09-成本管理五大要素.doc

成本管理五大要领物业管理成本n 是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。n 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等n 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用n 物业管理区域清洁卫生费用n 物业管理区域绿化养护费用n 物业管理区域秩序维护费用n 办公费n 物业管理企业固定资产折旧n 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用n 经业主同意的其它费用物业管理的成本分类n 会计科目的成本构成p 营业成本 直接人工费（项目费用） 直接材料费（项目费用） 间接费用等（公司管理费用）p 期间费用或经营管理费用 管理费用 财务费用p 国家财务制度规定列入或不得进入成本的费用物业管理成本内容n 管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费）p 基本工资p 社会保险费p 按规定提取的福利费p 加班费p 服装费p 工服洗涤费n 测算公式： 人工费=（1）十（2）-（6）物业总面积S案例分析n 法定劳动时间：20.82天n 法定计薪天数：21.75天n 社保计算基数p 社平工资的60%：p 30990元60%=18594元12=1549.5元n 日加班工资计算方法p 最低工资除以计薪天数：87021.75=40元p 周六周日加班：402=80元p 周一至周五：401.5=60元p 法定节日：40元3=120元n 物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用（维保运行费）n 维修维保费p 装修费p 能源费p 康乐设施费p 杂项费用n 测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费）n 清洁机械材料费p 化粪池清理费n 劳保用品费n 清洁工具购置费p 垃圾外运费p 其它费用p 水池清洗费n 测算公式：清洁卫生费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费）p 绿化用水p 劳保用品费p 农药化肥p 园林景观再造费p 工具费n 测算公式：绿化养护费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费p 保安系统费p 保安系统费日常运行和维护费p 日常保安器材费n 测算公式：保安费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 办公费用p 交通费p 通信费p 低质易耗品p 书报费p 宣传广告和市场推广费p 法律费用n 测算公式：办公费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具p 通迅设备p 办公设备p 工程维修设备p 其它设备p 固定资产折旧=固定资产总额(平均折旧年限12参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费）p 公众责任险p 设施设备险n 测算公式：保险费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 经业主同意的其它费用（其它费用）物业管理成本估算方法n 基础资料：物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准n 估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积中，形成每平方米单位成本n 成本估算结果汇总 测算程序n 根据物业档次、类型确定服务标准n 确定收费面积、n 编制劳动定员、定额、定酬表n 按九项成本分别测算费用n 成本+税金+利润或酬金/收费面积=计算物业服务费收费标准的依据从物业法规角度认识n 包干制计税 应税总额=收入总额*5.5%n 酬金制计税应税总额=酬金*10%n 行业贯例酬金=成本*1015%利润=收入* 1015%n 收费面积不等于物业区域建筑面积案例分析n 某项目总建筑面积10万平方米，共有700户，二个出入口，20台电梯，十个住宅单元，150车位约6000平方米，其它条件符合重庆市一级收费标准。（绿化、设施等）n 测算该项目全年成本费用总额是多少？n 用包干制和酬金制的方法测算物业服务费的收费标准？n 支出预算序号项目测 算 依 据测 算 式测算结果备 注一人员工资1+278614。8元1人工费协管队：20 人队长：1人 2人门岗：4人巡逻岗：4人车管工：4人 2人轮休：3人1人20002人174013人15404人154031660元/月工程部：共4人4人1500元/月6000元/月保洁部：共14人14人850元/月11900元/月琰茞客户服务：6人管理处主管：1人管理员：4人1人1人3000元/月4人1500元/月1人1200元/月10200元/月 小计44人59760元2保险、福利17810元/月3438元/月183元/月按30%的下岗工、60%的农民工、10%的城镇工计算：平均每人每月按200元n 支出预算二办公费1+2+-+54791元/月1通讯通讯：电话3台100.元/月.台=300移动电话台4 300.-元/月网费160-元/月综合计算660元/ 月2固 定资 产及一次性投入物品折旧费投入4万元固资按3年折旧约1111元/月3服装每人4套,使用期3年,每套平均单价120元人数套数单价36月520元/月4低值易耗品按人均每月 元计人均数人数500元/月5水电费2000元/月三公共设施备维修养护费据渝价2004778号文应为：0.2元/月10万平方米=20000元/月电梯电费：550元/月20台=11000元/月电梯维保费：8000元/月电梯年检费：93元20台=1860元/月40860元/月n 支出预算四环境绿化费1+21清洁卫生（1）低值易耗品: 元（2）出渣费：元（3）垃圾袋等元（4）消杀费（一次/季）元/月2绿化费五其它 1、物业保险费：250元/月 2、不可预见费：2000元/月估算六费用支出合 计127065元/月七管理费127065元/月5%=6353元/月八税费127065+6353=1334185.5%=7337。99元/月九月支出总额133418+7337。99元/月 =140755。99 十年度费用140755。99 元12月=1689071。88元/年n 支出预算利润140755.9910%=14075.60 收费依据140755.99+14075.60=154831.99 收费标准154831.999000=145831.99/9400=1.55