房地产开发与经营考试重点整理.doc

房地产开发与经营复习重点第一部分1、房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。房地产包括土地和建筑物。特征：1位置固定性：不可移动性2寿命长久性：经济寿命的可延续性3用途多样性：适应性4独一无二性：不一致性5数量有限性6易受限制性：需要管理7相互影响性：能从周围社区环境的发送中获得收益8价值高大性9 难以变现性10保值增值性2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。特点1）房地产业投资大、周期长、效益高2）房产、地产交易的不可分割性3）房地产业的产品保值性、增值性和地域性4）房地产业的发展要受到城镇综合因素的制约3、房地产业的分类：一、房地产开发经营业。二、房地产服务业 一）物业管理业。二）房地产中介服务业1）房地产咨询业2）房地产估价业3）房地产经纪业4、简述我国房地产业的发展过程 1.建国（1949）前，私有制，有房地产市场，居住条件差。2.改革开放前30年，国家建设，限制个人建房、买房，无房产市场，只有房屋管理，居者忧其屋。3.开放后1999年，企业建房，个人建房、买房，主要是卖方市场，居者有其屋。4.1999年今，集团购房、个人购房，主要是买方市场，居者优其屋。发展现状：1、1992年1993年6月：房地产热2、1993年6月1995年：治理整顿、宏观调控3、1996年1998年：市场难以消化，寻求救市对策4、1999年2003年5月：房地产业快速发展5、2003年6月2008年8月：国家宏观调控6、2008年9月2009年5月：房地产市场萧凋，寻求救市7、2009年6月 2010年4月：房地产价格快速上涨8、2010年4月今 ：房地产价格调控5、房地产咨询业：为有关房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。房地产估价业：分析、测算和判断房地产价值并提出相关专业意见。房地产经纪业：帮助房地产出售者、出租人寻找房地产购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。物业管理：对已建成并竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务6、房地产业的作用1）可以为国民经济发展提供重要的物质条件。2）房地产业关联度高、带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展。3）可以改善人民的住房条件和生活环境4）可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变城市落后面貌。5）有利于优化产业结构，改善投资环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。6）可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业。7）可以增加政府财政收入。7、我国房地产业发展的前景1、城市化快速发展，房地产业也将快速发展2、住房产品由安置型向康居型发展3、居民储蓄增加，房地产有效需求增加4、大中城市的市政建设、旧城改造，对居民住宅建设提出了巨大需求5、国家大型工程建设也将带来巨大房地产需求第二部分1、房地产开发经营业：是根据城市经济社会发展的计划，房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”，及相应的房地产营销和物业管理，以取得良好的经济效益、 社会效益和环境效益为目的的综合性的生产经营活动。分类：按区域性质（新区开发经营、旧区再开发）、开发规模（单项、小区、成片）、开发对象（土地开发经营、房屋开发经营、房地产综合开发）。特征：1、综合性（最本质特征）2、很强的时序性：产品形成的顺序；投资决策、前期准备、施工建设、竣工验收、房屋销售等，审批手续有顺序。3、开发过程的长期性a决策、规划的长期性；b资金筹措的长期性；c施工建设的长期性。普通项目需23年，综合性项目需46年，甚至更长。4、地域性：a由其不可移动而造成；b微观、宏观都体现出不同的地域特征：微观上项目受区域地段的影响较大；宏观上投资地区的社会经济特征对项目的影响很大。5、高风险性：资金风险；产品风险；市场风险；工期风险；6、高成本性：形成对金融机构的强依赖性。2、房地产开发经营通常分为8个步骤：12提出投资设想细化投资设想可行性研究获取土地使用权合同谈判与协议签署工程建设竣工交用物业管八个步骤归纳为4个阶段：一、投资机会选择与决策分析阶段：项目选择：根据获得的信息，选取几个较理想的项目，包括选址、筹资、配套、建设等。