酒店行业经营模式比较.doc

精品酒店行业经营模式比较目的：对现今酒店行业的运作模式、盈利模式的介绍、归纳和比较 目 录 酒店公司运营模式分类 酒店投资商分类 酒店运营公司运营模式分类 领先酒店运营商运营模式组成 酒店公司运营模式分类 （一）酒店投资商 1.酒店房地产投资信托基金 2.酒店地产投资商 3.其他 （二）酒店管理公司 1.自有经营、合资经营和租赁经营 2.管理输出 3.特许经营 4.酒店联合体 酒店投资商分类 （一）酒店投资商 1. 酒店房地产投资信托基金公司酒店REITs：证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金进行酒店投资和并购。特征是具有一定规模的成功并购是酒店REITs扩大自己价值和发展的重要途径。主要收入來源则是由酒店的营业收入、酒店物业增值。酒店管理方：绝大多数酒店由知名酒店管理公司管理。行业范例：Host Marriott 2. 酒店地产投资商(Private Company)： 传统地产投资商中的一只，全资或与其他企业、个人或资金合资投资酒店地产。相对于酒店REITs 自控权比较强，但规模小，企业扩张速度比较慢，多数受区域和资金的限制或不以发展酒店地产为主业。在国际上多为投资中档和经济型酒店和综合地产投资商主要收入來源：酒店的营业收入、酒店物业增值酒店管理方：绝大多数酒店由知名酒店管理公司管理。行业范例： 绿地集团3. 其他（包括）： 共同特征 - 以短期持有为主，不参与酒店运营，追求物业的增值为目的的投资形式机构资金（Institutions）：包括基金（e.g.退休金基金）、银行（e.g. Citygroup JPMorgen）、保险公司（e.g. Predential Financial） 、上市公司（Public Company）：非REITs形式以地产投资为主业的上市公司（e.g. Sunstory) 投资/机会基金（Investment/Opportunity Funds)、多为针对某一市场的私募基金（e.g. AIG Asia Opportunity Funds ）酒店运营商（Hotel / Serviced Apartment Operator） Source: Cambridge Associates LLC, Russell, Dow Jones, Wilshire Associates, Standard & Poors, Nasdaq 私人股权投资基金（Private Equity）：主要投资于私人股权也就是非上市公司股权的基金，主要投资形式有风险投资、直接投资（一种追随式投资）、收购。后两种形式在国际酒店投资商里扮演着重要角色，主要追求酒店的升值潜力，短期持有行业范例：J.P.Morgan、Goldman Sachs、Blackstone Source: Cambridge Associates LLC, Russell, Dow Jones, Wilshire Associates, Standard & Poors, Nasdaq HNWI （High Net Worth Individual) : 拥有一百万美元以上的金融资产的投资人，这里面不包括收藏品、用于自住的住宅和耐用消费品，但包括非自住用途的个人房产、现金和债券。此类资产已占到全球可流动资产的25%。也许其中的多数富人还谈不上“富甲一方”，但从整体上来看富人群体的一举一动已经足以影响到一国乃至全球经济的方方面面行业范例：“温州炒房团”的“团员” 包括：封闭式基金、外汇、日用品（commodities）、私人股权投资基金、艺术品和收藏品等 *包括地产直接投资和 REITS, Source: Capgemini/Merrill Lynch Relationship Manager Surveys, March 2003, April 2004, April 2005 酒店投资行为划分 私人股权投资基金在欧、美占据最大份额，原因是在成熟的酒店市场酒店投资行为多以收购为主。而亚洲的酒店市场处在新一轮的投资热潮中，来自国际金融市场的投资基金正扮演重要角色欧、美酒店REITs也明显比亚洲发达，也说明REITs在亚洲市场将有良好的发展前景 酒店公司运营模式分类 （二）酒店运营商 1. 自有经营、合资经营和租赁经营：酒店运营商采取全资，与其他企业、个人或资金合资或长期租赁的形式投资和管理酒店特征：酒店运营商可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对饭店进行较严格的控制，这种模式可以使饭店投资者（按股权）得到饭店经营所产生的所有利润。但扩张速度比较慢，多数受区域和资金的限制。现在国际上以这种方式为主的酒店运营商（例如：香格里拉、东方文化）越来越少。多数为其旗舰店，或进入某一新市场和开创某一新品牌初期所采取的模式，以达到更好彰显、控制和建立品牌形象的战略目的。主要收入來源：酒店的营业收入、酒店物业增值。 酒店管理方：其酒店都自行管理。行业范例：雅高、希尔顿、喜达屋；香格里拉、东方文化 酒店公司运营模式分类 （二）酒店运营商 2. 管理输出：概念：酒店运营商接受酒店业主委托代为其部分或全权实行酒店日常运营管理特征：由于酒店运营商可以较少的资本投入及风险迅速扩张其规模，并且可以较全面地控制酒店的服务质量、维护提高品牌形象，现在已成为酒店运营商的主流发展模式和发展方向主要收入來源：酒店管理费（每年，营业收入%）+奖励金（每年，毛利润%）、系统使用费（市场营销、培训、客房预订）、咨询服务费（项目筹建期的可行性分析、建筑设计）、开业管理费酒店管理方：其酒店都自行管理行业范例：洲际、雅高、万豪、希尔顿、喜达屋、凯悦、四季 管理输出最多的酒店管理公司 品牌 管理酒店数 酒店总数 所占比例 万豪 889 2,632 34% 常驻酒店 654 654 100% 雅高 535 3,973 13% 洲际 403 3,540 11% Tharaldson 360 360 100% 凯悦国际 316 818 39% Interstate 306 306 100% 喜达屋 283 733 39% 希尔顿 206 2,259 9% 酒店业主与酒店管理公司的合作优点：对酒店的长期盈利和投资回报有较好的保证；酒店管理公司的品牌效应对酒店的认知度和营销有很大的促进作用；分享酒店管理公司的已有客户群缺点：失去对酒店日常经营的控制；对经营成本的控制难度加大；要付费给管理公司，增加了运营成本； 业主要卖酒店的时候难度增大。 2. 特许经营：概念：酒店运营商授权于业主包括品牌、操作系统、中央订房系统、采购系统、管理方法等的使用权。酒店日常运营由业主控制执行特征：费用比管理输出型低，酒店运营商品牌扩张速度快，但对酒店管理水平控制能力有限，品牌形象维护难度大。多运用于中等或经济型酒店主要收入來源：首付费（一次性，基数+￥/房x房间数）、特许经营 费（每年）、市场宣传费（每年）、中央系统订房费（每间每天）、客户忠诚Program订房费、其他费用（可选择的咨询、培训）酒店管理方：其酒店都由业主自行管理行业范例：精品国际、圣达特；洲际、雅高、希尔顿、万豪 3. 酒店联合体:概念：饭店联合体是独立拥有的自愿联合体，成员饭店通过联合体可以获得单一饭店无法取得的重要资源（例如预定网络）特征：饭店联合体的中心管理部门并不真正拥有饭店（非控股），也没有管理饭店的责任（非管理合同），不能要求成员饭店按照统一的管理模式运营（非特许经营）。饭店联合体成员可以保留自己的品牌，由业主按照自身的意愿管理饭店，同时参与联合体的一系列支持性活动（如联合促销，人员招聘和培训等）。饭店联合体的成员饭店既享受到了隶属于一家饭店联号时所拥有的种种好处（例如集体采购），又拥有自己管理饭店的权利。因此，饭店联合体是独立饭店联合运作的一种有效