上海某物业公司管理制度汇编(doc 126页).doc

上海东湖物业公司管理制度规程汇编 第一部分第一部分 各类管理制度 规定 各类管理制度 规定 一 接待 查询服务制度 一 接待 查询服务制度 1 运用规范的语言 礼貌热情接待小区内业主和来访顾客 耐心解答其询 问 按时完成业主 使用人 委托代办的事项 2 接待来访者时 首先要了解其要求 准确转达 其次要将获得的结果详 细转告其 3 接受电话问询 电话铃响三次必须接听 问清业主 使用人 的姓名和 相关情况 然后告之相关联系电话 谈话结束后 应该说一声 再见 不可贸 然挂断电话 4 业主 使用人 提出问题后 要及时准确地回答 5 业主 使用人 提出的问题超出本人的工作范围时 应为其做好指引工 作 6 熟悉小区内的设施设备 了解各业主 使用人 及有关工作人员的情况 7 经常搜集相关信息 热情 准确 完整地回答业主 使用人 询问 8 应尊重业主 使用人 的隐私 对其资料 私人信息 应予保密 对来 电问询业主 使用人 资信者 一律婉拒 不予答复 二 物资采购保管管理制度 二 物资采购保管管理制度 为加强物品申购 采购 保管 领用 核算的管理 对物品进行有效的控 制 保证管理处物业管理工作有序 高效地进行 特制定本规程 1 物品的申购 1 1 物品使用部门要以经核准的费用预算为依据 以必需 合理 节约为 原则 提出下月所需物品的品名 规格及数量 填写物品申购计划单 经部门负 责人签字认可后 交接待部门仓库保管员 1 2 月底前 仓库保管员将各部门申购计划汇总统计后 根据库存情况 增删 计划内项目 填写物品采购单 采购单采用三联复写方式 详细注明采购 物品名称 规格 单位 数量 要求到货日期等内容 1 3 采购单须经接待主管 管理处经理签字认可 一联仓库留底 一联交 分管 主管 一联交采购员 按采购单上所列物品实施采购 1 4 各部门急需的物品 如仓库确无存货 根据急事急办原则 可由相关 部门 直接向分管主管提出申购 事后由申购部门补填申购单 由仓库补填采购 单 2 物品的采购 2 1 采购员须了解供货渠道 收集价格信息 掌握市场动态 根据品质优 价 格廉 服务好的原则 按物品类别选定 家供应商 建立长期供货关 系 并造册登记 存于分管主管处 已报管理处经理同意的长期供应商 非经 管理处经理批准 不得随意变更 2 2 采购货款除零星小额采购 一般 100 元以下 支付现金外 均须使用 支票 结算 从长期供货商处采购物品 争取赊账方式 每 个月结算付款 一次 2 3 月度申购单经管理处经理签字后 一般在五个工作日内完成采购 急 需的 物品必须立即采购 以确保物业管理工作的正常进行 2 4 采购员必须按经审核批准的月度采购单上物品所列的要求进行采购 如有 变动要及时与分管主管和财务联系 分管主管应对每笔采购业务凭证进行 审核 严格把好第一道审核关 财务应对采购业务进行抽查 发现问题 及时 汇报处理 2 5 采购员要根据发票所列的供应商名称 发票号码 品名 规格 单位 数 量 单价 总金额填制一式三联收料单 一并与所购物品送交仓库签收 2 6 仓库保管员 收货人 对物品进行清点验收后 在收料单上签名 其 中一 联仓库保管员保存 作为物品收入凭证 库存材料 明细账记账凭证 一 联交财务会计 作为 库存材料 分类账记账凭证 一联采购员留存 3 物品的保管 3 1 仓库保管员应按仓库定位置放管理的要求 编制库 架 层 位 四 定位 方法 将采购入库物品放入规定的仓位 并根据物品仓库填写货卡 3 2 物品保管要做到 四清 二齐 即品名清 规格清 数量清 价格清 库容齐 堆放齐 库内物品应根据品种 规格 形状 批次 成行 成堆 成串等各种形式摆放 做到摆放整齐稳妥 便于点数 发货 3 3 各种物品的发放要按 先进先出 的原则 以保证库存物品质量完好 3 4 仓库要加强防火防盗措施 必须配备消防用具 仓库内严禁吸烟 3 5 每月末 仓库保管员根据库存物品明细账对仓库存货进行盘点 编制 库 存材料 盘点表 要做到帐 卡 物相一致 发现存货有盘亏 报废或三 个月以上呆滞不动的现象要分析原因 写出书面报告并附盘点明细表一并交给 分管主管 由分管主管提出处理意见后报管理处经理审批 4 物品的领用 4 1 物品领用时 需填制一式三联领料单 由领用人和部门负责人签字 其中 一联交领料人 作为部门收入凭证 一联由仓库保管员转交财务会计 一 联仓库保管员留存 4 2 个人领用工具 服装 等物品 由仓库保管员开具领料单并由领用人签 字 仓库领用 发料 登记册 由仓库保管员登记 第二次领用 必须以旧 换新 领用人离职时要收回其领用的工具 服装 等 如有遗失则照价赔偿 4 3 向仓库借用工具或器具时 必须填写经部门负责人签字的物品借用单 使 用完毕要及时归还仓库 以利周转 仓库保管员有催其及时归还的责任 5 物品的控制 5 1 库存物品既要做到物业管理所需材料的及时供给 保证物业管理工作 的高 效运行 又要掌握库存动态 尽可能压低库存 减少资金占用 对于非日 常消耗性的物品 如修理用备件 材料 工具等 要勤购少备 以避免日久锈 蚀 变质等原因造成的物品损失 5 2 物品领用要按实领用 防止少用多领 假公济私 在领用材料有剩余 的情 况下 一定要办理退库手续 按退库物品的数量 金额和原领料单上填写 的用途开具退料单 红字领料单 严格控制帐外物品 