天津大悦城经营定位报告组合版ppt课件.ppt

天津大悦城经营定位报告 1 目录 天津市场分析 1 经营定位 2 2 1 1现有百货 购物中心经营状况 3 大众型消费市场争夺异常激烈 中高端消费相对较为稳定 结论 1 整体市场消费水平 消费意识较低 有一定提升 但缺乏新形式 新商业的刺激与带动 2 大型百货商场逐步向一站式购物升级 传统百货谋求升级 综合业态 购物氛围 服务意识不断提升 3 大众型商业竞争激烈 市场表现平平 中高端市场消费尚未形成规模 但相对稳定并有小幅提升 1 1现有百货 购物中心经营状况 共计11家 4 天津在建项目 1 2未来 再建项目市场分析 5 关注 位置 规模 商业规划均具备较强优势 未来会对城市商圈产生较大影响 是我项目直接或潜在的竞争对手 1 2未来 再建项目市场分析 6 老城厢商圈 1 3老城厢商圈分析 A B C D 新兴的市级综合商圈 商务 商业 旅游 居住 集中现有的百盛 远东 即将面世的仁恒海河广场 新中心呼之欲出 有别于滨江道的老商圈 规划更完善 业态更综合 物业更新颖 对比一线城市商业中心发展趋势 老城厢厚积薄发 未来光明 7 主力客群 1 4消费市场分析 8 品牌商对大悦城的认识近似等于西单大悦城 大悦城是年轻时尚潮流前卫的代名词 天津市场急需集零售餐饮娱乐于一体的shoppingmall 品牌商 大悦城 年轻 时尚 潮流的代名词 1 5客户分析 9 天津市场分析总结 商业环境 发展趋势 消费客群 天津即将迈入 综合体时代 体量大 功能全 品牌丰富的综合一站式购物中心将成为市场的主流趋势 传统百货为主导 缺乏领军型商业体 26 35岁的城市新贵 中产家庭 18 25岁的时尚达人成为主要消费力 并呈现出消费年轻化时尚化倾向 小结 天津大悦城经营定位报告 综上 天津大悦城要做定位鲜明 精准的购物中心 10 主题及定位描述主力客群主力业态及品类规划策略项目亮点租金收益品牌落位新引进品牌达到目标 经营定位 2 天津大悦城经营定位报告 11 C地块活力青春馆 B地块时尚潮流馆 2 1主题及定位描述 国际时尚青年城 首先是一个都市级购物中心 引导生活理念及全新的生活方式 提供全服务链的新生活方式 以18 35岁为主力消费人群 年轻 时尚 潮流 品味 为各业态组合灵魂 集合最新颖 时尚 前卫首屈一指的时尚中心 天津的新地标 12 项目主题定位提炼 年轻 时尚 潮流 品味的集合载体 天津大悦城 2 1主题及定位描述 13 14 时尚家庭Voguefamily都市2 3口之家 具有一定品味及消费能力 消费频率稳定 国际游人Tourist流动性旅游客群商务和旅游消费外籍人士 潮流青年Fashionyouth流行时尚新鲜体验娱乐休闲 城市中坚MiddleClass追求生活品质体现身份地位放松身心压力和睦家庭关系集团消费卡务 2 2主力客群 14 餐饮 集合店 服装服饰 国际品牌 缤纷活力之城 国际时尚青年城 2 3主力业态及品类 15 2 4规划策略 根据动线 合理布局合理安排主力店落位加大纵向客流拉动性店铺角落处理主辅动线互动 大悦城共性品牌60 天津市场畅销20 首次进津品牌20 提升天津弱势品类的组合 加大餐饮 娱乐占比 遍布每个楼层 布局 01 业态 02 品牌组合 带动人气和体验业态 KTV 电玩 健身 影院等业态增加聚人气的项目 BABYBOSS OLE体现主题定位的主力店 集成店的引入 03 16 2 5 17 购物中心主题街区的作用 18 3 天津最全业态的购物中心 4 天津最全 最新集合店的组合 5 提升弱势业态 6 新品牌的引入 7 后期运营和推广活动的策划 经营亮点 主题街区 2 6 19 B地块 关键词 年轻 时尚 国际化 富有品质感 经营亮点 主题街区 2 6 20 特色街区 F1光影连廊 F4梦幻时空 F1酒吧街 F4炫动广场 21 2F 3F 天津大悦城街区设计 以2托3层的立体感足的街边店为主配以业态丰富的小型店铺利用连桥联动起来 增添新颖的购物感觉 打造动感年轻色彩丰富的特色主题街区 22 主题街区客群 锁定以80 90后为主的时尚潮流达人 喜好猎奇 张扬个性 神秘性感狂野 详见 主题街区报告 23 F1之间的服装街作为B C地块的纽带 