西安-东八里地区综合改造项目策划研究报告

西安东八里地区综合改造项目策划研究报告 初稿 谨呈 西安市雁塔区商业街区建设管理办公室 2010年12月 2 工作目的 需要怎样的整体定位来实现发展战略 物业功能选择与物业配比成本 收益等经济指标项目发展步骤及效益如何开发顺序 开发计划 区域在城市发展中的地位如何 区域发展的机遇何在 本项目应承载怎样的价值与使命 本项目将涉及的各种物业类型市场环境 发展机会如何 项目工作目的及工作阶段划分 3 项目地块详勘区域环境实地调查政府相关部门访谈专业人士访谈商业市场调研酒店市场调研写字楼市场调研公寓市场调研住宅市场调研销售人员访谈消费者访谈 项目调研 区域调研 研究案例 参考数据 世联数据库西安城市总体规划西安统计年鉴中国房地产信息网数据库搜房网数据库西安统计网西安国土资源网西安房地产信息网 雁塔区中心区域内城中心区高新技术产业开发区曲江新区浐灞新区经济技术开发区 六本木 日本难波 日本苏荷区 美国东京惠比寿花园 日本昆西市场 美国波士顿太平桥 上海新天地 上海华强北 深圳新三里屯 北京 在过去一个多月时间里 我们从城市与区域发展的高度 各类物业市场环境特征的深度来解读本项目 并进行了广泛的调查和有针对性的研究 4 报告提纲 3 1 运营篇 整体规划及运营策略 战略篇 发展战略与定位研究 2 方案篇 方案测算与指标建议 5 01战略篇 02 01 01 1本体解析及发展目标 01 2城市及区域发展研究 03 01 3案例总结及经验借鉴 01 4项目发展战略及定位 6 项目位于城市中心区以南项目东侧紧邻南长安路 北侧紧邻雁塔西路 南侧紧邻雁南一路 距南二环1 3公里 项目位于西安市中轴线上 距钟楼5公里左右 项目位于城市级成熟商圈内项目位于西安第二大商圈小寨商圈内 知名度高 人气旺盛 项目位于城市南郊 东侧为高端板块曲江区域 西侧为西安CBD高新区 南侧有会展片区 目前地处几个高端区域的中间位置 项目区位 项目位于西安市南部 小寨商圈内 地块紧邻城市中轴线长安南路 展示性极佳 地处西安几个高端区域的中间位置 曲江 高新区 小寨 7 项目交通 项目紧邻三条城市主干道 及地铁二号线地铁口 交通极具优势 城市覆盖范围广 交通便利 项目交通极具优势项目紧邻三条城市主干道 通达性良好 项目地块紧邻地铁二号线八里村站 地铁口 地铁二号线明年10月即将开通 随着地铁的开通及线路的铺设 项目的覆盖范围将急速增大 8 项目周边资源 项目所在区域为西安传统文教区域 学校资源丰富 同时 该区域为城市老城区 成熟度高 配套设施齐全 认知度高 文 长安大学 音乐学院 长安大学 外国语大学 陕西师范大学 西北政法大学 西安美术学院 医学院 长安大学 景 财经学院 文 文 文 文 文 文 文 文 文 大兴善寺 历史博物馆 大雁塔 大唐芙蓉园 植物园 海洋馆 景 景 景 景 景 项目周边资源文教 区域内有众多学校资源 知名大学 中小学等 商业 项目所在位置为成熟小寨商圈 同时临近曲江高端旅游文化商圈 旅游 项目周边有大雁塔 大唐芙蓉园等著名旅游景点 市政配套及居住项目所在区域为成熟区域 市政配套齐全 项目所在区域人口密度较大 有较多年代较长的住宅小区 9 项目四至 项目西临长安南路 北临雁塔西路 南临雁南一路 均为城市级主干道 6 东边界南段 10 地块现状 地块内 脏 乱 差的景象与地块外繁华的景象形成较大反差 11 地块现状 项目地块内 现有宗地34宗 产权单位16个 用地性质复杂 拆迁工作艰巨 现有居住人口4700多人 12 地块指标 项目占地345亩 原规划总建面约90万平方米 现根据策划方案予以调整 地块条件地块方正 地形较平坦 总占地345亩 居住 金融办公 商业等综合用地性质 原规划商业地块容积率5 5 居住地块容积率4 5 总建筑面积约90万平方米 指标有待调整 限制性条件建筑没有限高 立面风格建议现代风格 没有明确市容市貌限制 13 项目属性界定 大规模 城市核心商圈内 项目占地345亩 容积率预计5 5以上 总建筑面积预计120万平方米以上 小寨商圈为城市第二大商圈 周边高端人群丰富 周边极具人气 项目层面 区域层面 商圈成熟 人气旺盛 项目所在区域为传统文教区 且处于曲江及高新区之间 周边高端人群丰富 交通优势明显 沿城市中轴线 紧邻城市主干道 紧邻地铁出入口 关键词 城市级商圈 大规模 综合 稀缺性 规划限制少 指标可调 无限高 外立面等限制 城市稀缺地块 目前可见的西安市 最大规模 城市改造项目 现状复杂 地块现状复杂 拆迁难度较大 城市级商圈 大规模 城市综合改造项目 14 3 项目的策划要点 最大限度的发挥资源价值 业态布局合理 体现国际化的概念 体现低碳人文理念 达到城市设计的标准 具备良好的交通组织 全备的公共服务功能 经济效益分析客观 2 项目的建筑风格 打造充满时尚气息的西安市地标性建筑 能够体现国际化大都市风格和气息 具备商业配套和生活服务的双重功能 形成整体布局完善 功能特色明显 集约化 多样化 多层次的现代服务业集聚区 1 项目基本定位 比肩全球的都会商业综合体 全力打造国内顶级的商业区 顶级的写字楼 顶级的酒店 顶级的公寓 形成集消费购物 休闲娱乐 商务办公 居住为一体的城市商业综合体 策划基本要求 该项目的策划方案核心是商业定位策划 客户目标 15 综合效益最优 政府 实现区域振兴 区域发展再次腾飞 社会效益最大化 