《房地产开发用地》PPT课件.ppt

第三章房地产开发用地 第一节我国国有土地使用制度改革状况 一 传统土地使用制度的弊端 一 传统土地使用制度1 行政调拨 1 行政划拨 国家划给用地单位 2 行政调用 国家无偿调用用地单位的土地 2 无偿无限期使用 3 禁止土地的市场转让 二 传统国有土地使用制度的弊端1 忽视价值规律 未能有效利用和合理配置土地 2 影响城市经济的发展和城市建设资金的良性循环 3 影响企业经济核算和经营管理水平的提高 4 滋生官僚主义 影响廉政建设 第一节我国国有土地使用制度改革状况 二 国有土地使用制度的改革状况一是收取城市土地使用费 其实质是城市地租 二是征收城镇土地使用税 三是实行城市土地使用权有偿出让和转让 我国现行土地税收政策的弊端 政府目前在出让土地时 各种税收一次性缴纳 开发商垫付 进而转嫁给购房者 后续不再征收 第一节我国国有土地使用制度改革状况 三 城市土地储备制度城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过收购 换地 转制和到期回收等方式 从分散的土地使用者手中把土地集中起来 并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发 在完成了房屋的拆迁 土地的平整等一系列前期开发工作后 根据城市土地出让年度计划 有计划地将土地投入市场的制度 第二节建设用地使用权出让制度 一 建设用地使用权出让的概念和特征 一 建设用地使用权出让的概念建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内出让给建设用地使用者 并由建设用地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为 建设用地使用权出让与建设用地使用权转让的不同 建设用地使用权出让与建设用地使用权出租的不同 第二节建设用地使用权出让制度 二 出让的法律特征1 是一种民事法律行为 2 是一种设权行为 创设了建设用地使用权 3 是一种有偿行为 4 建设用地使用权的出让附随特殊义务 1 权利的有期性 2 建设用地使用权属物权 其权利义务内容当事人不得自行约定 建设用地使用者应在法定限度内行使权利内容 3 权利客体的特定性 第二节建设用地使用权出让制度 二 建设用地使用权出让的范围 城市房地产管理法 第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地 以下简称国有土地 范围内取得房地产开发用地的土地使用权 从事房地产开发 房地产交易 实施房地产管理 应当遵守本法 三 建设用地使用权出让的批准权限和宏观调控 一 建设用地使用权出让的批准国家对建设用地实行年度建设用地控制和总量控制 建设用地使用权出让的批准权属于国务院及各级地方人民政府 问题 土地管理者和所有者的重合 模糊了国家作为土地管理者和所有者的地位 第二节建设用地使用权出让制度 二 建设用地使用权出让的宏观调控1 建设用地使用权出让实行集中管理 2 建设用地使用权出让实行总量控制 3 建设用地使用权出让贯彻保护耕地原则 4 建设用地使用权出让实行价格管理 四 建设用地使用权出让方式 一 概述 相关新闻 1 协议出让协议出让是指出让方和受让方经过协商 就建设用地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让建设用地使用权的民事法律行为 程序 1 申请阶段 2 协商阶段 3 签约阶段 4 履约阶段 第二节建设用地使用权出让制度 我国对出让土地的最高年限予以规定 并且规定出让金不得低于协议出让最低价 城市房地产管理法 第十三条土地使用权出让 可以采取拍卖 招标或者双方协议的方式 商业 旅游 娱乐和豪华住宅用地 有条件的 必须采取拍卖 招标方式 没有条件 不能采取拍卖 招标方式的 可以采取双方协议的方式 物权法 第一百三十七条设立建设用地使用权 可以采取出让或者划拨等方式 工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的 应当采取招标 拍卖等公开竞价的方式出让 第二节建设用地使用权出让制度 2 招标出让招标出让是指国家通过招标 投标和定标的竞争程序出让建设用地使用权的民事法律行为 1 招标 2 投标 3 定标一般经过开标 评标 决标三个阶段 4 签约 5 履约3 拍卖出让 1 拍卖委托 2 拍卖公告与察看 3 拍卖的实施 4 履约 第二节建设用地使用权出让制度 4 挂牌出让挂牌出让是指出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用者的民事法律行为 优点 1 市场化程度较高 建设用地使用者之间竞争激烈 2 在挂牌期限截止时如果仍有两个获两个以上的竞买人要求报价 可以进行现场竞价 价高者得 3 有充分的法律依据 相关案例 第二节建设用地使用权出让制度 五 建设用地使用权的出让年限 一 建设用地使用权出让的最高年限 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定 一 居住用地七十年 二 工业用地五十年 三 教育 科技 文化 卫生 体育用地五十年 四 商业 旅游 娱乐用地四十年 五 综合或者其他用地五十年 二 合同约定的出让年限不得超过法律规定的出让最高年限 三 建设用地使用权出让年限的计算以领取建设用地使用证之日为期间的起算点 划拨建设用地使用权补办出让合同的出让年限 按出让合同双方约定的时间计算 通过转让方式取得的建设用地使用权 其使用年限为建设用地使用权出让合同约定的使用年限减去原建设用地使用者已使用年限后的剩余年限 第二节建设用地使用权出让制度 四 建设用地使用权出让年限届满与续展 物权法 第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期 依照法律规定办理 该土地上的房屋及其他不动产的归属 有约定的 按照约定 没有约定或者约定不明确的 依照法律 行政法规的规定办理 城市房地产管理法 第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满 土地使用者需要继续使用土地的 应当至迟于届满前一年申请续期 