经十东路力诺集团土地运营概念思路方案PPT课件.ppt

经十东路力诺集团土地运营概念思路方案 新聚仁 济南机构二零一三年1月 新聚仁在中国NEWTALENTEAMGROUPOFCHINA 3 1998年 上海聚仁物业咨询有限公司成立新聚仁机构以黑马姿态强势进入房地产营销代理行业 4 以 住宅进化论 理念 一条新闻引来数千个电话 开盘当日售楼处更是人头攒动 最终以8亿总销99 销售率 创造环线内销售第一名的佳绩 时至今日 提及创世纪花园当年的盛况 一些行业元老仍对当年新聚仁所取得的巨大成功赞叹不已 同年 首个项目创世纪花园 上海区域操作高端住宅项目NEWTALENTEAMGROUP Shanghaidistrictoperationitem 住宅进化论 5 自此 企业进入高速成长期 新聚仁的业绩不断增长 从1999年的8个亿到2007年的80亿 迅速成为中国领先的房地产服务企业之一 这一时期 新聚仁继续高举高打 以区域地标性经典个案打造为己任 塑造了一个个给业界带来巨大震撼的经典项目 6 同年 佘山月湖山庄以顶级别墅定位 打造顶级私家园林别墅 主动降低容积率 将138幢改为68幢 创下总价700 2500万的68幢别墅在一周内售罄的销售奇迹 开发商 利宝房产物业位置 松江区林荫路1888号总占地面积 20万平方米 上海区域操作高端住宅项目NEWTALENTEAMGROUP Shanghaidistrictoperationitem 7 2004年的名人世家是上海又一座中式豪宅典范 通过前期深度介入 全情打造了29万平方米世界级中式别墅 首期推出38套 单价提高100 且一个月内售罄 连续开盘 连续热销 成为上海中式别墅经典案例 物业位置 青浦区赵巷镇置发路68弄总占地面积 29万平方米 上海区域操作高端住宅项目NEWTALENTEAMGROUP Shanghaidistrictoperationitem 8 这一时期 尤其是2008年 新聚仁在中国楼市前所未有的市场冰点中逆势破冰 叠创市场销售奇迹 被业内誉为房地产营销代理行业真正的 铁军 危难之时 方显英雄本色 9 2010年 新聚仁机构先后签约金地天御 金地艺境 金地澜菲溪岸 建发江湾萃 招商珑原 万科金御华府等区域高端项目 在房产市场调控政策频出的大环境下 最终实现了全年总销260亿的佳绩 2010年 持续增长 10 物业位置 市台路515弄50号总建面积 约17 5万平米 金地集团创新作品又一力作 美国褐石街区风格作品 2011年7月开盘 全年总销28 2亿元 9月开盘推出420套房源 当天销售380余套 开盘当天去化达到90 9月份销售面积 销售金额全上海排名第一 2011年度销售总面积和销售总金额上海排名第二 上海区域操作高端住宅项目NEWTALENTEAMGROUP Shanghaidistrictoperationitem 11 物业位置 徐泾叶联路333弄总建面积 约10万平米 金地集团进军豪宅市场奠基之作 2010年11月21日 市场冰点期开盘 当天热销270套 总销金额突破12亿 2011年累计销售128套 实现总销9 7亿元 上海外环外豪宅成交排名第三 上海区域操作高端住宅项目NEWTALENTEAMGROUP Shanghaidistrictoperationitem 12 物业位置 上海市宝山区美艾路177弄 近罗芬路 总建面积 1800平方米 万科 琥珀墅正是位于宜居的美兰湖高档别墅区内 是万科集27年40城的别墅开发经验打造的一方尊崇的私家领地 2011年总销售金额2 1亿元 上海区域操作高端住宅项目NEWTALENTEAMGROUP Shanghaidistrictoperationitem 13 武汉区域操作高端住宅项目NEWTALENTEAMGROUP Wuhandistrictoperationitem 武汉市场 物业位置 江西省景德镇昌南大道555号总建面积 19万平方米 2010年5月29日开盘以来 