大学生房地产税收调查作业.doc

浅析桂林市二手房交易相关税费题目：浅析桂林市二手房交易相关税费不动产税收结课论文学院：管理学院班级：房地产经营管理10-2班组长：宋嘉毅3100852221组员：吴语宸3100852227李思慧3100852235黄 丹3100852211刘奕翔31008522149目录一、正常过户二手房交易流程3二、属于正常过户的二手房交易所要缴纳的税种3三、非正常的二手房交易所要缴纳的税费6（一）属于赠与过户的二手房交易所要缴纳的税费：6（二）属于继承过户的二手房交易所要缴纳的税费：6四、具体计算所需缴纳税费过程如下：6五、结论：7六、学习心得：8七、调查一瞥9 摘要：随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。目前，我国的房地产进入新的一轮发展，房改政策的实施，房价的持续上涨，二手房需求的增大，房产需求的多样化以及政策税费的调整使得二手房市场变得空前的活跃。随着房地产市场的发展，二手房也成为社会和民众关注的焦点。然而，房产交易过程中涉及到很多的税费及税金，并且二手房所要交的税费的种类和一手房都有一定的区别。为此本文着重阐述其交易过程中所交的税费。Along with the country the new commercial housing market regulation intensified efforts and stock room market gradually expanded, the second-hand house market will gradually become mature, with a room market in competition and share market form. At present, the real estate of China into a new round of development, the implementation of the policy of housing reform, house prices continue to rise, second-hand housing demand increases, the diversification of housing demand and the adjustment of tax policy makes the second-hand house market has become an unprecedented active. With the development of the real estate market, the second-hand housing has become the focus of attention of the people and the society. However, the real estate transaction process involves a lot of tax and tax, and second-hand house have to pay taxes type and a room has a certain difference. This paper focuses on the trading process pay taxes. (撰写：黄丹)关键词：二手房税费缴费过程引言早在1995年，国家税收政策就已经初步涉猎到二手房销售中。十年后，由于房价上涨迅猛，“国八条”、“国六条”等“房地产新政”及相关配套措施陆续出台，税收作为经济杠杆被推向二手房交易市场，尤其是二手房交易收税政策的几经变化，已经牵动二手房市场的神经。二手房是指再次进行交易的住房，即存量住房，它的住房是对一级市场的补充，有利于抑制房价的过快增长，满足不同群体的需求。二手房大多都是现房，对于消费者来说，相对于一级市场的期房居多的现状而言，能提供给消费者更客观和直接的判断；对于投资者而言，专卖二手房能获得更高的差价利润。（撰写：宋嘉毅 信息来源：湖州中瑞税务师事务所我国二手房市场税收政策研究分析）一、正常过户二手房交易流程在二手房交易市场中，属于正常过户的二手房交易的流程为：（撰写：李思慧 吴语宸 信息来源：桂林易安房地产公司）前期准备（查资料、选房）安全款、税费、佣金到指定监管账户买方申请公积金、商业贷款、签贷款合同领取房产证、权证 看房 产权调查 商议放假、付款方式、违约责任、付定金 签订买卖合同 评估(一次性付款) (按揭贷款) 交首期到监管账户 申请过户、办过户手续 房屋交付水电煤讯、物业管理费用交割银行贷款给卖方、买方及时还款二、属于正常过户的二手房交易所要缴纳的税种（撰写：宋嘉毅 信息来源：桂林易安房地产公司 百度文库）属于正常过户的二手房交易所要缴纳的税种有：契税：1、若买方是首次购买面积90的普通住宅缴纳交易总额的1%。2、若买方首次购买面积144的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 3、若买方首次购买面积144的普通住宅则缴纳交易总额的3%。4、若买方式购买二套房，不论是否是普通住宅，都需要缴纳交易总额的3%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%）营业税：根据2010年房产新政：1、转让出售购买时间5年的非普通住宅按照全额征收营业税，征收交易总额的5.6%。2、转让出售购买时间5年的非普通住宅或者转让出售购买时间5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税。