商业地产咨询公司-美地行：商业地产咨询案例-东上海乐活广场策划报告PPT课件.ppt

美地行商业地产营销策划案例东上海 乐活广场商业定位及营销策划报告 1 目录Contents 2 项目市场分析 Part1 3 商业环境分析 五角场环岛以南 北临国顺路 西临黄兴路 目前五角场商圈内正处于大面积改造 新建和调整过程中 新建项目有上海万达商业广场 百联又一城购物中心 中环国际大厦等 周边拥有写字楼白领 住宅业主 商务旅游人士 师生等多样消费群 4 SWOT分析 5 消费群体分布 周边10栋办公楼和9个住宅楼盘为东上海中心奠定消费基础 6 创智天地海尚杰座沪东金融大厦同济科技大厦黄兴广场科中大厦凌武大厦平盛大厦上豪大厦石油大厦 7 消费群体分析 8 9 目标客源分析 10 案例分析 九隆坊COCOPARK 11 买铺就要买街铺 九隆坊提出街区式商业 产品设计引入 内街外化 的思路 提出 街铺 概念 与大商业形成错位竞争 街相对商场来说是一个开放的空间 人们喜欢逛街 街有良好的光线 充足的空气 街区消费使人更身心愉悦 案例分析 12 商业定位建议 Part2 13 定位策略 商户知名品牌 个性化特色品牌人群上班族 时尚青年和区域居民功能集餐饮 休闲 娱乐 生活等一体类型紧随世界商业潮流的新概念商业 14 什么样的商业定位最适合东上海中心 15 LIFESTYLE 以商业市场现况和区域未来远景为考量 我们建议本项目的商业定位为 商业定位 16 lifestyle商业模式的服务范畴是向人们提供一个新的生活方式 在一个商业中心里休憩 娱乐 社交 购物 美食 欣赏艺术 享受都市夜生活 逍遥适性 随意居停 完成一种人与世界的交互圆融 什么是Lifestyle 商业定位 17 为什么要定位成Lifestyle的商业模式 18 商业定位 19 案名策划 Part3 20 命名原则 1 由于整个项目的办公楼部分名为东上海中心 酒店部分名为东上海 华美达酒店 因此 商业部分应延续是 东上海 为前缀 是整个项目具有统一性 在日后宣传上具有捆绑优势 2 核心案名应该与 东上海 相配 不能繁冗 以免造成整个案名太长 不方便记忆 3 核心案名应能表现lifestyle的商业定位 并要展现出其生活性 4 商业部分适宜用 广场 来命名 即表现出lifestyle的生活性和商业体量 21 案名推荐 东上海 乐活广场 22 什么是乐活 乐活 前身是1946年由英国有机认证机构提出的生存概念 并由美国学者保罗 雷在1998年以 LOHAS 重新导入主流社会 乐活 英文为LOHAS 是LifestyleOfHealthAndSustainability的缩写 即 持续活力的健康生活 乐活 已经成为健康生活的代名词 案名推荐 23 为什么要以 乐活 命名 乐活 作为一个新兴生活概念 已被越来越多的人接受 社会和媒体关注度也相当高 对消费者的吸引力相当强 关于 乐活 的媒体报导 案名推荐 24 商业动线 Part4 25 人流动线建议 车辆进线 消费者主要进线 车库入口 车库入口 建议商场间可穿行 增加人气 建议商场间可穿行 增加人气 车辆出线 26 绿化建议目前绿化状况过多 且过于密集 严重阻碍商业人流活动量建议 1 用块状绿化替代 2 用可移动间隔型绿化 3 在市政允许情况下 尽可能减少绿化 A区 B区 C区 27 绿化示范建议 大宁国际块状绿化 大宁国际点状绿化 可移动绿化 28 视觉引导建议沿街刀马旗主店招精神堡垒主入口 主入口 主入口 精神堡垒 A区 B区 C区 29 