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的 应当予以批准 经批准准予续期的 应当重新签订土地使用权出让合同 依照规定支付土地使用权出让金 土地使用权出让合同约定的使用年限届满 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的 土地使用权由国家无偿收回 相关练习 1 下列关于国有土地使用权的最长期限的说法不正确的是 A 居住用地70年 B 工业用地50年 C 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 D 商业 旅游 娱乐用地50年 相关练习 2 天虹房地产开发公司于2005年7月1日以出让方式获得某市一块国有土地的使用权 使用年限为40年 经开发建成商品房后 2009年7月1日将该宗房屋一并转让给大洋公司 大洋公司将其作为职工住宅分配给职工居住 职工李某于2010年1月1日搬入新居 此时李某对该土地的使用年限为 A 40年B 70年C 35年零6个月D 36年 相关练习 3 第二节建设用地使用权出让制度 六 我国建设用地使用权出让的收回制度1 建设用地使用者违反城市规划或建设用地使用权出让合同的规定而开发利用土地 被国家强制收回 城市房地产管理法 第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的 必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途 动工开发期限开发土地 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费 满二年未动工开发的 可以无偿收回土地使用权 但是 因不可抗力或者政府 政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外 相关资料 第二节建设用地使用权出让制度 2 建设用地使用权出让合同规定的期限届满 国家自动收回 3 在建设用地使用权期限届满前国家因社会公共利益的需要 提前收回建设用地使用权 城市房地产管理法 第六条为了公共利益的需要 国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋 并依法给予拆迁补偿 维护被征收人的合法权益 征收个人住宅的 还应当保障被征收人的居住条件 具体办法由国务院规定 4 为实施城市规划进行旧城区改建 需要调整使用土地的 第二节建设用地使用权出让制度 土地管理法 第五十八条有下列情形之一的 由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准 可以收回国有土地使用权 一 为公共利益需要使用土地的 二 为实施城市规划进行旧城区改建 需要调整使用土地的 三 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满 土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的 四 因单位撤销 迁移等原因 停止使用原划拨的国有土地的 五 公路 铁路 机场 矿场等经核准报废的 依照前款第 一 项 第 二 项的规定收回国有土地使用权的 对土地使用权人应当给予适当补偿 相关练习 1 在下列哪些情况下 政府可以依照土地管理法的规定 收回国有土地使用权 A 某房地产开发公司有偿取得土地使用权后 因资金困难无力偿债 向人民法院提出破产申请B 原用地单位系国有企业 现已通过股份制改造 被一家私营企业控股C 县政府超越批准权限 将一片农用地批给某外商用于建设别墅区D 某工厂的自用铁路 因该厂转产 长期弃置失修 现已经核准报废 相关练习 2 某企业经批准于2003年6月取得了市郊一块40亩面积的国有土地使用权 领取了土地使用证 但由于一直未能筹措到足够的投资资金 原拟投资的项目至2006年10月仍未能开工 该土地也一直未使用 且未经原批准机关同意 在下列选项中选出正确的处理方法 A 经批准强制某企业将土地使用权转让给有投资能力的某公司B 经批准限定某企业在1年内使用该土地 如1年内仍未使用则收回土地使用权并注销土地使用证书C 经批准给某企业处以相当于土地使用权出让费5 10 的罚款D 经批准收回某企业的土地使用权并注销其土地使用证书 第二节建设用地使用权划拨法律制度 一 建设用地使用权划拨的概念和特征建设用地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在建设用地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用者使用的行为 法律特征 1 划拨土地的标的限于国有土地 2 划拨建设用地使用权的取得具有行政性 3 划拨建设用地使用权的取得具有无偿性 划拨的两种方式 一种是建设用地使用权划拨经县级以上人民政府依法批准 在建设用地使用者缴纳补偿 安置等费用后 将该幅土地交给建设用地使用者使用的行为 另一种是建设用地使用权的划拨经县级以上人民政府依法批准 建设用地使用者无须缴纳补偿 安置等费用就可取的建设用地使用权的行为 第二节建设用地使用权划拨法律制度 4 划拨建设用地使用权的取得具有无期性 城市房地产管理法 第二十三条第二款依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的 除法律 行政法规另有规定外 没有使用期限的限制 划拨建设用地使用权没有使用期限的限制并不等于永续存在 5 划拨土地的用途具有特定性 城市房地产管理法 第二十四条下列建设用地的土地使用权 确属必需的 可以由县级以上人民政府依法批准划拨 一 国家机关用地和军事用地 二 城市基础设施用地和公益事业用地 三 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 四 法律 行政法规规定的其他用地 第二节建设用地使用权划拨法律制度 二 划拨建设用地使用权的性质1 土地所有人自己占有 使用 国家机关 军事机关等公法人享有的划拨建设用地使用权2 非土地所有人的占有 使用 公司 企业 事业单位等私法人 自然人和其他组织享有的划拨建设用地使用权三 划拨建设用地使用权的内容 一 占有权 二 使用权使用时不得违反土地管理和城市规划的要求 