物业管理师试卷.doc

物业管理师试卷一、情景题(15题，每题8分，共40分)1、万海苑小区的大部分业主入住已经半年多。进入冬季后部分业主发现自己的住房内墙上出现很多霉斑，业主向物业管理公司反映情况。经过专业技术人员的检查，发现墙壁生霉斑的主要原因是房屋外墙的保温层没有做好，有的甚至缺少保温层。业主要求修复，物业管理公司声明自己与开发建设单位没有关系，开发建设单位没有预付房崖保修期间的维修资金，物业管理公司与开发建设单位进行了沟通，而开发建设单位对业主的要求不做回应。此时，正是收缴物业服务费的时间，这些业主因此拒绝交纳物业服务费。请问这些业主拒交物业服务费的做法是否正确?为什么?2、美然物业管理有限责任公司的服务受到所管住宅小区居民的普遍肯定，其中原因之一就是浚公司非常重视所管房屋建筑及附属设施设备维修养护工作的计划性将工作做在前面，防患于未然，保征了小区房尼建筑共用部位共用设施设备很少出现问题。请问：该物业管理公司工程部制定房屋养护计划和维修计划的工作内容分别应有哪些?3、华园北里小区的多部电梯使用多年，已经接近报废期限，经常出故障，刚刚接管该小区的物 业管理公司准备更换所有老旧电梯，所需资金相当可观。为了向业主说明资金的用途，请写 出此次电梯更换工作所涉及到的各项费用的计算公式。4、经过充分的市场调查与研究，徐经理确定了自己所管住宅小区适宜开展综合经营服务项目的 组合。为了能够获得公司领导的批准，他需要撰写一份详尽的策划书，请提示他策划书的主 要内容和各部分的要点。5、为了更好地实施员工绩效考核方案，龙腾物业管理公司人力资源部的周经理要向员工宜讲方案执行过程中应注意的问题。请你帮他写一份提纲，列出实施员工绩效考核方案的工作要点。二、案例分析题(67题，每题15分，共30分)6、某物业管理公司接管了一个新建大型住宅小区的物业管理综合服务业务，需要制定一份完善的物业管理方案。请问该公司应遵循怎样的工作流程制定该小区的物业管理方案?请具体说明。7、新景物业管理公司是一家具有=级资质的物业管理企业，最近准备参加一个新建大型商厦的物业管理项目竞争投标。如果这项工作由你负责请写出参加这类物业管理项目投标的主要工作内容和投标书应包括的主要内容。三、方案策划题（89题，请从中选作一题，满分30分。）8、山水春城小区正在筹备第一次业主大会会议，筹备组需要组织起草业主公约、业主大会议事规则和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。请问业主大会会议筹备组应按照怎样的工作程序准备和组织制定上述物业管理规章制度？9、阳明物业管理公司是一家具有一级资质的大型物业管理企业，非常重视企业的人力资源管理工作。为了充实自己的管理队伍，该公司对外公开招聘部门经理等中层管理人员。如果由你负责该项工作，请问：（1）你如何策划、实施本次招聘活动？（2）在招聘过程中应注意哪些事项？请至少写出5条注意事项。第一部分职业道德(第125题，共25道题)一、职业道德基础理论与知识部分(一)单项选择题(第18题)1、结合道德理论和知识，判断下列说法中正确的是( )。 (A)做好了事情就是做了好人，就是有德之人 (B)做了好事情，不一定是有德之人 (c)做了有德之人，不一定是做了好事好人 (D)没有做有德之人，一定会做好事好人2、在建设社会主义和谐社会的过程中，道德的作用主要体现在( )。 (A)道德促使社会成员懂得并遵循该做什么、不该做什么，使社会和谐 (B)道德深入阐发社会发展中关于和谐的道理，使社会和谐 (c)道德倡导宽容态度使每个人不再计较利益得失使社会和谐 (D)道德在一定程度上模糊了是非的界线，使社会和谐3、关于道德与法律，说法正确的是( )。 (A)道德比法律的作用范围小 (B)道德没有社会威慑力量，它的作用效果不如法律 (c)道德与法律在性质、目标上截然不同 (D)在一定条件下道德现象与法律现象可以相互转化4、古人所谓“学而时习之，不亦说乎”，其意思是( )。 (A)学习就是学习，用不着说明道理 (B)学习时要专心，不能说话、分心 (c)学习并时常温习，是很高兴的事情 (D)学习就是不断提高技能5、关于企业价值观，说法正确的是( )。 (A)企业价值观是企业和企业员工的精神支柱 (B)企业价值观是企业和员工对待金钱的观念、观点的总和 (c)企业价值观是企业的经营目标 (D)企业价值观是企业的外在形象6、通常，从业人员着装应符台( )的要求。 (A)朴素大方 (B)美观时尚 (C)突出个性 (D)色泽靓丽 7、甲和乙作为同事在感情上不融洽，甲正确的做法是( )。 (A)和乙保持一定的距离，让时间慢慢来“消化”矛盾 (B)在工作上仍然和乙积极配合 (c)涉及乙的工作，尽量回避，以免激化矛盾 (D)不再做目前的这份工作8、关于职业活动，说法正确的是( )。