2010年房地产市场统计分析(20101213).doc

房地产市场运行分析及统计解读第一部分：调控政策对房地产市场的影响作为国民经济的支柱产业，房地产业产业相关度高，带动性强，其发展态势直接关系到整个国民经济的发展状况。同时，作为居民生活的基本条件，房地产业与人民生活息息相关。近几年，随着经济的迅速发展、城市化进程不断加快和居民收入水平日益提高，为房地产业的发展注入了新的活力，在带动房地产快速发展的同时，也促进了国民经济的持续增长。但房价过高、上涨过快的现象不仅使老百姓不堪重负，也使房地产市场风险增大。在百姓的质疑声和房价的狂涨中，新一轮房地产调控再次启动，势必对房地产市场和整个国民经济产生重大影响，也将影响到四川经济发展。 一、本轮房地产新政综述根据房地产业发展状况和宏观调控情况，可将我国房地产业的发展大致分为三个阶段：第一阶段，1992年1997年，邓小平南方讲话，掀起了房地产开发的热潮，但由于发展过于盲目，造成了海南和北海的房地产泡沫。第二阶段，1998年2003年，国家取消住房分配制度，引导城镇居民自己购房以满足需求，房产行业飞速发展，房价持续走高。第三阶段，2004年至今，国家为促进房地产市场持续健康发展，不断地推出各种调控政策，包括金融、土地、税收、价格以及交易政策，以加强房地产业的宏观调控。而此阶段的一系列房地产调控政策，即被经济学者和房地产业界普遍称为“房地产新政”。2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策，坚决遏制住房价格过快上涨。4月15日，国务院公布了会议确定的四项政策措施，被业内称为房地产“新国四条”。紧接着4月17日，国办又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发2010年10号，以下简称“通知”），通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。“新国十条”是对“新国四条”的进一步细化、完善，旨在出组合重拳，遏制高房价和房价的过快上涨，并正式以国务院发文的形式公布下发。具体地讲，本次房地产新政有以下特点。1、调控目标是遏制房价过快上涨 通知的标题特别强调了“遏制过快上涨”，正文进一步强调“各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。”由此可知，政府对房地产进行宏观调控的初衷，是要控制房价过快上涨，而不是要打压房地产，让房地产价格暴跌。这也表明，一旦房价持稳，或下行到一定程度时，相关的维持稳定的宏观政策也将相应出台。 2、调控政策针对性强“新国十条”是在有针对性地对当前房地产形势进行充分调查研究，掌握了推动房价上涨原因的基础上制定的，主要运用“政策调控”和“金融调控”，明确提出要加快研究制定“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益”的税收政策，无论是房产税还是住房保有税，或者是特别消费税，都将在很大程度上增加投资购房、投机性购房的持有成本。土地增值税的严格征管也强化了对房地产企业高房价的监督管理。新政特别强调要在加大住房保障力度、增加住房供给、改善供应结构和加强市场监管的同时，要重点加强住房需求管理，尤其是坚决抑制不合理住房需求，对炒房投机行为进行精确严厉打击。3、调控手段力度较大与历次房地产调控政策相比，此次房地产新政调控政策的力度最大。回顾以往的房地产调控政策，调控效果较佳的是2007年二套房贷政策。与2007年相比，“新国十条”提出实行更为严格的差别化住房信贷政策。“将购买二套房的贷款首付款比例提高到50%，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高，对房价上涨过快的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”这在很大程度上打击了投机、投资型购房需求，限制外地人购房及地方政府有权限制购买套数在很大程度上抑制了“不合理住房需求”。4、调控责任更明确这次调控政策各职能部门和经济监管部门职责分明，可操作性强。通过住房城乡建设部、监察部等部门对省级人民政府的相关工作进行考核，建立约谈、巡查和问责制度，促使地方政府全力贯彻执行中央政策。通过量化保障性住房建设目标，住房城乡建设部与各省级人民政府要签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。