《税法销售不动产》PPT课件.ppt

销售不动产 营业税 contents 一 销售不动产概要二 销售不动产具体纳税行为三 视同销售不动产的具体纳税行为四 销售不动产应纳税额的计算五 销售不动产不征或免征营业税的 销售不动产 企业有偿转让不动产所有权的行为 不动产是指不能移动 移动后会引起性质 形状改变的财产 包括销售建筑物或构筑建筑物和销售其他土地附着物 一 销售不动产概要 1 房地产公司开发销售商品房2 单位和个人销售或转让购置的不动产 土地使用权3 单位和个人销售或转让抵偿债务所得的不动产 土地使用权4 个人将非普通住房或买入不足5年的普通住房销售 二 销售不动产具体纳税行为 征税范围包括 销售建筑物或构筑物及其他土地附着物 1 无偿赠送 单位或个人将不动产 土地使用权无偿赠与其他单位或个人 视同发生应税行为 2 自建 纳税人自己建造房屋的行为 自建自用的房屋不纳营业税 但纳税人将自建房屋对外销售 其行为应 先按照建筑业纳营业税 再按销售不动产征收营业税 共计征收两道营业税 3 销售给本单位职工 纳税人将自建的房屋销售给本单位职工 属于销售不动产行为 应纳营业税 三 视同销售不动产的具体纳税行为 例题 多选题 根据营业税的有关规定 下列表述正确的有 A 我国公民销售其在境外的房产 以销售收入为计税依据计算缴纳营业税B 外籍个人销售其在我国境内已购置6年的房产 以销售收入为计税依据计算缴纳营业税C 纳税人销售自建的房产 分别按照 建筑业 和 销售不动产 计算缴纳营业税D 纳税人销售自建的房产 按照销售收入减去建造成本后的余额计算缴纳营业税E 单位销售购进的房产 以销售收入减去购入原价的差额为计税依据计算缴纳营业税 正确答案 CE 答案解析 转让境外房产不属于我国的营业税征收范围 单位和个人销售外购或抵债所得的不动产 应该以取得的全部收入减去不动产购置原价或抵债时该不动产作价后的余额计征营业税 四 销售不动产应纳税额的计算 1 全额纳税的 房地产公司开发销售商品房以全部销售收入为营业额 其中包括房地产公司代当地政府及有关部门收取的一些资金或费用 如代市政府收取的市政费 代邮政部门收取的邮政通讯配套费等 不论财务上如何核算 都应作为不动产的营业额计征 税率5 四 销售不动产应纳税额的计算 将自建房屋对外销售 销售给本单位职工 无偿赠送其他认个或单位 全部销售收入为应纳税营业额 注 这里还应缴纳建筑业的营业税 如果没有计税营业额的 应该计算其组价 组价 成本 利润 1 3 或组价 成本 1 成本利润率 1 3 个人将购买不足5年的非普通住房销售 全部销售收入为应纳税营业额 四 销售不动产应纳税额的计算 2 差额纳税的 单位和个人将购置的不动产 土地使用权销售 转让或无偿赠送其他个人或单位用全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额 四 销售不动产应纳税额的计算 单位和个人销售或转让抵偿债务所得的不动产 土地使用权用全部收入减去抵债时不动产或土地使用权作价后的余额为营业额 个人将买入超过5年的非普通住房或买入不足5年的普通住房对外销售用全部收入减去改住房原价后的余额为营业额 例题 计算题 某公司2010年10月发生业务 2008年11月以本公司原值为400万元的房产作抵押 向某商业银行贷款240万元 贷款期限2年 年利率5 该房产购入价为360万元 购入后发生装修等其他费用共计40万元 合同规定 抵押期间该房产由银行使用 公司不再支付利息 贷款本月底到期 公司无力偿还贷款 经双方协商 银行将所抵押的房产收归己有 核定房产价值为450万元 银行向该公司支付了补价210万元 正确答案 将房产抵押给银行抵顶利息 应按租赁业征收营业税该业务应纳营业税 450 360 5 240 5 12 5 4 55 万元 1 2003年1月1日起 以不动产投资入股 参与接受投资方利润分配 共同承担投资风险的行为 不征收营业税 在投资后转让其股权的也不征收营业税 2 个人向他人无偿赠送不动产的下列行为不纳营业税 离婚财产分配 无偿赠与配偶 父母 子女 祖父母 外祖父母 孙子女 外孙子女 兄弟姐妹 赠送其承担直接抚养或赡养义务的抚养赡养人 产权所有人死亡 法定继承人 遗嘱继承人或受遗赠人 五 销售不动产不征或免征营业税的 1 2010年1月1日起 个人将购买超过5年 含5年 的普通住房对外销售的 免征营业税拓展 什么是非普通住房 1 房产证面积在140平方米以上 2 住宅小区容积率在1 0一下 3 实际成交价格在同级别土地平均地价的1 2倍以上 只要三点具备任意一点就是非普通住宅 别墅类也是非普通住房 什么是普通住房 凡是符合单套建筑面积在120平方米一下 含120平方米 住宅小区建筑容积率在1 0以上 含1 0 的住房为普通住房 例题 单选题 某企业将4年前自建的一幢办公楼转让 原值400万元 已提折旧200万元 转让价款500万元 此行为属于转让不动产 营业税的正确处理是 A 不缴纳营业税B 应纳营业税5万元C 应纳营业税15万元D 应纳营业税25万元 正确答案 D 答案解析 应纳营业税 500 5 25 万元 例题 单选题 张先生2009年6月份销售一套普通住房取得销售收入l20万元 该住房系张先生