不得随意变更划拨土地时确定的土地用途 如确需变更原土地用途 应当取得划拨方和市 县人民政府城市规划行政主管部门的同意 第二节建设用地使用权划拨法律制度 三 收益权 城市房地产管理法 第四十条以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当按照国务院规定 报有批准权的人民政府审批 有批准权的人民政府准予转让的 应当由受让方办理土地使用权出让手续 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产报批时 有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理 城市房地产管理法 第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的 依法拍卖该房地产后 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后 抵押权人方可优先受偿 城市房地产管理法 第五十六条以营利为目的 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的 应当将租金中所含土地收益上缴国家 具体办法由国务院规定 四 处分权 第二节建设用地使用权划拨法律制度 四 建设用地使用权划拨的范围 划拨用地目录 2001年10月22日国土资源部令第9号发布自发布之日起施行 1 国家机关用地和军事用地 1 党政机关和人民团体用地 2 军事用地2 城市基础设施用地和公益事业用地 3 城市基础设施用地 4 非营利性邮政设施用地 5 非营利性教育设施用地 6 公益性科研机构用地 7 非营利性体育设施用地 8 非营利性公共文化设施用地 9 非营利性医疗卫生设施用地 10 非营利性社会福利设施用地 第二节建设用地使用权划拨法律制度 3 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地 11 石油天然气设施用地 12 煤炭设施用地 13 电力设施用地 14 水利设施用地 15 铁路交通设施用地 16 公路交通设施用地 高速公路服务区 区内经营性用地除外 17 水路交通设施用地 18 民用机场设施用地4 法律 行政法规规定的其他用地 19 特殊用地A 监狱 B劳教所 C 戒毒所 看守所 治安拘留所 收容教育所 对国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地项目 可以以划拨方式提供土地使用权 对以营利为目的 非国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地项目 应当以有偿方式提供建设用地使用权 第二节建设用地使用权划拨法律制度 五 建设用地使用权划拨的批准权限和程序与土地出让的批准权限相同程序 1 预审 由土地行政主管部门提出建设项目用地预审报告 2 申请 向县 市人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请 3 审查 4 批准 5 划拨 由市 县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书 6 登记 第二节建设用地使用权划拨法律制度 六 划拨建设用地使用权的终止1 国家征收 可以给予适当补偿 2 使用人不再需要 国家无需给予补偿 3 特定项目终止 公路 铁路 机场 矿场等经核准报废的 4 土地灭失 第二节建设用地使用权划拨法律制度 七 划拨建设用地使用权的商品化 一 划拨建设用地使用权的现状及缺陷缺陷 1 划拨建设用地使用权使土地国家所有权 虚位 2 划拨土地利用效率低下 3 划拨建设用地使用权不利于建立统一的土地市场 4 划拨建设用地使用权不利于城市房地产市场和金融市场的健康发展 二 划拨建设用地使用权商品化的原因在现实中存在两种划拨建设用地使用权 一种是适用于公益目的的新的划拨建设用地使用权 一种是过去体制下形成的旧划拨建设用地使用权 第二节建设用地使用权划拨法律制度 三 划拨土地商品化的途径 1 出让 1 先出让后处分 2 先处分后出让 即原划拨建设用地使用权人将划拨土地 转让 给他人 由受让人办理建设用地使用权出让手续 并交纳出让金 2 出租 1 国家收回再出租 2 先出租后将土地收益上缴国家 3 作价出资或入股 4 法律直接规定 1 以抵押权实现而设定出让建设用地使用权 城市房地产管理法 第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的 依法拍卖该房地产后 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后 抵押权人方可优先受偿 2 因法院强制执行而设定出让建设用地使用权 相关案例 相关练习 1 相关练习 2 相关练习 3 2010年12月 赵县一中在由划拨取得土地使用权的国有土地上建设平房6间 原本打算用做学生宿舍 后因校方企图多方营利 便将这批住房出租给个体户张某并收取租金 对此 下列叙述正确的是 A 可以出租 但是赵县一中应当将租金中所含土地收益上缴国家B 将此划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租 只能租给军事单位 国家机关等单位 并经上级主管机关批准报国务院备案C 可以出租 无须任何批准程序和租金分配D 此营利为目的的出租行为违法 以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋不得出租 第二节建设用地使用权转让法律制度 一 建设用地使用权转让的概念建设用地使用权转让是指建设用地使用权人在其权利年限有效范围内 将其受让的建设用地使用权依法转移给他人的民事法律行为 出让与转让的不同 转让与出租的区别 二 建设用地使用权转让的方式1 出售 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第二十六条土地使用权转让价格明显低于市场价格的 市 县人民政府有优先购买权 土地使用权转让的市场价格不合理上涨时 市 县人民政府可以采取必要的措施 2 交换 3 赠与 4 继承 5 建设用地使用权入股 第二节建设用地使用权转让法律制度 