以缤纷和绚烂的灯饰 小品来营造大悦城的精神地标 两侧店铺包括连廊应通透夺目 地面上空可以灯带营造繁星效果 路口可树立造型夸张 震撼视觉的标志灯饰小品 庆典广场光影连廊光影连廊 地标小品和绚烂灯饰 经营亮点 主题街区 2 6 24 连廊内部空间宽敞 通透 设置部分自然 文化 艺术小品 同时预留足够的空间 后期会以统装花车的形式增加租赁面积 预留咖啡座 休息椅等休闲设施 连廊外侧采用LED 灯带等炫目外观 形成时尚地标 经营亮点 主题街区 2 6 25 炫动广场喷泉 音乐 街舞 街头艺术 潮流派对风尚地 经营亮点 主题街区 2 6 26 1 温馨浪漫的灯饰2 造型独特的小品3 自然绿色的景观4 自由惬意的露台空间 酒吧街露台 景观 小品 灯饰营造浪漫意境 27 1 电子 数码科技运用 28 主要针对家庭消费 主要针对都市青年消费 C地块 B地块 F4 正餐 特色餐饮 休闲餐饮 F2 F3 F4 中庭休闲餐饮 咖啡 甜品 水吧 B1 快餐 休闲食品 地方物产及保健品 生活配套 KTV 影剧院 电玩 冰场 29 1个美食街 1个酒吧街 1个特色街 B地块地下一层 以地方特色美食为题集合商品 配合装修风格 打造特色街 80米长度 近20家店铺 1个酒吧街 利用住宅配套区域与购物中心合理打造主题酒吧街 110米长度 近15家商铺 经营亮点 主题街区 2 6 30 建筑风格 目标客群 业态规划 现代简约风格 玻璃 石材 钢结构外立面 仿木质石材铺装 热带风情园林景观 广场 喷泉等欢乐元素 目标客群外籍人士有出国经历的 时尚青年商务精英都市白领学生 游客 休闲餐厅 水吧娱乐型酒吧 商务小坐 朋友小聚 情侣约会 休闲小憩 F1餐厅酒吧 娱乐型酒吧 广场 定位 主题街区规划 1 31 F1酒吧街汇聚情调酒吧 休闲美食 喷泉广场 通过室外音乐会 街舞大赛 街头艺术 时尚派对 极限运动等活动成为大悦城时尚与潮流的标志空间 F1 广场 喷泉 极限运动 音乐 街舞 街头艺术 潮流派对 32 标识指引 LOGO旱喷 说明 1 突出酒吧街特质的指引性造型标识2 酒吧门口步道铺设木质甲板 除车行通道外 3 LOGO旱喷建议有灯光变幻4 酒吧的外延设置霓虹灯 F1 酒吧街形象 说明 1 建议周围花坛设计成极限运动可使用的坡形结构 餐厅酒吧 娱乐型酒吧 广场 主题街区规划 1 33 主题街区规划 2 天花 地面的铺设风格与其他区域有明显区分 中庭装饰夸张突出 营造街区气场 B1全球美食荟萃 现代美食空间 打造异域美食纵贯线 34 B1 35 物产区 说明 商户承租区域内包柱 可让其自行设计装修 实现个性化效果 公共区域内包柱风格统一 休闲食品区 说明 1 天花主体不吊顶 进行喷涂颜色 以吊筋用于悬挂各种造型的灯具2 隔断墙由甲方统一制作并安装 统一货柜高度建议为1 1 2米之间3 厨房区域采用玻璃通透式到顶的装修风格 既能满足卫生防疫要求 又可节省空间局部还可以张贴厂商的LOGO用于宣传 主题街区规划 2 B1 36 1 超强的人流人气和留客能力 活动影响力 2 创新主题理念和时尚设计 完善娱乐业态和补充功能板块 3 绚烂天穹 4 时尚T台 最时尚的主题KTV 最绚烂的天穹T台 主题街区规划 3 F4 37 1 T台镶嵌在地面内 有地面灯光 可变幻颜色2 中间穹顶圆形部分 彩色玻璃拼花 两侧保持透明原状4 街区内局部设置水景小品 主题街区规划 3 F4 38 彩色拼花穹顶 位置 顶棚 效果示意 说明 穹顶的拼花强调装饰性 时尚型 凸显观赏性 F4 主题街区规划 3 39 C地块青年活力馆 B地块时尚潮流馆 缤纷活力之城 国际时尚青年城 2 7品牌落位 40 餐饮 集合店 服装服饰 国际品牌 41 调品牌不调定位 增加KTV 健身 电玩业态 增加餐饮各细品类组合 铺位划分上边角处理 大悦城共性品牌 畅销品 新品组合 42 43 提高天津市场弱势品类占比错位经营 寻找机会点 44 天津大悦城依据目标客群的特点 在主力店 集合店 百货服饰 餐饮业态的基础上 进一步丰富业态 引进KTV 电玩等娱乐项目 酷姿KTV 天空之城电玩城 健身 新业态及新品牌 45 BB1 46 业态占比分析 47 48 业态占比分析 49 50 业态占比分析 51 52 业态占比分