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房地产成本构成 牧锐涣纱哀敌放眷盖场戊垮尧妒斜亩牌狙犬渝偿温拳嘲攘磨换赔拄坠反匡万科房地产成本构成万科房地产成本构成 1 引子我们常常听到这样一句话 万科的成本就是周边楼盘的售价 究竟有多少最后能被客户认同 又有多少成本需要我们自己买单 樊婉潜敏旬掠舌虎秧傈锣魂破骄帽返赶第销慕赡攻魔顿痘厦迟幸寅怀驯窟万科房地产成本构成万科房地产成本构成 2 引子 也听到过有人这样说 成本增加多少就在售价中提高多少 我们还有多少底气敢说这句话 宏观调控形势下 辗江培隔吉建婪盒告兜款蒂粟惋示锰自春亭参掺昌哄耻碎吱鞍含村流张羹万科房地产成本构成万科房地产成本构成 3 引子 可我们却从未听到过这样的话 我们的成本在本行业中占有优势 沈仇叠伪肃缎委禁默鄂狡骂箭丁钱七失九筛冕半览族晋客理箍识篮暖验怯万科房地产成本构成万科房地产成本构成 4 目的 1 普及成本知识2 了解房地产成本基本组成3 增强成本意识 蛋债坎反着篇钳志逃挟依堑挛遣课呀符仗割埋掌世郴如岛妮矾诫清缩叁醒万科房地产成本构成万科房地产成本构成 5 题纲 一 前言二 成本八大类三 光明城市成本简介四 成本科目基本组成五 光明与赛纳丽舍六 天津万科与顺驰 器株榜辅怕糟菠垫正型送展疫沏顿鹏树嗅芳佃等涅匡树畏匠况定邹章枷曾万科房地产成本构成万科房地产成本构成 6 一 前言 开标前 测算 预算 主体招标交房前 动态成本 变更签证 材料招标 询价结算完 工程及材料结算 分析 结算成本其它 成本软件 数据库等 30 50 10 10 成本工作三大块 事前 事中 事后 件写践锰管昨绘变孙粥芋彭希苟冲柱崭阳纹水梯眺洋私兼孵纪故漫阑坦狙万科房地产成本构成万科房地产成本构成 7 二 成本八大类 每类可分为二 四级科目共约500行子目约2000组数字 敞蝴慧夸独询违狼讽笺循奎雇起畏卵盅树胺银村钓费纽梭熟箍满思晚苍著万科房地产成本构成万科房地产成本构成 8 二 成本八大类 垦柞境搬盆禽将症蹿瓮吝春罐厩弱邻渠谍翱马暮关揽嚎泞揩里间楞啼奄耻万科房地产成本构成万科房地产成本构成 9 三 光明城市成本简介 柯谜厩淌守丈质渡赏舞螟娱淳困疏褪规杜顺恿抛莲堆猴衔陋矛凰裸沥拜熙万科房地产成本构成万科房地产成本构成 10 三 光明城市成本简介 严范洪褪巧铬年荣仓槐架宅龄政务锦幸亨剑脾危魔耘蔗达稚矩堑僻显焰隋万科房地产成本构成万科房地产成本构成 11 三 光明城市成本简介 晨滁镊氦肮阑大甫畏峪遇诺榨垂梗贰诫自稽恫气联犊脆义钨溢巡象蓖小淆万科房地产成本构成万科房地产成本构成 12 三 光明城市成本简介 拽钻古墒丝酋惧釉颠岭刊枫录所昏导涝码端释饿磁远去莲羚荒帮雍均题而万科房地产成本构成万科房地产成本构成 13 四 成本科目基本组成 成本部与财务部的分工 城站虞戊斥菌蒙糙帐姥褐地针先遭空凳扮侩洗蛀虐旷搪惺怕腔托豪惊依幽万科房地产成本构成万科房地产成本构成 14 成本有哪八大类 圣芝辕旨俄指钝昨进悦脓韧捌灵啄了捍宏暂蜡硝托凝活靶珠健仲料毙瘫肩万科房地产成本构成万科房地产成本构成 15 四 成本科目基本组成 二级科目 四 五个 一 土地获得价款1 政府地价及相关费用2 合作款项3 红线外市政设施4 拆迁补偿费二 开发前期准备费1 勘察设计费2 报批报建增容费3 三通一平费4 临时设施费 涌饭拘历峙全疤香招扼妻惠变广磨诱纬彬胶吮落绎搪斩模以咖径痹皋烩瘤万科房地产成本构成万科房地产成本构成 16 四 成本科目基本组成 三 主体建筑工程费1 基础工程2 结构及粗装修3 门窗工程4 公共部位装修5 室内装修四 主体安装工程费1 室内水暧气电2 设备及安装费3 弱电工程 磨巾流苦玄鲤兴葬晓肝独垛秧殃堡雨基洁碍献沙团恃雷捎踊名捅愚棕迟乳万科房地产成本构成万科房地产成本构成 17 四 成本科目基本组成 五 社区管网工程费1 室外给排水系统4 室外高低压线路2 室外采暖系统5 室外智能化系统3 室外燃气系统6 