公共租赁住房的金融支持PPT课件.ppt

公共租赁住房的金融支持 刘洪玉清华大学房地产研究所2011年10月29日 引言 建设和发展公共租赁住房是我国 十二五 时期保障性安居工程的重点工作 由于各级政府财政投入能力不足 以及公共租赁住房投资回报率低 回收周期长难以有效吸引社会资金参与等原因 使公共租赁住房建设和发展的资金瓶颈凸显 建立和完善公共租赁住房金融支持体系 既解决近期建设资金短缺问题 也满足公共租赁住房长期可持续发展的需要 成为迫切需要研究解决的问题 一 我国公共租赁住房融资存在的问题 地方政府对保障性住房的投资能力严重不足 2011年保障性住房投资的资金需求 一 我国公共租赁住房融资存在的问题 地方政府对保障性住房的投资能力严重不足政府财政资金来源 中央财政补助 地方财政支出预算 土地出让净收益以及住房公积金增值收益等 2011年保障性住房资金来源中央财政预算安排补助资金1522亿元 已比年初预算1030亿元增加约300亿元 地方政府土地出让净收益1570亿元 2010年国有土地使用权出让收入29109 94亿元 土地出让成本性支出13395 6亿元 净收益为15714 34亿元 当年安排廉租住房保障支出463 62亿元 占净收益的比例为2 95 住房公积金增值收益 一 我国公共租赁住房融资存在的问题 公共租赁住房投资周期长 回报率低 对社会资金吸引力不足 公共租赁住房的投资回报主要通过租金收入来实现 公共租赁住房租金主要考虑开发成本 保障对象承受能力及市场租金水平三方面因素 若政府不给予补贴 公共租赁住房租金收益很难达到社会资金要求的收益水平 以北京市为例 在不考虑偿还本金的情况下 拟按市场租金80 左右定价的公共租赁住房租金收入 最多只能满足5 5 的投资回报率要求 若再考虑还本因素和运营中的风险 对社会资金的吸引力严重不足 一 我国公共租赁住房融资存在的问题 缺少公共租赁住房投融资平台和风险控制与分担机制 可以承受较低收益水平来参与保障性住房建设的社会资金 也相应的要求这些投资必须是低风险甚至无风险 城市公共租赁住房投融资平台缺乏或运行规则还远未完善 导致社会资金直接与具体的保障性住房项目风险相关联 大大提高了参与的风险 政府不能按期回购 保障性住房建设项目属于典型的公共部门与私营部门合伙 PPP 模式 但在政府与私营部门间 并未建立起清晰的风险分担机制 一 我国公共租赁住房融资存在的问题 缺少公共租赁住房投融资平台和风险控制与分担机制 中国建筑不同类型保障房参与模式收益 金隅股份保障房开发三大优势 二 英国社会住房融资模式与经验借鉴 英国的住房政策每个公民都应该有机会在混合可持续社区 Mixedsustainablecommunities 内获得一套可以支付的体面的住房 政府为此设定了如下住房政策目标 在混合可持续性社区内为有需要的居民提供高质量的住房 提高住房自由化率 为租户提供其可支付的更高质量 更便利的住房 二 英国社会住房融资模式与经验借鉴 可支付住房社会住房 主要类型 低成本租赁房 Low costRental 低成本产权房 Low costhomeownership SharedownershipEquitypercentageSharedownershiptrusts其它类型 针对特殊群体关键职工 Keyworker 老年人残障人士等 二 英国社会住房融资模式与经验借鉴 英国社会住房建设与运营的投融资基本模式 二 英国社会住房融资模式与经验借鉴 社会住房建设资金来源SocialHousingAssistance SHA SocialHousingGrant SHG Long termloanfromabank buildingsociety other amortgage RecycledCapitalGrantFund wherepermitted seetheGrantRecoverychapterDisposalProceedsFundOtherpublicsubsidye ggap