获取信息渠道：政府部门、消费者、竞争对手、咨询部门、各种宣传资料、公共场所等。可行性研究：包括市场研究、项目的财务评价、经济评价和社会评价等。 市场调查、初步判断、项目可行性研究。二 前期工作阶段，包括土地使用权的获取，资金融通，规划设计，获得规划部门级相关部门许可，征地、拆迁、安置、补偿等，施工现场的三通一平、五通一平等，估算工程量、成本开发、效益等，初步洽谈工程承包，保险问题、市场前景分析等。特点：涉及部门多、时间长、政策易变化。三、建设阶段：落实承包商、项目监理、竣工验收四、租售（营销）阶段。分销售和租赁两种形式。销售：分预售和现房销售。预售在建设完成之前即可进行，但必须拿到相关的证件、具备一定的条件方可。预售是开发商常用的销售方式。现房销售是在竣工验收合格后进行。3、房地产开发经营的主要参与者1土地所有者或当前土地使用者2房地产开发企业3政府有关管理部门4金融机构5建筑承包商6房地产专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师或经纪人、律师7消费者或买家第三部分1房地产开发项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。2房地产开发全过程包括项目选择、土地开发、规划设计、施工建设、竣工验收、市场营销等过程。其中最关键的是项目选择和规划设计，3项目选择的程序：1广泛寻找投资项目：房地产开发商根据其在房地产开发领域内积累的经验和对房地产市场现状和未来发展前景的分析和预测，广泛寻找可能的投资项目，即“看地”。2精心筛选投资项目：对凭经验和能力选择的项目进行筛选3初步可行性研究：精选后的项目由专门的可行性研究部门进行初步可行性研究4项目谈判就认为有开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以取得利于自身的条件。5详细可行性研究6公司决策与实施：从总体的投资组合、资本结构及发展战略等方面来考虑是否投资该项目。4项目可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、技术、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术先进性和适用性、经济合理性及建设的可行性和可能性，并对多个方案进行优选的科学方法。作用：是投资决策的依据；是项目审批的依据；是项目资金筹措的依据；是规划设计的依据；是开发商与项目参与各方签订合同的依据。内容：1项目概况2市场调查分析和预测3规划方案优选4开发进度安排5项目投资估算6资金的筹集方案和筹资成本估算7财务评价8风险分析：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析9国民经济评价10结论5房地产市场调查是指运用科学的方法，有目的、系统地收集、记录、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。调查内容1）房地产市场环境调查：政治环境、经济环境、人口资源环境、社会文化环境、技术发展环境调查。2）房地产市场容量调查3）消费者和消费者行为调查：消费者类别、购买能力、欲望、动机和习惯4）竞争情况是调查：竞争者和竞争产品5）市场营销因素调查;产品、价格、促销策略、促销渠道调查。调查步骤1）确定问题和调查目标2）制定调查计划3）收集信息4）分析信息5）报告结果6市场预测内容：1）需求预测：总需求量、潜在需求量、有效需求量、受市场欢迎的房型、物业档次等。2）供给预测：未来市场某类物业的供给状况、该类物业的可替代物业(相关物业)的供给情况。3）价格预测：某类物业未来市场公开价格。预测方法1)购买者意图调查法：通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及数量来进行分析的方法。2)销售人员意见综合法：询问销售人员来判断市场需求和企业需求。3)专家意见法：特尔菲法。4)时间序列法：简单平均法、移动平均法、指数平滑法。5)相关分析法：回归分析法、市场因子推演法、模拟法。7开发项目成本费用构成:1）土地费用2）勘察设计和前期工程费3）房屋开发费：建安工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费4）其他工程费用5）税费6）管理费7）销售费8）财务费用9）不可预见费8财务评估根据国家现行的财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的效益和费用，编制预测收益表、现金流量表等财务报表，计算评价指标，观察项目的盈利能力、清偿能力和外汇平衡能力，据以判断项目的财务可行性和经济合理性，为投资决策提供依据。