经济效益最大化 对就业 税收 区域形象有较大提升 经济测算 以确定出让地价 合理定位 确定物业组合和规模配比 开发商 项目有可操作性 拆迁成本控制在一定范围内 未来有利可图 通过城市标杆级项目的打造 提升企业品牌与市场影响力 居民 改善居住环境 现状拥挤 脏乱的居住环境得以改善 提升商圈品质 完善城市配套及服务功能 获得合理的经济补偿 平衡政府 开发企业 拆迁居民等多方利益 达到综合利益平衡 目标分解 项目目标解读见附件1 16 重塑区域价值 实现区域振兴 打造未来西安新地标 市场实现性强 项目具有可操作性 各方目标聚焦1 挖掘区域价值 重塑区域形象 实现区域复兴 2 成为理想的购物 娱乐 商贸等综合性新地标 3 项目可实现 达到城市 开发商和市民的多方共赢 问题聚焦1 城市旧城区如何复兴 复兴的关键举措 2 区域价值梳理及挖掘 3 本项目所承载的使命及未来发展方向 4 市场实现性如何 及项目如何操作 5 开发时序如何 如何带动区域振兴 振兴的方向 振兴的关键举措 战略方向 如何定位 发展成什么样的大型都市综合体 策略方向 如何发展 容积率 物业规模 成本等经济指标如何 落地 目标聚焦 17 01战略篇 02 01 01 1本体解析及发展目标 01 2城市及区域发展研究 03 01 3案例总结及经验借鉴 01 4项目发展战略及定位 18 作为陕西省省会 西安是全省政治 经济 文化 科教和信息的中心 是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一 总面积10 108平方公里 西安下辖新城区 碑林区 莲湖区 灞桥区 未央区 雁塔区 阎良区 临潼区 长安区 蓝田县 周至县 户县 高陵县等9区4县 到2008年末 全市常住人口已达837 52万人 西安历史悠久 人杰地灵 拥有在海内外文物界享有盛名的兵马俑 秦始皇陵地和明城墙 并在近代涌现了一批著名的政治家 军事家和艺术家 西安教育资源非常丰富 高校数量居全国前列 为西安的发展提供了强有力的人力资源保障 过去20多年改革开放发展的推动下 西安经济实力明显增强 GDP增速明显 城乡建设日新月异 人民生活不断 西安是我国中西部地区的龙头城市 具有承东启西 东联西进的区位优势 在西部大开发战略中具有重要的战略地位 西安概况 19 西安建设 千万人口的国际化大都市 是国家战略要求 西安城市人口 产业 建设 服务水平 功能等国际化大都市的基本特征 将逐步得到完善 按照目前城市规划建设等多方面利好因素来看 西安建设国际化大都市进程将得到极大的提速 国家西部大开发的战略设施以及城市聚集效应 为西安城市发展注入了新的活力 西安城市发展进入快行轨道 西安定位 千万人口的国际化大都市 是国家战略要求 随着西部大开发战略的持续推进 西安城市发展进入快行轨道 城市定位 20 2009年6月25日 国务院批复颁布了 关中 天水经济区发展规划 使地处亚欧大陆桥中心 处于承东启西 连接南北战略要地的西安 一跃成为与上海 北京并肩 由国家布局打造的国际化大都市 未来的西安 将形成南融北跨 东拓西接 山水城塬一体 渭河横贯城中的西安大都市发展新格局 西安加快与咸阳的一体化建设 着力打造成为国际化大都市 国家重要的科技研发中心 区域性商贸物流会展中心 区域性金融中心 国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地 成为关中 天水经济区的核心城市 西安国际化大都市的城市新格局是顺势之需 关 天经济区规划布局 作为关天经济区的核心城市 西安将成为产业转移的主要承接者 加速西部产业聚集 成为拉动西部经济发展的引擎 城市定位 21 西安十一五规划指出要拉开城市骨架 形成东接临潼 西连咸阳 南拓长安 北跨渭河的格局 是为城市的大九宫格局 城市三环之内以主城为核心 实现各城区的功能区分 形成小九宫格局 经济区格局的确定 将促使西安大都市区未来城市人口急剧增长 城市建成区面积迅速扩大 加速西安城市骨架的拉大 未来5 10年 西安市域总人口将达到1070 78万人 全市城镇建设用地规模控制在865平方公里以内 约有80 的西安人将成为城镇人口 北跨 东接 西连 南拓 城市规划将在外九宫格局下南拓北跨东接西进 随着西安国际化大都市的进程 将形成城市的大九宫格局 城市格局 22 随着多中心化的深入 城市各板块逐步明确 跨过二环北部和南部 东部已有了较强的城市化意向 但是城西发展比较缓慢 在单中心时代 西安的繁华社区和市级商业网点都集中在二环以内 中心城区是城市功能和人口的高度密集区 也是城市的唯一中心 人均GDP3000美元以下 人均GDP10000美元以上 人均GDP3000 10000美元 单中心 随着城市能量的增强 西安进入多中心化发展的阶段 多中心 城市格局 随着城市各版块的发展成熟 西安市进入城市多中心化发展的阶段 23 城市发展最终将形成 一核 多组团 的城市空间结构 各组团在城市资源重新分配中 逐步形成各自的竞争优势 汉城遗址区 汉文化遗址 中心 国家文物保护单位 禁止开发 区域保持乡村原貌 西郊 具有西咸一体化规划发展的概念利好 未有实质推进 传统老工业区面貌尚未改变 经开区 西安 新政务 中心 政府搬迁带动区域由产业园功能向城市功能的升级 都市意向明显 浐灞 西安 原生资源 中心 处于起步发展阶段 立志打造成为西安生态自然旅游区 