三 建设用地使用权转让的原则1 权利义务同时转让原则 又称 认地不认人原则 是指建设用地使用权转让时 转让人与原建设用地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利 义务随之移转给受让人 建设用地使用权发生多次移转亦是如此 城市房地产管理法 第四十二条房地产转让时 土地使用权出让合同载明的权利 义务随之转移 权利不得扩张 2 产权一致原则 是指建设用地使用权与其他地上建筑物所有权的权利人一致 建设用地使用权转让时 其地上建筑物 其他附着物所有权亦随之转移 城市房地产管理法 第三十二条房地产转让 抵押时 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让 抵押 3 效益不可损原则 是指建设用地使用权的转让或地上建筑物 其他附着物所有权的转让 不得损害土地及地上建筑物的经济效益 并须经过政府审批 第二节建设用地使用权转让法律制度 四 建设用地使用权转让的生效要件 一 建设用地使用权须具备可转让的条件1 以出让方式取得的建设用地使用权的转让条件 城市房地产管理法 三十九条以出让方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当符合下列条件 一 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 二 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的百分之二十五以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 转让房地产时房屋已经建成的 还应当支持有房屋所有权证书 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发 利用土地的 土地使用权不得转让 第二节建设用地使用权转让法律制度 2 以划拨方式取得的建设用地使用权的转让条件 1 先出让后处分 2 先处分后出让 城市房地产管理法 第四十条以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当按照国务院规定 报有批准权的人民政府审批 有批准权的人民政府准予转让的 应当由受让方办理土地使用权出让手续 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产报批时 有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理 第二节建设用地使用权转让法律制度 3 拟转让的房地产不具有禁止转让的情形 城市房地产管理法 第三十八条下列房地产 不得转让 一 以出让方式取得土地使用权的 不符合本法第三十九条规定的条件的 二 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 三 依法收回土地使用权的 四 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 五 权属有争议的 六 未依法登记领取权属证书的 七 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 二 当事人须订立书面合同 三 须办理建设用地使用权过户登记 相关案例 相关练习 第五节国有土地租赁法律制度 在我国 存在土地租赁与建设用地使用权租赁两种租赁关系 二者的主要区别是 第一 土地租赁出租的客体是土地 建设用地使用权租赁 出租的客体的建设用地使用权 第二 在土地供应市场中 国有土地租赁属于土地一级市场 建设用地使用权出租属于土地二级市场 第三 租赁主体不同 国有土地租赁的一方始终是政府 而建设用地使用权出租的出租人则为拥有可流转建设用地使用权人 第五节国有土地租赁法律制度 一 建设用地使用权人出租土地的情形 一 建设用地使用权人出租土地的含义建设用地使用权人出租土地是指建设用地使用权人作为出租人 将建设用地使用权随同地上建筑物 其他定着物出租给承租人使用 承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为 二 建设用地使用权人出租土地的生效要件1 建设用地使用权人须具备出租条件 1 以出让方式取得建设用地使用权的 与转让同条件 2 以划拨方式取得建设用地使用权的 与转让方式同条件2 建设用地使用权的出租应当随同地上建筑物 其他定着物一起出租3 签订土地租赁合同4 出租人须依法办理登记 第五节国有土地租赁法律制度 三 建设用地使用权人出租土地的效力1 承租人取得租赁权2 出租人仍继续履行建设用地使用权出让合同3 承租人取得租赁权虽为债权性权利 但具有某些物权的效力 4 出租期限不得超过出租人尚享有的权利年限 超过的部分归于无效 一次租赁期限也不得超过20 期满可以续订 二 国家出租土地情形 一 国家出租土地的含义国家出租土地是指国家将国有土地出租给使用者使用 由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同 并支付租金的行为 国有土地租赁是出让方式的补充 第五节国有土地租赁法律制度 二 国家出租土地的适用范围1 对因发生土地转让 场地出租 企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的土地 可以实行租赁 2 对于新增建设用地 重点仍应是推行和完善国有土地出让 租赁只作为出让方式的补充 1997年国土资源部发布了 规范国有土地租赁若干意见 当中规定 对原有建设用地 法律规定可以划拨使用的仍维持划拨 不实行有偿使用 也不实行租赁 对因发生土地转让 场地出租 企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的 可以实行租赁 对于新增建设用地 重点仍应是推行和完善国有土地出让 租赁只作为出让方式的补充 对于经营性房地产开发用地 无论是利用原有建设用地 还是利用新增建设用地 都必须实行出让 不实行租赁 第五节国有土地租赁法律制度 三 国家出租土地的方式国有土地租赁 可以采用招标 拍卖或者双方协议的方式 有条件的 必须采取招标 拍卖方式 采用双方协议方式出租国有土地的租金 