程序：1)分析和估算开发项目的财务数据：建设规模、总投资、开发成本、销售收入、出租收入、利润、税收等。2)编制财务基本报表：现金流量表、负债表、利润表、借款还本利息表等。3)计算财务评价指标：财务净现值、内部收益率、投资回收期、成本利润率等。评价指标体系1盈利能力指标：成本利润率、财务净现值等。(静态：投资利润率、成本利润率、投资回收期等。动态：财务净现值、内部收益率、投资回收期、财务净现值率等。)2清偿能力指标：贷款偿还期、资产负债率等。9成本利润率=（总开发价值-总成本）/总成本*100%销售利润率=（总开发价值-总成本）/销售收入*100%投资利润率=年利润总额或平均利润额/项目总投资*100%资本利润率=年利润总额或平均利润额/资本金*100%借款偿还期=借款偿还出现盈余的年份-1+当年没偿还借款额/当年可用于还款收益额投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量资金的时间价值：由于时间发生变化、资金的运动，资金的价值发生变化。一种为资金投入的增值，一种为放弃即期消费的价值补偿。现金：某时点上实际发生的资金。现值：将某时点的现金按一定的贴现率计算到项目期初的资金价值。贴现率：收益率、回报率、还原利率等。财务净现值：FNPV，按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的现金量折算到投资活动起始点的现值之和。基准收益率是投资要求的最低投资报酬率，又称最低要求收益率。决定基准率大小的因素主要是资金成本和项目风险。财务内部收益率：FIRR，项目计算期内，各年累计净现值为零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。10不确定性分析：分析各种不确定因素对项目可能产生的影响，并进而分析可能出现的风险。包括1）盈亏平衡分析是指在完全竞争或垄断竞争的条件下，研究投资产品成本、产销量和与盈利的平衡关系的方法。（包括盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析）2）敏感性分析是从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的因素，并分析、预测法。（单因素和多因素敏感性分析）3）风险分析利用概率值来定量研究各种不同因素发生不同幅度的变动的概率分布以及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种判断，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断（调查和专家打分法、解析法、蒙特卡洛模拟法）第四部分1狭义的土地使用权：依法对土地的实际使用的权利，与土地的占有权、收益权和处分权等权利相并列并作为土地所有权的组成部分。广义的土地使用权：与土地所有权并列的范畴，由土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全的处分权等权利组成。以有偿出让方式获得的出让土地使用权即为这种权利。划拨土地使用权：狭义与广义之间，占有权、使用权、部分收益权，无处分权。出让土地使用权：是国家以土地所有者身份在一定年限内将土地使用权让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金而获得的权利。挂牌出让国有土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。出让终止：期满、土地灭失、土地使用者抛弃2闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。认定条件：1）国有土地有偿出让合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同第一次或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；2)已动工开发建设但开发建设面积应占建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续1年的；法律、行政法规的其他情形。闲置土地的处置方式1）延长开发建设期，但最长不超过1年。2）改变用途，办理有关手续后继续开发建设。3）安排临时使用，待原项目开发条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府征收增值地价。4）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或现有建设用地开发。