高尚生态居住区 西高新 西安的 智力创造 中心 未来开发热度将持续 其作为城市经济龙头的地位在很长一段时间仍将保持 核心区域 西安 皇城文化 中心 西安特色旅游中心和商业中心 曲江 西安的 文化旅游 中心 依托其历史和文化价值 发展成为西安市的旅游生态度假区 东郊 为传统的军工产业区 未来仍以军工和纺织为主 科教片区 小寨 传统文教片区及城市第二大商圈 但随着高新与曲江的崛起 小寨片区整体价值和核心竞争力呈现衰弱迹象 整体增长乏力 城市格局 24 新政务中心 智力创造中心 老工业区 汉文化遗址中心 军工厂区 原生资源中心 皇城文化中心 文化旅游中心 曲江目前已经是西安是的富人区和高端旅游区 是西安市市民心目的城市名片 高新为西安市的CBD 众多企业聚集 反观小寨最近几年整体面貌没有发生太大变化 仍然是传统的文教和中低端商圈 在整体发展上已经落后于高新和曲江 消费者访谈 西安市大九宫格局已基本形成 各个重要区域板块特征和功能逐步异化 小寨原有地位正在逐渐衰弱 在西安市国际化大都市发展的背景下小寨区域需要重新塑造自身的价值点和发展方向 本项目所在小寨片区与同为南部组团的高新 曲江板块相比 板块地位正逐渐衰弱 区域价值增长乏力 城市格局 小寨地区的振兴 是大势所趋 更是势在必行 25 在西安定位为国际化大都市 多个区域价值已经形成独特优势 本项目应当选择何种发展之路实现区域振兴 26 发展期 衰退期 复兴期 城市化初步阶段 快速城市化阶段 城市化减慢阶段 城市发展 根据成熟城市发展经验 随着西安城市化发展进程的加速 将出现由城市扩张与中心复兴同步发展的阶段 视角一 土地供给 经济快速发展 地标出现 被新城所取代 内部产业结构优化 功能单一 设施落后 重新挖掘 塑造核心价值 发挥后起之势 快速城市化新城不断涌现 后城市化 中心城区发展曲线 城市发展曲线 城市单核阶段 城市骨架快速拉升 整体格局趋于稳定 作为一个城市的核心区中心城区在开始阶段受到政策 资金 土地空间等各种利好条件得以快速发展 成为一个城市的单核出现 随着城市化的快速发展 具有独特优势和价值的新城不断涌现 中心城区自身的各项设施相对落后 整体价值逐渐衰退 增长乏力 其中我国最明显的一个现象便是 国贸现象 作为西安市的老城区小寨区域进几年在城市的快速化城市过程中 价值地位已经落后于的高新 曲江新区 老城区通过对自身价值的重新挖掘 寻求区域复兴的新增长点 27 城市发展 西安定位为国际化大都市必将要求完成单一功能到复合功能 低层次功能到高层次功能转变 城市功能不断完善 走向国际化 复合化 多元化的过程 视角一 普通城市 现代城市 国际城市 居住 普通居住商业 低端商业商务 少量商务 商业 传统商业 商业中心开始形成居住 居住档次开始分化商务 商务活动成一定规模 白领阶层 商务人群形成 居住 具有国际文化的社区形成 国际住区形成商业 高端休闲娱乐商业出现商务 活动综合化 国际化 功能层次 功能复合 28 长安区 城市核心区 高新区 曲江 西安国际化大都市进程的加速 高新区的扩大与发展 曲江新区的规划扩大 长安区的发展未来南部区域融合将进一步加速 处于核心位置的小寨区域将迎来更多的发展机会 区域核心作用将迎来质的变化 区域的升级改造发挥极核作用将是大势所趋 未来将成为区域的核心 西安国际化大都市的引爆点 区域发展 城市中轴线 随着地铁开通及道路交通环境的进一步完善 本区域具备成为 城市新中心 的基础条件 视角二 高新区 曲江 浐灞 西郊 沣渭新区 泾渭新区 长安区 经开区 内城 29 区域发展 在西安国际化发展之路上 应紧抓国际化发展趋势 率先打造成 国际级中心城区 启动西安国际化引擎 在西安已知的国际化发展之路上 率先将小寨区域打造成为 国际级中心城区 成为启动西安国际化发展的加速引擎 国际化大都市 西安 加速引擎 小寨 国际级中心城区 可见的西安国际化发展之路 加速发展之路 视角二 30 模式一商务办公型 曼哈顿模式代表区域 纽约曼哈顿 东京的银座CBD 模式二商业娱乐型 新宿模式代表区域 东京新宿 台北信义中心区 模式三精品街区型 香榭丽舍模式代表区域 法国香榭丽舍 伦敦牛津街 国际级中心城区的发展模式 经验借鉴 在众多成功的国际案例中 我们归纳总结出 国际级中心城区 的三种发展模式 视角三 31 案例借鉴 商务办公型 曼哈顿模式 处于城市核心区 以商务办公为主要功能 形成中央商务区 空间布局模型 功能特点 以打造商务办公区为目的 商务是其主要功能 形成办公写字楼群 商业区包含在其中 成为办公的配套功能 主要为区域内的商务人士提供服务 占比较少 包含大量设施 如会展中心 博物馆 艺术中心等 空间特点 商业区处于商务区之中 主要位于人流较多的车站口或是与公共空间结合 物业类型 商务以高档次的写字楼群构成 是企业总部 跨国公司 金融机构等企业的聚集区 商业以满足商务人士的需求为主 以综合性的SHOPPINGMALL满足购物 餐饮 休闲等功能需求 代表区域 纽约的曼哈顿 东京的银座CBD 伦敦的金丝雀码头 芝加哥的鲁普CBD 视角三 32 案例借鉴 商业娱乐型 新宿模式 兼顾商业娱乐与商务功能 形成多元 复合 充满活力的城市中心区 空间布局模型 功能特点 以商业为驱动 形成市级商业中心 随着商业的发展带来大量商务功能的聚集 消费与工作所带来的人气使该区域的公共设施不断完善 成为集工作 购物 生活的复合型城市活力区 