不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准 协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案 并向社会公开披露 接受上级土地行政主管部门和社会监督 租赁和出让的根本区别在于 出让行为的受让人一次性的支付了特定期限的对价 因而出让人与受让人签订的合同的主要义务已经履行完毕 出让土地使用权转让等处分行为原则上是无须出让人同意的 只要履行变更登记手续 而租赁的租金一般是按年给付的 在出租人与租赁土地使用权之间始终存在租金给付的债权关系 也就意味着在承租人转让 转租赁土地使用权时必须经过出租人的同意 否则无效 第五节国有土地租赁法律制度 四 国有土地租赁合同租赁期限六个月以上的国有土地租赁 应当由市 县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同 租赁合同内容应当包括出租方 承租方 出租宗地的位置 范围 面积 用途 租赁期限 土地使用条件 土地租金标准 支付时间和支付方式 土地租金标准调整的时间和调整幅度 出租方和承租方的权利义务等 第五节国有土地租赁法律制度 1 租金国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡 承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的 租金标准应按全额地价折算 承租人取得土地使用权时支付了征地 拆迁等土地费用的 租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算 采用短期租赁的 一般按年度或季度支付租金 采用长期租赁的 应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间 租金调整的时间间隔和调整方式 国有土地租金由各级土地行政主管部门征收 各级土地行政主管部门要切实加强国有土地租金的征收工作 协助财政部门作好土地租金的使用管理 收取的土地租金应当参照国有土地出让金的管理办法进行管理 按规定纳入当地国有土地有偿使用收入 专项用于城市基础设施建设和土地开发 第五节国有土地租赁法律制度 2 租赁期限国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁 对短期使用或用于修建临时建筑物的土地 应实行短期租赁 短期租赁年限一般不超过 年 对需要进行地上建筑物 构筑物建设后长期使用的土地 应实行长期租赁 具体租赁期限由租赁合同约定 但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期 即20年 期满可以续订 第五节国有土地租赁法律制度 五 国有土地租赁合同的效力1 出租人的权利义务权利 承租人未按合同约定开发建设 未经土地行政主管部门同意转让 转租或不按合同约定按时交纳土地租金的 土地行政主管部门可以解除合同 依法收回承租建设用地使用权 义务 国家对建设用地使用者依法取得的承租建设用地使用权 在租赁合同约定的使用年限届满前不收回 因社会公共利益的需要 依照法律程序提前收回的 应对承租人给予合理补偿 2 承租人的权利义务国有土地租赁 承租人取得承租建设用地使用权 承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后 经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定 可将承租建设用地使用权转租 转让或抵押 承租建设用地使用权转租 转让或抵押 必须依法登记 相关练习 在国有土地租赁中 下列说法不正确的是 A 土地租赁合同经出租方同意并经土地管理部门批准后方可转让B 如果变更原合同的使用条件 应当重新签订土地租赁合同C 无论签订还是转让土地租赁合同 都要办理土地登记或变更登记手续D 抵押权实现时 土地租赁合同可以同时转让 第六节国家征收法律制度 一 国家征收法律制度概述 一 国家征收的概念国家征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于集体或者私人的财产所有权或者其他权利的行为 征收主体具有特定性 强制性 公共性 补偿性 二 国家征收的法律依据 公共利益的需要思考 应当如何界定公共利益 第六节国家征收法律制度 2011年1月21日颁布实施的 国有土地上房屋征收与补偿条例 第八条为了保障国家安全 促进国民经济和社会发展等公共利益的需要 有下列情形之一 确需征收房屋的 由市 县级人民政府作出房屋征收决定 一 国防和外交的需要 二 由政府组织实施的能源 交通 水利等基础设施建设的需要 三 由政府组织实施的科技 教育 文化 卫生 体育 环境和资源保护 防灾减灾 文物保护 社会福利 市政公用等公共事业的需要 四 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要 五 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中 基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要 六 法律 行政法规规定的其他公共利益的需要 第六节国家征收法律制度 三 国家征收的条件1 应当是出于公共利益需要 2 应当给予法律的规定 3 应当依法给予补偿 第六节国家征收法律制度 四 国家征收与国家征用的区别征用是指为了公共利益的需要 依法强制性地使用集体或私人的财产 征收和征用的不同点是 1 适用条件不同 2 法律后果不同 3 补偿不同4 适用对象不同 五 国家征收的类型依据征收对象不同可以分为征收集体所有的土地和征收单位 个人的房屋及其他不动产 第六节国家征收法律制度 新闻链接 二 集体土地征收法律制度 一 集体土地征收的概念 特征和性质集体土地征收行为的特征 1 政府行为 行政行为 2 强制性行为 3 补偿性 4 权属转移性 第六节国家征收法律制度 二 集体土地征收应遵循的原则1 珍惜耕地 合理利用土地的原则物权法明确规定 国家对耕地实行特殊保护 严格限制农用地转为建设用地 控制建设用地总量 不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地 