3、转让出售购买时间5年的普通住宅免征营业税。4、转让出售时间5年且面积144的房产，按照差额征收5.6%。这里有两个要点：1、购买时间5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最 早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。2、所售房产是普通住宅还是非普通住宅。（另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。）个税：1、购买时间5年，90 1.5%或差额20%144 1.5%或差额20%2、房屋满5年卖方家庭唯一一套住房免征个人所得税；房屋满5年卖方非唯一一套住房按未满5年征收个人所得税。（另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20% ）评估费：是中介公司必须征收的一项费用，所销售的房产首先要聘请专业的房地产评估公司进行资产评估。征费标准是：1、若该房是房改房，则征收0.25%。2、若该房是商品房，则征收0.5%。防洪费：是转让销售中必须征收的一项固定费用，为0.1%。（可以并入到其他税费中征收）领证费：1、转让手续费5元/2、登记费：A：普通住宅80元/B：非普通住宅100元/C：商铺550元/户3、查档费： 50 50元 51119 80元普通住宅 120143 100元 144199 150元 200 400元 200 200元公司/单位房产 200 400元4、工本费：10元（房产证）5、配图费：30元/本土地过户：土地测绘：100元/户（别墅10001500/户）土地过户：1.6元/ 公摊面积 工本5元/本其他：土地出让金：房改房1%（一般并入其他税费中征收）上市共手费：房改房 / 集资房 150元/户交易服务费：为成交价的2% （房东和买家自行协商所要交纳的份额）三、非正常的二手房交易所要缴纳的税费（撰写：吴语宸 信息来源：百度文库）（一）属于赠与过户的二手房交易所要缴纳的税费：非为直系亲属赠与和非直系亲属赠与1、费用：免征营业税和个人所得税，但是需要增加 1) 公证费 40元/平米*产权证面积2）契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样 3）非直系亲属赠与的个税需要缴纳20%，契税3%（二）属于继承过户的二手房交易所要缴纳的税费：和正常过户说需要缴纳的税费相同，但是不需要缴纳交易服务费四、具体计算所需缴纳税费过程如下：（撰写：李思慧）假设康桥半岛一处三房两厅两卫，建筑面积132的房子出售，公摊面积为14.4,1楼，2006年房产精装修，成交价230万。假如属于二手市场正常交易，且买方是首次购房的，则有以下税费须缴纳：（1） 契税：买方首次购买面积90且144的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。2300000 1.5% = 34500 （元）（2） 营业税：根据2010年房产新政：转让出售购买时间5年的普通住宅免征营业税。而此项目是2006年房产，所以免征营业税。（3） 个人所得税：房屋满5年卖方非唯一一套住房按未满5年征收个人所得税。假设此项目买房是次状况，则有交个人所得税其缴纳交易总额的1.5%。2300000 1.5% = 34500 （元）（4） 评估费：该房是商品房，则征收其缴纳交易总额的0.5%。2300000 0.5% = 11500 （元）（5） 防洪费：是转让销售中必须征收的一项固定费用，为0.1%。2300000 0.1% = 2300 （元）（6） 领证费：1、转让手续费5元/。132 5元/ = 660 （元）2、登记费：普通住宅80元/。132 80元/ = 10560 （元）3、 查档费：普通住宅 120143 ：100元（此项目的建筑面积为 132 ）4、工本费：10元（房产证）5、配图费：30元/本（7） 土地过户：1. 土地测绘：100元/户。2. 土地过户：1.6元/ 公摊面积 1.6元/ 14.4 = 23.04 （元）3. 工本：5元/本（8） 交易服务费：为成交价的2% （房东和买家自行协商所要交纳的份额）2300000 2% = 46000 （元）五、结论：（撰写：宋嘉毅）1、在小组调查中知情人士透露，在二手房交易市场中，并不需要很明确的缴纳印花税，而且若不是特殊过户的房产，都不需要缴纳土地增值税。土地增值税只针对二手转让的铺面征收。2、在小组调查中知情人士透露，在二手房交易市场中，并不需要很清楚的明确缴税人是房东还是买方，最终是谁缴税还需要双方协商确定。若房东认为自己所定的售价高于市场价格，可以同经纪人明说所有税费由房东缴纳；反之，则需要双方协商各自所承担的税费分别占几成。3、土地出让金并不是中介公司内部的数据，而是在到房产局登记时，会有相应显示的数据。六、学习心得：（撰写：刘奕翔） 经过一周的努力，我们顺利的完成了课程论文。本次小组课程调查，经过前期小组成员讨论，和老师进行了初步的交流，听取意见和建议，确定了课程作业题目。而后安排时间并具体地分配每个人的工作任务。我们小组经过多方联系，有幸到易安房产了解桂林市二手房交易所涉及的税务。十二月二十九日在易安房产，经理热情的接待了我们，她向我们初步的介绍易安房产和桂林市二手房市场的情况。对我们准备的问题，她结合自己对桂林市二手房交易的丰富经验作了详尽地回答。经理还以公司之前的交易为我们举例，将二手房交易流程中所涉及的税务完整的展现出来。在交易的过程中，交易税费缴纳方通常情况下是买卖双方协商确定的