包含较大规模的城市绿地开放空间 以及休闲娱乐 文化设施和体育运动等场所 空间特点 商业区与商务区相对独立 各自形成聚集区 围绕交通站点 通过空间轴线或地上 地下空间紧密联系 物业类型 商业业态丰富 包含百货 MALL 街区等多种形式 以中高档次为主 办公区主要由中高档写字楼组成 集合咨询 创意 传媒 设计等新兴企业 代表区域 东京新宿 台北信义 日本六本木 北京三里屯 视角三 33 案例借鉴 精品街区型 香榭丽舍模式 以商业为主要功能 采取以街区高档精品店为主的形式 空间布局模型 功能特点 以商业功能为主 多存在于城市著名历史街区 更多体现出旅游 文化 商业的功能 商务功能较少 多为政府行政机关 公共文化设施 包含标志性建筑物及众多历史建筑 是城市历史发展一个缩影 空间特点 主要以一条精品商业街区为主 形成街区商业网络 商务办公穿插其中 相对分散 物业类型 以一层 二层的高档精品街区为主 以及面对旅游者的具有悠久历史的大型百货商场 办公以金融 行政机关与社会团体为主 代表区域 巴黎香榭丽舍大道 东京表参道OMOTESANDO 伦敦牛津街 香港弥敦道 视角三 34 案例借鉴 三种模式发展所具备的6大条件 视角三 35 我们将通过对小寨区域的价值梳理 判断适合本区域的更新发展模式 模式一 商务办公型 曼哈顿模式 模式二 商业娱乐型 新宿模式 模式三 精品街区型 香榭丽舍模式 适合小寨区域的发展模式 视角一 城市发展由城市扩张开始进入中心复兴的发展进程 城市功能复合化发展 体现国际化特征 视角二 区域发展区域具备成为 城市新中心 的基础条件 率先打造国际级中心城区 启动国际化发展的引擎 视角三 案例借鉴国际级中心城区三种发展模式 商务办公型 曼哈顿模式 商业娱乐型 新宿模式 精品街区型 香榭丽舍模式 小寨区域的价值盘点 匹配性分析 36 从小寨区域的价值分析可知 选择新宿模式是其未来发展的最佳方向 选择以商业为驱动的 新宿模式 是适合小寨区域发展的最佳之路 三种模式匹配分析 开发难度 多为城中村 具有拆迁改造的可行性和必要性 现状基础 以商业为主要功能 已成为西安市第二的商圈 临近商务氛围浓厚的高新区 所处区位 城市副中心 处于南城中心区位 临近高新和曲江新区 区域交通 位于中轴线 区域交通的改善与轨道交通的建设将成为西安市的重要功能节点 区域资源 众多的学校 医疗 政府机构在此聚集 配套设施完善 区域价值梳理研究见附件2 37 小寨区域 新宿模式 从现状到未来 区域的发展路径 新宿模式 意味着怎样的变化 下面 我们将通过成功案例的研究寻找答案 38 01战略篇 02 01 01 1本体解析及发展目标 01 2城市及区域发展研究 03 01 3案例总结及经验借鉴 01 4项目发展战略及定位 39 我们通过对国内外城市中心区成功升级的案例研究 寻求 国际级商业娱乐型中心区 的发展模式 指导本项目开发 案例研究 40 启示一 强化商业核心价值 引入高端商业 商业形态逐步向高端 多元 功能完善 特色鲜明的综合化发展 案例 日本新宿 案例 台北市 信义中心区 建设国际化的现代购物中心 集购物 休闲 娱乐 展示 餐饮于一体 提升现有商业档次 完善商业功能 消费 高 中档全面覆盖 展示 独特的空间设计 特色功能 可承接艺术展 商业体量 22万平方米 空间转移 商业业态 传统商业在得到充分的发展之后 随着高端产业的引进 商业形态逐渐向高端 综合性商业转变 41 启示二 加强产业功能 通过产业功能导入 形成城市产业功能聚集 逐渐形成推动城市发展 成为城市中心的新动力 高标准的规划与政府的推动 吸引了大量的高端产业进驻 成为新宿商圈转型为城市中心的关键因素与发展的新动力 建设众多的酒店为新宿内的高端产业和商业娱乐业提供了全方位商旅服务 满足商务人士和游客需求 案例 日本新宿 案例 台北市 信义中心区 引导产业集聚 逐渐形成金融 保险 贸易等高端第三产业商务区 大型的办公空间吸引总部级企业进驻 商圈 商强业弱 国际级中心区 商优业盛 42 启示三 多元物业融合发展 商业 商务 居住 文化休闲等多元物业融合发展 城市化综合价值得到完美展现 案例 毕尔巴鄂港区滨水区计划利用城市中部滨水区的景观资源改造和重建的滨水区近百万平米 集合城市内涵 发展都市生态活力区 结合城市休闲 商业 会展商务 居住为一体 属于多元复合型功能区域 包括 会展中心 产业研发中心 商务文化中心 办公和商业建筑 宾馆和高校等 案例 日本新宿产业加强 商业提升后 城市中高端人群逐渐聚集 现代与传统的休闲娱乐与公共设施相结合 逐渐发展形成区域自身特色 在资源环境较好的区域 分布着大量的高档住宅 为区域的高端人口提供高尚的生活方式 43 启示四 重视土地集约性 最大程度地挖掘城市价值 提高土地利用效率 表现为高强度 高密度的空间形态 44 启示五 合理规划分区 使人流得到有效的利用 商业达到最大展示面 通过人车分流 立体空间的利用 解决交通拥堵问题 形成 心 轴 环 空间规划体系 核心区功能布局相对集中 对外主要依靠轨道交通 对内通过人车分离和立体空间的利用 解决因功能聚集引起的大量人流 车流交通拥挤问题 案例 日本新宿 案例 台北信义 商业聚集于信义路五段与松仁路交界的西北部 商务区沿信义路五段与松仁路分布 住宅区与学校用地交错分布 居于中心区的东北角与西南角落 绿地沿各街道分布 广场空地散布在商业区域内 形成较大活动空间 