以堵住物品流失的漏洞 5 3 财务要对库存物品进行不定期地抽查盘点 由于人为因素造成物品的 短 缺 呆滞和毁损情况 要查明原因 追究当事人的责任 三 供方选择管理制度 三 供方选择管理制度 1 供方的评价和选择 1 1 管理处相关部门负责对承接外包服务项目的供方进行评价和选择 由 外包服务项目相关部门对供方的技术水平 装备条件 管理能力 商业信誉等 诸方面进行调查考评 做出综合评定 填写 供方调查考评申购表 1 2 管理处相关部门验证选用的供方业务资质证明 质量保证证明 在 供方调查考评申购表 上签署评价意见 报管理处经理审批 经审批核准者 列入合格供方名单 可承接管理处外包服务项目 1 3 凡长期性外包服务项目 由管理处与供方签署协议 规定双方责任和 质量要求 1 4 与外包服务项目相关的部门负责保存供方的服务质量记录 每年定期 评定 作为决定是否继续选作供方的依据 2 采购文件 2 1 管理处相关部门根据实际使用需要进行测算 在每年 12 月内编制下一 年度外包服务项目采购的预算计划 应附有各项目具体的服务质量标准 服务 采购预算计划经费 经审核并报管理处经理批准后 在下一年度执行 2 2 临时性的零星采购 由需求部门填写 采购申报单 部门负责人签批 注明项目 采购原因 质量要求 由管理处接待口核准报管理处经理审批后执 行 3 外包服务的质量控制 根据需要对外包服务进行质量控制 包括分阶段的对服务质量认可 进行 必要的技术指导 管理咨询 现场质量监督 4 外包服务的质量验证 4 1 管理处业务部门或服务需求部门负责对外包服务的质量验证和评定 若发生服务质量水准低于规定要求 应视情况要求供方返工或改进 4 2 外包服务采购部门签署保存 供方服务验收评定记录 4 3 管理处业务部门会同有关业务部门负责与外包服务供方进行沟通 协 调处理合作过程中发生的争议 四 档案管理制度 四 档案管理制度 1 职责 管理处档案工作坚持集中统一管理 分级负责保管的原则 由办公室负责 管理处主体档案的管理工作 并对其他部门的档案管理工作进行督促和指导 2 范围 管理处的建档工作分为 工程技术档案 基建工程项目档案 工程改扩建 档案 文书档案 人事档案 业主档案四部分 3 执行过程 3 1 管理处接待部门负责管理处文书档案 人事档案和业主档案 工程部 门负责工程技术档案 3 2 各部门收集 整理 立卷 保管工作由指定专人负责 按归档范围将 有保存价值的文件 资料 图纸等材料按规范要求立卷归档 并要做好档案的 保密安全工作 3 3 各级管理人员要支持资料保管人员员对档案资料的收集整理保管工作 在管理处和经营活动中形成的有保存价值的资料 不能作私有资料由个人占用 保存 工作需要 可办手续借阅和复印有关档案资料 3 4 销毁档案必须严格掌握 慎重从事 销毁前要造清册 提出销毁报告 报管理处领导审批 并报送上级档案机关备案 销毁档案材料时严格执行保密 规定 3 5 档案管理部门要积极同有关职能部门配合 利用现代化的管理手段 做好档案管理工作 3 6 根据归档范围 积极做好遗留材料的补缺工作和有关材料的复制工作 同时要做好由保存价值的开业准备资料 设备资料 各种验收资料 工程技术 资料的收集工作 3 7 管理处将根据实际情况不断补充和完善归档制度 3 8 物业交接文件和技术资料 土建工程和设备设施质量验收记录和客户 业主 更替资料要长期保存 仓库保管资料等一般资料和记录保管三年 财 务资料按国家有关规定保管 五 钥匙管理制度 五 钥匙管理制度 钥匙管理关系到小区的安全运行 必须严格控制 妥善保管 为使钥匙管 理既确保安全又方便使用 特制订本操作规程 1 钥匙的分类 1 1 管理处各办公用房 库房门钥匙 1 2 各设备机房钥匙 1 3 各门洞及楼层消防通道钥匙 1 4 小区各出入口大门钥匙 2 钥匙的保管 2 1 保安部门集中保管一套上述 1 1 1 4 钥匙并封存 在紧急情况下使用 并做好记录 2 2 其它钥匙由各相关的部门负责使用和保管 2 2 1 工程部门负责保管各设备机房钥匙壹套 2 2 2 保安部门负责保管同 2 1 2 2 3 接待部门负责保管管理物料库房钥匙两套 并保管未入伙单元钥匙 3 业户入伙后 与接待部门办理钥匙移交手续 所有钥匙必须标记清楚 对 号入座 取用方便 如有遗失应立即向保安部门备案 4 领用钥匙的程序 4 1 管理处的工作人员因工作需要领用钥匙的 应经各部门负责人批准后 方可使用 领用钥匙须进行登记 由领用人员在登记簿上填写领用日期 钥匙 名称 或编号 用途并签名 钥匙用过后必须立即交还保管人 并在登记簿上 记录交还日期和时间 由保管员负责签收 4 2 钥匙领用人不得将钥匙交给他人使用 不得携带回家并严禁擅自增配 4 3 非管理处工作人员 一律不准借用小区钥匙 5 钥匙遗失的补配 5 1 遗失钥匙 须立即向保安部门报告备案 并及时采取必要的防范措施 在做好遗失记录和钥匙增 补 记录后 即通知工程部门配置钥匙或换锁 5 2 遗失钥匙者应对所造成的经济损失负责 管理处员工遗失钥匙应按 员工手册 中 的有关规定予以处分 故意隐瞒者将加重处理 6 换锁程序 未经保安部门同意 公共部位和管理处各门锁都不得擅自更换 因遗失钥匙 或门锁损坏而必须更换时 须向保安部门提出书面申请 经保安部门批准后通 知工程部门给予更换 并将新锁钥匙交由保安部门重新分配 