土地管理法 规定 国家保护耕地 严格控制耕地转为非耕地 国家实行占用耕地补偿制度 非农业建设经批准占用耕地的 按照 占多少 垦多少 的原则 由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地 没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳耕地开垦费 专款用于开垦新的耕地 第六节国家征收法律制度 2 符合公共利益的原则按照先征劣 荒 空地 尽量不占用耕地良田等经济效益高的土地的原则征地 3 妥善安排被征地单位和农民的原则 物权法 第42条第2款征收集体所有的土地 应当依法足额支付土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗的补偿费等费用 安排被征地农民的社会保障费用 保障被征地农民的生活 维护被征地农民的合法权益 4 必须坚持有偿使用土地的原则 第六节国家征收法律制度 四 集体土地征收的批准权限和程序1 批准权限由国务院和省两级分别行使征地审批权 1 征收下列土地的 由国务院批准 一 基本农田 二 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的 三 其他土地超过七十公顷的 基本农田的界定 第六节国家征收法律制度 土地管理法 第三十四条国家实行基本农田保护制度 下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区 严格管理 一 经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮 棉 油生产基地内的耕地 二 有良好的水利与水土保持设施的耕地 正在实施改造计划以及可以改造的中 低产田 三 蔬菜生产基地 四 农业科研 教学试验田 五 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地 各省 自治区 直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上 基本农田保护区以乡 镇 为单位进行划区定界 由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施 第六节国家征收法律制度 2 征收前款规定以外的土地的 由省 自治区 直辖市人民政府批准 并报国务院备案 3 征收农用地的 应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批 其中 经国务院批准农用地转用的 同时办理征地审批手续 不再另行办理征地审批 经省 自治区 直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的 同时办理征地审批手续 不再另行办理征地审批 超过征地批准权限的 应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批 相关案例 第六节国家征收法律制度 2 审批程序 土地管理法实施条例 第二十五条征收土地方案经依法批准后 由被征收土地所在地的市 县人民政府组织实施 并将批准征地机关 批准文号 征收土地的用途 范围 面积以及征地补偿标准 农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等 在被征收土地所在地的乡 镇 村予以公告 被征收土地的所有权人 使用权人应当在公告规定的期限内 持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记 第六节国家征收法律制度 市 县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案 会同有关部门拟订征地补偿 安置方案 在被征收土地所在地的乡 镇 村予以公告 听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见 征地补偿 安置方案报市 县人民政府批准后 由市 县人民政府土地行政主管部门组织实施 对补偿标准有争议的 由县级以上地方人民政府协调 协调不成的 由批准征收土地的人民政府裁决 征地补偿 安置争议不影响征收土地方案的实施 征收土地的各项费用应当自征地补偿 安置方案批准之日起3个月内全额支付 第六节国家征收法律制度 问题 1 缺乏土地征收目的合法性的审查机制 2 市 县政府被赋予 绝对的权力 3 缺乏公正的矫正机构 4 缺乏对特殊客体的优先保护 5 缺乏被征收人参与程序 第六节国家征收法律制度 五 集体土地征收的补偿1 征收集体土地的补偿原则我国采用适当补偿原则 1 保证被征地农民原有的生活水平 2 按照被征收土地的原用途给予补偿 第六节国家征收法律制度 2 征收集体土地的补偿范围和标准 1 土地补偿费 是因国家征收土地而对土地所有人和使用人的土地投入和收益损失给予的补偿 征收耕地的土地补偿费 为该耕地被征收前3年平均产值的6 10倍 征收其他土地的补偿费标准 由省 自治区 直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定 第六节国家征收法律制度 2 安置补助费 是为了安置意图地位主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用 标准 按需要安置的农业人口数计算 需要安置的农业人口数 按照被征收的耕地数量除以征地以前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准 为该耕地被征收前三年平均年产值的4至6倍 但每公顷被征收耕地的安置补助费 最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍 依照规定支付土地补偿费和安置补助费 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的 经省 自治区 直辖市人民政府批准 可以增加安置补助费 但是 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍 第六节国家征收法律制度 