公园在核心区外围 45 启示六 关注城市共享空间 代表世界潮流的公共广场 艺术小品及多样的园林景观 体现交流与共享的城市开放空间 小品 行走于六本木可随处看到代表世界潮流的公共空间艺术作品 社区内50 的地方是开放空间 人的活动空间 位于六本木露天广场舞台上的圆形顶棚 具有强烈的聚集导向作用 园林 六本木内有大型的公众公园和很多小园林 绿化率20 让每个游客在每个时刻都能感受自然气息 案例 日本六本木 46 启示七 体现以人为本 注重人性化设计 体现以人为本的理念 针对区域内人群的各项需求提供合理解决方案 案例 日本六本木各个区由低层的商业设施以及人流 车流的组织联接起来 行人和汽车通过桥梁和步行街人性化地分隔开来 案例 德国索尼中心在大众体验中心 可以接触到大众最新的产品 这里还有配备刹车 变速杆等的驾车体验游戏中心 可以让观众展示超凡的驾驶技术 收获喜悦 案例 日本神户渔人码头提供大量的休息场所供游客休息 并且达到每一个座位都临近垃圾箱 人性化的摆放 保证了环境的整洁 47 启示八 打造城市标签 标志性建筑是一个城市的名片 能赋予城市新活力及一定的社会影响力 作为整体区域的精神象征 案例 日本六本木 森大厦 六本木HILLS 的象征物 大厦最上部是代表都市文化的核心部分 森艺术中心 街区内的酒店 购物中心等综合性设施构成了商业 文化 信息的中心聚集层 案例 德国索尼中心巨大的 可以升降的风帆造型天幕 是整体建筑物中庭视觉焦点所在 使7栋形态各异的建筑物相互围合 相互呼应 结合成一完整建筑群 案例 荷兰鹿特丹立方体住宅由一排排倾斜的黄色方块 连成一道特别的天桥 打破了墨守成规的建筑方式 让人对居住其中充满幻想 成为荷兰最出名的当代建筑 给沉闷的工业城市 添加了一丝生气 48 启示九 融入文化主题 别具特色的生活小品和标识 可增加城市生活情趣 突出主题文化 49 启示十 与城市节庆活动相结合 通过举办城市节庆及大型活动 保持区域活力 增加城市影响力 聚集人气 德国鲁尔工业区 在德国鲁尔工业区埃森市 观众们在2010年埃森 欧洲文化之都 活动开幕式上参观工业区 2010年1月9日 德国鲁尔工业区埃森市被联合国教科文组织列为世界文化遗产 日本六本木 MORI艺术中心坐落在MORI大厦第49层 是六本木文化的中心和象征 经常会举行艺术活动 MORI艺术中心包括MORI美术馆 六本木东京观光俱乐部和六本木希尔学院 50 打造 国际级城市新中心 的关键要素 从而指导本项目的发展定位 国际级城市新中心关键要素 立足原有商业价值基础 迎合发展趋势 使商业形态逐步向高端 功能完善型综合性商业发展 加强产业建设 引导产业聚集 逐渐形成推动城市发展 成为城市中心的新动力 促使由 商强业弱 到 商优业盛 的转变 使城市功能得到不断完善 逐渐向多元复合型转变 最大化挖掘城市价值 高强度 高密度开发 代表世界潮流的公共空间艺术作品和多样的园林小品是都市重建区成为区域中心的关键 强化人的参与性与体验性 使人流得到有效的利用 商业达到最大展示面 通过人车分流 立体空间的利用 解决交通拥堵问题 着重强调以人为本 针对各项需求合理的给予满足 标志性建筑是一个城市的名片 能赋予城市新活力及一定的社会影响力 对推动城市旧改 完善城市功能起到重大作用 别具特色的生活小品和标识 可增加城市生活情趣 突出主题文化 通过大型活动增加城市知名度 聚集人气 与城市重要节点活动进行对接 核心要素 关键要素 提升要素 商业为核心 加强产业 多元物业组合 土地集约性 公共空间 规划分区 人性化设计 文化主题 大型活动 城市标签 51 01战略篇 02 01 01 1本体解析及发展目标 01 2城市及区域发展研究 03 01 3案例总结及经验借鉴 01 4项目发展战略及定位 52 本项目的发展战略 发展战略 以 商优业盛 为发展理念 实现国际化要素聚集 提升产业功能融合 率先打造 国际级城市新中心 商强业弱 商优业盛 城市商圈 国际级城市新中心 53 战略发展1 以 商优业盛 为发展理念 提升区域价值 突破原有商圈概念 小寨区域的现状 商强业弱 本项目的发展理念 商优业盛 商强 业弱 商优 业盛 西安第二大商圈 以服饰 批发 零售等中低端商业为主导 区域商业氛围浓厚 商业发展成熟 消费者中低端消费圈层认知的区域商业标识 西安传统高校聚集区 教育产业发达 相关教育培训相关机构聚集 为区域产业代表 区域其他产业相对较弱 以商业为核心驱动 代表区域商业升级 提升区域商业传统档次认知 打造具备影响力及辐射力的商业中心 突破传统低端认知 打造复合化商业中心 打造新的产业吸引力 扩大自身优势 吸引高端现代服务类企业 发挥项目核心位置优势 承接商务 商业核心功能区的价值 实现多元 复合的城市价值提升 54 战略发展2 以 国际级城市新中心 为发展目标 代言城市发展之未来 定义城市发展新极点代言城市发展之未来 国际级城市新中心 区域地位逐渐减弱区域价值增长乏力 城市商圈 55 关建举措 功能更新 价值更新 形象更新 以商业为核心 依托原有的商业功能 借势西安市商业发展趋势 发展多元化 复合化 体验性商业功能复合化 融入新型商务 休闲娱乐 文化艺术 都市居住于一体 完善区域的城市功能 区域价值更新 从传统的中低端商圈认知 升级为多元的 复合的国际化新中心 形成区域价值的复兴与更新通过功能的转型与完善 形象的提升 赋予区域更多的价值内涵 