其他建议1 建议水池可不用做 或者减少广场中的比例 今后中间位置可作为商业活动空间 增加商业推广活动的可利用性 比如 可设置内街休闲太阳伞 扩大经营面 2 未来可在内街放置一电子屏 进行活动推广及广告等媒体投放 减少水池空间 商业电子屏 A区 B区 C区 30 建议考虑预留外墙广告位 31 业态规划 Part5 32 美容美发Spa养生 餐饮 休闲娱乐 时尚购物 生活服务 Lifestyle模式核心业态 业态构成 33 商业区域 东上海中心商铺总建筑面积达23614 64平方米其中 公寓楼1 2层 商业面积5128 95平方米办公楼1 4层 商业面积9552 29平方米酒店1 4层 商业面积8757平方米 34 广告宣传 Part6 35 销售类广告文案1 40元 m2 日租金回报五角场超旺街铺限量发售 还不来抢 36 黄兴路街铺 乐活 上市五角场 一圈五线 超级旺铺限时抢购 销售类广告文案2 37 买股票不如买街铺东上海 乐活广场圆你财富梦想五角场投资新天王 只为最有眼光的你 销售类广告文案1 38 LOGO 视觉表现 39 视觉表现 形象画面 40 视觉表现 挂旗1 41 视觉表现 挂旗2 42 视觉表现 围墙 43 视觉表现 围墙 44 推广策略 Part7 45 炒 商铺成功的市场推广 关键是 旺 通过市场炒作 概念的反复宣传 商铺才会 策略思考 46 1993年 新民晚报广告通栏 产品成功 2006年 电视 报章砸百万广告 常常未见水花 为什么 策略思考 47 这是一个注意力涣散的时代 48 全市媒体供应总量太大 广播频率10家电视频道16家报刊媒体杂志35家左右网络媒体无法计量 新兴媒体全面崛起 分众 框架 手机新闻 策略思考 49 如何炒旺我们的商铺如何使我们的市场推广让该看的人看到必须进行有效而低成本的针对性营销 策略思考 50 推广策略 51 新闻整合传播 短期内整合20家以上主流涉外媒体 香港媒体 海外媒体 上海媒体 主流财经类杂志 主流网络媒体15天内进行特大篇幅的强大新闻宣传攻势报道 形成强势效应 再配合一定量的广告投放 效果十分明显 推广策略 新闻整合推广 52 电视媒体 第一财经 第一地产 东方移动 东方地产 教育频道 今日房产涉外类 ShanghaiDaily ChinaDaily 综合类 东方早报 新闻晨报 新民晚报 上海商报 新闻晚报 新报 青年报 解放日报 文汇报 财经类 上海证券报 每日经济新闻 国际金融报 第一财经日报 地产类 上海楼市 名牌时报 上海楼市周刊 房地产时报 上海楼市 租售情报时尚类 外滩画报 申江服务导报 上海壹周 周末画报 上海星期三 香港媒体 香港商报 香港文汇报 香港 经济日报 媒体备选名录 推广策略 新闻整合推广 53 推广策略 新闻整合推广 媒体备选名录 54 通过美地行独有的数据库 组织一些商铺投资团 如 浙商投资团苏商投资团台商投资团本地民营企业家投资团进行定向宣传和诉求 针对目标客户有效诉求商铺信息和传递投资前景 推广策略 直复营销 55 数据库分类 通过掌握的数据库资源对目标人群派发DM 进行项目的宣传 达到针对性效果 推广策略 直复营销 56 数据库构架 上海外商投资企业数据库 推广策略 直复营销 57 美地行境外 高层人士数据库资源 目标投资客户数据库资源包括 1 在沪港籍公司首席代表 老总及高级专业人才 2 在沪台湾籍公司首席代表 老总及高级专业人才 3 外企老总 董事长及法人代表 4 各类民企老总 董事长及法人代表 5 各类律师 包括律师协会成员 外国律师等