房地产抵押价值估价报告.doc

房地产抵押估价报告估价项目名称：桐君街道桐江花园13幢204室住宅房地产抵押价值评估委 托 方：孙豪估 价 方：桐庐县诚信房地产评估事务所 估 价 人 员：姚红英、岑建军估价作业日期： 二00九年十一月四日至二00九年十一月五日估价报告编号：桐诚房估（2009）字第333号目录第一部分 致委托估价方函3第二部分 注册房地产估价师声明4第三部分 估价的假设和限制条件6第四部分 房地产抵押估价结果报告8一、委托估价方8二、估价机构8三、估价目的8四、估价对象及范围8五、价值类型及定义10六、估价时点10七、估价依据10八、估价原则11九、估价方法11十、估价结果12十一、变现能力分析和风险提示12十二、估价估价人员十三、估价作业日期十四、估价报告应用的有效期13第五部分 房地产抵押估价技术报告14一、估价对象房地产状况分析14二、市场背景描述分析14三、估价对象最高最佳使用分析15四、估价方法选用15五、估价测算过程六、估价结果确定第六部分 附件：1、估价委托书；2、估价对象位置示意图；3、估价对象照片；4、估价对象权属证明复印件；5、估价机构资质证书复印件；6、估价机构营业执照复印件；7、注册房地产估价师证书复印件；8、估价中引用的其他专用文件资料。第一部分 致委托方的函孙豪先生：受您的委托，我们对位于桐君街道桐江花园13幢204室的徐小慧和共有人徐海香所有的一套住宅用房（房屋建筑面积114.55、土地使用权面积为28.11）的房地产进行了抵押价格评估。估价人员本着客观、准确、公正、合法的原则，根据评估目的，遵循评估原则，采用科学的评估方法、经过周密准确的计算并结合估价经验和对影响房地产价格因素的分析，确定估价对象建筑面积114.55m，土地使用权28.11 m，在估价时点二00九年十一月四日在价值定议设定条件下的抵押价值为大写人民币肆拾伍万叁仟肆佰元整(45.34万元)，折合每平方米建筑面积人民币叁仟玖佰伍拾捌元（3958元/）桐庐县诚信房地产评估事务所代定代表人：二00九年十一月五日第二部份 估价师声明我们郑重声明：1、我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、在估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4、我们依照国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范、建设部、中国人民银行业监督委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房20068号）及其附件房地产抵押估价指导意见等文件进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司已派专业估价人员姚红英、岑建军、盛秋女于估价时点对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，将估价对象现状与产权证等相关权属证明文件上记载的内容进行了逐一对照，全面、仔细地了解了估价对象相关情况，并做好了实地查勘记录，拍摄了能够反映估价对象外观、内部状况及周边环境、景观的照片。我们对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但对估价对象的现实勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性、合法性和完整性负责。因上述原因造成估价结果有误的，评估机构和估价人员不承担相应的责任。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得用作其他用途。未经本评估机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应的责任。9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。10、本报告应用有效期为报告出具之日起壹年，如果使用本估价结果报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。11、建议报告使用人在房地产市场变化较大情况下适时对委托评估的房地产抵押价值进行再评估。12、已经对该项目优先受偿款进行了调查，发现没有优先受偿款。13、注册房地产估价师签名、盖章。注册房地产估价师（签名）:（注册号3319980097） 注册房地产估价师（签名）: （注册号3319980096）第三部份 估价的假设和限制条件及使用报告说明一、估价的假设前提我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：1. 本次估价是以估价对象能够持续使用为假设前提，估价对象在估价时点不存在房屋结构问题与安全隐患。2.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。