促进区域文化 旅游的升级发展 成为西安新标志 区域形象升级 基于土地集约性利用原则为基础 通过以人为本的发展理念 通过对区域形象 公共空间国际化 领先化打造 改变区域形象 形成新的城市 区域形象标签 56 关建举措 通过功能强化与完善 形象提升等举措赋予区域更多价值内涵 实现区域价值更新 旅游功能 休闲娱乐功能 商业功能 现代商务功能 商业功能 商务功能 商业功能 以单一商业为核心的小寨商圈 强化商业核心功能 商业档次不断提升 引进商务功能成为新的带动力 随着区域主导产业的发展成熟 以完善区域功能 满足区域 新移民 休闲娱乐的需求的新功能出现 多元与活力的氛围使区域的旅游功能显现 区域价值内涵得到更新 居住功能 57 功能定位 融合商业 商务 居住 文化教育 休闲娱乐等 打造多元 复合的国际化城市功能 商业功能 休闲娱乐功能 商务功能 核心功能 居住功能 公共活动功能 辅助功能 构建国际级城市新中心 文化艺术功能 58 从功能定位衍生出本项目的物业选择 核心物业 提升商业档次 形成综合性商业区 强化原有商圈地位 实现商圈升级 以高档写字延伸区域商务办公 吸引高端现代服务业的聚集 提供高星级酒店 填补区域高星级酒店空白 完善本项目城市功能 写字楼 酒店 大型商业 补充物业 以高尚城市住宅满足区域人口置换的居住需求 匹配区域价值的转变 满足区域多元办公及居住需求 使人口多元化 复合化 提升活力 以人为本 打造城市共享空间 体现参与性 文化性 艺术性 公寓 SOHO 城市设施 住宅 商务功能 商业功能 休闲娱乐功能 居住功能 文化艺术功能 公共活动功能 59 发展愿景 活力之城 未来之心 以 商优业盛 为开发理念 以功能更新 形象更新 价值更新为发展纲领 将本项目最终打造成为以商业为主导 集新型商务 休闲娱乐 文化艺术 都市居住为一体的 领袖西安 辐射西部 享誉中国的 60 本项目形象定位 国际城市中心示范区 以商业为核心 多元化产业 复合化功能的 61 本项目之于西部 是独领国际时尚潮流的锋尚中心 62 本项目之于西安 是加速西安国际化进程的率先引擎 63 本项目之于雁塔区 是促进城市发展和经济腾飞的核心动力 64 02方案篇 02 01 03 02 1核心物业功能及指标 02 2拆迁及土地成本测算 02 3物业组合及容积率方案 65 与单个物业的研究方法不同的是 在研究综合体项目过程中需采用相关分析法 例如在确定项目的整体规划时 必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布 商业 办公 酒店 公寓 住宅 作用 相互关系 提升整体档次的有力手段标志性 尤其是对外地和外籍人士 实现较高的销售价格保持物业形象 外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异 保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求 商业为写字楼 酒店和公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业 酒店和公寓带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼与酒店可共享大堂 公寓为商业提供客源公寓可能降低项目整体档次 综合体各种物业相互关系和作用形成一个有机生态系统 所承担的功能各异 通过分工协作 形成 1 1 2 的复合价值 66 秉承 商优业盛 的发展理念 以商业为主导 集新型商务 休闲娱乐 文化艺术 都市居住为一体的国际城市中心示范区 形象标签功能升级 核心物业价值驱动 功能 发展方向 回现物业弹性组合降低风险 回现物业满足现金流要求 城市级大型集中商业 5A级写字楼 五星级精品酒店 小户型公寓 酒店式公寓 SOHO 城市高尚住宅 价值标签城市地标 核心物业 构造顶级综合体形象 补充物业 满足回现要求 降低风险 规模建议 10 12万平米 10 15万平米 6 7万平米 根据经济测算确定适宜规模 写字楼 酒店 住宅 公寓 商业 市场研究内容见附件4 67 02方案篇 02 01 03 02 1核心物业功能及指标 02 2拆迁及土地成本测算 02 3物业组合及容积率方案 68 测算前提及说明 1 测算依据 风险提示 测算依据数据来源 本测算中所采用的基础数据均来自小寨商圈办提供 包括土地面积 建筑面积 居住人口 户数等 测算依据 集体土地依据 西安市雁塔区城中村改造拆迁安置办法 国有土地依据 西安市城市房屋拆迁管理实施细则 为本测算参照依据 风险提示本测算所得结果均为理论测算值 受不确定因素影响 本测算数值将与实际操作结果存在差距 不确定因素1 本项目土地权属复杂 涉及教育用地 企业用地 公共事业用地等 以上土地的最终补偿额存在不确定因素 与理论测算值存在差距 不确定因素2 本次测算基于目前现状情况 由于拆迁周期的不确定 以及实际操作中出现的不可预见问题等 最终执行结果可能与本测算存在差距 69 测算前提及说明 2 拆迁成本测算说明 测算说明 二层及二层以下拆一补一 二层以上采取货币补偿 同时满足补偿住宅面积65平方米 人 补偿商业面积按照15平方米 人计算 货币补偿中包含奖励费用 过渡补助费用及搬家补助费用 集体土地 国有土地 测算说明 方案一 住宅用地按照拆一补一计算 教育用地 