通过“制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底向全社会公布”，提高了信息公开透明度，创造了有利于房价合理形成的政策环境和市场环境。从政策影响程度看，政策的影响效应在各地市场表现不一，大城市市场成交出现明显下滑，部分二三线城市逆势上涨。受此影响全国商品房交易经历了跌宕起伏，项目新开工进度也出现了明显减弱，但土地交易并未出现减弱。房地产开发企业暂时的观望并未动摇未来的投资信心。二、全国房地产市场形势变化（一）地产投资推高房地产开发投资投资增速呈现加快调整，15月逐步加快，后6个月进入调整的态势。今年2月以来全国房地产开发完成投资增速分别为：31.1%、35.1%、36.2%、38.2%、38.1%、37.2%、36.7%、36.4%、36.5%和36.5%。房地产开发保持高速增长的原因主要是土地购置费继续高速增长。前三季度，在房地产开发投资中，土地购置费7111亿元，比去年同期增加3239亿元，增长83.7%。如果扣除土地购置费的影响，前三季度房地产开发投资增速是27.6%。在31个省、自治区、直辖市中，土地购置费增速超过全国平均水平的地区有8个，分别为：福建增长221.7%；西藏增长219.4%；北京增长218.9%；四川增长121.8%；湖北增长99.4%；贵州增长95.6%；江苏增长95.1%；广东增长86.9%。（二）竣工面积增速逐季回落随着销售不断回落和银行信贷政策的紧缩，企业开发面积增长速度逐渐回落，竣工面积也随之不断回落。前三季度，竣工面积各月增速均在20%以下，上半年，各月增速逐月提高，1-2月为8.2%，1-6月达到最高点18.2%，随后开始回落，7月、8月、9月各月累计增速分别为12.6%、10.7%、10.4%，10月为10.5、11月为10.5。（三）商品房销售面积增速回落至个位数政策效果不断显现，商品房销售增速从高位迅速回落，投机炒房得到一定抑制。全国商品房销售面积增长速度延续了去年12月份的回落态势，从1-2月的38.2%一路回落至1-8月的6.7%。9月份，受“金九银十”传统销售旺季影响，全国商品房销售有所反弹，但仍保持个位数增长。前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比上半年回落7.2个百分点，比一季度回落27.6个百分点。今年2月以来各月累计销售面积增长速度分别为38.2%、35.8%、32.8%、22.5%、15.4%、9.7%、6.7%和8.2%，此后走出探底回升轨迹，10月为9.1、11月为9.8，仍然保持个位数增长。前三季度，全国商品房销售额3.19亿元，同比增长15.9%，增幅比上半年回落9.5个百分点，比一季度回落41.8个百分点。分月看，商品房销售额增速呈现逐月（除9月外）回落趋势。今年2月以来各月累计销售额增长速度分别为70.2%、57.7%、55.4%、38.4%、25.4%、16.8%、12.6%和15.9%，10月开始步入回升，10月为17.3、11月为17.5。 （四）企业到位资金增速继续回落本年到位资金增速与房地产开发投资增速差距扩大。2月以来，本年各月累计到位资金同比增速分别为69.5%、61.4%、59.9%、57.2%、45.6%、39.4%，35.0%和32.5%；房地产开发投资同比增速分别为31.1%、35.1%、36.2%、38.2%、38.1%、37.2%，36.7%和36.4%。到位资金与投资的增速差分别为38.4、26.3、23.7、19.0、7.5、2.2、-1.7和-3.9个百分点。前三季度，到位资金增速与房地产开发投资增速的差距比1-8月扩大2.2个百分点。目前这一状况并未得到明显好转。 （六）西部地区资金来源回落幅度最大前三季度，东部地区房地产开发企业本年到位资金31531亿元，同比增长28.7%，增幅比1-8月回落2.5个百分点；中部地区到位资金9284亿元，增长36.7%，增幅回落1.6个百分点；西部地区到位资金9690亿元，增长41.7%，增幅回落4.0个百分点。 二、四川房地产市场形势变化政策效应逐步减弱，房地产市场初现反弹在此轮国家调控政策影响下，四川房地产市场不可避免受到一定影响，在市场调整中，开发投资与商品房销售表现的最为敏感，据我们5月对房地产企业问卷调查表明，市场悲观气氛和抛售现象一度表现的非常强烈，但仅仅过去了4个月之后，市场再度开始恢复活跃，开发投资、施工进度、房屋销售、成交金额从10月开始出现大幅上扬，调整之后能否持续走强还取决于国家调控政策的延续性和地方政府的执行力度。（一）开发投资增速逐步走低。分月投资恢复加快1-11月，全省房地产开发投资完成1943.40亿元，同比增长41.6% 。