5.存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。6.有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。7.由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。8.截止估价时点，估价人员未知悉估价对象存在法定优先受偿权。二、本估价报告使用的限制条件1.本报告估价结果为2009年11月4日的市场价格，随时间推移及市场情况的变化，该价值需做相应调整。本估价报告有效期为半年，我公司对逾期使用评估报告所造成的损失不承担任何责任。2.本报告仅为委托人进行抵押贷款提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。3.本报告仅为委托人进行抵押贷款提供价格参考依据，抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。4.委托方提供的法律文件和有关资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于这些文件和资料的真实性和准确性由委托方负责，我公司不承担由此而引起的后果及相关责任。5.报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。6.本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。 7.未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。第四部分 估价结果报告一、委托方：孙豪地址：桐君街道（电话：）联系电话：二、估价方：桐庐县诚信房地产估价事务所法定代表人：姚红英住所：桐君街道中心广场西南侧资质等级：叁级行政许可决定书号：浙建住房许（2007）0009号证书编号：浙建房估证字2003087号营业执照注册号：3301222500048联系电话：64219988三、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象及范围：1、估价对象范围和用途的界定：估价对象位于桐君街道桐江花园13幢204室，总层数为6层，所在层次在2层，西南朝向,钢混结构，房屋实际用途与权证上标注的设计用途一致：住宅。2、估价对象区位描述：（土地区位状况在建筑物区位状况中一并描述）（1）位置：估价对象位于桐君街道桐江花园13幢204室。标的东面靠近分水江，南邻本小区道路，西邻本小区住宅，北临本小区住宅。（2）交通：标的为分水江二线江景房，小区南面为桐君路、西面为康乐路、北面为体育场路，小区附近有15、3、7、10、28等多路公交车通过，地理位置较好，交通便利。（3）环境：估价对象位于桐君街道桐江花园，紧临分水江，周边有桐君广场、桐君山旅游景点、桐君街道第三小学、桐庐县中医院，所处地理位置较好，估价对象所处区域内没有严重的水污染及大气污染。（4）配套设施：该区基础及配套设施较好，学校、医院、商贸等服务设施齐全，水电供应有保障。3、估价对象实物描述：（1）建筑规模：根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查获悉，估价对象位于桐君街道桐江花园13幢204室，东面？室外约有15平方米左右可使用露台，总层数为6层，所在层次为2层，东西朝向,钢混结构。（2）建筑结构：房屋所有权证上注明为钢混结构（3）建筑年代：建筑物建成于2006年（4）设备与装饰装修：经评估人员现场勘察，估价对象外墙面为涂料，内墙面为乳胶漆，抛光地砖或木地板地面，铝合金窗，钢板防盗门和实木门；房屋采光通风好，水电卫齐全，房屋维护使用情况较好。（5）空间布局：单元楼平面布局为一梯二户，内部平面布局为三室二厅二卫，户型结构合理。（6）工程质量与完损程度：根据估价人员现场查勘情况，估价对象目前正常使用，工程质量合格，完损程度判定为完好房。但对估价对象的现实勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，则是依据委托方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。（7）基础设施完备程度与土地平整程度：估价对象小区内基础设施完备，道路、绿化等硬件设施较好。4、估价对象权益描述：估价对象房屋所有权人为徐小慧和共有人徐海香，其房屋所有权证号为：桐城字第18236号、桐城共字第002255号，建筑面积114.55平方米；设计用途为住宅；钢混结构。国有土地使用权人为徐小慧，坐落为桐君街道桐江花园13幢204室，地号为0-01-000-0582-13，登记用途为住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为28.11平方米，终止日期为2050年2月23日，国有土地使用证号为桐土国用(2006)第01-594号。