以便在发生意外 情况时使用 7 加强监督办法 7 1 各级管理人员除以身作则执行钥匙管理制度外 还应对下级人员保管 和使用钥匙加强监督检查 发现违规现象 应及时制止 以免造成不良后果 7 2 任何员工发现随意放置或丢失的钥匙 应立即交予保安部门 并由保 安部门及时做好拾交记录 管理处将酌情给予表扬或奖励 7 3 对违反本管理制度的员工 管理处将按 员工手册 的有关规定处理 六 保安管理制度 六 保安管理制度 1 在执行任务时 对杀人 放火 抢劫 盗窃 强奸等现行违法犯罪分子 有权抓获并扭送公安机关 但无实施拘留 关押 审讯 没收财产和罚款的权 力 2 对发生在小区内的刑事案件或治安案件 有权保护现场 保护证据 维 护秩序以及提供情况 但无勘察现场的权力 3 按照规定 制止未经许可的人员 车辆进入管理区域内 4 对出入小区的可疑人员 车辆及其所携带或装载的物品 按规定进行验 证 检查 5 在执勤中 如遇有现行违法犯罪分子反抗 甚至行凶报复 可采取正当 防卫措施 6 宣传法制 协助业主 住户 做好 四防 工作 落实各项安全防范措 施 发现不安全因素及时向业主 住户 报告 协助整改 7 对携带匕首 三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人员有 权进行盘查监视 并报当地公安机关处理 8 对违反 治安管理处罚条例 的人 有权劝阻 制止和批评教育 但无 处罚的权力 9 对有违法犯罪行为的嫌疑份子 可以进行监视 检举 报告 但无权侦 察 扣押 搜查 七 保安巡逻制度 七 保安巡逻制度 保安巡逻肩负着小区安全的重任 通过保安员仔细地巡逻能及时发现一些 安全隐患 将事故苗子消灭于萌芽之中 因此该岗位在所有岗位里是重中之重 绝对要认真对待 1 巡逻警卫应按规定着装 携带好必备的通讯联络装备 准时上岗 巡逻 执勤时应文明规范 坚持原则 不徇私情 2 坚持贯彻 预防为主 防消结合 的消防方针 以小区各楼层 会所 消防通道 停车场 绿化带 中心广场 设备机房等为重点 认真仔细地做好 巡逻安全保卫工作 3 接到报警或发现可疑情况要及时赶赴现场 采取必要的控制措施 以防 止事态的扩大 4 发现火警或接到火警指令 应立即赶赴现场 弄清情况 及时扑救并报 告消防控制中心和保安领班 5 熟悉和掌握巡逻区域内所有通道 重点部位 消防设施及其公共设施的 现状 按既定的工作规程 巡逻路线等要求进行安全巡逻 不说或不做有损于 小区物业管理处形象的言论或事情 6 巡逻时如拾到钱或物品 应及时上交管理处 并想方设法寻找失主 7 认真巡逻 工作必须到位 不准擅自脱岗聊天 做好巡逻记录和交接班 八 消控 监控室管理制度 八 消控 监控室管理制度 1 工作人员必须坚守岗位 无关人员一律不得进入控制室 2 加强工作责任心 发现违反管理制度的行为应立即阻止 3 不准在工作场所打闹 睡觉 吸烟 看书报杂志 吃零食等 不做与本 职工作无关之事 4 贯彻保卫保密制度 做到不打听 不传播 5 执行对口交接班制度 接班人员必须对操作 观察的设备仪表 工具 记录簿等仔细检查 交班人员必须把本班发生的情况交接清楚 做到班班清 事事明 认真做好值班记录 6 不得随意更改操作健钮 不得随意更改电脑设置 不得违反操作规程 7 做好控制室内卫生保洁工作 每日早班人员擦试消控 监控操作台等设 备 每星期五大扫除 做到窗明门净 环境整洁 设备无灰尘 8 发现问题 特别是涉及 四防 的重大问题 应立即按照有关管理制度 的规定 向保安主管 管理处经理报告或者直接向公安 消防等有关部门报告 九 保安交接班制度 九 保安交接班制度 接班 1 提前 15 分钟整队 检查着装及仪表仪容 正确佩带工号牌 2 列队会操几分钟 领班布置本班次工作重点和注意事项 3 列队行进至各交接班岗位 逐一接岗 采用先外后内的方式 4 询问交班人员 该岗位基本情况 办理接班手续 5 检查所属岗位的物品 并做好记录 如有缺损及时报告 6 认真阅看工作记录 并继续完成上班未尽事宜 交班 1 总结本岗基本工作 整理好记录和物品 留岗待命 2 与接班人员互致敬礼 主动讲解岗位情况 办理交班手续 3 转换入列由领班带至更衣室更衣 4 接班人员没有到岗 不得擅自离岗 如超过交班时间 15 分钟 可报告领班 十 外来施工安全管理制度 十 外来施工安全管理制度 1 施工项目防火设计的审批和验收 1 1 审核 报批的施工项目范围包括新建工程 改建工程 扩建工程 公 共场所的内部装修 面积一百平方米以上的会所 电视监控室等重要场所的内 部装修 1 2 小区管理处保安部门接到施工通知后 会同工程部门对上述施工项目 中的防火设计进行初审 1 3 初审合格后 由施工单位将有关防火设计的图纸 资料报消防监督部 门审核 经核准后方可施工 施工中不得擅自变更防火设计的内容 若确需变 更 则仍需经原审批部门核准 1 4 工程竣工后 须经小区保安 工程部门和消防监督部门共同验收 确 认合格后方可投入使用 2 治安 防火安全责任协议的签订 施工队伍进场前 管理处保安部门应提供 安全责任协议 由小区管理处 经理与施工队负责人签名并加盖公章 在施工期间 双方都应严格履行协议所 规定的各项条款 3 施工队伍的安全管理 3 1 管理处保安部门对施工人员的基本情况要登记造册 在登记过程中要 查验施工人员的身份证和外来暂住人口证明 