中国房地产市场价格初探.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632中国房地产市场价格初探摘要：房地产业是我国国民经济的支柱产业，房地产价格问题是老百姓普遍关注的热点，是关系国计民生、社会稳定的大问题。本文从房地产市场价格的构成、影响因素，房地产市场存在问题及原因、解决办法及未来发展趋势作一初步探讨。关键词：房价；市场供需；宏观调控；发展趋势随着我国经济的快速发展，我国房地产业作为国民经济发展的支柱，房地产价格问题已经成为当前关系国计民生的热点问题。2009年房地产业在我国占GDP的比重超过13%，一时间，“泡沫”、“地王”、“捂盘”、“囤地”、“上市”等字眼纷纷出现在各大媒体。地产行情在2008年全球金融危机中沉寂一年后到2009年2月新春伊始便再次价量齐升。政府也一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，2010年1月10日，国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，12日深夜央行上调存款准备金率05，冻结资金2964亿，目的便是维护健康稳定的房地产市场。但是，根据以往的调控结果来看，房地产价格问题不可能就此解决，多数中低收入群体购买力依然得不到释放。因此，认识和掌握房地产市场价格的构成、影响因素、存在问题及原因、解决办法，预测未来发展趋势，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。1 房地产市场价格构成要素房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。房地产价格的基本构成要素由以下五部分组成：1.1 土地价格或使用费土地所有权转让或使用权出让的价格在房地产中占很大的比重。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位的不同而存在明显差异。1.2 前期开发工程费前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费、在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和凭证施工场地。1.3建筑安装工程费建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产价格的主要组成部分。它由主题工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费等构成。1.4开发管理费开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费等构成。 1.5房地产开发企业的利润和税金由于市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 2 房地产市场价格影响因素房产价格的形成，涉及到社会、经济、政策、法律制度等多个方面，但从经济学角度分析，主要由两个方面决定：2.1需求拉动是房地产价格上涨的直接因素房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。从投资需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。2.2成本推动是房地产价格上涨的内在动力近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。建筑成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。3、现行房地产价格问题及原因3.1房地产市场存在价格偏高不稳定的问题目前，我国住房领域存在着一些突出的问题和矛盾，社会反响强烈、争议较大的问题主要集中在三个方面：3.11 房价上涨过快目前房价上涨过快，特别是大中城市房价涨幅过大，新建的中小户型住房供给严重不足，二手房市场和租赁市场发育缓慢，住房市场秩序比较混乱虽然国家出台了很多鼓励中低价房产，特别是经济适用房的开发政策，但是，还存在很多不完善之处，实际操作过程中也缺乏有效的监督管理。新出台的政策缺乏权威的解释，容易产生误解，也影响了调控效果，有的误解还被投机者利用，成为他们哄抬房价牟取暴利的工具。另外土地审批环节中出现的不公平、不透明的现象，抬高了土地使用成本。目前，一边是人们望房兴叹，感慨房价一路攀升，工资的上涨水平永远追不上房价的上涨，大部分人贷款购房，这样的结果就是一旦成为房奴，工作不敢丢，孩子不敢要，每天醒来想到的就是今天该还银行多少钱。同时居民消费结构升级、城市化快速推进、婚龄人口大幅增加、部分居民的超前消费观念、居民对房价快速上涨的心理预期等因素的叠加，促使我国城镇居民住房需求集中释放，导致住房领域各种矛盾凸显。我国房地产业供应结构不合理，出现了中高档住房比例过大，普通住房、经济适用房、廉价房比例过低的结构性的矛盾，这种矛盾表现在供应、消费、投资、成本等各个环节。近几年我国房地产开发力度较大，但是中高档住房商业销售比重幅度比较高，经济适用房和小户型商品房比重小，加之房价因素，绝大部分中低收入群体的购房需求得不到满足。广大的低收入人群买不起房子。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6-8%，而中国房地产的利润率高达30-40%。按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，房地产市场已经存在这像这样的情况，如果不给予调控，广大居民的住房困难就难以解决。3.1.2 住房保障制度设计不合理我国住房保障制度存在缺陷，并由此产生的一些“寻租”和腐败现象引起广大群众的不满。我国住房市场发育时间短、水平低，市场机制和规则尚不健全、不完善，市场的基础设施和制度建设还比较落后。同时，对政府在住房领域职责的认识尚不清晰，也影响了政府住房保障措施的实施。