五、价值类型及定义：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。六、估价时点：2009年11月4日七、估价依据：1. 中华人民共和国城市房地产管理法2. 中华人民共和国土地管理法3. 中华人民共和国土地管理法实施条例4. 中华人民共和国担保法5. 中华人民共和国物权法6. 中华人民共和国城市房地产抵押管理办法7. 中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法8. 房地产估价规范9. 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房20068号）及其附件房地产抵押估价指导意见10. 桐庐县房屋重置价格标准11、委托方提供的有关待估房地产产权资料12、估价方实地勘察获取的资料、评估人员核查资料及收集的价格信息八、估价原则：本次房地产估价在估价遵循独立、客观、公正总体原则的基础上，同进遵循以下估价原则。1.合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。2.最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。3.替代原则：同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。4.估价时点原则：估价实际上是求取某一时点上的价格，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。房地产的价格具有很强的时间性，在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。5.公平原则：房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。6.谨慎原则：又称稳健原则或保守原则。它是针对经济活动中的不确定性因素，要求在评估工作中保持谨慎小心的态度，充分估计到可能发生的风险和损失。九、估价方法：根据房地产估价规范，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法几种。1.估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。经现场调查，估价对象属完好房，无更新改造的必要，又非在建工程，经过分析确定其保持现状继续使用为其最高最佳使用途径，故不采用假设开发法评估。根据估价对象周围的同类物业租金标准，然后进行初步测算，发现现阶段收益无法测算出其真实的市场交易价值，因此不宜采用收益法。根据估价对象周围的同类物业的租金标准，然后进行初步测算，发现现阶段收益无法测算出其真实的市场交易价值，因此不宜采收收益由于该类房地产很难用成本累加的办法得到其真实的市场价值，因此本次估价也不宜采用成本法。同时，考虑到估价对象房地产所在区域房地产交易市场较成熟，故在充分收集评估所需资料基础上，采用市场比较法确定估价对象的价格。估价对象位于桐江花园小区，房地产租赁市场较活跃，出租的租金标准、租金构成及租赁费用方便收集，故可采用收益法进行评估。市场比较法：将估价对象与估价时点近期有过交易的类假房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法公式：估价对象价格=可比实例价格交易日期修正交易情况修正个别因素修正区域因素修正。故本次评估宜采用收益法及比较法进行评估，对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的客观价值。十、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的评估方法，经过测算并进行分析比较，确定估价对象建筑面积114.55m，土地使用权面积28.11m，在估价时点二00九年十一月四日的公开市场价值为大写人民币肆拾伍万叁仟肆佰元整(45.34万元)十一、变现能力分析和风险提示变现能力是指假定在估价时点实现抵押时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。（1）估价对象为钢混结构，位于桐君街道桐江花园13幢204室，交通便捷，属桐庐县城老城区中心区域。估价人员认为估价对象的通用性与独立使用性较强，估价对象户型结构及面积属当地百姓喜爱的类型，总价也不高，市场变现能力较好。（2）假定在估价时点拍卖或变卖估价对象时，因存在短期强制处分，潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场要低。（3）房地产变现后应先缴纳拍卖佣金、评估费用及可能存在的拖欠的水电费等费用，再办理房地产转让手续，在转让过程中应缴纳个人所得税（一般为成交价的1%）、营业税及附加（一般为成交价差额的5.5%）和契税（一般为成交价的1.5%）等税费，实际缴纳额由有关部门按实际成交价确定，在考虑贷款比例时应充分考虑上述相关费用。