3 2 在上岗前 要对所有施工人员进行治安 消防知识培训 学会使用常 用灭火器材和紧急情况的正确处置及报告程序 3 3 小区管理处应统一制作 临时出入证 发给所有外来施工人员 在整 个施工期间 施工人员必须佩带 临时出入证 胸卡进出小区 3 4 电工 焊工等特殊工种人员须持有 特殊工种操作证 方可作业 作 业时必须按照操作程序 不得以任何借口违章操作 3 5 施工人员应自觉遵守法律 法规和小区的有关规定 不准在施工范围 以外逗留 乱窜 对任何违法或违章造成事故的 应依法惩处 直至追究刑事 责任 4 对施工现场的安全管理 4 1 负责检查和监督 4 2 小区实行严格的禁烟规定 属无烟区 施工队在现场施工时也应遵循 小区的规定 严禁吸烟 4 3 建立危险物品的管理 使用制度 严禁油漆作业与明火作业在同一空 间同时进行 4 4 施工现场用电 在用户电度表使用范围外 应经管理处工程部门核准 配给 不得乱拉乱接电线 施工现场所有的各种电气设备必须完好 严禁带故 障作业 4 5 每天施工结束后要清理现场 做到 三清一通 三清即危险物品和 易燃物品清 火种清 垃圾清 一通即道路畅通 4 6 施工队的各种工具 物品运出小区须有施工队负责人签字 盖章 物 品种类数量相符的 出门证 露天堆放材料要有明显的记号 谨防偷盗 十一 易燃易爆物品安全管理制度 十一 易燃易爆物品安全管理制度 1 物业小区一般不得存放易燃易爆物品 如确因特殊需要长期存放少量的 易燃易爆物品 有关单位或业主 用户应向物业防火委员会提出书面申请 经审 核并报消防机关批准后按照国家有关法规建立专用仓库或隔离存放点 2 易燃易爆物品是指汽油 柴油 油漆 香蕉水 酒精 氧气瓶 乙炔等 设立专用仓库或隔离存放点储存后 有关单位或业主 用户应指派专人负责管理 3 在专用仓库或隔离存放点醒目的地方 应放置专用的消防器材 4 易燃易爆物品入库 须检查后办理登记入库手续 入库后要定期进行检 查 5 易燃易爆物品入库后 要分类 分项存放 通道之间要有一定的距离 严禁超量储存 6 专用仓库内或隔离存放点使用的照明灯必须是防爆灯 其开关的安装必 须在库房外的保护盒内 7 专用仓库内或隔离存放点要张贴 禁止火种 的标志 严禁烟火 严禁 在专用仓库或隔离存放点区域施工或施工时动用明火 8 使用易燃易爆物品应办理领用手续 做到领用与入库相符 严禁无关人 员进入专用仓库或隔离存放点 9 装修单位施工时需要使用的少量危险品 必须向小区管理处保安主管提 出申请 经批准后方可使用 装修使用现场要严格管理 不准乱堆乱放 要集 中放置于相对安全的地方 十二 动火作业管理制度 十二 动火作业管理制度 1 小区和外来施工单位在小区禁止烟火区域内 需要动用明火作业时 必 须事先向管理处保安主管提出申请 填写 动火作业申请表 一式二份 申请 单位和管理处各保存一份 2 保安主管根据动火作业的范围 按照 三级动火审批制 的规定加以核 准或报管理处经理批准 原动火施工单位因未完成任务需要延长动火时间的 必须重新办理动火审批手续 3 动火作业者必须持 特种作业安全操作证 才能上岗操作 并须严格按 操作程序和相关规定进行操作 4 动火前必须做到 五不动火 1 防火 灭火措施不落实的 不动火 2 周围有易燃物品未清除的 不动火 3 附近有难以移动的易燃结构未采取安全措施的 不动火 4 凡储存有易燃易爆物品的仓库或场所 未经排除危险的 不动火 5 未配备相应灭火器材的 不动火 5 动火后必须做到 四要 一清 1 要指定现场安全负责人 进行安全监护 2 要严格按照技术规程进行操作 3 要严密注意动火情况 发现有不安全苗子 立即停火 4 要及时扑灭动火作业中发生的火警或其他事故苗子 5 动火作业完毕 必须立即清理现场火种 火种不清除不可撤离动火现 场 6 动火申请施工单位应委派现场监护人负责动火现场的消防安全检查 管 理处保安主管应指派保安人员加强对施工现场的巡视 以确保动火作业的安全 十三 消防管理制度 十三 消防管理制度 1 总则 1 1 为了加强小区物业的消防管理 预防和减少火灾的危害 保障有关单 位和业户人身财产的安全 根据 中华人民共和国消防法 高层建筑消防管 理规则 等法规 特制定本制度 1 2 小区物业的消防管理 贯彻 预防为主 防消结合 的方针 本着自 防自救的原则 实行科学的严格管理 1 3 做好消防管理工作是小区物业管理处每个员工和有关单位 业主 用户 应尽的责任 1 4 本规则适用于在办公用房 营业用房进行施工 装修 经营 使用单 位和个人 小区物业防火委员会实施监督 2 管理责任 2 1 小区物业的消防工作实行逐级防火责任制 受上级防火委员会 地区 消防监督机关的指导和监督 2 2 小区物业管理处应把预防火灾作为整个管理工作中的一个重要部分 使消防工作经常化 制度化 2 3 管理处经理为小区物业防火责任人 全面负责消防安全工作 接受消 防部门组织的防火检查 成立有关单位和有关业户防火责任人参加的小区物业 防火委员会 统一管理消防安全工作 防火委员会日常办公室设在管理处保安 部门 2 4 小区管理处应有专人负责消防管理 安全措施要落实到人 2 5 防火负责人职责 2 5 1 领导所属单位的安全消防组织 贯彻执行消防法律法规 建立和健 全各项消防规章制度 2 5 2 组织 部署 检查 总结消防安全工作 并定期向小区物业防火委 