杨洪南诉许咏梅房屋买卖合同纠纷案.doc

精品文档杨洪南诉许咏梅房屋买卖合同纠纷案成都市高新技术产业开发区人民法院民事判决书(2011)高新民初字第90号原告杨洪南。委托代理人彭星华，四川红地律师事务所律师。特别授权代理人。被告许咏梅。委托代理人张嘉庆，四川迪扬律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人向莹。特别授权代理人。原告杨洪南诉被告许咏梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月8日立案受理。依法由审判员徐永红适用简易程序于2011年2月15日、3月3日两次公开开庭进行了审理。原告杨洪南的委托代理人彭星华、被告许咏梅的委托代理人向莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洪南诉称，2010年10月15日，原、被告通过双流县中和镇天天房介部达成房屋购销合同，该合同约定，被告许咏梅将位于成都高新区中和街道仁和路金桂花园丹桂苑15幢-3-6-12号房屋（房屋所有权证号为双房权证双权字第0181461号）卖给原告杨洪南，约定价款为668000元。协议签订后，原告杨洪南向被告许咏梅支付定金20000元，待办理房屋变更登记手续后，付清全部价款，但被告许咏梅迟迟不向原告杨洪南交付房屋，亦不配合原告杨洪南到房地产管理登记机关办理买卖房屋产权变更登记，故原告杨洪南诉至法院，请求人民法院依法判决：一、被告许咏梅向原告杨洪南履行交付位于成都高新区中和街道仁和路金桂园丹桂苑15幢-3-6-12号房屋（房屋所有权证号：双房权证双权字第0181461号）；二、被告许咏梅协助原告杨洪南到买卖标的（房屋）所在地房地产登记机关办理所买卖房屋的产权变更（过户）登记。被告许咏梅辩称，根据原、被告双方签订房屋购销合同，原告杨洪南是以按揭方式购买被告许咏梅的房屋的，由于原告杨洪南自己的原因一直没有办理好贷款，被告许咏梅对原告杨洪南的资信问题已经产生了严重的疑问，于是在双方就合同的问题进行协商时，也就是于2010年11月28日，被告许咏梅已根据合同约定通知原告杨洪南解除合同，本案系因原告杨洪南的原因不能办理好贷款，故被告许咏梅有权退还原告杨洪南的定金20000元，并解除合同。原告杨洪南为支持其诉讼请求，提交了下列证据材料：1、原、被告的身份信息，证明原、被告的主体资格；2、房屋购销合同，证明原、被告签订了房屋购销合同、合同已经生效；3、2010年10月15日被告许咏梅出具的收据，证明被告许咏梅收到原告杨洪南的购房定金20 000元；4、2010年10月20日，成都市御顺房地产代理有限公司出具的专用收据，证明成都市御顺房地产代理有限公司收到原告杨洪南的按揭手续费7950元，同时还证明原告杨洪南正在着手履行合同、按揭贷款；5、双流县中和镇天天房介部的业主袁秋芳和原告杨洪南发给被告许咏梅的短信，上述发送短信的手机的短信内容界面的照片1张，证明原告杨洪南曾多次督促被告许咏梅履行合同，协助办理房屋产权，同时还证明原告杨洪南提出了可以全款支付；6、涉案房屋的房屋所有权证，所有权人为许咏梅，抵押权人为中国建设银行股份有限公司四川省分行，证明诉争房屋的产权情况。以上证据1、2、3、4、5号，原告杨洪南均提供原件当庭核对，核对后本院收取复印件存档。