从总体走势来看，今年2月以来房地产开发投资增速在同期基数不断攀升的影响下呈现逐步走低态势，增速分别为：40.8%、50.8%、47.2%、53.5%、50.8%、49.3%、45.3%、42.7%、41.5%和41.6%。从单月投资完成来看，开发投资量呈稳步增长态势，3月以来房地产开发投资完成额分别为：221.13亿元、147.41亿元、192.23亿元、234.61亿元、173.07亿元、171.29亿元、198.46亿元、195.85亿元和216.08亿元。（二）施工进度相对平稳，分月施工面积先抑后扬1-11月，全省商品房施工面积19557.27万平方米，同比增长16.5%。从总体走势来看，施工面积增速总体平稳，自2月起增速分别为：9.8%、17.4%、16.9%、17.4%、17.2%、18.4%、16.6%、15.7%、15.9%和16.5%。从当月新开工面积来看，施工面积快速增加，3月以来新开工面积分别为：1351.73万平方米、501.88万平方米、433.41万平方米、713.19万平方米、412.20万平方米、325.20万平方米、453.14万平方米、521.36万平方米和769.35万平方米。（三）销售速度回落，分月销量大幅反弹1-11月，全省商品房累计销售面积为5121.66万平方米，同比增长7.5%。从总体走势来看，销售面积增速稳步回落，自2月起增速分别为：52.6%、51.2%、43.1%、33.1%、17.7%、14.3%、9.1%、7.5%、7.0%和7.5%。从月度销售量来看，商品房销售量不断增加，3月以来销售面积分别为：668.44万平方米、588.22万平方米、389.87万平方米、446.49万平方米、415.96万平方米、459.21万平方米、474.34万平方米、556.82万平方米和621.17万平方米。（四）销售额速度下行，分月销售额明显加快1-11月，全省商品房销售额达2116.85亿元，同比增长24.1%。从总体走势来看，销售额增速下行，自2月起增速分别为：91.6%、69.1%、66.9%、54.6%、36.6%、32.1%、23.1%、20.1%、21.4%和24.1%。从月度销售额度来看，销售额不断向上创新高，3月以来月度销售额分别为：239.05亿元、257.03亿元、159.61亿元、182.22亿元、180.65亿元、165.43亿元、189.68亿元、259.24亿元和279.41亿元。（五）土地购置面积波动较大，分月购置差异明显。1-11月，全省土地购置面积为849.34万平方米，同比下降7.7%。从总体走势来看，土地购置面积增速上下波动较大，自2月以来增速分别为：-42.5%、117.3%、60.8%、32.2%、50.8%、44.7%、37.6%、9.2%、1.2%和-7.7%。从月度购置面积来看，逐月购置面积差异明显，3月以来土地购置面积分别为：290.39万平方米、0.55万平方米、33.73万平方米、166.70万平方米、43.19万平方米、45.30万平方米、44.48万平方米、87.69万平方米和79.85万平方米。综合分析，国家对房地产市场的政策调控并未达到原有的市场预期，在这场企业与政府的博弈过程中，对双方都是利益的损失，百姓也并未得到太大的实惠。由此来看，限购、或取消三套房贷等一系列措施不利于房地产市场的健康发展。目前在仅有企业参与的市场中，在追求利润最大化的宗旨下，利益的天平永远只会向一方倾斜，因此要从根本上遏制房价的过快上涨，只能靠引入竞争机制，而唯有政府可以担当这一角色，在公平竞争以及非盈利的原则下，政府只能采取温和的手段平抑房价，扩大供给，切实满足中低收入阶层住房需求才是有效解决房价过快上涨的根本途径。由此推断，保障性住房政策将是未来影响房地产市场发展的决定性因素。第二部分：保障性住房政策对房地产开发投资的影响为应对全球金融危机，2008年11月国家实施了扩大需求政策，重点加快民生工程、基础设施的建设，解决低收入人群的住房问题，并出台了保障性住房政策。其中，提出要加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。保障性住房政策出台势必会改变房地产业现有格局，对房地产业的发展产生深远影响。今年年初,国务院办公厅发布的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知要求,对于商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。