5）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿。6）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还政府。征收土地闲置费1）理审批手续的非农建设占用耕地，1年以上未动工建设的，应当缴纳土地闲置费。2）市规划区范围内的，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让使用约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。3、1）划拨地价：征农用地价土地补偿费安置补助费地上物和青苗补偿费耕地占用税新菜地开发基金土地复垦费市政配套费。老城区地价拆迁补偿费临时安置费搬迁补偿费2）出让地价：生地、熟地、毛地。地价估算方法：剩余法或假设开发法。假设土地开发建成房地产出售或出租，估计将来的售价、租金、开发成本、税费、利息、利润，然后以售价减去开发建设成本、税费、利息、利润，把剩下的当作待估土地的价格4、合作开发方式：以地换房，以地折股第五部分1、城市规划是为了实现一定时期城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和进行各项建设的综合布署和全面安排总体规划城市土地利用的宏观的、指导性的长期规划。一般20年，近期为5年。确定：城市性质、发展方向、规模和用地范围，建设用地布局、功能分区，公建配套规划，各项工程规划，专门规划等。功能分区规划生活居住用地、工业用地、仓库用地、公共事业用地、卫生防护用地、对外交通用地、特殊用地等分区。详细规划范围较小的区域、区段和街区规划，分控制性和修建性规划。2“一书两证”的管理。1）对开发项目选址、定点审批：选址意见书，内容：项目的基本情况，选址的主要依据，用地范围和具体规划要求即规划设计条件。2）建设用地规划许可证3）建设工程规划许可证3城市规划与房地产开发的关系1）房地产开发必须遵守城市规划，在城市规划许可的范围内进行，受其限制、制约2）城市规划通过房地产开发活动得到实施、落实3）房地产开发可以修正城市规划不合理之处4）规划考虑整体、长期、综合利益，调整开发项目。不足之处：规划审批太长，影响开发周期，规划太严格。4规划设计的意义：科学合理的前提下，节约土地，降低前期成本；确保工程安全使用的前提下，降低工程成本；根据市场变化，对产品结构进行必要的调整；尽快获得规划许可5规划设计的原则1、服从城市总体规划和分区规划，做到三个效益的辩证统一。2、按国家和地方政府制定的有关法规、规范、规定、条例办事。城市规划法、交通法、消防法、卫生防疫法、防空法、古建筑保护法等。3、实施统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设4、遵循价值规律和供求法则，了解和掌握市场动态，对开发项目做出正确定位。5、从实际出发，量力而行，又要有超前意识。6、节约土地，合理用地。7、一切以人为本。6规划设计的内容1、用地性质、用地边界与面积2、环境容量3、建筑控制4、城市设计5、建筑空间、功能及其经济性6、设备配置与类型7、基地停车车位、总体布局和出入口。第六部分1居住区规划设计的基本要求1、除住宅外，必须配置相应的公共建筑、市政公用设施和绿地等。2、提高居住区的生态质量3、提高居住区的生活质量4、增设无障碍建筑、两代居建筑2居住区规划四阶段：区建设基地分布规划、居住区结构规划、居住区详细规划、居住区修建计划、施工图设计3居住区规模：根据居住区面积、人口、户数分为三级，居住区、小区、组团。布局：居住区小区组团三级结构、居住区组团二级结构、小区组团二级结构、独立组团。居住区各类指标：居住区用地控制指标、居住区用地平衡、居住区经济技术指标4商品住宅规划设计原则:1）以人为本，建造温馨家园2）以市场为导向，以价值为规律，配置住宅的户型、档次和数量3）努力缩短开发周期，减少投资风险4）完善住宅内部和外部环境，提高居住的安全感和舒适度。优化住宅的空间组成、注重改善室外环境质量。5道路规划整体要求：分级明确，线型合理，出入口选址恰当。线型：主要道路有丁字形、十字形、山字型等。内部道路有环通形、尽端形、半环形、混合式等。公建配置类型包括行政管理、金融邮电、文化体育、医疗卫生、社区服务、市政公用、教育共八大类。可实行“大集中、小分散”，将商业、邮电、娱乐等在方便居民的同时相对集中，与居民生活密切的相关设施则分散在小区入口附近或组团附近。设居住区级、小区级和组团级三级。绿地：包括公共绿地、宅旁和庭院绿地、公共建筑绿地和道路绿地。指标：绿地率和人均绿地绿地内容：花木草坪、水面、凉亭等。