费用 4 8 前期其他费用 1 5 建安工程费建安工程费 建安工程造价总计为 万元 详见下表 表表 1 5建安工程造价构成一览表建安工程造价构成一览表 序号序号项目名称项目名称合计合计 万元万元 按总建面分摊按总建面分摊 元元 按销售面积分摊按销售面积分摊 元元 5 土建及装修工程土建及装修工程 5 5 1 5 9 5 1土建 桩基 5 2电梯 5 3消防 5 4门窗 5 5涂料 石材 5 6公共部分装修 钢结构 5 7通风 人防设施 5 8沉降监测 土建监理 5 9杂项零星工程 其中 1 1 6 市政配套工程市政配套工程 大小配套费及市政工程费等共计 万元 详见下表 表表 1 6红线内 外市政及公建配套工程费构成一览表红线内 外市政及公建配套工程费构成一览表 序号序号项目名称项目名称合计合计 万元万元 按总建面分摊按总建面分摊 元元 按销售面积分摊按销售面积分摊 元元 6 市政配套工程成本市政配套工程成本 6 1 6 9 6 1大小市政配套费 6 2供热配套工程费 6 3电力配套工程费 6 4给排水 中水配套工程费 6 5燃气配套工程费 6 6邮政 有线 智能化配套工程 6 7环境美化及园林绿化工程费 6 8停车场 汽车坡道工程费 6 9配套零星工程 注 1 7 静态总投资额静态总投资额 本项目静态开发总投资 万元 按照总建筑面积 平方米进行分摊 则单方成本 元 平方米 按照总可售面积 平方米进行分摊 则单方成本 元 平方米 详见下表 表表 1 7静态总投资构成一览表 按总建筑面积分摊 静态总投资构成一览表 按总建筑面积分摊 序号序号项目名称项目名称合计合计 万元万元 按总建面分摊按总建面分摊 元元 按销售面积分摊按销售面积分摊 元元 7 静态开发成本总额静态开发成本总额 7 1 7 5 7 1土地成本土地成本 7 2前期费用前期费用 7 3土建及装修工程土建及装修工程 7 4市政配套工程市政配套工程 7 5间接成本间接成本 注 间接成本为 工资及福利 元 办公费 元 招待费 元 交通费 元 通讯 费 元 1 8 销售费用销售费用 销售费用为 万元 详见下表 表表 1 8销售费用一览表销售费用一览表 序号序号项目名称项目名称合计合计 万元万元 按总建面分摊按总建面分摊 元元 按销售面积分摊按销售面积分摊 元元 8销售费用 销售费用 8 1 8 1 8 48 4 8 1日常费用 8 2广告宣传费 8 3代理费 8 4装饰 卖场租赁 1 9 管理费用管理费用 管理费用为 万元 详见下表 表表 1 9管理费用一览表管理费用一览表 序号序号项目名称项目名称合计合计 万元万元 按总建面分摊按总建面分摊 元元 按销售面积分摊按销售面积分摊 元元 9管理费用 管理费用 9 1 9 1 9 89 8 9 1办公费 9 2工资 福利费 9 3燃料停车 修理费 9 4招待费 9 5差旅费 9 6租赁费 9 7折旧费 9 8印花税 1 10 资金筹措资金筹措 本项目开发投资的资金来源有三个渠道 首先 是企业自有资金 其二是银行贷款 第三 是 预售款 资金运作方式如下 自有资金全部用于投资 当自有资金全部投入完毕尚有资金缺口时 通过 贷款解决 预售房主要安排在静态总投资已经达到 25 时 但由于该部分收入不稳定 原则上 只用于还贷 而不作为投资资金的来源 本项目贷款金额 万元 1 10 1 财务费用财务费用 财务费用为贷款利息费用支出 利息收入计入收入项目 本项目贷款期 xx 年 xx 月 xx 日至 xx 年 xx 月 xx 日 表表 1 10本项目财务费用一览表本项目财务费用一览表 序号序号项目名称项目名称合计合计 万元万元 按总建面分摊按总建面分摊 元元 按销售面积分摊按销售面积分摊 元元 10财务费用 利息支出 财务费用 利息支出 注 项目税费及其他费用项目税费及其他费用 本项目之经营税 费 主要指的是销售过程中发生的税费 2 1 经营税 费经营税 费 经营税 费按实际住宅销售额计为 万元 详见下表 表表 2 1物业销售经营须缴纳的税费一览表物业销售经营须缴纳的税费一览表 序号序号项目名称项目名称合计合计 万元万元 按总建面分摊按总建面分摊 元元 按销售面积分摊按销售面积分摊 元元 11物业销售有关税费 