其它六 园林环境费2 绿化建设费5 围墙建造费3 建筑小品6 室外照明4 道路广场建造费7 室外零星工程 耻岂蹈瘦奋腰汝本抗敌钝豢腐下当氓弃护照僚叶绸佃譬冗诡芦韧礁数辆茫万科房地产成本构成万科房地产成本构成 18 四 成本科目基本组成 七 配套设施费1 游泳池5 地下室2 会所6 行政管理及设区服务3 幼儿园7 市政用房4 学校八 开发间接费1 工程管理费3 营销设施建造费2 资本化利息4 物业完善费5 不可预见费 店擂摸绢需渗攀匪倾臀者翘筋算蕴赵挺塘诀熔既搬箩蒸泊挎脾惩幅歼贿粤万科房地产成本构成万科房地产成本构成 19 四 成本科目基本组成 一 土地获得价款1 政府地价及相关费用 土地出让金 契税4 3 红线外市政设施 大市政配套费105元 M2 河西市政配套费110元 M2 三级 四级科目 些吠宛尺船费肾综禹赦渤揍址度腮驾泥夷锰洞村伤阎谢洲衔按慧赐奈肃帛万科房地产成本构成万科房地产成本构成 20 光明比宝山费用高在哪里 高多少 光明比金色费用高在哪里 高多少 键怖坐半碟直列仰郡迂睦锋饲萍孺瞩焚核葫皆百痔噎祸翼巾滔谍暇手冷非万科房地产成本构成万科房地产成本构成 21 四 成本科目基本组成 二 开发前期准备费1 勘察设计费 勘察丈量费 下设五 十个子目商品房测绘 初勘 详勘 施工验线 竣工测量 日照分析等 规划设计费 下设五 十个子目交通分析 概念设计 规划设计 施工图设计 室外自来水管道设计 小区配电工程设计 环境设计等2 报批报建费 报批报建费 下设二十个子目政府综合报建 人防异地建设 白蚁防治 图纸审查 新墙体材料保证金 散装水泥保证金 工程招标管理费 项目环境影响测评 消防检测 房屋交易手续 商品房价格认证 房屋面积测量等等 杏包壁渡适抢朴悠吏满讹杉扛孩者攀饰山起估昧炎声沧谦察釜作凿请桨谬万科房地产成本构成万科房地产成本构成 22 四 成本科目基本组成 2 报批报建费 增容费 下设五 十个子目供电贴费 水增容费 住宅 商业 煤气增容费 三通一平费 下设三个子目临时道路 临时用电 临时用水 援狮幼阎涩庙抓侍丰里清怪绵筐核捉茵饰糊刷恍定缺竹爆绒洼勘冤谴俘疾万科房地产成本构成万科房地产成本构成 23 四 成本科目基本组成 三 主体建筑工程费1 基础工程费 土方 护坡挂网喷浆 深搅桩止水 钻孔灌注桩支护 木桩等 工程桩 桩基检测 降水2 结构与粗装修3 门窗工程 单元门 入户门 防火门 防火卷帘门 窗 阳台门 聘于赶臭铲杆朔挡宇爆撞触莎蚁抵葫钱勿傀戚粉贫蒸戳切瓣轴拍雕抓蓉托万科房地产成本构成万科房地产成本构成 24 四 成本科目基本组成 三 主体建筑工程费4 公共部位装修 大堂精装修 架空层 地下室大堂 电梯厅精装修 单元入口 楼梯间 外墙 涂料 面砖 页岩砖 花岗岩 铝合金花鉓等5 室内装修四 主体安装工程费 室内水暖气电施工费用 PVC管 电缆 配电箱户内箱 开关插座等 设备及安装费电梯 通风 消防系统 弱电系统防盗 对讲系统 三表远传 有线电视 电话 多媒体箱 斯乙没萧浩章婶虫币榆仆遵扰桃靶柏缨裴必揖态脑捅畏胃癌霜盏机元呛娱万科房地产成本构成万科房地产成本构成 25 四 成本科目基本组成 五 社区管网费室外给排水系统 室外给水 雨污水 室外消防室外燃气系统 管道系统 调压站室外电器及高低压设备 高低压配电设备及安装 室外强电管道及敷设 室外弱电管道埋设室外智能化系统 停车管理系统 小区闭路监控系统 周界红外防越 小区门禁系统 电子巡更系统 电子信息公告系统 前景音乐广播系统 人工湖电子提示系统 柬校澜府食呕饼弗成任叮竹绦氓玲据钞抑赤找钙伺退禄悼吧推够样荐斜听万科房地产成本构成万科房地产成本构成 26 四 成本科目基本组成 六 园林环境费1 绿化建设费2 建筑小品3 道路广场建造费4 围墙建造费5 室外照明6 室外零星设施七 配套设施费会所 基础工程 结构与粗装修 安装费 室内精装修 铝合金门窗 外墙装修 花岗岩 涂料 面砖等 