以一分钟一套的速度热销景德镇 当日热销300套 震惊景德镇 2010年7月3日加推 去化率达80 以上 现已全部售罄 创景德镇热销记录 2010年累计销售套数是同区域竞争楼盘的20倍 2011年销售267套 总销1 73亿 2011年7月开盘一周内的去化量达到90 以上 14 武汉区域操作高端住宅项目NEWTALENTEAMGROUP Wuhandistrictoperationitem 武汉市场 物业位置 荆门市象山大道121号总建面积 13万平方米 2个月创区域销售速度快速售罄 2011年一期二期累计销售130套 实现总销金额7000万元 15 武汉区域操作高端住宅项目NEWTALENTEAMGROUP Wuhandistrictoperationitem 武汉市场 项目位置 武汉市庙山开发区江夏大道7号总建面积 20万平方米 2009年12月26日一期三十余套湖景别墅一经推出全线售罄 创造武汉市场豪宅天价及销售速度记录 2010年持续低调热销 一期已售罄 2011年实现总销金额9776万元 16 武汉区域操作高端项目NEWTALENTEAMGROUP Wuhandistrictoperationitem 多年来 新聚仁机构在武汉市场高举高打 以创造武汉市场高端地标产品为己任 精心打造了包括武汉楚世家 武汉静安上城 武汉领秀城 长岛别墅 世界贸易大厦 武汉中力大厦 新都汇 武汉海天幸福小城 武汉国信馨园等经典个案 17 2011年 房地产遭调控政策沉重打击 楼市面临寒冬严峻的考验 新聚仁机构凭借突出的业务执行能力逆市破冰 创造了金地艺境 金地天御 新城尚上城 鼎秀园 建发江湾萃 金鼎香樟苑等多个经典个案 最终实现了全年总销221亿的佳绩 2011年 逆市破冰 18 新聚仁机构 创造经典项目的地产专家NEWTALENTEAMGROUP 十年房地产营销代理领域专家品牌年总销金额超百亿元 累计代理运作逾200个案拥有上海 南昌 武汉 江苏 天津 山东等多家分公司业务版图遍及包括内蒙古 山东 湖南 三亚等数十个大中城市 19 不断超越追求完美 Continuallyinnovationandpursuingforperfect 对每一个所操作个案都力求完美超越地区均价超越地区速度追求完美运作 20 全程营销代理服务 100 成功0失误 回顾十四载新聚仁机构成长历程探寻 100 成功 0失误 的操盘口碑的形成缘由新聚仁强大的操盘运作体系是企业成功的根本奥秘所在 21 新聚仁机构部分战略合作伙伴 22 全国首家通过ISO9001国际质量体系认证的地产代理机构中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10上海市房地产营销代理二十强 金桥奖 中国十大房地产销售代理机构年总销金额超百亿元 业务遍及全国数十个大中型城市旗下拥有十几家分公司的大型专业房地产营销代理机构 鲜花与荣誉 23 内容提纲 背景分析 项目定位 阶段发展 市场概况 企业特点 SWOT分析 主题定位 整体定位 关联性 24 背景分析BackgroundAnalysis 25 市场概况 01限购 坚定不移 02降息 鼓励购房 03房产税 箭在弦上 04公积金 劫贫济富 05十八大 坚持调控 26 维稳是基调 调控是手段 但一切努力都离不开 发展 二字 习近平主席 坚定必胜信心推动经济持续健康发展 社会要发展 经济要发展 人民生活更好发展 房地产业必然会发展 27 市场概况 01住宅 弃价保量 02商业 受到热捧 03地王 年末频现 04市场 稳定发展 05机会 复合地产 28 住宅市场保持平稳 短期需要量价平衡 商业地产受到追捧 同时风险加大 专业类复合地产运营成为市场机会 29 市场概况 01负债 规模攀升 02转型 势在必行 03换帅 变动频繁 04融资 翘尾利好 05规模 两极分化 30 资产的逐利性使得单一的开发模式无法满足其盈利需求 未来会有相当部分资金向房地产领域更广阔的空间发展 