（4）抵押期间，如果房地产抵押时间较长或抵押物耐用经济年限较短，会造成抵押物的损耗，引起价值的降低。（5）评估结果自评估期日起，法律、法规和有关政策不变及房地产市场价格波动不大时，有效使用期限为半年。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值发生明显影响时，应重新进行估价。（6）提请报告使用方注意，估价对象在设定抵押权时，是否存在出租、司法查封等他项权利，在续贷时应进行权属查询，是否存在司法查封。（7）中国人民银行2006年12月7日发布中国金融稳定报告指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的风险。如果房地产价格出现大幅下跌，银行自身持有的房地产抵押价值将会降低，进而影响房地产的信贷投放，推动房地产价格更大幅度的下跌。十二、估价人员签字：注册房地产估价师（签名）:（注册号3319980097）注册房地产估价师（签名）: （注册号3319980096）房地产估价员（签名）:十三、估价作业日期：2009年11月4日至11月5日。十四、估价报告应用有效期：自2009年11月5日至2010年5月4日止。 桐庐县诚信房地产评估事务所 二00九年十一月五日第五部分 房地产抵押估价技术报告一、房地产状况分析1、估价对象范围和用途的界定：估价对象位于桐君街道桐江花园13幢204室，总层数为6层，所在层次在2层，西南朝向,钢混结构，房屋实际用途与权证上标注的设计用途一致：住宅。2、估价对象区位描述：（土地区位状况在建筑物区位状况中一并描述）（1）位置：估价对象位于桐君街道桐江花园13幢204室。标的东面靠近分水江，南邻本小区道路，西邻本小区住宅，北临本小区住宅。（2）交通：标的为分水江二线江景房，小区南面为桐君路、西面为康乐路、北面为体育场路，小区附近有15、3、7、10、28等多路公交车通过，地理位置较好，交通便利。（3）环境：估价对象位于桐君街道桐江花园，紧临分水江，周边有桐君广场、桐君山旅游景点、桐君街道第三小学、桐庐县中医院，所处地理位置较好，估价对象所处区域内没有严重的水污染及大气污染。（4）配套设施：该区基础及配套设施较好，学校、医院、商贸等服务设施齐全，水电供应有保障。3、估价对象实物描述：（1）建筑规模：根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查获悉，估价对象位于桐君街道桐江花园13幢204室，东面？室外约有15平方米左右可使用露台，总层数为6层，所在层次为2层，东西朝向,钢混结构。（2）建筑结构：房屋所有权证上注明为钢混结构（3）建筑年代：建筑物建成于2006年（4）设备与装饰装修：经评估人员现场勘察，估价对象外墙面为涂料，内墙面为乳胶漆，抛光地砖或木地板地面，铝合金窗，钢板防盗门和实木门；房屋采光通风好，水电卫齐全，房屋维护使用情况较好。（5）空间布局：单元楼平面布局为一梯二户，内部平面布局为三室二厅二卫，户型结构合理。（6）工程质量与完损程度：根据估价人员现场查勘情况，估价对象目前正常使用，工程质量合格，完损程度判定为完好房。但对估价对象的现实勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，则是依据委托方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。（7）基础设施完备程度与土地平整程度：估价对象小区内基础设施完备，道路、绿化等硬件设施较好。4、估价对象权益描述：估价对象房屋所有权人为徐小慧和共有人徐海香，其房屋所有权证号为：桐城字第18236号、桐城共字第002255号，建筑面积114.55平方米；设计用途为住宅；钢混结构。国有土地使用权人为徐小慧，坐落为桐君街道桐江花园13幢204室，地号为0-01-000-0582-13，登记用途为住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为28.11平方米，终止日期为2050年2月23日，国有土地使用证号为桐土国用(2006)第01-594号。二、市场背景描述分析（一）桐庐房地产宏观市场分析2008年，整个大环境来说，房地产市场销售量明显收缩，但桐庐房地产销售同比增长了26.1%，达到了32.73万平方米，完成投资13.9亿元，同比增长8.8%，竣工面积37.3万，2009年1-10月，房地产完成投资12.09亿元，同比下降2.2%，1-10月投资额下降的原因是今年新开工楼盘较少，1-10月房地产施工面积同比下降3.8%。商品房竣工面积16.91万，同比增长33.5%。1-10月全县商品房销售41.44万，同比增长80.7%，住宅销售面积37.41万,3081套，同比分别上升82.1%和94.5%，商业用房销售面积3.7万,同比上升64.7%，住宅、商铺上升幅度均较大，表明全县房地产市场销售情况继续升温。商品房销售价格有所上扬。