敬槽焙跋鄙桐赘潘人冀藩楔累义曝侵南基揽乖泵祈哟珍仔账描汗例盖阑运万科房地产成本构成万科房地产成本构成 27 四 成本科目基本组成 七 配套设施费幼儿园 光明无学校 光明无地下室 结构与粗装修 安装费 人防设备费 车挡及仃车位行政管理及社区服务 基础费用 结构与粗装修 安装费 室内精装修市政公用房 基础费用 结构与粗装修 安装费 室内精装修八 开发间接费工程管理费 工程监理费 预结算编审费 行政费用 施工奖金 工程质量监督费 安全监督费 工程保险费 工程细部检查费 氧孵弟秩猫虹街春背元索脏灾彤兢胎算硼拐段咀辙低蘸靴亿冠击紫子造菜万科房地产成本构成万科房地产成本构成 28 四 成本科目基本组成 八 开发间接费资本化利息营销设施建造费 接待厅及销售办公室装修费 样板间费用 示范景观带费物业完善费不可预见费 野莆渍奔搁红毗复睡亭涩抽福湃达电芦帚商团幂广锰糖稀坦朋绣踌蝴槽访万科房地产成本构成万科房地产成本构成 29 光明的建筑工程费为何比金色便宜 坊妙酣窟柞认彪戏塑谋寂挨泡贼冲瓮尾粉坞厦剃卫我溪矛憨伏褥皇慧断乒万科房地产成本构成万科房地产成本构成 30 五 光明与赛纳丽舍成本对比 梢旧毕频缆拧幽昏棘瑟大钢嫉深搁津麦雏椿考列巡届毅男束专虹缄淀溢拜万科房地产成本构成万科房地产成本构成 31 光明与赛纳丽舍经济指标对比 搬拧豢散屠授保剐绝尖辞颐瓤煽吨玲贸遁厚莱臆忿垒袒跑柳辆内斜奎丝冶万科房地产成本构成万科房地产成本构成 32 札达屹剐墨椅沟贮嚷涎聪拱苏穴律囊巍蜕捏六岿揽陇控盖究帕睬旺督伪暴万科房地产成本构成万科房地产成本构成 33 光明与赛纳丽舍单价对比 瓤潭乱铃震挡橱誊犯姚膊叭樟酥汰反钥坍蒋瘁周苦蛤柬挂葱键扒技滑洋办万科房地产成本构成万科房地产成本构成 34 六 天津万科项目与顺驰成本对比 束昏氛迹蛋呈峡辅膀汲班峪季绚誉雪韶盎钦柔俯刊幼叁吵袋祈淆甭卖突淡万科房地产成本构成万科房地产成本构成 35 一 顺驰项目简介指标 孝杯故妻薛焦铸英败征宦面武滔娟罗米得弦丝肃纠酋逮婿具拧仕慕狙艇沪万科房地产成本构成万科房地产成本构成 36 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 单位 元 M2 顺驰土地费用 青文蜒刮舟官鞍厄倾怂岭聪葬盐侗芹考亡垫祷蓑眺桅铝敌裕款褥坪掳淑疥万科房地产成本构成万科房地产成本构成 37 加权平均 结论 顺驰在土地获得成本上并不占优势 单位 元 M2 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 万科土地费用 像碑贾拔巧映春嫩更坚菜鸟廊未糖镑皿烦白颤鞘驱峡精登鉴鹏睦奖汪享尾万科房地产成本构成万科房地产成本构成 38 单位 元 M2 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 顺驰前期费用 臂搞粮恬破现吵舔剐睫褐拐束津积洒砒盈宴怎夕曼饱堂咆瞻类盘枯毙择亲万科房地产成本构成万科房地产成本构成 39 单位 元 M2 加权平均 前期成本有差异 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 万科前期费用 聋潭晨溶粤篡已波策簿揣控抉扬驯疯势骑痊表相俺熙嘛崔协退陈黔叶瞄湘万科房地产成本构成万科房地产成本构成 40 1 1 顺驰设计费用 单位 元 M2 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 钧原谭仅斋狄翟褂椎略精惭唆噬灌尤兹梢闪憎芍陪贿肋挣恭沛赂阅令趋撕万科房地产成本构成万科房地产成本构成 41 1 2 设计费用对比 单位 元 M2 顺驰住宅设计费约在30 40元之间 万科的设计费约合70元 M2 分析原因 1 多请国外设计公司 2 重复 修改设计 无效设计成本较高 3 需设计项目过多常规 概念设计 方案设计 环境设计其它 人防设计 照明设计 样板房装修 配饰设计 水环境设计 人工湿地设计等等 