(A)职业活动只是人们-谋生的手段 (B)职业活动限制了人的全面发展，有时反而可能造成人的畸形发展(c)人的天性与职业活动相矛盾，从事一定的职业是人们无奈的选择 (D)职业活动是实现个人价值的主要舞台(二)多项选择题(第916题)9、( )等言语，属于职业“禁语”。 (A)“走好” (B)“交钱，快点” (c)”您需要点什么” (D)“问别人去”10、对了。员工米说，符合节约要求的有( ) (A)不使用一次性木筷、纸杯等，以推动环保建设 (B)尽量节袁缩食过简朴的日子 (c)研究设备的保养方法，延长设备的使用年限 (D)树立终身学习理念，不断提高职业技能和工作效率11、关于诚信，说法正确的有( )。 (A)诚信是企业的无形资本 (B)诚信是企业活动的一种策略和智慧 (c)诚信与否没有一定之规，需要根据情况确定 (D)诚信是权宜之计12、员工保守企业秘密观念和做法正确的有( )。 (A)落实厂务公开制度，就不应把保守企业秘密作为员工的道德要求 (B)由于不掌握企业的重要秘密，保守企业秘密不是普通员工的职责 (c)不向亲戚朋友透露企业发展的特殊信息 (D)闲谈莫论企业的内部事情13、从业人员在服务的过程中，违背办事公道要求的做法有( )。 (A)以衣着容貌取人 (B)以有权者为服务重点 (c)以有钱人为第一服务对象 (D)以亲疏关系为出发点14、日本日立公司提出“一分钟应该看成八万分钟”的口号，这句话的含义包括( (A)人的潜力是无限的，一分钟可以干八万分钟的事情 (B)超级压力之下人的才能必然会有超级爆发 (c)每个人节约一分钟，日立八万名员工就会节约八万分钟 (D)每个人浪费一点时问，就会产生时问的连锁性浪费15、关于遵纪守法，说法正确的有( )。 (A)法不责众 (B)要做到遵纪守法。应该学习和了解法律知识 (C)员工是遵纪守法的，荚键是企业上司是否遵纪守法 (D)员工只有做到遵纪守法，才有长远发展的可能16、加强职业道德修养员工应该摒弃的价值观念有( )。 (A)把追求金钱至上作为职业生涯的根本目标 (B)把享乐主义作为人生的基本信条 (c)利己是人的正当权利，以利己主义为人生准则 (D)当自身利益与社会利益发生矛盾时，把社会利益放在第一位二、职业道德个人表现部分(第1725题)答题指导：该部分均为选择题。每题均有四个备选项，您只能根据自己的实际状况选择其中一个 选项作为您的答案。17、为了建设和谐企业，应持有的态度是( )。 (A)别事事较真儿 (B)与人方便与己方便 (C)多站在对方的角度考虑问题 (D)按照上司的要求做事18、假如主管经理分配你一项工作，而他的意见与总经理的意见不一致-这时你会( )。 (A)按照总经理的要求做 (B)按照主管经理的要求做 (c)谁的意见也不采纳，自己拿主意 (D)找主管经理比商19、对于城市里生活相对贫困的人。你的看法是( )。(A)他们一般比较懒惰 (B)他们的文化素质水平比较低(c)他们有自己的特殊情况导致了生活贫困 (D)他们需要社会救助20、对“时间就是金钱”这句话你的理解是( )。 (A)只有对那些做生意的人时间才显得有意义 (B)不爱金钱，也不必珍惜时间 (c)有时间，就能够赚钱 (D)时问是财富增长的要素2l、如果你是某宾馆的前台秘书。眼下没有顾客到来，你会利用这点时间做的事情是( )e (A)修饰一下自己的服饰 (B)整理一下周边环境 (C)看书，学习一点知识 (D)目视前方，等待客人22、如果你苦思冥想，想出来一个能够促进企业发展的好主意，但未被上司采纳，这州，你会 ( )。 (A)完善建议，再次提交 (B)以后不再想主意、提建议了 (c)马上找上司讨论一下 (D)以后遇到机会再说23、在公司一次会议上，你所发表的意见遭到其他同事的质疑，这时你会( ) (A)打断对方的讲话，维护自己的意见 (B)在听完对方的意见后。向对方做一些解释 (c)因为担心自己的观点不正确，不再解释 (D)会下与对方沟通一下24、在下列说法中你更认同的是( )。 (A)工作压力越来越大 (B)物质利益越来越重要了 (c)人际关系越来越紧张 (D)知识越来越有价值了25、下列说法中，你最喜欢的是( )。 (A)太阳每天都是新的 (B)太阳总是要落山的 (c)乌云遮盖不住太阳 (D)太阳不过是东升两落的简单循环第二部分 理论知识(26125题，共100道题，满分为lOO分)单项选择题(2685题，每题1分，共60分。每小题只有一个最恰当答案，请在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑)26、物业管理企业与正在装修房屋的业主之间管理与被管理的关系属于( )的法律关系。 (A)民事性质 (B)行政性质 (c)刑事性质 (D)民事和行政性质27、物业服务合周的当事人是物业管理法律关系的( )。 (A)主体 (B)客体 (c)内容 (D)核心28、中华人民共和国物权法自( )起施行。 (A)2007年5月1日 (B)2007年10月1日 (C)2008年1月1日 (D)2008年5月l日29、物业管理法律规范的结构包括三要素，即假定、( )和制裁。 (A)判决 (B)规范 (c)处理 (D)起诉30、从法律规范的效力来看，法律规范中效力最高的是( )。 (A)法律 (B)地方性法规 (c)部门规章 (D)地方政府文件31、国务院各部委在其权限范围内制定的有关物业管理的规范性文件叫做( (A)行政法规 (B)规章 (C)司法解释 (D)政策32、物业服务收费明码标价规定属于( ） (A)地方性法规 (B)法律 (c)行政法规 (D)部门规章33、我国刑法规定，刑事处罚包括主刑和附加刑，主刑包括管制、( )、有期徒刑、无期徒刑和死刑。 (A)没收财产 (B)罚金 (c)拘留 (D)拘役34、在合同法中，关于要约、承诺的规定见于有关( )的规定。 (A)订立合同 (B)履行合同 (c)合同效力 (D)解除合同35、关于物业管理条例说法正确韵是( )。 (A)物业管理条例是目前我国在物业管理方面最高级别的专业法规 (B)物业管理条例于2003年10月1日起施行 (c)物业管理条例是我国第部物业管理法律 (D)物业管理条例是由全国人民代表大会制定、颁布的36、物业管理条例规定，建设单位应当在销售物业之前，制定( )，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。 (A)物业管理公约 (B)业主公约(c)业主临时公约 (D)业主管理条例37、物业管理条例规定，物业管理企业确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的应当征得( )的同意。(A)业主大会(c)相关业主(B)业主委员会(D)全体业主38、物业管理条例规定，利用物业共用部位、共用设是设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于( )，也可按照业主大会的决定使用。 (A)交纳物业管理费 (B)业主委员会活动开支 (c)聘请业主委员会的专职人员 (D)补充专项维修资金39、与邀请招标相比物业管理公开招标的优势是( )。 (A)成本低 (B)选择范围大 (c)节省时间 (D)适用于规模较小的物业40、前期物业管理招标投标管理暂行办法规定预售商品房项目应当在( )完成前期 物业管理招标投标工作。 (A)预售前30天 (B)取得商品房预售许可证之前 (c)取得商品房销售许可证之前 (D)预售前90天4l、前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，投标人和其他利害关系人认为招标投标活动 不符合该办法有关规定的，有权( )或向有关部门投诉。 (A)起诉招标人 (B)向招标人提出异议 (c)向招标人要求赔偿 (D)宣布此次招投标活动无效42、业主委员会是业主大会的( ) (A)权力机构 (B)代理机构 (C)宣传机构 (D)执行机构43、业主大会规程规定，确定业主在首次业主大会会议上投票权数办法的根据是( )。 (A)业主所拥有物业的建筑面积 (B)业主所拥有物业的套数 (c)业主所拥有物业的价值 (D)省、自治区、直辖市的具体规定44、业主大会规程规定，业主因故不能参加业主大会会议的，( )。(A应当委托他人代理投票 (B)可以口头委托代理人参加 (c)应当书面委托代理人参加投票 (D)可以书面委托代理人参加45、业主大会规程规定，推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议( )前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。 (A)3日 (B)5日 (C)7日 (D)10日46、经( )以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为必要的，应当及时召开业主委员会会议。(A)20 (B)l/3(C)1/2 (D)2/347、物业管理企业资质管理办法规定，三级资质的物业管理企业具有中级以上职称的专职管理和技术人员应不少于( )。 (A)5人 (B)10人 (C)15人 (D)20人48、根据城市建筑垃圾管理规定，处置建筑垃圾的单位在运输建筑垃圾时应当随车携带( )，按照城市人民政府有关部门规定的运输路线、时间运行。 (A)建筑垃圾来源证明 (B)建筑垃圾处置核准文件(c)建筑垃圾运输通行证 (D)建筑垃圾消纳单49、商品房销售许可证应当在( )阶段办理。 (A)立项决策 (B)接管验收 (c)施工建设 (D)租售营销50、实施前期物业管理，是在业主大会( (A)成立之时 (B)决定成立之后(c)选聘物业管理企业之后 (D)选聘物业管理企业之前5l、物业管理项目可行性研究最核心的内容是( )。 (A)社会分析 (B)经济分析 (c)政第分析 (D)法律分析52、按照物业管理项目可行性研究的阶段划分分析项目在技术、财务、经济上的可行性，以便做出决策的关键步骤是( )。 (A)投资机会研究 (B)初步可行性研究 (c)详细可行性研究 (D)项目评价与决策53、物业管理项目可行性研究工作分为投资机会研究、( )、详细可行性研究和项目评价与决策四个阶段。 (A)项目实施研究 (B)项目可能方案研究 (c)初步可行性研究 (D)项目资金筹措研究54、城市绿化条例规定砍伐城市树木，必须经城市人民政府( )部门批准后方可合 法实施。 (A)市政管理 (B)绿化行政主管 (C)规划管理 (D)环境保护主管55、如果物业管理区域内尚未成立业主大会，负责拟订物业管理区域内有关物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的应当是( )。 (A)业主大会筹备组 (B)筹备组聘请的非业主法律专业人士 (c)物业管理企业 (D)建设单位56、物业管理区域内的业主公约应由( )制订。 (A)物业管理企业 (B)开发建设单位 (c)业主大会 (D)业主委员会57、可以计入物业管理企业递延资产的费用是( )。 (A)共用部位日常维护费 (B)办公费用 (c)企业对管理用房的装饰装修费用 (D)员工工资58、物业服务收费管理办法规定，不得计入物业服务支出或物业服务成本的费用项目是 ( )。 (A)物业管理企业固定资产折旧 (B)物业管理服务人员的福利费(c)物业共用部位公众责任保险费 (D)物业共用部位更新改造费用59、物业管理企业利润总额不应包括( )。 (A)营业利润 (B)投资净收益 (c)专项维修资金利息收入 (D)营业外收支净额60、如果发生物业管理纠纷，在( )的过程中，双方当事人可以请求法院调解。 (A)执行 (B)上诉 (c)起诉 (D)庭审61、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定商晶住房的购买者应当按照购房款 ( )的比例缴纳专项维修基金。(A)12 (B)23(C)20 (D)3062、物业管理条理规定，房屋共用部位共用设施设备专项维修资金归( )所有 (A)业主委员台 (B)业主大会 (C)业主 (D)物业管理企业63、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定，在业主办理房犀权属证书后专项 维修基金应当由( )代管。 (A)商品住房的销售单位 (B)商品房的建设单位 (C)物业管理企业 (D)当地房地产行政主管部门64、物业服务收费管理办法规定。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应当通过( )予以列支。 (A)物业服务支出 (B)专项维修资金 (C)物业服务成本 (D)物业收入预算65、物业管理企业应把专项维修资金作为企业的( )来进行管理。 (A)或有负债 (B)长期负债 (c)预计收益 (D)现金预算66、物业管理条例规定，物业管理企业挪用专项维修资金，有关部门除对其警告和没收违法所得外，还可以并处挪用数额( )的罚款。 (A)5倍以下 (B)2倍以下 (c)2倍以上 (D)5倍以上67、关于物业管理区域内房屋勘查鉴定说法错误的是( )。 (A)房屋查勘鉴定的负责人，必须是取得相关职称或有专业背景的技术人员 (B)查勘鉴定的责任人，若因工作失职造成事故，要承担责任 (c)凡需进行工程查勘鉴定应由专业技术人员填写报告表 (D)定期或季节性查勘鉴定，均由基层房屋经营管理单位组织实施68、目前，写字楼应用最广泛的固定灭火设备是( )。 (A)水幕消防设备 (B)自动喷水灭火设备 (c)燃气泄漏报警器 (D )防火卷帘门系统69、管网内平时不充水，而充以有压或无压气体，发生火灾后，感烟、感温或感光火灾探测器接 到火警信号，自动启动有关阀门，在开启管网末端放气阀后立即向系统管网内充水，当火 灾场所温度升高，闭式喷头闭锁装直脱落喷头即可喷水灭火的是( )自动喷水灭火 设备。(A)干式 (B)湿式 (c)干湿式 (D)预作用70、为保证消防设备处于准工作状态，物业管理区域内的消防水泵应( )运转一次。 (A)每周 (B)每月 (c)每季 (D)每年71、物业管理区域内储存消防用水的水池、消防水箱以及气压水罐应( )检查一次。 (A)每周 (B)每月 (C)每季 (D)每半年72、室内燃气泄漏报警器报警时，物业管理人员应( )。 (A)打开电灯查找漏气点 (B)拔下报警器的插销 (c)关闭燃气总阀门 (D)关闭报警器73、物业管理区域内段生火灾时能够起到防火分区作用的安全防范设施是( )。 (A)自动喷水灭火设备 (B)水幕消防系统(c)门禁系统 (D)防火卷帘门系统74、关丁停车库管理门檗系统说法不正确的是( ) (A)该系统是现代化停车库车辆收费及设各自动化符理系统 (B)该系统有机结合了机械、计算机、自控设备以及智能lc卡技术 (c)该系统具有车辆出入自动管理的功能 (D)该系统暂时还不能自动存储有关数据75、我国国家标准建筑设计防火规范不适用于( )。 (A)10层及10层以上的住宅建筑 (B)地下K用建筑 (C)多层工业建筑 (D)高层工业建筑76、根据全国统一房屋修缮工程预算定额，定额编号1225为保温工程中的缠玻璃丝布工序，如果管径为中50ram以内的管道每米人工费为O 4l元，材料费为374元，则定额基价 ( )。 (A)为041元 (B)为374元 (c)为415元 (D)无法计算，因为机械费用未知77、城市居住区规划设计规范规定居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须相应配建( )。 (A)绿地 (B)公共停车场(库) (c)疏散场地 (D)开敞空问78、目前，物业管理企业向银行申请贷款的担保方式以同定资产抵抨和( )为主。 (A)保险 (B)定金 (c)保证 (D)质押79，如果物业管理企业只涉足一种物业类型，不通过增加所管项目的类型来扩大自己的经营规模，那么，这种企业所采取的经营战略属于( )发展模式。 (A)特色品牌专一 (B)特色品牌综合 (C)连锁经营 (D)资产重组80、现代市场营销组合中的“4P”是指产品、价格、地点和( )。 (A)成本 (B)顾客 (c)沟通 (D)促销8l、物业管理服务市场的构成包括市场主体、市场客体和市场环境三个方面，其中，物业管理服务属于( )。(A)市场主体 (B)市场客体(c)市场环境 (D)三个方面的综合82、物业管理评标委员会应由招标人代表和物业管理方面的专家组成成员为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不应少于( )。 (A)3人 (B)5人 (c)成员总数的12 (D)成员总数的2383、根据有关规定，非出售的新建物业项目应当在交付使用前( )完成前期物业管理招标投标工作。(A)20日 (B)30日 (C)60日 (D)90日84、物业管理企业员工绩效考核所使用的方法中要求考核者从许多陈述中选择与被考核者的特征最相近的描写的方法叫做( )。 (A)小组评价法 (B)情境模拟法 (c)强制选择法 (D)关键事件法85、在绩效考核的标准不是很清楚的情况卜，当员工都表现得报茶时，表现将通者就容易披评为优秀，而当员上都表现出色时，表现普通者就容易被评为很差，这种偏差被称为( )。 (A)晕轮效应 (B)对比错误 (c)偏见效应 (D)居中趋势二、多项选择题(86125题，每题1分，共40分。每题有多个答案正确，请 在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑。错选、少选、多选，均不得分)86、在物业管理活动中要求违法者承担行政责任的方式有( )。 (A)责令限期改正 (B)警告 (c)罚款 (D)拘役87、民法通则规定，相邻的业主之间，应该按照( )的精柙，正确处理采光、通风、 通行等方面的相邻关系。(A)有利生产 (B)方便生活(c)团结互助 (D)公平台理88、根据有关法律，物业服务台同生效后当事人不得冈( )而拒绝履行自己的台同义务 (A)当事人姓名、名称的变更 (B)法定代表人、负责人的变动 (c)对方未履行合同义务 (D)对方违约89、物业管理条例确立了10项基本制度其中包括( )。 (A)承接验收制度 (B)保修责任制度 (c)招标投标制度 (D)资质管理制度90、物业管理条例中规定了业主在物业管理活动中享有( )。 (A)监督权 (B)投票权 (c)被选举权 (D)选举权91、物业管理条例规定，物业服务合同应当对( )等内容进行约定。 (A)物业服务质量 (B)专项维修资金的管理和使用 (c)违约责任 (D)合同期限92、物业管理区域内第一次业主大会的筹备组应当由( )代表组成。(A)物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门 (B)业主 (c)建设单位(包括公有住房出售单位) (D)街道办事处93、物业管理早期介入的意义在于( )。 (A)完善物业规划设计方案 (B)提高物业建设工程质量 (c)为日后的物业管理工作打好基础 (D)有利于物业的销售94、前期物业管理方案的主要内容应包括( )。 (A)管理服务内容 (B)管理服务标准 (c)管理服务奖励 (D)管理服务费构成95、为编好物业管理方案，物业管理企业应了解本地区同类型物业的( )等情况。 (A)开发商背景 (B)周边环境 (c)服务费水平 (D)管理措施96、制定物业管理方案的原则有( )。 (A)规范调研原则 （B)实事求是原则(c)扎实细致原则 （D)科学适用原则 (A)员工绩效考核制度 (B)有偿特约服务制度 (c)企业财务管理制度 (D)消防管理制度99、物业管理企业须让写字楼客户了解的信息包括( )。 (A)物业管理区域内车辆行驶和停放管理制度 (B)物业管理企业经济核算制度 (c)物业管理企业所有工作岗位职责 (D)物业管理区域内房屋装修管理制度100、物业管理企业在提供给业主的住户手册中，一般要写明( )。 (A)业主大会和业主委员会的职责 (B)企业的内部管理制度 (c)物业管理常用电话号码 (D)业主的联系电话101、需要在住宅小区的住户手册中进行介绍的管理机构一般包括( )等。 (A)物业管理企业 (B)城市规划主管部门 (c)物业管理协会 (D)业主委员会102、中华人民共和国道路交通安全法规定，新建、改建、扩建的公共建筑、商业街区、居住 区、大(中)型建筑等，应当配建、增建停车场，投入使用的停车场( )。 (A)不得擅自停止使用 (B)不得擅自改作他用 (c)不得改建 (D)不得扩建103、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定，物业管理企业发生变换时，代管的 专项维修基金应当办理账户转移手续该手续应当送交( )备案。 (A)建设单位 (B)房地产行政主管部门 (c)业主大会 (D)街道办事处104、物业管理企业财务管理部门的基本职责包括( )等。(A)对重要的投资项目进行评议审定 (B)参与策划各种营销活动 (c)协助公司领导做好经营决策 (D)负责编制物业管理方案105、物业管理企业财务分析最主要的依据是( )。 (A)现金流量表 (B)还本付息表 (c)资产负债表 (D)利润表106、房屋及附属设备设施维修养护计划管理的臼的有( )。(A)减少维修养护工作的盲目性 (B)确保房屋正常安全使用 (c)保证维修养护资金的合理使用 (D)提高维修养护管理水平107、房屋及附属设备设施维修养护辅助计划包括( )计划等。(A)季度维修养护 (B)材料供应(c)劳动力配置 (D)年度维修养护108、根据房屋维修养护技术管理的规定，必须先做技术鉴定的情况是( (A)业主装修严重破坏了房屋的承重墙 (B)将一层房加为二层 (c)产权双方对毗邻房屋出现的破损原固有异议(D)将住宅改为超市109、房屋维修工程的验收标准包括( )。 (A)产权资料准确 (B)符合建设部城市房屋修缮管理规定 (c)窗明、地净、路通、场地清 (D)有关设备调试运行正常llO、房屋维修工程预算，也称房屋修缮工程预算，是以某一房屋维修工程为对象，依据( ) 逐一计算，再加上规定收取的现场经费、其他直接费、间接费、其他费用以及利润和税金而得出的维修工程的全部费用。 (A)房屋修缮定额 (B)预算编制说明 (c)现场作业环境 (D)地区单位估价表11l、根据全国统一房犀修缮工程预算定额，各分项工程的定额项目表所含的内容包括定额编号、计量单位、工程项目名称、( )以及所需工时和材料数量。 (A)人工费 (B)材料费 (c)机械费 (D)财务费112、编制房屋附属设各设施计划性零修预算时需要依据( )。 (A)设备设施清单 (B)材料、零配件、工具及设备的市场价格 (C)设备设施维修使用说明书 (D)工程维修养护合同3、房屋附属设备设施日常维修的费用包括人工费、材料费、间接费等其中间接费包括 ( )。(A)公司管理费 (B)低值易耗品费(c)财务费 (D)税费114、在物业管理I爱域内的综合经营服务项目策划书中，应包括的主要内容有( )。 (A)综合经营服务项目的发展目标 (B)目标市场现状分析与预测 (c)综合经营服务项目组合设计 (D)综合经营服务项目的市场营销策略ll5、物业管理区域内的综合经营服务( )。 (A)是物业服务合同约定以外的特约性服务 (B)是社会服务向物业管理区域内的延伸 (c)要以物业管理区域内的条件为基础 (D)服务收费是以政府指导价为基准，实行市场调节116、物业管理企业在物业管理区域内开展综台经营服务之前进行市场调查时，需要了解物业项目的( )。(A)地理位置 (B)交通状况(c)周边商业服务设施条件 (D)地区的人力资源成本7、城市居住区规划设计规范规定，居住区的规划设计，应当根据不同项目的使用性质和屠售区的规划布局形式，采用相对集中与适当分散相结合的方式合理布局，井应当有利于(A)发挥设施效益 (B)形成规模效应(c)方便经营管理使用 (D)减少干扰118、城市居住区规划设计规范规定，居住区内的( )设施宜集中布置，形成届住区各 级公共活动中心。 (A)商业服务 (B)金融 (c)邮电 (D)文体119、物业管理企业在物业管理区域内开展综台经营服务项目的优势有( )。 (A)可达性好 (B)利于培养忠诚消费者(c)市场集中度高 (D)有数量充足的有购买力的人群120、针对具体物业项目的营销计划，除了应当包括具体的营销时间、手段和方式外，还应拟出 一个物业管理方案，特别应明确自己的( )。 (A)服务特色 (B)服务内容 (c)服务质量标准 (D)服务项目的定价策略12l、根据市场营销理论在其他因素不变的情砒下物业管理服务的供给量与( )成正比。 (A)服务价格 (B)劳动力价格 (C)税收 (D)行业预期利润率122、业主或业主大会通过招标选聘物业管理企业，与建设单位招标选聘物业管理企业在程序上大致相同，但也有不同之处，例如，在行政备案阶段，业主火会需提交的备案资料与开发建设单位提交的资料不同，业主或业主大会需提交而建设单位不需提交的资料是( )。 (A)物业产权证明 (B)业主大会决议 (c)招标公告或招标邀请书 (D)招标文件123、物业管理中标通知书对招标人和中标人都具有法律效力这意味着( )。 (A)中标通知书发出后，招标人如果改变中标结果，需中标人同意 (B)中标通知书发出后，中标人放弃中标项目，应当承担法律责任 (c)中标通知托发出之日起30日内，招标人应当按照招标文件和中标人的投标文件与中 标物业管理企业签订物业服务合硒 (D)中标通知书发出后，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议124、关于物业管理招标活动中的规范说法正确的是( )。 (A)招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称 (B)招标必须设定标底 (c)在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格等实质内容进行谈判 (D)招标人不得委托代理机构实施招标活动125、格式规范的物业管理专业论文除了正文以外，还应包括( )等部分。(A)论文摘要 (B)关键词 (c)目录 (D)参考文献技能操作一、情景题（15，40分）1、经过充分的市场调研，物业储蓄经理确定了自己所管住宅小区的综合经营服务项目。为了能够获得公司领导的批准，它需要撰写一份策划书，请提示他策划书的主要内容和各部分的要点。2、花园大厦已建成多年，电线老化，容量不足，需要对线路进行改造。为了向业主说明资金的用途，请写出此次电路改造所需各项费用的计算方法。3、中附近好物业服务公司的业务发展很快，需要制定一份资金筹措计划。请问该公司有哪些可利用的资金来源渠道？4、瑞新物业服务公司将其负责管理的某住宅小区3号楼的房屋大修工程外包给了某建筑公司。工程完工后，瑞新物业服务公司接到了工程验收通知。请问瑞新物业服务公司应如何组织3号楼房屋大修工程的验收工作？5、政府主管部门正在组织以“物权法对物业管理行业的影响”为主题的征文活动，要求各物业服务公司的经理和主管积极参加。请列出写作这样一片业务论文的步骤，并说明文章注释和参考文献的区别。二、案例分析（67，30分）6、从开物业服务公司通过竞标获得了一个新建大型住宅小区的物业管理综合服务业务，需要制定一份完善的物业管理方案。请问该公司应遵循怎样的工作流程制定该小区的物业管理方案？请写出流程图。7、宏图物业服务公司是一家由机关后勤部门改制设立的企业，由于原有体制的影响，企业竞争力不强，很难通过市场竞争取得新项目。为了增强企业活力，更好地开拓市场，宏图物业服务公司的领导决定公开招聘新的市场部经理。如果你要应聘该职位，请回答以下两个问题：（1）制定物业服务公司市场营销策略的主要工作内容有哪些？（2）物业服务企业如何针对物业项目进行市场运作以获取物业服务业务？三、方案策划（30分）8、富融物业服务公司是一家大型物业服务企业，已经接管了几十个物业项目，其中有住宅下去，写字楼。该公司计划全面修订原有的内部管理制度。请帮助该公司完成以下任务：（1）列出修订管理制度的主要工作内容。（2）根据该公司的特点，列出修订后的内部管理制度框架体系。 9、启明物业管理公司是一家具有一级资质的大型物业管理企业，非常重视企业的人力资源管理工作。为了充实自己的管理队伍，该公司对外公开招聘部门经理等中层管理人员。如果由你负责该项工作，请问：（1）你如何策划、实施本次招聘活动？（2）在招聘过程中应注意哪些事项？请至少写出5条注意事项。一、情景题1、同城物业管理公司为了提高所管区域内的房屋完好率，需要制定一份完整的房屋养护和维修计划。