fundinggrantfromaLocalAuthorityDiscountonlandfromthepublicsectorDiscountonlandfromtheprivatesector arisingfromthelocalauthorityplannersimposingaPlanningObligation enforcedthroughaS106Agreement RPs ownfundsCharitabledonationsAdditionalAffordableHousingSubsidy FeedinTariffDiscountedLand RestrictedValue 二 英国社会住房融资模式与经验借鉴 英国社会住房建设与运营的投融资基本模式重要机构住房与社区署 住房与社区署 HCA 依据 2008年住房与都市更新法 设立 专责社会住房投资和社区土地与基础设施更新 在社会住房领域 HCA与同属社区与地方政府部 DCLG 的租户服务管理局 TSA 协同工作 承担社会住房投资建设及监管等职能 包括将政府社会住房拨款以后偿贷款方式发放给社会住房注册供应者 监督注册供应者的经营活动及财务状况 以及在注册供应者遭遇财务危机时提供担保等 HCA的年度预算约为70亿英镑 住房金融公司 住房金融公司 THFC 于1987年成立 是独立的非营利机构 专门为社会住房注册供应者提供贷款 住房金融公司通过发行债券或贷款的方式从私人资本市场或银行获取长期低成本资金 然后将这些资金以同样的利率和方式转贷给注册社会住房业主 住房金融公司为希望投资社会住房的投资者分散投资风险 同时降低注册供应者的融资成本 注册供应者 社会住房注册供应者 RPs 由租户服务管理局 TSA 负责注册管理 非营利机构和营利机构均可申请注册 以获取向住房与社区署 HCA 申请社会住房拨款 SHG 的资格 作为非营利机构的住房协会 HAs 是接受HCA资助 开发 运营和管理社会住房的主要注册供应者 英格兰共有1700个住房协会 管理着240万套社会住房 2008 2009财政年度 住房协会约81亿英镑的社会住房投资中 政府资助约占37 通过贷款 发行债券等方式筹措的资金约占63 包括通过住房金融公司筹措转贷的贷款 HCA的资金支出 二 英国社会住房融资模式与经验借鉴 英国社会住房建设与运营的投融资基本模式关键机制社会资金享有第一受偿权 政府资助拨款在社会住房私有化时偿还 社会资金通过发放贷款 购买抵押贷款证券等方式参与社会住房开发 注册供应者的资产优先偿还社会资金 保证了社会资金投资的安全性 HCA将政府资助拨款以后偿贷款方式发放给注册供应者 即如果出现社会住房私有化或注册供应者违规的情况 注册供应者必须偿还HCA发放的政府资助拨款 收回的这些政府资助拨款作为HCA的收入 可循环用于补贴其他社会住房项目 社会住房租金按盈亏平衡原则确定 政府提供租金补贴降低社会资金风险 社会住房注册供应者可按盈亏平衡原则 考虑开发建设 运营管理成本及还本付息等因素确定租金 从机制上确保社会资金的偿还及自身财务的稳健性 这种租金确定方式需要政府的租金补贴来实现 地方政府将租金补贴直接拨付给注册供应者 政府租金补贴确保了注册供应者租金收益稳定 降低了其从金融市场融资的成本 二 英国社会住房融资模式与经验借鉴 经验借鉴通过设立非营利性机构和国家投融资平台等机构创新 为有效利用政府资助 吸引社会资金参与 减轻政府管理负担创造了条件 社会住房投融资平台的搭建和完善 可以为社会资金分散注册供应者的还贷风险 并借助政府信用及平台本身的资金调配功能为注册供应者提供担保 不仅显著增大筹得资金额度 而且可有效降低资金成本 非营利性机构的引入 可以在政府支持下更高效地引导社会资金参与 减轻政府的财政 管理等方面的压力 二 英国社会住房融资模式与经验借鉴 经验借鉴通过机制创新吸引社会资金参与社会住房开发 注册供应者可按盈亏平衡原则自行确定租金 政府根据社会物价水平控制最高租金增长率 地方政府直接给注册供应者发放租金补贴 既保证了社会住房租金的可承受性 也保证了社会资金的基本收益能力 