员会报告消防工作情况 2 5 3 对员工进行消防安全知识宣传教育 执行消防奖惩规定 2 5 4 组织领导义务消防队 开展防火安全检查 消除火险隐患 管理和 维修消防设施和器材 2 5 5 组织制定紧急状态下的疏散方案 2 5 6 组织扑救火灾和指导安全疏散 调查火灾事故 协助消防监督机关 调查 处理火灾事故和追究当事人责任 3 防火设计与施工 3 1 改建或分隔的防火设计必须符合 高层民用建筑设计防火规范 高 层建筑消防管理规则 及其他有关消防法规的要求 3 2 防火设计图纸必须经小区物业防火委员会和消防部门审核批准方可交 付施工 施工中不得擅自变更防火设计内容 确需变更的 必须再次报防火委 员会和消防部门批准 3 3 施工现场的消防安全管理 由有关单位和业户或其委托的施工单位与 小区物业管理处保安 工程等部门签订有关消防安全责任协议 并报小区防火 委员会和消防部门备案 3 4 办公用房 裙房等场所经营或使用单位的室内装修 必须使用非燃或 阻燃材料 并必须符合消防安全要求 3 5 装修项目施工完毕后 消防设施必须经小区物业防火委员会和消防部 门检查合格 方可交付使用 对不合格的项目要限期整改 任何单位和个人不 得自行决定使用 4 火灾预防 4 1 在小区物业内动用明火作业 必须向管理处保安部门提出书面申请 经批准后方可实施 动火单位应严格执行动火制度 采取防范措施并做好灭火 的各项准备工作 4 2 办公用房 裙房等对外营业场所 严禁超员营业 4 3 小区物业内严禁带入或储存易燃易爆化学物品 4 4 小区内禁止焚烧可燃物品 燃放烟花爆竹 禁止在电梯 中央控制室 消防控制室 配电室等设备间及营业大厅 地下车库 公共走廊等公共区域内 吸烟 4 5 小区物业内禁止使用非阻燃材料制作的废纸篓 一般不准使用电炉 电烙铁等电热器具 确因工作需要 应经小区物业防火委员会和消防部门批准 4 6 小区有关单位 业户和管理处员工应掌握消防器材的使用方法 熟悉 小区出入通道 4 7 使用办公用房的单位和小区管理处要执行电力技术规定 定期对电气 设备 开关 线路及照明灯具等进行检查 凡不符合安全要求的 应及时维修 或更换 有关单位的工作人员在离开办公室 工作场所时应关闭电源开关或拔 下电器电源插头 4 8 煤气管道系统的仪表 阀门 法兰接头 橡胶或塑料管等材料必须符 合安全要求 定期进行检查维修 使用者应注意安全 使用完毕后应关闭开关 4 9 小区内的走道 楼梯 出入口等处 严禁堆物 保持畅通 疏散标志 和指示灯要完整醒目 5 火灾扑救 5 1 报警电话及其他报警设备必须保证灵敏可靠 5 2 消防控制室设专人昼夜值班 随时观察 记录消防控制设备的运行情 况 及时处理火警信号 5 3 小区内所有人员一旦发现火灾 必须及时报警并迅速采取扑救措施 5 4 小区管理处的防火负责人以及员工闻警后必须及时赶到火场 扑灭火 灾 5 5 小区管理处负责接待 保安的员工在火灾紧急情况下 负责引导有关 单位或业主 用户迅速转移到安全的地方 5 6 有关单位在小区物业内要严格按照消防法律法规的规定 配置固定数 量的消防器材 5 7 自动报警装置 喷淋系统 防排烟设备 防火门 消火栓等定期进行 检测 凡失灵损坏的 要及时维修或更换 确保完整可靠 5 8 消防水泵 消防给水管道 消防水箱和消火栓等设施 未经批准不得 任意改装或挪作他用 除灭火抢险外 平时不得动用小区物业内任何消防设施 5 9 消防给水系统需要停水维修 必须经小区物业防火委员会批准 5 10 认真做好消防设施 器材的维修档案 7 4 动火申请审批表 7 5 火灾发生情况记录表 7 6 安全防范整改通知书 7 7 装修人员登记表 十四 机房管理制度 十四 机房管理制度 1 未经工程主管以上领导批准 值班人员或其他员工不得私自引领其他单 位人员在机房内参观 2 经工程主管批准来机房参观者 进出机房均应办理登记手续 原则上不 允许拍照和摄像 除非经管理处经理批准方能进行 3 要严格按照设备点检有关规定 抄录设备各运行数据 认真做好记录并 填表 4 在巡检中发现问题要及时处理 无法处理的或难以处理的要及时上报 5 值班人员须严格遵守管理处有关工程设备设施的管理制度 不得将与工 作无关的物品带入机房 6 严禁在机房内使用电炉或吃任何食品 7 在机房内不得随意接用临时电器设备 8 在机房内不得随意挪动消防器材 9 未经批准不得在机房内使用电焊 气焊等动用明火的作业 10 在机房内严禁吸烟 11 保持机房整洁 确保机房及设备无明显灰尘 搞好文明生产 12 进出机房 必须随手关门 严防小动物进入 13 凡违反上述规定 值班人员或其他员工有权予以制止 并可直接向管理 处经理报告 十五 变配电室安全操作规定 十五 变配电室安全操作规定 1 变配电室高低压开关分合闸操作时必须有两人在场 一人操作 一人监 护 2 低压开关分闸时先切断负荷开关 后切断隔离开关 合闸时顺序相反 若电动不能切断负荷开关 改用手动脱扣操作 3 高压开关分闸时先切断小车负荷开关 然后使小车脱离母线排 合闸时 顺序相反 为安全可靠起见 应观察小车上负荷开关的分合闸标志 若电动不 能切断负荷开关 则该用小车上的手动脱扣操作 具体操作如下 3 1 分闸 按动柜上红色按钮 OPEN 柜上绿灯亮 OPENED 然后放好 导轨板 将操作杆插入小车进出孔 使小车脱离母排 打开门 用脚踏定位销 