今年的政府工作报告中“继续大规模实施保障性安居工程”列在了“促进房地产市场平稳健康发展”措施的首位,并提出中央拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。632亿元使2010年成为国家对保障性住房投入最多的一年。2010年成都计划新建的保障性住房建设规模约73万平方米，其中廉租房约2000套、经济适用房约3000套、限价商品房约4000套。近万套保障性住房将于今年8月动工，预计2011年底前竣工并交付使用。此外，除今年计划新建的保障性住房，成都市还将通过市场采购一批廉租房，以解决低收入家庭的住房困难。 一、保障性住房与商品房规划2010年全国廉租房和经济适用房的供地比重为13%，2010年住房用地供应计划显示，从廉租房和经济适用房用地计划来看，其供地量在住房总体供地中所占比例为13.24%，在三类住房用地（保障房+棚户改造+中小套型商品房）总量中的比例也仅有17%。棚户区改造中虽然有超过一半用地规划为保障性住房用地，但这部分用地未来有多少能够推向市场还存在很大的不确定性，因此如果从真正意义上的保障性住房用地来看，其用地供给水平并未如政策预期高。 商品房用地比重超过3/4的比例表明政府在未来住房建设中将遵循“加大保障，不忘市场”的思路，充分考虑到了若只是单方面增加保障房用地将可能导致商品房供给下降，从而引起商品房价格大幅波动。 二、土地财政或将促使限价商品房成为保障性住房的主体自1994年以来，地方政府财政赤字不断扩大，2008年地方政府财政赤字增幅39.5%，同比上一年扩大了17.7%，较1997年增长了近10倍，占中央与地方财政总赤字的94%。而土地出让执行招拍挂制度以来，土地出让金在同期地方政府财政收入中的比重大幅提升，2009年全国土地出让合同价款总额达到15910.2亿元，在一线重点城市地方政府财政收入中的比重普遍达到2/5以上，土地出让金收入已成为弥补赤字的主要来源，对地方政府平衡财政收支具有十分重要作用。在这种情况下限价商品房建设对政府、企业、个人而言既保证了政府的土地出让收入、也保障了企业的投资收益，同时也满足了个人对住房所有权的需求，因此限价商品房将成为为保障性住房的主体。三、保障性住房政策对房地产市场的影响 从目前房地产市场的现状看，受国内经济增速下滑趋势和房地产业自身发展周期性等因素影响，房地产市场销售量持续下降，供过于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于一个复杂敏感期。保障性住房的大量入市必将影响房地产供求关系。在这种情况下， 对正在调整下行的房地产市场带来新压力。从经济适用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。特别是一线城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。因此，政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。从廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入。现在各地实物配租的廉租房来源主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买。如政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场需求。从公共租赁住房看，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。 政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。 同时，保障性住房大量入市，会拉低房地产价格。尽管经济适用房和廉租房的客户群与商品住宅存在区别，但经济适用房的投资将对商品住宅供给、需求和销售价格均会产生影响。分析判断，未来保障性住房供应量的加大或将会对商品房市场造成一定冲击，但近期一至两年内由于保障性住房建设还处于起步阶段，虽然保障性住房建设力度不断加大，但相对于目前的商品房建设规模，其总量仍然偏小，加之未来五年城市化进程的加快，对住房的需求存在必然的刚性，短时间内保障性住房对商品房市场的冲击不会完全显现。但压力会不断加大。 第三部分：房地产新政对四川经济的影响分析中央出台的一系列房地产调控政策措施，对四川房地产业产生了较大影响。又由于房地产业的带动作用强、涉及行业多，因此也对四川经济产生了一定影响。其中，有些影响是间接的、长期的，而有些影响要经过一段时间才能显现。