企业用地等其它用地采取货币补偿的方式 货币补偿的核算参照市场评估标准取值 测算说明 方案二 所有土地全部采取货币补偿的方式 货币补偿的核算参照市场评估标准取值 70 拆迁成本测算 货币补偿 实物补偿 测算结果 货币补偿 1 8亿元实物补偿 14 1万平米 其中 住宅 12 0万平米商业 2 1万平米 测算结果 方案一 住宅拆一赔一 其它用地货币补偿 货币补偿 10 0亿元实物补偿 11 7万平米 住宅 测算结果 方案二 所有土地全部货币补偿 货币补偿 14 6亿元 集体土地 国有土地 货币补偿 11 8亿元实物补偿 25 9万平米 货币补偿 16 5亿元实物补偿 14 1万平米 方案一 方案二 71 土地成本测算 1 拆迁成本 一级开发费用 一级开发费用取值 七通一平费用 根据市场平均标准取值 按照10万元 亩计算 实物安置部分建设成本取值 根据市场平均标准 实物安置部分的综合建设成本按照2500元 平米计算 拆迁成本测算结果 方案一 国有土地住宅拆一赔一 其它用地货币补偿 货币补偿10 0亿元 实物补偿25 9万平米方案二 国有土地所有用地全部货币补偿 货币补偿14 5亿元 实物补偿14 1万平米 方案一 国有土地住宅拆一赔一 其它用地货币补偿 方案二 国有土地所有用地全部货币补偿 18 6亿元 按照345亩核算 相当于540 4万元 亩 20 3亿元 按照345亩核算 相当于589 6万元 亩 72 方案一 国有土地住宅拆一赔一 其它用地货币补偿 方案二 国有土地所有用地全部货币补偿 18 6亿元 按照345亩核算 相当于540 4万元 亩 20 3亿元 按照345亩核算 相当于589 6万元 亩 土地成本测算 2 开发商获取土地的总成本核算 24 0亿元 按照345亩核算 相当于690 1万元 亩 计算方式说明 开发商实际获得土地的总成本 土地成本 拆迁成本 一级开发费用 土地出让金 25 契税 3 26 0亿元 按照345亩核算 相当于753 2万元 亩 开发商获取土地的总成本 拆迁 一级开发总成本 方案一 国有土地住宅拆一赔一 其它用地货币补偿 方案二 国有土地所有用地全部货币补偿 73 土地成本测算 3 方案比较 建议采用 方案二 方案二相比方案一将增加2亿元土地成本 但可同时获得2 4万平米土地用于商业开发 相当于555 6万元 亩 从开发企业的角度 方案二的土地收益性更优于方案一 从项目整体发展的角度 减少回迁物业 更有利于项目的整体形象打造 按照容积率为5计算 11 8万平米的建筑需要2 4万平方米土地 36亩 建议采用方案二 国有土地全部采取货币补偿的方式 74 土地成本核算 附表 集体土地拆迁成本核算 75 土地成本核算 附表 国有土地拆迁成本核算 方案一 76 土地成本核算 附表 国有土地拆迁成本核算 方案二 77 土地成本核算 附表 土地成本核算 78 02方案篇 02 01 03 02 1核心物业功能及指标 02 2拆迁及土地成本测算 02 3物业组合及容积率方案 79 土地盘点 根据原控规方案 本项目可开发用地共19 1万平方米 287 8亩 含两块飞地1 6万平米 拆迁测算说明 需拆迁土地共345亩 包括完整土地一块 及三块零散土地 其中零散地块包括4宗东八里村集体用地 总面积为1 9万平米 零散用地建议 零散用地总规模约1 9万平米 本建议将 地块用于安置回迁物业 约1 6万平米 地块过于狭长 建议保留 待后续与其周边区域共同开发 地块 用于安置回迁物业 占地1 6万平米 地块过于狭长 建议予以保留 待与其周边区域共同开发 1 6万平米 80 测算取值说明 1 商业开发用地面积 本项目实际可开发用地19 2万平方米 287 8亩 安置物业总建面 25 9万平米安置物业占地 5 2万平米商业开发用地 14万平米 安置物业总建面 14 1万平米安置物业占地 2 8万平米商业开发用地 16 4万平米 方案一 国有土地住宅拆一赔一 其它用地货币补偿 方案二 国有土地所有用地全部货币补偿 安置物业的综合容积率按照5计算 81 测算取值说明 2 四种方案说明 总占地面积 19 2万平米回迁物业规模 25 9万平米商业开发用地 14 0万平米土地成本 24 0亿元 总占地面积 19 2万平米回迁物业规模 25 9万平米商业开发用地 16 4万平米土地成本 26 0亿元 1 2 3 方案一 国有土地住宅部分拆一赔一 其它部分货币补偿回迁物业原地安置 方案二 国有土地全部采用货币补偿回迁物业原地安置 方案三 4 方案四 商业开发用地 19 2万平米土地成本 未含安置区 24 0亿元异地安置所需土地 5 2万平米 78亩 商业开发用地 19 2万平米土地成本 未含安置区 26 0亿元异地安置所需土地 2 8万平米 42亩 国有土地住宅部分拆一赔一 其它部分货币补偿回迁物业异地安置 国有土地全部采用货币补偿回迁物业异地安置 82 成本构成及取值标准 测算取值说明 3 成本构成 主要三项偶成 及取值标准 一 土地成本 二 建安成本 三 其他成本 方案一 24亿元 国有土地住宅拆一赔一 其它用地货币补偿 住宅综合建安 3500元 平米 含地下 参照市场平均标准 商业公建综合建安 6000元 平米 含地下 参照市场平均标准 考虑超高层建安成本 综合取值 1000元 平米 参照市场平均标准 包含前期工程费 基础设施配套费 管理费用 园林景观 不可预见费等 