将小车开关向外拉 使小车开关可完全脱离柜体 以便检修 然后锁上进车销 用接地手柄合上接地开关 取下分闸钥匙 3 2 合闸 插入钥匙 用接地手柄分开接地开关 取下合闸钥匙 开门后 开启进车销 将小车推入柜内 关好门 放好导轨板 用操作杆将小车推入至 工作位置 确认无误后 按绿色按钮使小车合闸 应看到红灯亮 4 两台变压器严禁并联运行 两台同时供电时须断开联络母线上的联络开 关 5 变配电室高压设备检修时 必须按规定穿戴好绝缘靴及绝缘手套 并使 用安全防护用具 切断电源后用验电笔测检设备 验电笔在测试前应验明是否 可靠 确认无电后 合上接地开关方可进行检修工作 检修完成后 解除接地 检查清理现场并确认无误后 才能合闸 6 低压设备检修时 须断开待检修设备和邻近带电设备的电源 用表计测 试确认无电并做好安全措施后 方可进行检修工作 7 变配电室输出用电设备的线路需要检修时 检修人员应向变配电室递交 停电申请单 值班人员应在值班记录上登记并按通知单上指定的线路进行停电 操作 切断电源后挂上警告牌 线路检修完毕后 检修人员应到变配电室递交 送电申请单 由值班人员在值班记录上登记 并按申请单上指定的线路进行送 电操作 十六 倒闸操作规定 十六 倒闸操作规定 为确保安全生产 保障人身和财产安全 有关工程技术人员必须严格遵守 下列各条 1 倒闸 1 1 进行倒闸操作必须按规定格式填写倒闸操作票 上报负责人进行审批 1 2 操作人员严格按操作票操作顺序进行操作 并由监护人在现场监护 逐项唱票 操作并记录时间 1 3 配电室内的倒闸操作范围主要包括 1 开关 闸刀及熔丝合上或拉开 2 电动操作回路的合上或拉开 3 继电保护 自动装置的使用或停用 4 临时接地线的拆除或挂上 5 核对相序及用摇表测绝缘电阻 1 4 一切倒闸操作不得在交接班时进行 并应尽可能在负荷最小的时候进 行 除事故情况外 不得在高峰负荷时进行 2 工作票使用 2 1 凡进行下列工作时必须使用工作票 2 1 1 第一类为 1 高压设备需要停电或部分停电的工作 2 高压室内二次回路等工作需要高压设备停电 3 其他需高压停电的工作 2 1 2 第二类为 1 带电作业和在带电设备外壳上的工作 2 在低压柜 配电箱 电源干线上的工作 3 不需高压设备停电的二次回路上的工作 2 2 其它工作用口头或电话命令 值班人员应将发令人 负责人及工作任 务详细记入值班记录本中 并向发令人复诵核对一遍 2 3 事故抢修工作可不填工作票 但在停电作业时仍须执行必要的安全措 施和许可手续 2 4 工作票应由签发人 许可人 负责人签字 2 5 工作票中所列人员的安全责任 2 5 1 工作票签发人 1 工作必要性 2 工作是否安全 3 所填安全措施是否完善正确 2 5 2 工作负责人 或监护人 1 正确安全地组织实施 2 对实施人员进行安全 纪律教育 3 负责检查工作票填写的安全措施是否完善准确 根据现场实际作补充 完善 4 监护工作人员认真执行安全工作规程 5 工作结束组织清理现场 认真执行工作终结手续 2 5 3 工作许可人 值班员 1 审查工作票所列安全措施是否符合现场需要和正确 2 工作现场布置的安全措施应正确完善 3 负责检查停电设备有关突然来电的危险 做好防止措施 十七 强电巡检操作规定 十七 强电巡检操作规定 1 巡检维护人员应有高度的工作责任心 并按照规定的时间 要求进行巡 检维护 巡检维护时要带好必备的工具和相关巡检记录 带电巡检维护设备时 应遵照 电气安全操作规程 注意人身和设备的安全 巡检时发现重大问题应 立即报告 2 各楼配电室每月巡检一次 巡检维护内容 室内清洁卫生 柜内外清除 积尘 按钮 指示灯 接触器 开关 柜内温度 柜内气味是否正常 有无异 声 螺丝有无松动 电线以及接头色差等情况是否正常 3 泛光照明 室外草坪灯 路灯 围墙灯等每月巡检一次 各楼层照明 消防楼梯等部位每月巡检一次 车库每工作周巡检一次 巡检维护内容 灯的 亮 暗 色差 开关及灯罩等是否正常 4 所有风机房电机 水泵电机 空调泵电机 空调电机 通风机电机 冷 却塔电机等按月计划分区巡检 巡检维护内容 电流值 三相电流平衡情况 控制柜内的仪表 按钮 指示灯情况 接触器 开关状态 声音情况 柜内电 线 接头色差 温度 气味等情况 螺丝无松动 清除柜内积尘 5 小区内的移动电器设备 包括拖线盘等 每半年进行一次安全及使用功 能检查 检查结果记录于 移动电器设备年度检查表 6 详细记录巡检维护时间 有关情况处理结果 发现一般问题应立即解决 发现复杂问题应向领班 主管请示 7 夜班值班人员对相关设备用房进行定时巡检并做好记录 十八 弱电巡检操作规定 十八 弱电巡检操作规定 1 巡检维护人员须有高度的责任心 并按规定的时间 要求进行巡检维护 巡检时须带好必备的工具和相关巡检记录 巡检时应注意人身与设备的安全 发现重大问题立即报告 2 所有弱电间 智能工作站以及其他前置设备每月巡检一次 巡检维护内 容 运行状态 环境卫生 箱内外积尘清除 连接导线的螺丝紧固 前端装置 设备运行情况等 3 所有烟感 温感 水流指示器 报警按钮 联动装置 每年由管理处组 织检验一次 门禁系统 停车库管理系统等每半年检验一次 由保安部门执行 4 图像监视系统的摄像机 由监控人员每班至少巡视一次 红外报警 紧 急按钮每季度巡检 检测一次 由保安执行 5 所有应用软件应做好备份 