第三章--房地产行政管理PPT课件.ppt

第三章房地产行政管理 1 第一节房地产行政管理概述第二节房地产产权 产籍管理第三节房地产市场管理第四节房地产税收管理 2 教学目的和要求 本章主要是研究房地产经营管理的中观环境 房地产行政管理 通过本章的学习 要求掌握房地产行政管理的含义和内容 重点 掌握房地产的产权 产籍管理的内容 所得税 房产税 土地增值税 两税一费及固定资产投资方向调节税的征税法 难点 产权的审查和确认 3 第一节房地产行政管理概述 房地产行政管理指国家通过共授权的房地产行政机关 运用行政手段 经济手段和法律手段 按照国家有关房地产的方针 政策 法律 法规对房地产业全业的经济活动进行的计划 组织 指挥 控制 协调等活动基本特征 权威性 强制性 垂直性 一 房地产行政管理的含义 4 一 产权 产籍管理这是房地产行政管理的基础性 经营性工作 二 房地产市场管理房地产市场管理必须对市场各种交易活动 交易程序的价格 合同等加强管理 三 行业管理具体包括 制定政策 统一规划 制定法规 组织协调 资质审查 交流信息 培训人才 二 房地产行政管理的内容 5 第二节房地产的产权 产籍管理 一 产权的概念与分类 房地产产权 是指房地产的所有权 也称物权 它是产权人依法对其所有的房地产享有的占有 使用 收益和处分的权利 具有排它性 我国房地产产权可分为公有房产 私有房产 其它房产三类 6 二 产权管理的内容 产权的审查确认产权登记核发产权证其中产权的审查与确认是产权管理的核心 7 初始登记产权登记分为转移变更登记其后登记产权登记程序 登记收件勘文绘图权属调查审核绘制房地产产权证收费发证 三 产权登记及程序 8 产籍指在产权登记中形成的反映产权及房地产历史和现状的资料它主要由各种档案 地籍图纸 表卡 簿册组成 二 产籍管理的要求1 必须确保房籍的完整 连续与新鲜性2 做好产籍资料的保管 利用工作3 抓好产权 产籍管理人员的培训工作 四 产籍管理 9 第三节房地产市场管理 1 房地产交易活动管理具体包括土地使用权出让 转让管理 房屋买卖管理 房屋租赁 转让管理 房地产抵押管理 一 房地产市场管理的含义 二 房地产市场管理的内容 10 出让 a 出让的主体必须是县级以上的政府b 出让必须签订出让合同 在出让合同中必须对出让的期限 面积 用途 容积率及出让金的支付方式等有明确规定c 出让后一年还未开发的 根据出让金收20 的土地闲置费 出让两年还未开发的则可以无条件收回 11 转让 转让原则 a 认地不认人原则b 产权一致原则c 必须按原出让合同开发的才可以转让 12 买卖 租赁 抵押 a 买卖不能破除租赁 即租赁权可以对抗买卖权b 抵押权可以对抗租赁权 13 2 价格管理 它是房地产市场管理的核心 具体包括对土地价格 房屋买卖价格 房屋租赁价格的管理 3 交易程序的管理 4 交易合同的管理 5 税收管理 14 第四节税收管理 一 企业所得税 企业所得额 经营收入 成本 营业外收入 营业税 城市维护建设税 房产税 所得税 所得额 所得税率房地产开发的所得税率一般为33 在经济特区可实行优惠政策 所得税率最低可降至15 15 二 土地增值税 93年12月 中华人民共和国土地增值税暂行条例 土地增值税实行超率累进率 增值额未超过扣除项目金额50 的部分 税率为30 超过额为50 100 的部分 税率40 超过额为100 200 的部分税率为50 超过额在200 以上的部分 税率为60 16 三 印花税 商品房购销合同 依据合同所载金额的3 由合同定立人缴纳 产权转移书据或合同 依据合同所载金额的3 由合同定立人缴纳 建筑工程承包合同 按合同所载金额的3 由合同定立人缴纳 银行贷款合同 按合同所载金额的0 5 由合同定立人缴纳 房地产租赁合同 按合同所载金额的1 由合同定立人缴纳 土地使用证 房地产证 由领导人按每件5元缴纳 建筑工程勘察设计合同 按合同所载金额的5 由合同定立人缴纳 17 四 房产税 房产税计算方法 非出租房屋 将房产值一次扣除10 30 后的余值作为纳税基数 再乘以相应房产税税率 税率为1 2 出租房屋 依据房产租金收入的按12 税率缴纳 18 五 契税 契税的纳税额按如下规定计算 房地产买卖 根据买卖价格按6 税率由主管人缴纳 房地产典当 根据典当金额按3 税率由承典人缴纳 房屋赠与 根据房屋现值按6 税率由受赠人缴纳 19 六 城镇土地使用税 城镇土地使用税的纳税额按如下规定计算 大城市纳税额为0 5 10元 m2 年中等城市纳税额为0 4 8元 m2 年小城市纳税额为0 3 6元 m2 年县城 建制镇 工矿区为0 2 4元 m2 年 20 七 耕地占用税 耕地占用税的税率因人均占有耕地面积而异 人均占有耕地面积3亩 1 5元 21 八 营业税 城市维护建设税 教育费附加 两税一费 营业税规定如下 从事房地产开发经营的单位和个人 在房地产销售后 以其销售额为征收对象 税率3 出租业务的单位和个人 以租金为征收对象 按税率5 征收中介服务的以其服务费为征收对象 税率10 22 城市维护建设税税率 纳税人所在地在城市市区的 税率7 在县城 建制镇的 税率5 在农村的 税率1 教育费附加 一律按营业税额的2 征收 23 九 固定资产投资方向调节税 对于国家鼓励的能源 交通 城市基础设施等建设项目 税率为0 一般商品住宅房开发投资的税率为10 别墅式住宅为30 包括其他税款和各种规费 十 其他税费 24 小结 房产税 比例税率土地使用税 分类分级的幅度定额税率土地增值税 四级超额累进税率耕地占用税 定额税率契税 比例税率 房地产税 25 固定资产投资方向调节