7、涉案房屋购销合同的中介方双流县中和镇天天房介部的业主兼工作人员袁秋芳作为证人当庭陈述的证言，证明房屋购销合同签订后的几天，因为被告许咏梅要买凤凰城的房屋，中介方因此借给被告许咏梅200000元，交给被告许咏梅去付款，约定这个款项以后就抵作原告杨洪南的首付款；后来被告许咏梅又要求一次性付款，原告杨洪南按照要求准备了房款，中介方要求被告许咏梅来拿，被告许咏梅又不来拿，估计房屋涨价了不想卖，中介方还给被告许咏梅提到可以要求原告杨洪南增加房款10000元，但被告觉得10000元太少了，卖了根本买不回来，因此不同意；贷款是办下来了的，最初是在交通银行办的贷款，但因为政策变化银行停止放贷，因此中介方将原告杨洪南的贷款转到了邮政银行，邮政银行办好贷款后，被告许咏梅说不卖房子里，就去撤销了贷款；11月下旬左右，被告许咏梅到中介方协商，说要考虑一下。被告许咏梅质证后对证据1、2、3、4、6无异议，同时认为，短信是合同已经解除后才发的、证人证言不能被采信。本院经审查对原告杨洪南提交的证据1、2、3、4、6予以采信，对证据5不予采信。证据6部分采信。具体认证意见在本院审理查明中综合阐述。被告许咏梅向提交了下列证据材料：1、房屋购销协议；2、2010年11月28日原告杨洪南到双流县中和镇天天房介部要求解除合同的录音材料（U盘及相应的文字整理材料）；3、向御顺房地产代理有限公司咨询贷款一事的录音材料（U盘及相应的文字整理材料）；4、被告许咏梅于2010年10月20日出具的收到诚恳房屋中介方支付的200 000元的收条；5、被告许咏梅申请本院调查取证的材料,本院到中国邮政猛追湾支行信贷部向工作人员余兰调查取证的询问笔录。原告杨洪南质证后对证据1无异议，但对证据2、3不予认可，对证据4认为在该份收条上已明确载明是以买方杨洪南的预付款的形式支付的该20 000元。本院经审查对被告提交的证据1、2、3、4、5予以采信。经审理查明，2010年10月15日，原告杨洪南和被告许咏梅经双流县中和镇天天房介部的介绍，签订了房屋购销合同，约定被告许咏梅将自己所有的位于成都高新区中和街道仁和路金桂花园丹桂苑的15-3栋6楼12号房屋一套（建筑面积148.25平方米、房屋所有权证号为双房权证双权字第0181461号）出卖给原告杨洪南，总价款668000元，并约定以下主要内容：“一、乙方（即本案原告杨洪南，下同）第一次支付购房定金（成交后即房款）计人民币（大写贰万元正）（￥20000元），第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出据受理单后（或者办理产权公证）乙方再付给甲方（即本案被告许咏梅，下同）（大写壹拾捌万捌仟元正）（￥188000元），第三次余款待办完过户手续后，乙方拿到房屋和新产权证由银行一次性支付甲方住房尾款，计人民币（大写肆拾陆万元）（￥460000元）。如按揭购房此款在签约银行支付。如果贷款额不足由买方以现金方式补差，此合同圆满结束。四、甲、乙双方成交后，此房的一切权利全部转到乙方名下，属乙方所有。五、甲、乙双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任，（甲方违约则双倍返还乙方所付定金，乙方违约则所付定金不退还，甲、乙双方任何一方违约），中介费由违约方支付（或从违约金中提取计柒仟元）备注：乙方以按揭方式购买此房，甲方必须配合乙方办完产权过户及按揭的一切手续，甲方结按时乙方先付给甲方壹拾捌万捌仟元作为购房首付款，如乙方不能贷款，甲方退还乙方所付定金贰万元正，双方不算违约。”合同签订后，原告杨洪南支付了定金20000元。双流县中和镇天天房介部为原告杨洪南分别在交通银行、邮政储蓄银行申请贷款，均未果。因被告许咏梅急于收取房款，经双流县中和镇天天房介部的业主兼工作人员袁秋芳协调，原告杨洪南同意一次性付款，并准备好了房款。袁秋芳通知被告许咏梅前往领取，被告许咏梅拒绝领取。