每年应审核一次备份的有效性 做过数据修 改或应用软件有变动的应另作备份 6 每年对弱电的各个系统的运行功能做一次全面的抽样测试 7 巡检时 发现一般问题应立即解决 发现复杂问题应向领班 主管请示 因故没有处理的应及时报告 8 详细做好相关巡视记录 记录的收集 整理 保存 销毁参见 记录控 制程序 十九 电梯维修保养管理制度 十九 电梯维修保养管理制度 1 小区内的电梯 自动扶梯必须由具备相应资质的专业公司负责进行维修 保养工作 管理处负责日常管理 督促和检查保养单位对电梯 自动扶梯的维 护保养质量 2 每月对机房进行清扫和对机房内所有设备进行巡视检查 及时发现和排 除各种影响安全运行的现象 3 保持轿厢与厅门口的清洁卫生 特别注意轿门和厅门地坎是否落入杂物 以免影响正常开启和闭门 发现重大问题及危及安全的故障隐患应立即停机 上报工程主管并通知电梯专业维修公司处理 排除 确认处理结果 记录在设 备台帐上并存档备案 4 配合电梯专业维保公司完成电梯的维护保养 5 每月对电梯维护保养质量进行一次检查 6 发现问题立即排除或报工程主管 通知电梯专业公司派人维修或调整 并记录存档 7 每年在政府技术质量监督部门年检前半月 以检查为主 责成专业保养 公司完成对所有电梯的检查 发现问题立即整改并在年检前完成 8 工程主管组织我方人员汇同电梯专业维保公司配合政府技术质量监督部 门对应检电梯进行年检 并督促电梯公司完成整改内容 将年检报告存档备案 9 当电梯停用较长时间后 需由我方人员和电梯专业维保公司进行全面性 的详细检查后才能投入使用 10 电梯维护保养记录由专业电梯保养单位印制填写 管理处工程技术人员 应当定期监督检查 二十 消防系统设备保养管理制度 二十 消防系统设备保养管理制度 为保障小区的消防系统可随时启用 特制定消防系统的维护保养制度 1 火灾自动报警器 消防联动控制屏 事故广播柜 电梯控制屏 火警对 讲电话 闭路电视监控台等实行每日观察 每月检查一次运行情况 2 消火栓箱 消防泵等实行每月进行一次检查 每半年进行一次系统维护 3 灭火器箱及灭火器 实行每月一次检查 如压力低于额定值 当月列入 维护计划并在 15 个工作日内完成充压工作 4 电动防火卷帘门 防火门实行每月一次运转检查 5 安全疏散指示灯实行每月一次检查 6 以上各类检查项目应作好记录 发现问题应立即书面向工程部门口报修 并将情况报告保安部门 同时检查维修的情况 做好应急措施各项准备工作 二十一 给排水及机械设备巡检管理制度 二十一 给排水及机械设备巡检管理制度 1 巡检维护人员应有高度的工作责任心 并按照规定的时间 要求进行巡 检 巡检时须带好必备的工具和相关巡检记录 巡检时应注意人身和设备的安 全 2 各生活水泵应每工作日巡检一次 巡检内容 设备清洁状况 管道 水 箱有无渗漏 泵的电流是否正常 联接轴器的声音 电机的温度 泵的进出水 压力等是否在正常范围内 泵有无滴水成线情况 3 各种潜水泵 排水 排污泵应每周巡检一次 巡检内容 液位自动控制 情况 电机的电流 声响 出水情况 运行状态等 4 每月对各楼层公共区域的门窗进行巡检 巡检维护内容是 门窗开关是 否灵活 拉手 锁具 铰链 滑块是否有损坏 5 每周对小区会所内公共厕所 健身器具以及儿童乐园的设施 休闲座椅 健身设施 喷水池等进行巡检 巡检主要内容是 各类设施是否有损坏 使用 功能 安全状况是否良好 6 小区消防 喷淋给水设施 每季度与保安配合联合点动检查一次 7 防火卷帘门每季度与保安部门相关人员配合点检一次 检查内容 控制 是否正常 整个行程有无卡死 各限位开关功能是否正常 转动部件是否润滑 电机有无异声等 8 巡检时应在相应表格中详细记录有关内容 发现一般问题应立即解决 发现复杂问题应立即向领班 主管请示 二十二 工程交接班操作规定 二十二 工程交接班操作规定 1 接班人员必须提前 10 分钟到岗做好一切接班工作 交班人员在接班人员 未到场或在接班人员未完成接班检查工作前不得擅自离岗 2 交班人员应将本班工作以及尚未完成的工作情况作详细记录 并向接班 人员如实反映 接班人员应认真阅读值班记录 了解上一班工作和设备运行情 况 如接班人员休假后上班 应同时阅读休假期间的工作记录 了解整个休假 期的工作情况 3 交班人员应明确回复接班人员提出的问题 并与接班人员共同核实 检 查设备的运行情况和参数 各安全附件 工具 钥匙 环境和设备卫生等 接 班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及在检查中发现问题 应向交班人 员提出 如交班人员不能给予明确回复或不能加以改善 接班人员可拒绝接班 并报上级领导处理 交班人员发现接班人员因酗酒 生病或存在其他影响设备 系统安全运行的因素时应拒绝交班并及时报告上级领导处理 4 在处理设备及附属设备事故时 不得进行交接班 交班人员应坚守岗位 继续进行事故处理 并有权指挥接班人员配合工作 在上级领导或者主管同意 后方可进行交接班 5 在交接班时间接报修 原则上应由接班人员负责修理 6 交班人员应提前做好值班室和机房环境 设备的清扫 保洁工作 7 当交接班检查工作完成且接班人员无其他疑问时 方可进行交接班签字 8 交接班工作一旦完成 接班人员则负责全系统的安全运行操作 9 值班记录的收集 整理 保存 销毁详见 记录控制程序 