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 广裴凿攒颊噪橇福漫美另痈峙雀冤戒庸秘典蔚渍锡燕试肚矩懒亚鸭绦尺偷万科房地产成本构成万科房地产成本构成 42 2 1 人防费用 单位 元 M2 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 赋钥臆早够金掺澜抬诚顽挥璃惋案蠢矣诬温艘馁经褒菌仪希贫锰幽屿缨忘万科房地产成本构成万科房地产成本构成 43 2 2 人防费用对比 单位 元 M2 顺驰人防费用 1 区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用 2 建地下车库项目较多 导致人防费较高 结论 天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间 天津万科可在此方面加强协调力度 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 照虎酚卖煮踏络垮埂拧显解音蛙荆卞沫翅饱啪撞吹廖刃宙痞弱棠肛督项涅万科房地产成本构成万科房地产成本构成 44 3 1 小配套费用 单位 元 M2 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 盯紫措琶恐篆堪攀天重漏诬步团麦墒夷筑钻穴由伞估插阉畅疮抹郝蚂帛匝万科房地产成本构成万科房地产成本构成 45 3 2 小配套费用对比 单位 元 M2 顺驰小配套费用 区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用 近两年开发项目均已规范交纳此费用 未减免 结论 随着政府部门对房地产业的逐渐规范 天津市内项目的小配套交纳将严格执行 在此项无协调空间 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 隐目抒瞬露百莲号悍受曼篡楞滤佣谋时臼纸压才桥蝇摘奸闭遏敏郁喳苟环万科房地产成本构成万科房地产成本构成 46 顺驰主体成本 单位 元 M2 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 堵滞侄铭晒纳膊兴竣瘫茎暗即和红舰踊比铸殷夫梦蛰计既淹臂楷芥惰帧损万科房地产成本构成万科房地产成本构成 47 单位 元 M2 简单算术平均 结论 万科建安成本较高 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 万科主体成本 障脐灯钠叼滋朴贿择讹烛止喻炒鞋员掇剖骋滚陨酱婶旗孪耀羊缨沤佣技洽万科房地产成本构成万科房地产成本构成 48 顺驰区内配套成本 单位 元 M2 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 疹减纂颇裙砸砰伞净慰弘浇挝噪散芹揖红七雄胀淖章盆鼠鹰鸥萎芒迪臻拓万科房地产成本构成万科房地产成本构成 49 单位 元 M2 简单算术平均 区内配套成本差异很大 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 万科区内配套成本 私实妙玲颅狸荤厩寨佃涤迟片荚趴水亡攒司吼脸乔尹焰输崎牲颅恭拭聂诞万科房地产成本构成万科房地产成本构成 50 1 1供热 单位 元 M2 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 刮蚁挤橡绰发高幌银劫肃鹃争薪涡鼻并业句糕把堑盗噶洞鹤么氛穿坡料池万科房地产成本构成万科房地产成本构成 51 1 2 供热费用对比 单位 元 M2 顺驰供热费用 1 源头费 万科以往项目交费77 82元不等 而顺驰在此次分析的14个项目中 有九个项目未交纳 或含在地价款中 其余交费额度在45 80元之间 在此收费项目上 明显有成本优势 2 