房屋买卖合同中首付款付款时间约定不明-算谁违约？.doc

精品文档房屋买卖合同中首付款付款时间约定不明，算谁违约？ 基本案情 张光购买李军位于通州区怡乐园的房屋，2011年1月23日签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，乙方支付定金2万元，并支付中介费3万元，后张光及中介公司多次通过电话通知和快递通知李军配合办理面签和房屋评估，李军认为张光应该先支付首付款35万元后，才能配合去办理面签，因此不同意配合，2011年3月8日，张光起诉到通州法院，要求解除合同，并支付违约金和中介费共计24万元。李军反诉，认为双方已经办理网签手续，要求继续履行合同，并赔偿损失1万元。争议焦点 1、首付款应何时支付？ 双方签订的补充协议第二条第3款约定“甲方应在接到丙方评估通知五日内配合评估公司对房屋进行评估，乙方于签订贷款协议将首付款35万元（含2万定金）以自行直接支付方式支付甲方”；第4款又约定“在乙方支付首付款后五个工作日内，甲方必须配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后五个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续”双方现在对首付款的支付时间产生了争议： 卖方认为：根据第4款的规定，乙方应该先支付首付款，然后其才能配合办理面签。 买方认为：根据第3款的规定，在办理贷款手续的时候支付首付款，支付首付款和办理银行面签是同时进行的，多次通知甲方办理面签，而甲方拒绝前往，因此甲方构成违约。 2、何为格式条款？ 原告认为补充协议是中介公司提供的格式合同，其中打印的部分为格式条款，手写的部分为非格式条款。第3款是手写的，所以当第4款与第3款发生矛盾时候，应该适用第3款的约定。 被告认为，补充协议并非是格式合同，所谓格式合同是双方当事人一方提供的，并可反复使用的，而这份补充协议是中介公司提供的，不是买卖双方当事人，因此不算是格式合同。当第3款和第4款有矛盾时，属于合同约定不明，协商不成的话，解除合同，双方都不构成违约。 判决结果通州法院最后审理认为： 对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人有权解除合同。原告与被告签订的房屋买卖合同、补充协议居间合同是当事人的真实意思表示，其不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。根据本案查明，第4款的约定为格式合同条款，第3款为非格式合同条款，两者不一致应当采用第3款的约定即原告于签订贷款协议将首付款支付给被告，原告支付首付款与被告配合办理面签得义务，没有先后履行顺序，应当同时履行，但在链家公司通知被告履行合同义务时，被告并未到场，故被告以格式合同条款中约定先支付首付款，后配合办理银行贷款面签得抗辩理由不能成立，后被告又以短信通知原告不再履行合同义务，因此对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。 但综合合同履行的情况、逾期利益及造成的实际损失等因素，约定的违约金过分高于造成的损失，本院酌定被告给付原告违约金1万元 对原告要求被告赔付已支付的中介费3万