消费者信心恢复良好，整个市场趋势向好，房价保持了稳中求升的态势。1-10月商品房销售额为17.53亿元，同比增长105.6%，其中住宅15.31亿元，同比增长110.8%，由于近年来一些新建商品房进入二手房流通领域，促使二手房房源增加，再加上一系列税费优惠政策的支持，我县二手房交易呈不断上升趋势，交易量涨幅较大。今年1-10月二手房住宅成交面积17.86万、1590套，同比增长182.59%、172.26%，因桐庐“26条房产新政”的影响，交易放量明显。（二）房地产市场状况可以预见的将来分析2010年销售形势会受国家宏观政策的影响，比如信贷政策和财政政策等，估计明年国家整体的宏观经济形势会好转，受此影响，投资拉动经济的因素将会减小，宽松的货币政策和减税的财政政策就会有所改变，这会影响到房地产的销售。从前两年桐庐的销售情况看，桐庐市场平均每月成交300套以内，今年3月开始，当月成交套数持续走高，最高成交月出现在9月，当月成交700多套，10月回落到500多套。我们判断，这种成交量的集中释放是不可持续的，9、10月份的高成交是多种因素共同影响的结果，今后的销售量会有所回落，回落到300套左右的水平。综合以上各方面因素的影响，对于2010年房地产业及房地产市场的预测，我们认为，2010年桐庐房地产业的投资、房地产价格将继续保持一定幅度的增长，但与2009年同比，增速将会明显放缓，从市场规模来看，市场供应预计将40万平方米左右，市场需求与2008年水平基本持平，供求关系不会出现明显变化，市场供应结构将会明显改善，中小户型、普通商品房供应比例将大幅提高。 （三）细分市场分析桐君街道位于桐庐县中部，富春江与分水江的汇合处，距杭州市80公里，距杭州萧山国际机场90公里，距上海港、宁波港3小时车程，320国道穿区而过，杭新景高速使桐庐进入杭州一小时交通圈，而随着杭黄高速铁路的开工建设以及规划中的都市轨道交通、杭州桐庐公交一体化等付诸实施，桐庐和杭州的时空距离将进一步拉近； 桐庐县城面积160.84平方公里，辖28个行政村，7个社区，2个居民区，总人口100339人。桐庐县城的主要功能区转移到城南区，城北区由原来的城中心转变为以居住为主的居住区，道路两旁绿树成荫，市容整洁，商业繁荣。估价对象位于桐庐县城桐江花园13幢204室，是桐庐老城区规模最大，环境最好的小区，估价对象面积适中，户型结构合理，预计升值潜力较大。三、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。估价对象位于位于桐庐县城桐江花园13幢204室，实际用途为住宅，产权证上注明用途也与此相同。综合分析估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及其实际特点，并结合估价对象实际情况具体分析如下：1.从法律上看，估价对象法定用途为住宅，其改变用途的受一系列法律法规的制约，其转变用途的可能性小；2.从技术上看，估价对象的格局功能、生活服务配套设施均为针对住宅设计建造，成新率好，又是在小区内，进行改造的可行性极小；3.从经济角度看，其他用途均不能获取高于住宅使用的综合利益。故确定估价对象以保持现状继续使用（即住宅用途）为其最高最佳使用。四、估价方法选用根据房地产估价规范，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法几种。1.估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。经现场调查，估价对象属完好房，无更新改造的必要，又非在建工程，经过分析确定其保持现状继续使用为其最高最佳使用途径，故不采用假设开发法评估。根据估价对象周围的同类物业租金标准，然后进行初步测算，发现现阶段收益无法测算出其真实的市场交易价值，因此不宜采用收益法。由于该类房地产很难用成本累加的办法得到其真实的市场价值，因此本次估价也不宜采用成本法。根据房地产估价规范中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。考虑到估价对象房地产所在区域房地产交易市场较成熟，故在充分收集评估所需资料基础上，采用市场比较法确定估价对象的价格。估价对象位于桐江花园小区，房地产租赁市场较活跃，出租的租金标准、租金构成及租赁费用方便收集，故可采用收益法进行评估。根据估价对象周围的同类物业的租金标准，然后进行初步测算，发现现阶段收益无法测算出其真实的市场交易价值，因此不宜采收收益市场比较法：将估价对象与估价时点近期有过交易的类假房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法公式：估价对象价格=可比实例价格交易日期修正交易情况修正个别因素修正区域因素修正。故本次评估宜采用收益法及比较法进行评估，对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的客观价值。五、估价测算过程 (一)采用市场比较法测算价值因该地段同类物业成交案例较多，故适合采用市场比较法进行评估。