绿地注意景观层次、品种搭配，不同高度层次、不同季节品种搭配，还要注意点、线、面结合。第七部分1、房地产开发资金是指房地产企业用于房地产开发、经营和管理活动中的各项财产、物资的货币表现。按资金来源渠道划分投资者权益和负债，按资金的实物形态和价值转移形式分为固定资金和流动资金。2房地产开发资金运动的特点1）资金占用量大2）资金占用时间长3）资金使用的地域性4）资金缺乏流动性5）资金增值性较强6）资金的高风险高收益。资金运用和资金来源之间的尖锐矛盾：1、资金的一次性与资金积累的长期性矛盾；2、资金运用的集中性、大额性与资金来源的小额性、分散性的矛盾；3、资金回收慢与再生产中资金投入的连续性矛盾等。房地产开发资金运动的特点要求多渠道筹集资金3开发资金筹集的原则1）安全性原则，降低风险：考虑利率变动、汇率变动的风险，考虑企业财务状况和清偿能力。2）经济性原则，筹资成本要低，筹资成本不能高于开发项目可能的投资回报率。3）可靠性原则，资金来源的保证程度要高，保证在一定的时点投入一定数量的资金。4）盈利性原则4房地产开发资金筹集的渠道1）自有资金的筹集，包括企业最初投资和积累资金、财政拨款和主管部门拨款。2）银行贷款，房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发项目贷款、房地产抵押贷款、信用担保贷款3）债券筹资4）股票筹资5）其他筹资方式：各类信托基金、预收购房定金或购房款、寻找经济实力雄厚的承包商、同业拆借、合作开发、政府担保贷款、债券抵押、委托贷款、回租融资、租赁融资、回买融资、前沿货币合约。5资金成本即是为筹集与使用资金所付出的代价。其实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬，或资金使用者为取得资金使用权所付出的代价。6资金成本内容：资金筹集费用是指在资金筹集过程中所花取的各种费用总和，它包括银行贷款的手续费、佣金，发行债券、股票所花费的各项代理发行费用等。资金使用成本。资金使用成本是指资金使用者支付给资金所有者的报酬，如支付股东的投资股利，支付银行的利息及支付给其他债权人的各种利息费用等。7成本计算：1）个别资金：债务成本 税前债务成本年利息费用/（借款总额资金筹集费用）年利息率/（1资金筹集率）（债券方或中介）税后债务成本税前债务成本（1所得税率）权益成本RKD/（KF）和RKD/（KF）+G2）综合资金成本RW1RK1W2RK2WnRKn第八部分1项目建设指开发项目的工程建设，即将开发项目所涉及的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及人员的技术和经验等多种资源聚集到某一个特定的时点上来进行的一个复杂的施工生产活动。开发商的目的：在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成的建筑安装工程和配套建设，使项目按时顺利投入使用2项目建设的基本程序1）项目准备2）优选施工队伍3）项目施工建设4）项目竣工验收3项目管理（成果性、约束性目标）是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。意义：使项目开发有计划、有序进行。提供有力的组织保证。提供和谐的公共关系和环境。利于对项目控制和获取最大的综合效益4项目管理的主要内容1）组织项目管理机构2）项目招标工作3）项目实施控制4）项目合同管理5）管理安全6）项目竣工验收7）项目后评价8）其他工作5项目投资控制是指在项目决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段和竣工阶段，把项目投资控制在计划限额内，并随时纠正偏差，确保目标实现。目的：以一定限额投资，保证房屋的使用功能，保证投资在各分项工程之间合理分配，并与概预算、投标报价基本符合开发项目工期目标进行仔细研究和论证，确定各项施工合同的合理进度安排及资源配置，并在施工过程中加以控制，以确保项目在规定的工期内竣工并交付使用。项目进度控制目标可分为：设计进度目标、招标进度目标、施工进度目标、竣工验收目标开发项目质量控制是指项目管理机构为确保开发项目质量符合合同规定的质量标准或国家标准、规范，所采取的组织、协调、管理的措施、手段和方法。PDCA循环法：通过计划PLAN、执行DO、检查CHECK和处理ACTION四个阶段的循环，促进项目质量不断提高第九部分1房地产市场营销：房地产企业运用各种科学的市场营销策略和手段，使自己企业开发的房地产在市场上占有一定的份额。它是经验、艺术和科学的有机结合。意义在供小于求时，不需要市场营销或促销；当供大于求、市场竞争激烈时必须具有营销观念。而且从项目开始决策时就应该充分考虑销售，是否有市场。现在的