31 企业特点 力诺集团成立于1994年9月 现有员工一万人 整体规模达到百亿元 下辖力诺瑞特 力诺光伏 太阳能电力 新康集团 玻璃集团 宏济堂制药集团 药业集团等多个二级集团 力诺集团以阳光经济 健康产业为主导产业 产业涵盖太阳能 中西制药 特种玻璃 有机化工 为全球太阳能新能源领域最具影响力的企业之一 生产基地分布在山东 湖北 安徽 河南等地 并在美国纽约 德国法兰克福 南非约翰内斯堡等地设有海外分公司 32 能源综合利用 制药健康产业 工业产品加工 房地产业 33 主营业务优势 房地产业困局 力诺集团作为山东省内首屈一指的超大规模企业 其拥有悠久的创业历史 深厚的企业文化 知名的产业品牌 良好的发展趋势以及丰厚的收益回报 但是所谓 隔行如隔山 力诺集团目前并未真正踏入过房地产领域 因此就眼前客观情况而言 仍然遇到了比较大的困难与挑战 既然房地产不是主营板块 不要求其盈利程度 应该从资本运营的角度去考虑复合地产运营的定位 34 简而概之 既然盈利点不依赖房地产开发那大可将机会放到 资本运营 35 项目定位ProjectOrientation 36 37 我们根据地块区域 结合开发节奏将所有地块分为 号 并总结所有地块的共同特点和属性 距离市中心位置相对较远 土地属性同属工业用地 同处于工业园区之内 周边生活及商业配套缺乏 目前该区域人气不足 未来发展潜力良好 周边环境良好 人造景观成熟 38 优势 机会 劣势 风险 SWOT分析 39 结论 无论从市场角度考虑 还是从地块自身属性考虑本地块中短期内不适合定位传统概念里的房地产物业产品类型 40 既然这样 本项目地块应该做怎么样的战略思考以后的人气从哪来 是什么人群 41 整体定位 什么样的定位才能充分利用优势 而避免劣势的影响 奢侈品消费 必须品消费 品质提升 人气支撑 发展出路 无法为继 42 高端 品质 奢华 享受 本项目的思路主线 对稀缺资源的占有性心理 43 主题定位 休闲公园 企业会所 高尔夫球场 马术俱乐部 面积需求大 综合利用率低 项目周边道路可做马道 马场要求面积适中 44 高端 品质 奢华 享受的新型贵族运动 马术 45 起源起源于原始人类的生产劳动过程 公元前680年古代奥运会设有马车比赛 中国的马术也具有悠久的历史 兴于周代 盛于唐代 现代马术运动始于欧洲 古代为了做到战车所用的马匹在战场上移动精确 常对马匹进行各种技巧和协调性的训练 后来就发展成为马术比赛 人类原始的技能 发展1734年美国弗吉尼亚成立查尔列斯顿马术俱乐部 这是世界最早的马术俱乐部 马术比赛1900年首次进入奥运会 1912年 马术比赛扩大为盛装舞步赛 障碍赛和三日赛三项 1952年起 女骑师被允许参加奥运会的马术比赛 马术也成为奥运会中唯一一个男女同场竞技的比赛项目 2005年7月 国际奥委会第117次全会决定 2008年奥运会马术比赛已在香港举行 顺应时代的发展 46 优雅的贵族运动近年来 马术越来越成为贵族运动的代名词 它已经不仅仅是奢侈的概念 而是更多的衍生为对生活的热爱 同时高端人士为了社交需要 也更多的选择以马术运动作为交流和沟通的媒介方式之一 就像高尔夫一样 马术在中国已经被人们所认可 所推崇 我们需要的是高端的主题支撑并不是低端人气的涌入 47 总结济南富豪聚集地 以马场的主题定位 带动该区域的高端人群的消费需求 在此基础上 通过各个地块的开发 形成符合性的对高端人群产生吸引力的休闲 商务 养生的场所 48 阶段发展DevelopmentalStage 49 号地块作为最适宜启动的首选地块 定位济南首席高端马场 吸引市场纯高端客户 号地块含高档会所 招商定位配合 号地块 将作为高端马场的商务配套 可引进酒店 餐饮 会议会务 休闲娱乐 住宿等功能 并逐步将客群扩展至更大群体 号地块根据前两者的发展 届时将延伸出众多的定位方向 以满足到时候的各种物业需求 例如特色餐饮 办公 商务 甚至是居住 50 由 号地块带动金字塔顶端的财富