将估价对象与估价时点近期有过交易的类假房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1、 比较案例选择根据估价有员对市场的了解，同一供求圈选取与估价对象相类似的近期交易的案例A，案例B、案例作为市场比较法的可比实例。【交易实例A】：桐江花园14幢403室，建筑面积 ，4/？F，建成年份年，装修，交易单价4500元/m2 ；【交易实例B】：桐江花园14幢406室，建筑面积 ，4/？F，建成年份年，装修，交易单价4900元/m2 ；【交易实例C】：桐江花园14幢306室，建筑面积 ，4/？F，建成年份年，装修，交易单价4600元/m2 ；各交易案例的的因素条件详见比较因素条件说明表。2、比较因素的选择根据估价对象的条件，影响估价对象价格的主要因素有：A、 交易时间；确定房地产价格指数B、 交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易C、 区域因素：主要有聚集效应，人流量、离市中心距离、交通便捷度，环境景观、区域规划等。D、 个别因素：主要指建筑结构及质量、新旧程度、楼层、装修情况、朝向、租约、停车场位及设施。详见下表：因素条件说明表实例编号估价对象ABC物业名称桐江花园13幢204室桐江花园14幢403室桐江花园14幢406室桐江花园14幢306室土地使用权出让出让出让出让结构形式钢混钢混钢混钢混交易单价4500元/m24900元/m24600元/m2交易日期2009年10月2009年10月2009年10月交易类型正常正常正常正常区域因素距商业中心距离近近近近繁华程度繁华繁华繁华繁华公共设施完善完善完善完善交通条件通达通达通达通达人 流 量密集密集密集密集个别因素户型三室二厅一卫面积适用性114.55是否复式否赠送因素无有无专用车位无楼 层2F4F4F3F装修情况中档中档高档中当是否边套中套中套边套边套通风采光好好好好景观无无临分水江无建成年份2006200620062006物业管理有有有有3、修正过程a 交易情况修正：由于房地产具有不可移动性及房地产市场为不完全市场，房地产成交价格易受交易中一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。因此必须对偏离正常市场价格的可比实例进行交易情况修正。以上所选取的三个可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为1b 交易日期修正：在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，如果房地产价格发生了变化，须对可比实例在其成交日期时的价格调整到估价时点时的价格，即进行交易日期修正。可比实例交易日期接近估价时点，估价对象类似房地产价格平稳，故交易日期修正为100/100。c ：区域及个别因素修正可比实例A，B、C与估价对象处于同一个小区内，故对以下区域因素不作修正。区域因素：A、聚集效应：分为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3；B、小区环境情况：分为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象为100，每上升或下降下个等级，指数上升或下降1；C、交通便捷度：分300米之内有公交站点4路、3路、2路、1路、无公交车五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3；D、区域规划：分为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；E、离市中心距离：以估价对象距离市中心距离为100，每增加或减少200米，指数减少或增加1；个别因素A、户型：分为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；B、面积适用性：一般来讲，面积大小影响房地产的交易，若面积符合多数潜在买方的需求，市场接受程度就高，交易价格就偏高，分为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；C、是否复式；分为是、非两个等级，以估价对象类型为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降5；D、赠送因素：根据物业单位是否赠送因素（如花园、地下室、露台等）分为无、有且较好、有且好，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3；E、有无专用车位；分有无两种情况以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降5；F、楼层；为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；G、装修情况：将装修情况分为毛坯房、普