2010年11月28日，被告许咏梅前往双流县中和镇天天房介部协商解除房屋购销合同，在被告许咏梅提交的录音材料中可以听出，双流县中和镇天天房介部的工作人员及原告杨洪南的丈夫高健均当场多次表示可以一次性付款，但被告许咏梅拒绝接受，坚持以房屋购销合同约定的为贷款支付房款、原告杨洪南迄今未办理好贷款为由解除房屋购销合同，原告杨洪南的丈夫高健未表示同意解除合同。另查明，因被告许咏梅需要购买其他房屋，经双流县中和镇天天房介部的协调，2010年10月20日，诚恳房屋中介（何邦琼）以买方杨洪南的购房预付款的形式支付给被告许咏梅200000元，约定此款在买方杨洪南的银行贷款放款到被告许咏梅的帐上后，被告许咏梅再归还给诚恳房屋中介（何邦琼）此200000元。该款在被告许咏梅和原告杨洪南就履行房屋购销合同产生分歧后，被告许咏梅已经退还。上述事实，有房屋购销协议、2010年10月15日被告许咏梅出具的收据、2010年10月20日成都市御顺房地产代理有限公司出具的专用收据、涉案房屋的房屋所有权证、证人袁秋芳的证言、2010年11月28日原告杨洪南到双流县中和镇天天房介部要求解除合同的录音材料（U盘及相应的文字整理材料）、原告杨洪南咨询御顺房地产代理有限公司的录音材料（U盘及相应的文字整理材料）、被告许咏梅于2010年10月20日出具的收到诚恳房屋中介方支付的200000元的收条、本院到中国邮政猛追湾支行信贷部向工作人员余兰调查取证的询问笔录等证据在案佐证。本院认为，根据原、被告签订的房屋购销合同第一条的约定，涉案房屋除定金20 000元外的第一笔房款188000元，应买卖双方到成都市房地产交易中心将涉案房屋的产权证交买卖过户科受理、买卖过户科出据受理单后（或者办理产权公证）买方杨洪南才是付给卖方许咏梅、第二笔房款460000元应在涉案房屋的过户手续完成后，买方杨洪南拿到涉案房屋和新产权证后由银行一次性支付给被告许咏梅，且原、被告双方在房屋购销合同并未约定明确的按揭办理期限，房屋购销合同签订于2010年10月15日，截止2010年11月28日，共计44日，即原告杨洪南得到的办理按揭的时间为44天，尚未超出合理期限，即，原告杨洪南还有权要求被告许咏梅给付合理期限办理按揭手续。因被告许咏梅拒绝继续等待办理按揭手续，原告杨洪南同意一次性支付房款，系提前履行付款义务，根据中华人民共和国合同法第七十一条第一款“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外”的规定，被告许咏梅无证据证明原告杨洪南提前全额支付房款有损其作为债权人的利益，故，被告许咏梅以原告杨洪南在44天内未办理好按揭而要求解除合同的，理由欠充分，其解除行为无效，本院不予支持。其二、关于原告杨洪南要求被告许咏梅向原告杨洪南履行交付位于成都高新区中和街道仁和路金桂园丹桂苑15幢-3-6-12号房屋（房屋所有权证号：双房权证双权字第0181461号）及协助原告杨洪南到买卖标的（房屋）所在地房地产登记机关办理所买卖房屋的产权变更（过户）登记的诉讼请求，本院认为，原告杨洪南虽然向被告许咏梅作出了一次性支付房款的意思表示，但迄今为止并未提供其上述房款已经支付的任何证据，无论是按照双方签订的房屋购销合同还是按照原告杨洪南提前履行给付义务来考量，原告杨洪南均尚未实际履行，故，涉案房屋的实物交付及产权过户条件均尚未成就，对原告杨洪南的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照中华人民共和国合同法第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二款、第六十六条、第七十一条第一款、第二款、第九十四条、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条之规定，判决如下：驳回原告杨洪南的诉讼请求。案件受理费减半收取5 240元，