运用情景描述法预测宜宾未来五年房价.doc

运用情景描述法预测宜宾未来五年房价摘要：随着社会经济的快速发展，人们生活水品的日益提高，人们对物质文化的需求也越来越趋向高端化、先进化。然而近几年有一个被社会备受关注的问题房价。关键词：宜宾房价 直觉预测 情景描述法一、确定预测主题本文着重基于现阶段房价的基本现状，通过对环境的深入研究，识别影响房价的外部因素，使预测立足于现在，着眼于未来，比较准确地对宜宾未来五年的房价进行预测。宜宾有“万里长江第一城”之城，素有“西南半壁古戎州”的美誉。在中国社科院2011年度城市竞争力蓝皮书中，宜宾的综合竞争力指数位居四川第三位，位列成都、绵阳之后，全国96位，位居川南第一位。由此可见，宜宾的经济实力虽在全国不是特别强，但是在川内的实力不容小觑。通过预测，我们可以获得有关政策方案的前景及结果的信息，加深对政策问题、目标和方案的认识。随着预测学的形成与发展，一般的预测理论和方法日趋成熟。众所周知，宜宾作为川南重镇，具有很大的发展势头，然而宜宾市民早已感受到宜宾房价的高度增长。很长时间以来，房价是“乱花渐醉迷人眼”，而老百姓则是“为伊消得人憔悴”。一边是国家的调控政策的轮番轰炸，另一边房价非但没有下降，反而节节攀升。这让很多购房人看不懂、猜不透，更加乱了阵脚。二、主要影响因素的选择（一）、自主性需求的高涨1、住宅制度改革释放出巨大的潜存需求。在经过较长时期的摸索之后，我国于1998 年正式取消福利性实物分房，房地产市场因此而得以全面启动。在实物分房体制下，购买商品房始终不是主流的住房消费模式，这是因为相当一部分住房消费需求都被“沉积”下来了。但在1998 年住房制度改革以后，这部分的购买力得以释放，一方面是因为人们在观念上接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式；另一方面，住房抵押贷款制度的迅速发展，大大增强了居民的购买能力，使许多潜在需求有机会转化为现实需求。目前，宜宾主城区常住人口不足60万，未来五年将有至少40万人涌进主城区。这40万新增城市常住人口成为业界判断宜宾刚性需求旺盛最主要的依据之一。可以说，宜宾市未来五年的房价将持续上涨，特别是自主性需求的持续高涨，从而引起房价将在一段时间内持续保持高速增长。2、城市化进程的加速带来了许多自动性需求。加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一， 2000年我国城市化水平已经达到 36%，可以说已经进入城市化的加速时期。宜宾近年来加大城市建设力度，锁定“一年小变、两年中变、三年大变”的目标，科学有序地推进新区建设和老城的改造维护，铸造了宜宾城市建设的新辉煌。因而由此带来的自动性需求量极为可观，宜宾房价在未来五年内大幅上涨已成必然的趋势。由上面的分析可见，自主性需求在近几年急速扩大，但是由于城市土地固有稀缺性以及房地产开发周期较长(一般超过两年)，造成商品房供应的节奏常常慢于需求的变化。所以，供不应求的市场形式自然就会拉动房价的快速上涨，这在宜宾表现得较为突出。因此，自主性需求扩大是拉动房价上涨的首要原因。（二）、成本刚性上涨由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，宜宾市政府为筹措更多的土地出让资金以加快宜宾城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的 40% 以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，宜宾住房价格持续上涨，基于目前的房价区间，未来五年之内宜宾的房价将冲破一万元，达到一万以上不将是什么奇迹。（三）、房产泡沫是影响房价居高不下的主要原因之一。自主性需求的增长是随着社会经济的发展而释放的，不会造成房价的持续快速增长，但投机性需求的介入则加快了房价的上涨速度。据一些研究机构调查，近几年房价上涨较快的东部城市投机性需求占到了全部需求的 25%以上，这些投机需求过旺加剧了供求矛盾，加快了房价的上涨速度，最终引起房地产泡沫。当然，在宜宾也存在房产泡沫问题。多家媒体曾经对宜宾天柏组团A1410地块楼面价拍出10800元/进行了报道，其实宜宾“地王”仍然是银龙集团，其3月4日拍得天柏组团A2-1-08地价20050元/，楼面地价约7161元/。由于缺乏大量关于宜宾房产泡沫的重要资料，在这里不对宜宾的房地产泡沫进行过多的论述，当然这并不代表宜宾不存在房地产泡沫，我相信大多数城市都是存在房地产泡沫的，并且这种泡沫将在一段时间内持续。三、问题进一步分析最近几年里宜宾的房价继续保持着较高的增长势头，大部分地区的房价变化显示出了“非理性”的上涨态势，投机性购房活跃，引起了政府部门的高度重视。2012年4月国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发了“新国十条”。 2011年，随着房地产市场的逐步发展和政策发力，金融、土地、税收等各项国家宏观政策纷纷出台，购房者持币观望情绪越来越重。尤其进入下半年以来，市场低迷日益明显，宜宾楼市连续三个月下滑，到11月份创下242套的月成交量新低。但由于宜宾刚需旺盛，开发商与购房者之间相互较劲，房价并无松动迹象。更有楼盘逆市开盘以求破冰，但购房者观望情绪越来越重，成交量的提升并不明显。2012年以来，宜宾房地产市场迎来了前所未有的大发展局面，各大小楼盘纷纷开建，主要集中在宜宾中心城区（南岸、江北、旧城）、南溪区和天柏组团，长宁、江安、高县、屏山也有大量房地产项目正在兴建。虽然寒冬来临，但是宜宾各大楼盘在建工地仍如火如荼，丝毫看不出楼市低迷对于建设进度的影响。另外，宜宾部分大型企业如华电集团、天原集团、812厂等职工家属楼大多兴建于上个世纪80年代，存在小区规模小、绿化不到位、户型不合理、外观老化陈旧等诸多问题，此类人群将成为改善型购房的主力军。截止目前，宜宾的房价均价已达7000元/，根据这样的上涨趋势，在五年之内上涨到13000元/是非常正常的。特别是10月25日，宜宾市城市总体规划（20122030年）修编纲要和宜宾历史文化名城保护规划修编纲要汇报会召开，未来宜宾城市空间总体布局结构为：一主三区、带状多组团。正在建设的三江口区域，将成为宜宾未来的主城区。由此可见，由于相关政策的大力出台，必将刺激宜宾的房价会在一段时间之内持续上涨。四、总结情景描述法通常用来对预测对象的未来发展作出种种设想或预计，是一种直观的定性预测方法，这种方法已经被广泛地应用于政策未来的预测之中。当然，这种预测方法也有它自身的缺陷，例如：缺少定量的分析，使得得出的预测结果信任力度不够。最为重要的是很难找到关于宜宾房价相关因素的数