如果你是该物业管理公司的工程部经理，你应如何制定房屋养护和维修计划？答：（1）制定房屋养护计划的主要工作内容包括：掌握房屋建筑的完好状况对不同类型的房屋制定不同的养护标准落实费用落实管理人员确定养护工作的时间安排和工作方式（2）制定房屋维修计划的主要工作内容确定维修范围计算工程量与费用确定工作时间安排2、某重点实验室需要重新进行装修改造，该实验室与酒花建筑装饰公司签订协议，由该公司负责装修工程的施工。该重点实验室位于某大学附近，为一幢四层楼房，总建筑面积1684平方米。其中土建工程定额直接费为A，其中人工费为M，其他直接费为C，现场经费为D。请计算该装修工程中土建工程的直接工程费、间接费、利润、税金和工程造价。答：（1）直接工程费：A+C+D （2）间接费：（A+C+D） P1（相应费率）（3）利润：（直接工程费+间接费） P2（相应费率）（4）税金：（直接工程费+间接费+利润） P3（税率）（5）工程造价：直接工程费+间接费+利润+税金3、奥林花园是一个地处郊区、内部环境景观较好的住宅区。考虑到该小区的地理位置比较偏僻，在规划设计中，区内配套了堤上和商业一条街。但是，投入使用后发现，前来光顾这些门店的人比较少，无论是服装店、食品店还是美容美发店，人气不旺，只有小吃店经营状况稍好一些。请问：如果你所在的物业管理企业接管了这个项目，你们应该怎样进行其综合经营服务项目的市场调查与预测？答：（1）进行市场调查考察了解物业项目的地理位置、交通状况、周边商业服务设施条件。了解物业类型、规模及开展综合经营服务项目的条件。收集服务对象的资料及其服务需求情况。分析物业管理企业自身的优势和条件。（2）进行市场预测预测经营服务项目的市场需求量：利用调查数据，研究该物业项目服务范围内的购买力和购买指数。预测经营服务项目的技术发展。预测本企业应提供经营服务项目的供给量。预测市场产品和服务价格、市场竞争情况以及销售前景等。4、新恒物业管理公司已经成立多年，有了比较强的实力，为了能够让企业更好地发展，公司准备组织一次内部研讨会，探讨企业今后的经营战略。请问：（1）物业管理企业常用的经营战略模式有哪几种？（2）每一种经营战略模式的特点是什么？答：目前，物业管理企业的经营战略模式有以下4种：（1）特色品牌专一发展模式。这种经营战略模式的特点是围绕本企业的品牌特色，走专一发展的道路，只专门涉足一种物业类型，不急于争抢其他类型的物业来扩大自己的经营规模。（2）特色品牌综合发展模式。这种经营战略模式的特点是利用已有品牌寻求市场的多方面、多方向发展，从实际出发，稳步向外扩展。（3）连锁经营发展模式。这种经营战略模式的特点是借用商业零售行业连锁经营的思想，即数个或数十个物业管理项目部以契约的形式结成一个共同体，统一品牌名称、统一管理模式、统一质量监控，甚至统一进货渠道，内部约定利益分配原则，以实现规模经营、降低经营成本。（4）资产重组发展模式。这种经营战略模式的特点是物业管理企业通过兼并和重组迅速扩大企业规模，达到快速成长的目的。强强联合是资产重组的主导方向。二、案例分析题1、2005年3月，某广告公司入住某小区的A1栋别墅，久佳物业管理公司是该小区的物业管理者。根据物业服务合同，2005年3月至7月，该广告公司应交纳物业服务费2296元，水电费1543元。然而，2005年5月4日，该广告公司发现有人进入公司窃取了价值1万元左右的财物，立即报了案。当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。双方为此发生纠纷，物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院。 请问：（1）该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费？为什么？（2）久佳物业管理公司应当怎样处理广告公司拒交物业服务费的问题？答：（1）该广告公司不应拒付所欠物业服务费和水、电费，因为收取物业服务费是物业服务费是物业管理企业的权力，广告公司应为所接受的服务付费，而水、电费是物业管理企业代收的费用，与安全服务无关。 在广告公司被盗的问题上，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业管理公司就不应承担责任；如果物业管理企业没有履行物业服务合同上约定的义务，在保安防范工作上存在缺陷，没有建立健全治安管理制度或保安人员违反保安岗位制度，造成业主损失的，物业管理公司应当承担相应的法律责任。（2）对于广告公司这样一类客户出现不合理地拖欠服务服务费或拒绝交纳物业服务费的情况，物业管理企业应区别不同情况采取不同的处理措施。 首先，应区分客户未按期交费的原因：一种是客户有履行合同交费义务的能力却拒绝交费；另一种是客户已经丧失了履行合同交费义务