二十三 物业建筑 设备运行和点检管理制度 二十三 物业建筑 设备运行和点检管理制度 1 设备运行管理 1 1 管理处使用公司统一制定的或根据各自设备情况制定的设备日运行和 巡视记录表 自制的须报公司管理部审核备案后使用 1 2 设备运行记录包括物业内所有的公共设备 例如 1 公共照明巡视记录 2 变配电室运行记录 3 冷水机组 热泵及附属设施运行记录 4 锅炉及附属设施运行记录 5 电梯 自动扶梯巡视记录 6 各种水泵运行巡视记录 7 中控 消控设备运行记录 8 弱电设备和设施日巡视记录 1 3 操作人员应认真填写运行 巡视记录和值班日记 班组长在交接班时 应认真查阅记录并在记录上签字 1 4 运行 巡视记录和值班日记是设备点检的重要依据 应按质量记录管 理要求妥善保存 2 建筑 设备和设施点检管理 2 1 点检计划 2 1 1 点检计划由各管理处工程部门依据国家有关技术标准和依照设备使 用年限 保养日期 维修时间进行编制 2 1 2 工程部门每月对点检情况进行综合检查一次 作为 月检 的重要 内容 检查点检情况填写 点检记录 2 2 点检计划的实施 2 2 1 物业建筑 物业建筑是物业管理的重要部分 点检由工程部门指定专人负责 在每月 第一个工作周内进行点检作业 点检情况填入 点检记录 在建筑点检作业中 遇一般建筑问题由工程部门负责处理 如发现重大问题应形成书面材料并附上 记 录 报送管理处经理 视情况报送发展商或业主委员会 在较为特殊的气 候条件 如暴雨 台风 应增加建筑点检频次 2 2 2 照明设备 照明设备指物业各公共照明系统 由工程部门电工负责管辖 应指定持有 低压电气操作上岗证的人员进行点检 1 责任人应每月检查公共区域灯光照明的配电设施 如有缺损应及时更 换 并在值班日记上作好记录 2 责任人应每月对泛光照明灯具的外观进行检查 并做好必要的清洁工 作 2 2 3 主变压器 指物业变配电室主变压器 由工程部门电工管辖 指派持有高压电气操作 上岗证的人员进行点检 并在设备台帐上作记录 1 变配电室主变压器一般每年停电点检一次 如有二台以上变压器也可 运行一台 定期逐台进行点检 2 变配电室变压器等设备发生故障 应及时通知工程主管 并由工程主 管通知当地供电部门和设备提供单位 进行抢修 2 2 4 高压开关 指变配电所的高压开关 由工程部门电工管辖 指定专人定期点检 点检 中 如出现无法解决的问题 应及时报告工程主管 由工程主管及时通知维修 单位加以解决 2 2 5 高压电缆 指物业内的高压电缆 由工程部门电工管辖 指定专人负责点检 做好记 录 1 每二年进行高压设备电气试验一次 发现问题及时解决 2 高压电缆如出现无法解决的问题 应及时报告工程主管 由工程主管 及时通知维修单位加以解决 2 2 6 应急用电设备 指物业内的公共应急用电设备 由工程部门电工管辖 指定专人负责点检 1 电工责任人每周检查一次 采用蓄电池的检查范围包括液面 电极 端子 台架 检查电压 周波等仪表指示是否正常 切换开关是否正常 池内 液体是否短缺 液体到达最低位置时应及时加液 采用应急发电机组的 检查 机组及附属设施有关事项 检查完毕在设备台帐上做好完整的检查记录 2 每年对应急用电设备进行一次通电试验 并在设备台帐上作好记录 3 应急用电设备如出现无法解决的故障 应及时报告工程主管 由工程 主管及时通知专业维修单位加以排除 2 2 7 中央控制室 指物业中央控制室 由工程部门电工负责日常维护保养 其中监控系统由 保安主管部门负责日常管理和操作 1 电工指定专人负责点检中央控制室内各种设备 2 每三个月进行一次内部装置设备检查 在设备台帐上作好记录 2 2 8 火灾报警系统 指物业内公共火灾报警系统 由保安主管部门负责日常的管理和操作 由 工程部门电工负责设备的日常维护保养 指定专人定期进行点检 1 责任人每月检查各类仪表是否正常 在值班日记上作好记录 2 每年进行一次消防全面检查 对烟感器 温感器 喷淋系统进行检查 测试 对不良部件进行更换 对消防泵 喷淋泵进行启动加压试验 播音设备 试验等 在值班日记和台帐上作好记录 3 火灾报警系统如出现无法解决的问题 应及时报告工程主管 由工程 主管及时通知维修单位加以解决 2 2 9 水泵 1 指物业公共水泵 由工程部门管钳工负责管辖 指定专人负责点检 并保存点检记录 2 责任人每周进行一次巡视检查 对声响 震动 电流 压力等进行检 测 并在值班日记上做好记录 3 每半年对自动控制部分检修一次 并在设备台帐上作好记录 4 水泵如出现无法解决的问题 应及时报告工程主管 由工程主管及时 通知维修单位加以解决 2 2 10 电梯 工程部门电梯工配合电梯专业公司进行点检 物业内的电梯由工程部门负 责管理 1 每周 每月 每季 根据与专业维护保养公司约定的点检项目及要求 进行点检 点检结果由电梯工签字确认并存档 2 每台电梯每年进行一次全面的维修保养工作 包括电梯运行的精确度 安全可靠性能测试和调整 在设备台帐上作好记录 3 电梯如出现无法解决的问题 应及时通知电梯专业公司加以解决 2 2 11 空气处理系统 包括新风系统 指公共部位的空气处理系统 归工程部门空调工管辖 指派专人进行点检 1 责任人定期清扫进风口的过滤网 在值班日记上记录 2 责任人定期检查各调节阀门的转动位置 发现问题及时解决 并在设 备月报上作好