一、政策效应不断显现随着房产新政的逐步实施，四川房地产市场观望气氛浓厚，商品房销售面积逐月大幅回落，企业家信心指数和企业景气指数呈现快速下跌势头，房产市场受到较大震动。1、住宅投资增速明显回落在房地产新政的大背景下，房地产开发投资增速开始回调。其中，住宅投资增速回落更为明显。今年1-2月四川住宅投资增长35.0%，一季度上升到40.9%，但上半年，全省商品房住宅开发完成投资674.8亿元，增长39.5%，比一季度回落1.4个百分点。111月住宅投资增长34.1%，分别比一季度、二季度回落6.8和5.4个百分点，比三季度上升2.5个百分点。2、房地产业景气指数连续下行今年4月房产新政实施以来，宏观调控影响逐渐显现。5月四川房地产业景气指数结束上升势头，首现下滑，到11月开始出现反弹，“开发投资指数”由5月下降以来，一直寻求支撑，11月出现小幅回升，初现上升拐点。3、商品房和期房销售面积双双回落在房价进一步下跌的预期下，必然导致全省房地产业投资热情下降，开发商和需求者观望情绪严重。截至2010年11月，四川商品房销售面积为5121.66万平方米，同比增长7.5%。比一季度和二季度下降了43.7和10.2个百分点，与三季度持平。商品房销售额2116.85亿元，同比增长24.1%，增幅比一季度和二季度回落45.0和12.5个百分点，比三季度上升4.0个百分点。受“国十条”等系列新政影响，在商品房销售面积不断减少的影响下，期房住宅销售面积增速也同步向下，继续大幅回落。截至11月，全省商品房销售面积的期房销售面积为4300.24万平方米，比去年同期净增449.89万平方米，增长11.7%，比一季度和二季度下降46.5和9.8个百分点，比三季度上升2.3个百分点。4、房地产市场结构有所优化 此轮房地产新政对住房结构进行了量化规定，不仅规定了政府要通过强制性的方式来进行，而且出台了相应的数字，明确了新建住房结构比例。以往大量开发豪宅的现象逐渐减少，保障性住房、棚户区改造和中小型普通商品房明显增加。这种量化了的强制性规定必然会对房地产市场产生较大的影响，将进一步缓解了供需矛盾，优化市场结构。从近期四川省个人住房贷款户型结构变化就能表明这一特征。今年以来，四川90-120平米的住房贷款比例明显上升，而120平米以上的比例有所下降。5、房地产投资及投机性购买需求下降税收和信贷是房地产调控最基本的金融手段，对抑制炒房以减少投资及投机性需求效果显著。征收的税收增加，短期投资需求减少；首付款额度提高，购买者考虑到自己前期的支付能力而停止购买或延期购买。当前，房地产市场投资热情下降，持币观望者增多就是调控的效果之一。6、对开发企业的实力有了更高的要求 房产宏观调控影响最直接的是房地产开发商，随着各项政策的力度和密度逐渐加大，市场监管力度加强，银行对房地产企业的贷款审查更严格，房屋开发和销售信息更透明，开发商所能利用的非正规资源将越来越少。同时，由于行业门槛提高，小开发企业受自有资金限制，经营能力将受到严重削弱，部分中小企业将逐渐退出市场或被大的企业所兼并。据今年四川省统计局对房地产开发企业的调查结果显示，绝大部分房地产企业认为房地产新政对开发市场的影响主要表现在企业资金方面。有72.9%的受访企业认为房产新政影响企业的资金，有71.3%的受访企业认为调控影响了“企业的未来投资计划”。二、房地产业对四川经济增长的影响从宏观上分析，房地产业发展与整个国民经济有着较强的互动关系，经济发展和居民收入在较大程度上决定了房地产业发展的规模和速度。当经济发展到一定阶段，居民收入上升到一定水平以后，必然要求房地产业有一个较快的发展与之适应，而房地产业的快速发展反过来不仅可以直接刺激投资需求，另一方面还可以间接刺激消费需求，从而最终推动整个经济的快速发展。从宏观上分析，房地产业与国民经济中的众多行业密切相关，据投入产出调查显示，四川房地产成本中70%左右是材料消耗，也就是说，房地产业的发展必须依靠和消耗其他部门和行业生产出的产品。因此，可以说房地业是一个基础性产业。加快房地产业的发展，可以带动冶金、建筑、建材、化工、机械、电子、仪表、森工等50多个行业的发展，是国民经济中关联度最高的产业之一。（一）房产新政对四川GDP的影响分析房地产业对国民经济有较强的拉动作用，而且房地产投资也能有效地促进经济的增长。为了从定量角度更加准确地把握房地产业与四川经济增长的相互关系和促进作用，我们收集了1990年以来的相关资料，对二者进行定量模型分析。