当注册供应者遇到财务危机时 住房与社区署会发挥一定的担保作用 保证社会资金不会受到损失 一旦注册供应者破产清算 社会资金具有第一受偿权 有效降低了社会资金参与的风险 二 英国社会住房融资模式与经验借鉴 经验借鉴鼓励租赁型社会住房以多种方式私有化 实现政府资金回笼 减轻政府财政压力 英国政府通过销售价格折扣 抵押贷款优惠 共有产权等政策鼓励中低收入家庭获取租赁型社会住房的产权 原地方政府持有的社会住房也逐步转让给注册供应者 这些都使政府初期投入的资金得以部分回笼 有效缓解财政压力 社会资金也可以通过私有化过程进一步参与社会住房的发展 三 建立我国公共租赁住房融资模式的设想 总体思路搭建公共租赁住房投融资平台 为统筹使用用政府财政资金 吸引社会资金参与提供基础支撑 投融资平台统筹各类公共租赁住房建设主体的资金需求 在接受中央 省级和地方政府财政资金支持的基础上 着重通过贷款 发债 资产证券化等方式吸引各类社会资金参与 通过政府担保 平台信用增级等机制 投融资平台可有效分散社会资金投资的风险 降低社会资金使用成本 并有利于政府统一监管 三 建立我国公共租赁住房融资模式的设想 总体思路明晰各类主体在投融资模式中的定位 在适当条件下强化非营利性机构的作用 作为公共租赁住房政策制定与推动者 非市场化主体 政府 直接作为投融资主体 资源整合能力 政策执行力度强 资金成本相对较低 但人财物等资源投入量大 并可能出现 同位一体化 问题 市场化主体 营利性投融资企业 发展成熟 运作效率高 但因其营利性而降低公共租赁住房的社会福利 准市场化主体 如非营利性机构 在有效监管下 既能有效服务于政府公共租赁住房政策 又能减轻政府压力 提高运作效率 三 建立我国公共租赁住房融资模式的设想 总体思路针对不同类型资本的特点 设计合理的投融资机制 政府财政资金 如财政拨款 贴息等 无资金成本 且一般无需偿还 但额度相对较小 政策性资金 如住房公积金 开发性金融等 的可用期限长 如可发放长期贷款或进行权益投资等 资金成本较低 但属风险厌恶型资金 额度亦较小 社会资金潜在额度大 但资金成本较高 资金可用期限较短 因此 财政资金可用于资本金注入 贴息 担保等 以降低社会资金的实际成本 政策性资金可用于低成本夹层融资 以解决社会资金可用期限较短问题 在此基础上 充分挖掘社会资金的潜在额度 为公共租赁住房发展提供有力的资金保障 三 建立我国公共租赁住房融资模式的设想 总体思路按照 盈亏平衡 原则确定公共租赁住房名义租金 在政府提供租金补贴的条件下保证各相关主体的可持续运营 公共租赁住房名义租金考虑开发建设成本 运营管理成本及筹得资金的还本付息来确定 以确保社会资金的偿还以及公共租赁住房建设运营主体和投融资平台的可持续运营 公共租赁住房保障对象实交租金根据其支付能力按家庭年收入的一定比例确定 名义租金与实交租金差额由政府直接补贴给公共租赁住房运营主体 三 建立我国公共租赁住房融资模式的设想 我国公共租赁住房投融资模式设计建立公共租赁住房投融资平台 设立全国总机构及地方分机构 分别接受中央及地方政府的注资和监管 全国总机构协助建立各地分机构间的借贷机制 在全国层面上保证公共租赁住房资金需求得到满足 建立政府注资与资金循环利用机制 政府将专项补助 土地出让净收益一定比例 住房公积金净收益等以财政拨款方式 为公共租赁住房供应主体注入资本金 并按需提供担保 贴息等 在公共租赁住房资产变现时回收本金 同时 地方政府还提供租金补贴 以弥补公共租赁住房保障对象租金支付能力的不足 为社会资金参与提供基本收益保障 住房公积金 开发性金融等政策性资金以长期贷款或权益投资方式注资 主要作低成本夹层融资使用 社会资金以发放贷款或购买债券 专项基金等多种方式参与 是公共租赁住房建设运营的主要资金来源 政策性及社会资金均通过公共租赁住房及其配套商业设施的租金及销售收入来还本付息 三 建立我国公共租赁住房融资模式的设想 我国公共租赁住房投融资模式设计 三 建立我国公共租赁住房融资模式的设想 我国保障性安居工程投融资模式 重庆市