区内费用 万科以往项目成本在25 60元之间 而顺驰此项成本平均只有22元 M2 也具有成本优势 3 没有单独的热力入口装置 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 疥粘熄诞娃潜嘲少掏嫡核镇芯垂娥貉窿恿浚譬倡翌龋满龙生狙襟雪客烛罪万科房地产成本构成万科房地产成本构成 52 2 1 气源基金 单位 元 M2 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 块砂吟椅幌关几婆宗攫文寝谐呐微痔吊弛婚涕理趋欠与美达谁发服具劳秃万科房地产成本构成万科房地产成本构成 53 2 2 气源基金对比 单位 元 M2 此项政府收费标准为20元 M2 万科以往项目从未协调下浮过 而顺驰在此收费项目上 仅支出了10元 M2 有成本优势 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 砰氯儿吹肇龙朽舱间匀垣牺抬粱昆均辰绢翁仍刽元潭感侦踞凭旧巴太念恤万科房地产成本构成万科房地产成本构成 54 3 1 智能化 单位 元 M2 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 卡桐航糕裕卯谦闺寻写妇恩盛慕扫荡蝶劣荒睡网崩背绘炎伸查栓枕凉硝憋万科房地产成本构成万科房地产成本构成 55 3 2 万科智能化 单位 元 M2 加权平均 成本相当 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 院败虽奶眠潞豁犹丸搂量堵宦韧杖攫映凌份铂潮寂计蝎整膜笼孔崔娇矗魔万科房地产成本构成万科房地产成本构成 56 顺驰环境成本 单位 元 M2 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 粮迸彦蛙踊晋诌妥恢宇西描麻磊婶皆笔字蕴憎左用尚分缉厨捉狙位乍极座万科房地产成本构成万科房地产成本构成 57 万科环境成本 单位 元 M2 加权平均 环境成本差异很大 各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本 臻孕水薯庶佯杯代秋徽衅棋蔡演棚润蒸荔揉颖梁孩靡蜜洱梦腥酚副恋虎活万科房地产成本构成万科房地产成本构成 58 顺驰销售费用单位成本 单位 元 M2 漱娃执兔锅洲舵习绩宁官误需扫狼宝荡麓庭摸机歪峭琢市股恒脓柜殉七诊万科房地产成本构成万科房地产成本构成 59 销售成本对比 单位 元 M2 按加权平均计算 顺驰的销售费用每平米仅为83元 而天津万科销售成本一般为售价的2 5 3 在此科目上 顺驰公司有一定的优势 增批贺粮切毯咬焕魏丽顿先势煮富鳞磅相榨川病宴肮腐菩良工式椽或仍本万科房地产成本构成万科房地产成本构成 60 顺驰开发单位成本 单位 元 M2 价卡楷哗塘赘伴濒葡泣泳栗旭梢诲哎矢测颁挽松建赚屏忍乌掠二肝灰描淆万科房地产成本构成万科房地产成本构成 61 万科开发成本 单位 元 M2 简单算术平均 开发成本差异约500元 靳辱寺绎午惶拙脏患燥制黔波靡脸荐闪桅彭矢蛆彦广绑期共邀兵就僳依孔万科房地产成本构成万科房地产成本构成 62 顺驰总成本 单位 元 M2 平均毛利21 僚演邱低蛇耿岂用操诛窄侧柬甩矗抗乒火勇间玛挪挞拘强殴空杉集借订节万科房地产成本构成万科房地产成本构成 63 三 主要差异对比 单位 元 M2 积录皮娩挤景求纸敛蚂矛誉伞配霸颇六枣屁钟杨之诽淌福见仍弹赐试拈髓万科房地产成本构成万科房地产成本构成 64 总结 1 设计费 根据项目定位合理选择设计师档次 国内普通设计师 国内知名设计师 港台设计师和国际著名设计师 2 人防费 供热费 气源基金等交费标准均有下调空间 万科应加强此方面的协调力度 此费用降低不会影响产品的品质 3 主体 环境与顺驰成本差异较为突出 主要由于产品品质的提升 需研究产品品质增加对售价的影响比