1990年以来四川房地产投资和GDP数据 （单位：亿元）年份房地产开发投资GDP年份房地产开发投资GDP19905.2891.02000196.04010.319916.11016.32001268.24421.8199214.21177.32002344.54875.1199334.91486.12003449.35456.3199450.62001.42004510.16379.6199580.02505.02005939.17385.1199690.62985.220061091.28692.21997100.33320.120071573.010562.41998120.63580.320081903.512601.21999142.53711.620092658.514151.3利用最小二乘法，可以计算出房地产投资与四川GDP之间的相关系数R=0.970，表明四川房地产业投资和GDP二者之间有着高度相关关系。建立回归模型为：Y=2394.297+5.041X其中，Y为四川GDP； X为四川房地产投资额上述模型中，T检验和F检验均显著，模型模拟较好。回归结果表明，房地产投资每增加1亿元，GDP将增加5.041亿元。为了更加具体地分析四川房地产投资对GDP增长贡献和二者的紧密联系，我们进一步进行弹性分析所谓弹性，就是指一定时期内相互联系的两个经济指标增长速度的比率，它是衡量一个经济变量的增长幅度对另一个经济变量增长幅度的依存关系。模型如下：LnY=5.956+0.446LnX其中，Y为GDP， X为房地产投资额。上述模型中，相关系数R=0.993，F=1220.904， Sig=0.0000.05，表明该模型通过概率为95%的检验，模型的拟合较好。检验结果表明，四川房地产业投资每增长1%，将相应带动GDP增长0.446%，这又从另一个方面说明了房地产投资对四川经济增长的带动作用是十分明显的。由此判断，房产新政影响了四川房地产业的发展，势必将在一定程度上影响四川经济发展。但由于房地产投资变动对经济增长的影响有滞后性，目前房产新政对全省经济发展影响较小，不会改变经济稳定增长态势。相反，通过新政的调整，房地产市场健康有序运行，还将进一步发挥拉动经济增长的引擎作用，促进全省经济更好更快地发展。（二）房产新政对相关行业的带动分析据世界银行的资料显示，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应为2，也即是说，增加1个单位的房地产业，将通过各部门的波及作用乘数效应，对以房地产业为主导产品群的房地产业链下游和上游50多个物质和非物质生产部门产生感应和影响，从而带动国民经济增加2个单位。房地产业对经济增长的乘数效应可用以下投入产出模型进行测算。模型的计算公式为：K=I-A-1S其中：K为诱发系数矩阵；A为直接消耗系数矩阵；S为房地产业的结构系数矩阵；I为单位矩阵。利用四川投入产出资料进行模型分析，结果表明，房地产业除了对本身的带动作用较为突出外，对金属冶炼及压延加工业、非金属矿物制品业、交通运输及仓储业、金融保险业、化学工业等行业的带动效果较为明显和突出，每增加1亿元房地产业投资，将带动上述五个部门分别增加2727万元、2429万元、1716万元、1615万元和1215万元的总产出。房地产业对相关产业的带动情况带动效果位次带动总产出（亿元）带动增加值（亿元）合计4.186241862.4519619.87第一产业0.0478477.82302.78农业0.047818477.82302.78第二产业2.401224011.757478.09煤炭开采和洗选业0.054116541.24265.15石油和天然气开采业0.022524225.1095.77金属矿采选业0.00273626.9013.25非金属矿采选业0.09879986.97360.12食品制造及烟草加工业0.023923238.8077.11纺织业0.00663365.9818.61服装皮革羽绒及其制品0.013428133.6334.59木材加工及家具制造业0.032222322.4385.73造纸印刷及文教用品制造业0.038920389.05119.85石油加工、炼焦及核燃料加工业0.080511804.77208.34化学工业0.1215 71214.82383.28非金属矿物制品业0.2429 42429.26793.09金属冶炼及压延加工业0.2727 32726.90727.78金属制品业0.061513615.24215.44通用、专用设备制造业0.055715557.45170.88交通运输设备制造业0.037721376.97123.45电气、机械及器材制造业0.056214562.31160.80通信设备、计算机及其他电子设备制造业0.013927138.6936.32仪器仪表及文化办公用机械制造业0.010330103.2842.10其他制造业0.00633462.8618.99电力、热力的生产和供应业0.096810967.69406.08燃气生产和供应业0.00163816.286.92水的生产和供应业0.00363536.4617.45建筑业1.0469 