获得30倍补偿的条件 1 在人均耕地特别少的地区 支付的土地补偿费和安置补助费 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的 经省级人民政府批准 可以增加安置补助费 但土地补偿费和安置补助费之和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍 2 经批准占用基本农田的征地补偿按法定最高标准执行 3 本集体组织土地全部被征收的 4 单独选址项目 申请用地单位与被征地村民自愿达成补偿协议的 5 征地政府与被征地村民达成补偿协议的 第六节国家征收法律制度 3 地上附着物和青苗的补偿费 补偿费标准由省 自治区 直辖市规定 另外 征用城市郊区菜地的 用地单位还应当依照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金 缴纳标准按照城市规模的大小分别确定不同的标准 4 社会保障费用 相关案例 思考 集体土地征收补偿标准存在哪些问题 第六节国家征收法律制度 征收补偿存在的问题 1 补偿标准极不合理 一是法定的征地补偿标准游离于土地市场价格之外 二是法定的征地补偿标准较土地实际产出价值而言往往失真 三是较大的自由浮动幅度和 参照 赋予了政府极大的自由裁决权 2 补偿收益主体不明确 补偿截留现象严重 3 补偿方式单一 安置责任不明确 4 利益分配不合理 被征收人应当享受的利益被强行归公 第六节国家征收法律制度 六 集体土地征收存在的问题及对策1 现存问题 1 土地征收过多 过滥 失地问题严峻 而且征地不用的现象十分普遍 土地大量闲置 2 开发用地获得困难 成本较高 3 补偿标准偏低 农民损失严重 4 补偿方式单一 难以解决农民的长远生计 5 补偿金发放监管不力 克扣 贪污现象严重 第六节国家征收法律制度 根本原因在于政府征地的权力缺乏有效制约 1 土地征收的范围过宽 2 土地征收程序不健全 3 征地补偿制度相对滞后 第一 补偿立法漏洞较多 第二 补偿立法层次繁杂 第三 政府单方定价导致补偿标准不合理 第四 补偿金发放程序存在缺陷 4 基层民主制度不完善 行政法制监督制度不健全 5 干部考核机制不合理 6 土地税费制度不适当 第六节国家征收法律制度 2 对策 1 尽快修改 土地管理法 改革和完善土地征收补偿值 第一 限定土地征收范围 严格区分公益用地和经营性用地 第二 完善征收与补偿的程序 树立正当程序观念 2 确定合理的补偿标准 3 改革现行的地方税费制度 4 改革和完善地方领导干部的政绩考核制度 完善对土地征收的监督机制 并重点保障司法机关对征地纠纷解决的公正性和最终性 第六节国家征收法律制度 广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让 转让 出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见 4 当事人因对市 县人民政府批准的征地补偿 安置方案有争议 向人民法院提起民事诉讼 主张提高或降低补偿 安置标准的 人民法院不予受理 已经受理的 裁定驳回起诉 并告知当事人向县级以上人民政府申请处理 当事人对征地补偿 安置问题达成了协议 在履行过程中发生争议 向人民法院提起民事诉讼的 人民法院应当受理 广东省高级人民法院关于进一步提高人民法庭司法能力 为建设社会主义新农村提供公正 高效司法保障的意见 11 慎重处理征地补偿纠纷 坚持多渠道的解决方式 当事人对补偿标准有争议 当地人民政府尚未确定征地补偿安置方案的 应先由政府进行裁决 对于农村集体经济组织自愿与土地使用者达成补偿 安置协议的 只要该协议不违反法律法规的强制性规定 可作为裁判依据 注意加强与政府有关部门的沟通协调 依靠党委领导 妥善处理纠纷 及时化解矛盾 维护农村稳定 相关练习 1 一个建设项目 征用耕地35公顷 其他土地75公顷的 由批准 A 国务院B 省级人民政府C 国家土地管理部门D 省级人民代表大会常务委员会决定的有批准权限的政府 相关练习 2 国家实行基本农田保护制度 下列哪些土地应当划入基本农田保护区 严格管理 A 县级以上地方人民政府或国务院有关主管部门批准确定的粮 棉 油生产基地B 蔬菜生产基地C 农业科研 教学试验田D 可以改造的中 低产田 相关练习 3 地方权限范围内的土地征收批准权属于 A 县级人民政府B 市级人民政府C 省级人民政府D 国务院4 国家建设征收土地行为的法律特征是 A 征地主体的多样性B 征地理由的合法性C 征地行为的行政性D 征地条件的补偿性E 征地程序的灵活性 第六节国家征收法律制度 三 国有土地上房屋征收与补偿 一 国有土地上房屋征收与补偿的概念及基本原则1 概念是指因公共利益的需要依照法律的规定 由市 县人民政府依法征收单位和法人的房屋 将该范围内的单位和居民 被征收人 重新安置 并对其所受损失予以公平补偿的一系列活动 风能进 雨能进 国王不能进 2 基本原则 1 公共利益原则 条例第八条 第六节国家征收法律制度 第八条为了保障国家安全 促进国民经济和社会发展等公共利益的需要 有下列情形之一 确需征收房屋的 由市 县级人民政府作出房屋征收决定 一 国防和外交的需要 二 由政府组织实施的能源 交通 水利等基础设施建设的需要 三 由政府组织实施的科技 教育 文化 卫生 体育 环境和资源保护 防灾减灾 文物保护 社会福利 市政公用等公共事业的需要 四 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要 五 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中 基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要 六 法律 行政法规规定的其他公共利益的需要 第六节国家征收法律制度 2 公平补偿原则 条例 第2条 为了公共利益的需要 征收国有土地上单位 个人的房屋 应当对被征收房屋所有权人 以下称被征收人 给予公平补偿 3 决策民主 程序正当 结果公开的原则 二 国有房屋征收补偿法律关系当事人1 征收人第四条市 县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作 市 县级人民政府确定的房屋征收部门 以下称房屋征收部门 