近年来我国房地产开发力度较大，但是中高档住房商业销售比重幅度比较高，经济适用房和小户型商品房比重小，加之房价因素，绝大部分中低收入群体的购房需求得不到满足。3.1.3 住房市场宏观调控困难重重，调控政策尚未达到预期目标房地产开发市场存在着不规范行为。由于流动性过剩、人民币升值预期、国际投机因素加大等宏观经济乃至全球经济的诸多影响，也在一定程度上加剧了国内住房市场的矛盾。3.2房地产市场存在各种问题的主要原因3.2.1地产开发商经营成本上升土地使用成本上升的原因城市土地使用权无偿划拨和有偿出让是我国城市用地供应的两种形式。近年来，土地使用成本持续上升。首先，土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制，是指在土地所有权属于国家的前提下，土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得时，用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付，短期内会造成地价过高，间接抬高了房价。其次，土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。土地批租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。开发商在获得土地使用权过程中用于贿赂官员的额外资金，在销售时转嫁给了购房者，提高了房价。 开发企业融资成本上升。近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。对此，开发企业的反应无非两种：一是减少开发量，二是提高已建房产价格，以求尽快回笼资金，从而提高了房价。3.2.2供需结构不平衡的原因我国城市化进程加快，家庭规模缩小。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规模是指家庭平均人口数。家庭规模与住房价格变化方向相反。随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向。根据我国人口普查数据，1988年我国家庭平均人口为4.68人，2008年则降到3.1人左右，表明我国家庭规模20多年来急剧变小，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。3.2.3国家宏观调控的原因信贷原因天量的银行信贷及热钱涌入造成了国内流动性充足。2009年上半年大量的刚性需求得以释放，推动房价一波上升。进入下半年，大量的投资及投机资金开始涌入房地产市场，各地频频出现天价地王，房价也出现了高位再上涨的怪异现象。那么，什么是热钱，热钱又称游资或叫投机性短期资本，只为追求最高报酬以最低风险而在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。当投机者预期某种通货的价格将下跌时，便出售该通货的远期外汇，以期在将来期满之后，可以较低的即期外汇买进而赚取此一汇兑差价的利益。由于此行为纯属买空卖空的投机行为，在热钱进来对房地产经济造成推波助澜的虚假繁荣的同时，加剧国内通货膨胀的压力，并人为加大了人民币对外升值的压力。这造成了房地产价格的不稳定现象。政策到期的“末班车效应”原因房地产市场销售量和销售价格的迅速攀升，在一定程度上是受取消房贷优惠政策的预期影响，市场上出现了恐慌性消费，提前释放了2010年的购房需求。国家明确注明截止日期为2009年12月31日的，在“131号文”中规定的两个政策：一是对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；二是对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，将现行个人购买普通住房超过5年转让免征营业税，改为超过2年；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。由于房贷收紧和利率优惠取消的传闻，引发 “抢贷潮”。也是导致近期房地产价格不稳定因素之一。4、解决办法对应房地产价格偏高及房地产市场不稳定的状况，本文主要从加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展为出发点提出以下对策：4.1增加保障性住房和普通商品住房有效供给加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。增加住房建设用地有效供应， 提高土地供应和开发利用效率。4.2合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，要合理地提高其首付比例。贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。4.3加强风险防范和市场监管加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。4.4 推进保障性安居工程建设适当提高对中西部地区出的廉租住房建设的补助标准。4.5落实地方各级人民政府责任政府不作为或者利益冲突是给房地产市场带来了很多的不好影响，对权利的约束和对管理者的限制可以抑制腐败，对政府的不作为进行惩罚可以推进市场建设。我国住房领域出现的一系列问题不是孤立和偶然的，其背景和影响因素比较复杂，是在特定发展阶段多种因素综合作用的结果。如果政府能够有力度地执行宏观调控政策措，对我国房地产市场存在的价格问题将起到一定的作用。5中国房地产价格未来发展趋势对于2010年以后的房地产市场，通过降低成本，严格执行二套房贷政策，实行差别化利率，降低投资投机性购房的热度，遏制部分城市房价过快上涨已经是中央势在必行的调控政策。但经济发展和人口结构阶段决定我国房地产业仍有广阔发展空间。我国正处于工业化、城镇化加快发展的时期。引导和促进房地产业持续健康稳定发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于