方案二 26亿元 国有土地全部货币补偿 83 各物业售价取值 测算取值说明 4 各物业售价取值 一 住宅销售均价 10000元 平米 本项目商品住宅的均价 二 公建销售均价 12000元 平米 写字楼 公寓 商业的整体均价 目前区域市场高端住宅的平均售价为8000元 平米左右 西安房地产市场的价格平均增长率为5 6 考虑本项目住宅的溢价因素 预测3年后本项目住宅可实现的销售均价 目前西安市场甲级写字楼的售价为10000元 平米左右 公寓售价7000 7500元 平米左右 商业1 5 2万元 平米左右 西安房地产市场的价格平均增长率为5 6 考虑本项目住宅的溢价因素 预测3年后本项目写字楼 公寓 商业的平均销售均价 84 测算结果 方案一 1 方案一 国有土地住宅部分拆一赔一 其它部分货币补偿回迁物业原地安置 最优指标区间 可开发用地容积率 288亩 5 1 5 5整体综合容积率 345亩 4 6 5 0总建筑面积 98 105万平米其中商品住宅 19 23万平米商业公建 76 86万平米 经济效益测算 总成本约 87 93亿元若全部物业销售 则总销售收入约133 122亿元 利润率30 32 若静态利润率为0 则可沉淀资产约22 25万平米 若静态利润率为15 则可沉淀资产约11 13万平米 若沉淀20万平米资产 则静态利润率为3 6 总占地面积 19 2万平米回迁物业规模 25 9万平米商业开发用地 14 0万平米土地成本 24 0亿元 85 当商业开发用地容积率为7 7 5时 各种假设条件下 经济效益最优 方案一 附表 86 假设条件一 物业全部实现销售 计算各容积率下的静态利润率 方案一 附表 87 假设条件二 静态利润率为0 计算各容积率下的沉淀物业规模 方案一 附表 88 假设条件三 项目静态利润率为15 计算各容积率下的沉淀资产规模 方案一 附表 89 假设条件四 沉淀资产20万平方米 计算各容积率下的静态利润率 方案一 附表 90 2 方案二 国有土地全部采用货币补偿回迁物业原地安置 测算结果 方案二 总占地面积 19 2万平米回迁物业规模 25 9万平米商业开发用地 16 4万平米土地成本 26 0亿元 最优指标区间 可开发用地容积率 288亩 5 1 6 0整体综合容积率 345亩 4 3 5 0总建筑面积 98 115万平米其中商品住宅 26 35万平米商业公建 63 88万平米 经济效益测算 总成本约 86 100亿元若全部物业销售 则总销售收入约111 132亿元 利润率29 32 若静态利润率为0 则可沉淀资产约21 27万平米 若静态利润率为15 则可沉淀资产约10 15万平米 若沉淀20万平米资产 则静态利润率为1 8 91 当商业开发用地容积率为6 7时 各种假设条件下 经济效益最优 方案二 附表 92 假设条件一 物业全部实现销售 计算各容积率下的静态利润率 方案二 附表 93 假设条件二 静态利润率为0 计算各容积率下的沉淀物业规模 方案二 附表 94 假设条件三 项目静态利润率为15 计算各容积率下的沉淀资产规模 方案二 附表 95 假设条件四 沉淀资产20万平方米 计算各容积率下的静态利润率 方案二 附表 96 3 方案三 国有土地住宅部分拆一赔一 其它部分货币补偿回迁物业异地安置 测算结果 方案三 异地安置 测算说明 假设异地安置区的土地综合成本为450万 亩 则总成本增加3 5亿元 商业开发用地 19 2万平米土地成本 未含安置区 24 0亿元异地安置所需土地 5 2万平米 78亩 最优指标区间 可开发用地容积率 288亩 5 5 6 5整体综合容积率 345亩 4 6 5 4总建筑面积 105 125万平米其中商品住宅 36 46万平米商业公建 60 89万平米 经济效益测算 总成本约 90 105亿元若全部物业销售 则总销售收入约117 142亿元 利润率31 35 若静态利润率为0 则可沉淀资产约23 31万平米 若静态利润率为15 则可沉淀资产约12 18万平米 若沉淀20万平米资产 则静态利润率为4 12 97 当商业开发用地容积率为5 5 6 5时 各种假设条件下 经济效益最优 方案三 附表 98 假设条件一 物业全部实现销售 计算各容积率下的静态利润率 方案三 附表 99 假设条件二 静态利润率为0 计算各容积率下的沉淀物业规模 方案三 附表 100 假设条件三 项目静态利润率为15 计算各容积率下的沉淀资产规模 方案三 附表 101 假设条件四 沉淀资产20万平方米 计算各容积率下的静态利润率 方案三 附表 102 3 方案四 国有全部采用货币补偿回迁物业异地安置 测算结果 方案四 异地安置 测算说明 假设异地安置区的土地综合成本为450万 亩 则总成本约增加2亿元 最优指标区间 可开发用地容积率 288亩 5 5 6 5整体综合容积率 345亩 4 6 5 4总建筑面积 105 125万平米其中商品住宅 36 46万平米商业公建 60 89万平米 经济效益测算 总成本约 90 106亿元若全部物业销售 则总销售收入约117 142亿元 利润率32 36 若静态利润率为0 则可沉淀资产约26 34万平米 若静态利润率为15 则可沉淀资产约14 20万平米 若沉淀20万平米资产 则静态利润率为8 15 商业开发用地 19 2万平米土地成本 未含安置区 26 0亿元异地安置所需土地 2 8万平米 42亩 10