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作 市 县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工 互相配合 保障房屋征收与补偿工作的顺利进行 相关案例 第六节国家征收法律制度 2 被征收人被征收人是指国有土地上单位 个人房屋的所有权人 3 受委托实施单位第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位 承担房屋征收与补偿的具体工作 房屋征收实施单位不得以营利为目的 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督 并对其行为后果承担法律责任 第六节国家征收法律制度 4 监督人第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督 国务院住房城乡建设主管部门和省 自治区 直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政 国土资源 发展改革等有关部门 加强对房屋征收与补偿实施工作的指导 第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为 都有权向有关人民政府 房屋征收部门和其他有关部门举报 接到举报的有关人民政府 房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实 处理 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察 第六节国家征收法律制度 三 房屋征收补偿的基本程序和内容1 作出房屋征收决定第九条依照本条例第八条规定 确需征收房屋的各项建设活动 应当符合国民经济和社会发展规划 土地利用总体规划 城乡规划和专项规划 保障性安居工程建设 旧城区改建 应当纳入市 县级国民经济和社会发展年度计划 制定国民经济和社会发展规划 土地利用总体规划 城乡规划和专项规划 应当广泛征求社会公众意见 经过科学论证 第十二条市 县级人民政府作出房屋征收决定前 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估 房屋征收决定涉及被征收人数量较多的 应当经政府常务会议讨论决定 作出房屋征收决定前 征收补偿费用应当足额到位 专户存储 专款专用 第六节国家征收法律制度 第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案 报市 县级人民政府 市 县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布 征求公众意见 征求意见期限不得少于30日 第十一条市 县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布 因旧城区改建需要征收房屋 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的 市 县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会 并根据听证会情况修改方案 第六节国家征收法律制度 2 公告第十三条市 县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告 公告应当载明征收补偿方案和行政复议 行政诉讼权利等事项 市 县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传 解释工作 房屋被依法征收的 国有土地使用权同时收回 第十四条被征收人对市 县级人民政府作出的房屋征收决定不服的 可以依法申请行政复议 也可以依法提起行政诉讼 第六节国家征收法律制度 3 评估被征收房屋价值第十九条对被征收房屋价值的补偿 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格 被征收房屋的价值 由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定 对评估确定的被征收房屋价值有异议的 可以向房地产价格评估机构申请复核评估 对复核结果有异议的 可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定 第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定 协商不成的 通过多数决定 随机选定等方式确定 具体办法由省 自治区 直辖市制定 房地产价格评估机构应当独立 客观 公正地开展房屋征收评估工作 任何单位和个人不得干预 第六节国家征收法律制度 4 签订补偿协议第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定 就补偿方式 补偿金额和支付期限 用于产权调换房屋的地点和面积 搬迁费 临时安置费或者周转用房 停产停业损失 搬迁期限 过渡方式和过渡期限等事项 订立补偿协议 补偿协议订立后 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的 另一方当事人可以依法提起诉讼 第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议 或者被征收房屋所有权人不明确的 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市 县级人民政府依照本条例的规定 按照征收补偿方案作出补偿决定 并在房屋征收范围内予以公告 补偿决定应当公平 包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项 被征收人对补偿决定不服的 可以依法申请行政复议 也可以依法提起行政诉讼 第六节国家征收法律制度 5 实施搬迁第二十七条实施房屋征收应当先补偿 后搬迁 作出房屋征收决定的市 县级人民政府对被征收人给予补偿后 被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁 任何单位和个