110468.673096.99第三产业1.737317372.8811839.01交通运输及仓储业0.1717 51716.55785.34邮政业0.00213720.749.22信息传输、计算机服务和软件业0.046119461.01267.16批发和零售贸易业0.1154 81153.70681.32住宿和餐饮业0.078912788.87359.69金融保险业0.1615 61615.25864.25房地产业1.0382 210382.008253.22租赁和商务服务业0.021525215.15111.76旅游业0.001539 15.452.01科研事业0.007132 70.6137.63综合技术服务业0.010331103.2756.48其他社会服务0.053617536.38281.48教育事业0.011729116.8753.18卫生、社会保障和社会福利业0.000741 7.273.02文化、体育和娱乐业0.016026160.0068.82公共管理和社会组织0.001040 9.764.42 由上表可以看出，尽管房地产宏观调控对整个经济的影响有限，但对部分行业和企业产生了较大的影响，突出的是钢铁、水泥、金融等与房地产相关度较高的行业。因此，虽然调控主要针对房地产市场，但随着房地产投资增速的明显回落以及市场预期的降低，这些行业的需求也将开始出现不同程度的回落。（三）房产新政对居民购房需求的影响受国家出台房产新政影响，房产市场观望气氛浓厚，大多数有买房意愿的居民选择推迟买房或暂不买房。由四川省统计局2010年国家房产新政民意调查报告可知，受访者对目前房产新政实施的满意率为71.0%，对目前房产市场价格走势普存疑惑，只有39.1%的受访者对新政遏制房价上涨表示有信心。目前有86.8%的购房需求者表示购房意愿受到新政的影响。由此可知，房产新政增强了居民对政府宏观调控的信心，提高了购房者房屋价格下降的预期，改变了居民当前的购房计划，使短期内房屋购买需求下降。（四）房产新政对居民收入和政府税收的影响由于房地产业具有涉及面广、与经济关联度高，对劳动力的吸纳量大等特点，通过发展房地产业将能很明显地带动就业人数的增加，从而增加居民的收入。同样，也可以利用模型，测算出房地产业投资对政府税收入的影响。计算模型为：L=KlF=Kf上式中：L、F表示带动的劳动者报酬和生产税净额K为诱发系数矩阵l和f表示劳动者报酬系数和生产税净额系数根据投入产出模型测算，结果表明，每增加（减少）1亿元房地产总产出，将使居民收入增加（减少）6476万元。同时，每增加1亿元的房地产总产出，将带动国家税收收入增加（减少）1866万元。但由于房产新政刚实施不久，对居民收入和政府收入的影响有一个滞后期，且大部分房地产企业仍然保持着稳定的运营，对居民收入和政府税收影响不明显。但是宏观调控仍在进行之中，新政实施是否严格执行、执行力度如何、下一步是否出台新的调控措施尚存在不确定性，因此房产新政对居民收入和政府税收带来的潜在影响尚需密切关注。三、当前应该注意的问题当前，房产新政仍处于初步实施阶段，对宏观经济各方面已经或将继续产生影响，为此，对房地产市场的调控仍需要密切注意以下问题。（一）房产新政执行效果有待检验多年来房价在多轮宏观调控中且调且高，这次房产新政能否达到预期的效果还要看执行力度。其关键是对房价负总责的地方政府如何出台实施细则并严格执行。从目前房价的快速恢复性反弹看，国家有进一步出台更加严厉政策的可能，企业不能因短暂的市场活跃而盲目乐观。 （二）房产新政实施不力将引发房价新一轮反弹 调控政策出台，房地产市场上观望气氛浓厚，居民对房价上涨预期减弱，对新政遏制房价上涨信心增强，大部分有购房愿望的消费者购房意愿下降。如果调控政策不能一直持续下去，不论是第二套房或者第三套房信贷政策松动，还是楼市宏观调控的政策摇摆，后果可能就是会引起一线城市的房价进一步的报复性反弹，它形成的风险可能会超过2009年的房价上涨。 （三）信贷政策调整对企业经营的影响 信贷政策的变化将不可避免到企业的资金供给带来影响，从本月20起央行存款准备金率将执行18.5的历史最高标准，流动性的进一步收缩，将直接影响明年新项目的开工，对今年大量购地的企业也是非常严峻的考验。另一方面，通胀的加剧，同样也增加了企业的运营成本，2011年对开发企业将是新的挑战。