物业销售有关税费 6 1 6 1 6 56 5 11 1 营业税金 按营业额 5 计算 11 2 营业税附加按营业税额 0 5 计算 11 3 防洪费 按营业额 0 05 计算 11 4 房屋维修基金 按营业额 1 5 计 算 11 5 印花税 按交易额的 0 03 计算 注 2 2 土地增值税土地增值税 土地增值税实行四级超额累进税率 增值未超过扣除项目金额 50 的部分 税率为 30 增 值额超过扣除项目 50 100 的部分 税率为 40 增值额超过扣除项目 100 200 的部分 税率为 50 增值额超过扣除项目金额 200 的部分 税率为 60 免征土地增值税有两种情况 一是纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额 20 的 二是因国家建设需要依法征用 收回房地产 土地增值税的征收 发生在企业所得税之前 土地增值税暂按销售额的 1 预缴 已缴纳 万元 项目清算时须对土地增值税清算 尚需税 务中介机构予以审计 对于本项目效益的影响尚不清楚 按现有财务数据计算的土地增值税额 如下 此数为估算 表表 2 2土地增值税一览表土地增值税一览表 序号序号项目名称项目名称合计合计 万元万元 备注备注 12土地增值税土地增值税 12 1 售房收入按实际销售额 12 2 开发成本 12 3 开发费用 销售 管理 财务 12 4 相关税金 营业税及附加 印花税 维修基金等 12 5 增值额 12 6 增值率 12 7 税率 注 2 2 所得税所得税 本项目所得税现按销售收入额预缴 已缴纳 万元 若本项目效益清算按现有财务数据计算 的所得税额如下 表表 2 3所得税一览表所得税一览表 序号序号项目名称项目名称合计合计 万元万元 备注备注 1313 所得税所得税 13 1 营业收入 13 2 利息收入 13 3 补贴收入 13 4 13 5 开发成本 13 6 销售费用 13 7 管理费用 13 8 财务费用 利息 13 9 销售税费 13 10 不可预见费 13 11 土地增值税 13 12 应纳税所得额应纳税所得额 13 13 所得税税率 注 2 3 其他费用其他费用 表表 2 4其他费用一览表其他费用一览表 序号序号项目名称项目名称合计合计 万元万元 按总建面分摊按总建面分摊 元元 按销售面积分摊按销售面积分摊 元元 14其他费用 不可预见费 其他费用 不可预见费 14 1 14 2 注 项目开发综述项目开发综述 3 1 总投资构成总投资构成 表表 3 1项目全部开发总投资构成比例 按总建筑面积分摊 一览表项目全部开发总投资构成比例 按总建筑面积分摊 一览表 序号序号项目名称项目名称 静态总投资静态总投资 万元 万元 按总建面分摊按总建面分摊 元元 按销售面积分摊按销售面积分摊 元元 占总投资比例占总投资比例 1土地成本土地成本 1 1政府地价 出让金 契税 1 2其它土地成本 2前期费用前期费用 3建安工程费用建安工程费用 3 1土建工程造价 3 2电梯 消防 门窗等 4市政配套费市政配套费 5间接成本间接成本 直接开发成本直接开发成本 6销售费用销售费用 7管理费用管理费用 8财务费用 贷款财务费用 贷款 万 万 期间费用期间费用 9不可预见费用不可预见费用 1010 物业销售有关税费物业销售有关税费 1111 土地增值税土地增值税 1212 所得税所得税 政府税费政府税费 项目总投资项目总投资 注 图图 3 2 项目全部开发总投资构成比例图项目全部开发总投资构成比例图 二 经济效益分析二 经济效益分析 静态投资效益分析综述静态投资效益分析综述 表表 3 4 静态投资效益分析综述静态投资效益分析综述 序号序号项目名称项目名称金额金额 万元万元 备注备注 1资金流入资金流入1 1 1 1 1 2 1 1 3 1 1项目销售收入项目销售收入住宅 底商 会所 车位 1 2利息收入利息收入资金存款利息 1 3财政退税收入财政退税收入 1 4 2资金流出资金流出2 1 2 7 2 1直接开发总成本直接开发总成本2 1 1 2 1 2 2 1 3 2 1 1土地成本占地 平方米 2 1 2前期费用 2 1 3建安成本 2 1 4配套费用 2 1