第四部分：景气指数解读与分析受通涨预期及销售季节影响，房地产开发投资各项指标继续回升，11月月度房地产开发投资、施工面积、销售面积、销售额等均出现明显增加，在市场交投活跃带动下，“川房景气指数”各项指标出现反弹。一、“川房景气指数”初现反弹11月房地产开发综合景气指数为104.20，综合指数较上月回升0.39点。居民消费与企业投资信心开始增强。二、单月投资继续增长，“开发投资指数”小幅上升截止11月底，全省房地产开发累计完成投资1943.40亿元，比去年同期增长41.5%，比上月回升0.1个百分点。从单月完成投资来看，11月完成投资216.08亿元，比9月和10月增加17.63亿元和20.24亿元。承接投资增长态势，11月“开发投资指数小幅上升”至102.61点，比上月回升0.23点，初现上升拐点。三、施工面积快速增加，“施工面积指数”快速向上截至11月，四川商品房施工面积19557.27万平方米，比去年同期增长16.5%，比上月回升0.6个百分点。从单月施工情况来看，11月房屋施工面积达902.57万平方米，创出五个月来新高，分别比9月和10月增加322.71万平方米和309.56万平方米。“施工面积指数”11月快速向上至98.36点，比上月上升1.05点，施工面积指数呈V型反转型态。四、销售额大幅攀升，“销售价格指数”折返上行截至11月，全省商品房销售额达2116.85亿元，比去年同期增长24.1%，比上月上升2.7个百分点。从单月销售额来看，11月商品房销售额达279.41亿元，创今年单月最高，分别比9月和10月增加89.74亿元和20.18亿元。本月销量的大幅增加，推高“销售价格指数”至112.85点，比上月升高0.65点。说明消费者在高通涨预期下开始寻求购房保值。五、到位资金量增加，“开发资金指数”微升从单月到位资金来看，11月房地产开发投资到位资金达276.52亿元，分别比9月和10月增加56.38亿元和47.18亿元。“开发资金指数”微升到103.81点，比上月升0.04点。这一现象表明在市场成交增加的背景下，企业资金回笼速度加快，开发投资资金压力有所好转。六、月度待售面积微减，“待售面积指数”重回98点截至11月，全省商品房待售面积为1065.97万平方米，比上月减少0.62万平方米，月度待售面积首次减少。“待售面积指数”也升98.03点，重新回到98点上方运行。从趋势变化分析，待售面积在本年内会逐步减少。 “房地产景气指数“解读房地产景气指数,又称为景气度,指对企业景气调查中的定性经济指标通过定量方法加工汇总,综合反映某一特定调查群体或者发展趋势的一种指标。一、“川房景气指数”的概念新“房地产景气指数”是对房地产业发展趋势和变化程度的量化反映。它是以经济周期循环理论和景气指数的编制原理为基础，以统计部门房地产统计机构进行的房地产开发企业的全面统计与调查数据为依据，结合房地产开发市场的实际情况，采用增长率循环波动测算方法，利用6个一致（同步）性质的统计指标，生成全面反映房地产开发业景气状况的综合指数。“川房景气指数”综合景气值100为景气线，100以上为景气空间，反之，100以下则为不景气空间。二、“川房景气指数”的编制方法“川房景气指数”是由政府统计部门编制，是代表国家行使统计监督职能的政府行为，因此，具有及时性、综合性和权威性等特点。其编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入（土地购置费用）、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、待售面积、商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以2000年1月为基期对比计算出的综合指数体系。三、“川房景气指数”的计算方法“川房景气指数”的计算分为八个部分：一是确定指标体系，二是建立原始指标数据库，三是消除量纲的影响，四是确定权数，五是确定基准对比时期，六是消除季节、价格因素的影响，七是建立分类指数和”川房景气指数”计算数学模型，八是”川房景气指数”计算结果的分析报告。其具体方法是：（一）确定对应指标建立“川房景气指数”指标组。为从多个层面、多个角度来全面地反映房地产业的景气情况，我们最终确定的房地产开发企业统计指标有12个，分别是：房地产开发投资额、本年资金来源小计、房地产开发国内贷款、房地产开发企业自筹资金、房地产土地购置费、本年土地开发面积、商品房待售面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售价格、商品房销售面积和商品房施工面积。（二）对应数据的采集按照“川房景气