武汉市写字楼市场调研报告ppt课件.ppt

武汉市写字楼市场调查报告 1 目录PART1武汉写字楼发展阶段PART2武汉写字楼发展格局PART3武汉写字楼发展趋势PART4武汉写字楼情况PART5武汉典型写字楼分析PART6武汉写字楼未来发展趋势PART7武汉写字楼市场总结 2 PART1武汉写字楼发展阶段 3 2000 集中放量 缓慢发展 市场回暖 1993 1996泰合广场 起步 1997 2000建设银行大厦 2001 2006新世界国贸 2011 至今民生银行大厦 市场回暖 加速发展 2007 2010新世界中心 武汉写字楼市场发展阶段回顾 4 武汉写字楼市场发展阶段 1995 1998 1993 1994 期间开发的写字楼大都在1997年前后投入使用 如招银大厦 泰合广场 亚贸B座写字楼 售价都达到了8000元 租金超过100元 从 以高价销售为主 大户型时代 大面积交易 走向了 以租为主 价格直线下降 的阶段 写字楼销售日渐困难 租金也剧降到40 90年代后期 金融一条街上以银行为背景的写字楼相继投入使用与此同时 世贸广场 武昌亚贸A座 中商广场也推出了相当的商务空间 2001 2002 延时已久的市场 综合征 开始发作 虽然均价仍然保持在7000 左右 但相对之前 产品品质有了明显的提高 但高额李锐不再 同时销售情况不甚理想 2002 2003 伴随中小型公司的快速成长 市场形成了新一轮商务用房的需求市场形成以纯写字楼与商住楼两份天下的局面 2004 2010 第三产业比重增加使得市场逐步回暖 但是整体发展缓慢 甲级写字楼两年来零增长 租金增长乏力 入住率提升缓慢 有效市场供应量少 销售情况乏善可陈 2011 随着武汉城市地位提升 王家墩CBD写字楼的入市 两江滨江商务区的逐渐形成 武汉将迎来写字楼的高速的发展期 5 PART2武汉写字楼发展格局 6 1 武汉市商务区分布武汉写字楼市场基本形成4个优质商务圈 3个发展中商务圈 1个新兴商务圈的市场格局 发展中商务圈 新兴商务圈 优质商务圈 CBD商务圈 中南商务圈 光谷商务圈 钟家村商务圈 建设大道商务圈 解放大道商务圈 中山大道商务圈 武昌滨江商务区 7 优质商圈 建设大道 金融商务圈氛围已成熟 整体写字楼形象偏好 IFC 广发银行大厦 钰龙国际大厦 中国中华城 浙商国际大厦 今后两年甲级5A写字楼的供应量较大 后期的竞争压力大 8 优质商圈 解放大道 依托武广商圈 偏重商业发展 优质写字楼后续供应偏少 主要项目有武汉广场 世贸广场 新世界中心 中山广场等写字楼 9 优质商圈 中南路 中北路 武昌核心商务发展区 中南片区写字楼成就商务发展坚实基础 而未来高端商务写字楼发展重心偏向中北片区 主要的项目有 中商广场 建银大厦 中建三局写字楼 保利文化广场等 10 优质商圈 光谷 新兴产业支撑强大 企业总部或园区式写字楼发展潜力大 代表的写字楼项目有 联合国际 华乐商务中心 光谷国际广场 洪福添美广场 11 PART3武汉写字楼发展趋势 12 一 城市写字楼蓬勃发展是城市发展的必然产物武汉作为中部中心城市 随着城市化建设的发展 8 1城市经济圈 试验区 东湖高新全国第二个自主创新示范区 中国高铁交通枢纽等利好消息对武汉经济发展的推动作用的逐渐显现 2015年 武汉写字楼市场发展将进入 快车道 吸引大量外地企业 尤其是世界500强进驻武汉 持续刺激写字楼市场蓬勃发展 二 企业越来越看重硬件配套写字楼硬件配套主要包括综合布线系统 电梯品牌数量 停车位数量等 这些都是客户对写字楼的基本要求 不仅如此 很多公司还很在意朝向 层高 公摊 承重等问题 所以不少公司随着业务的扩大 公司的发展 都要求租用高端写字楼作为办公场所 13 三 市场新写字楼定位配套日益高端 1 写字楼的等级分化近年来愈演愈烈一些档次不高的二线写字楼已经出现被市场淘汰的迹象 租金回报甚至还不如住宅 而一些高端 顶级写字楼 租金不断上涨却不愁租 正成为武汉写字楼未来发展的方向 2 写字楼综合配套紧随发展越发完善与传统写字楼相比 新一代写字楼大多置身于城市综合体之中 不仅拥有高端的硬件设施 而且能享受完善的综合配套 高档写字楼的入市 将吸引越来越多的知名企业落户于此 进一步刺激高档写字楼供需两旺 四 小结写字楼市场将逐步向高端写字楼过度 14 PART4武汉写字楼情况 15 市场政策环境 自2014年9月限购解除后 房地产政策方面持续松动 随着限贷以及公积金政策的放松 商业市场受住宅市场冲击 货币分流 商业地产下行 网络基金平台的开启 增加更多投资渠道 客户在对比回报率的同时 导致商业地产出现萎靡 16 武汉市写字楼2014年量价走势 价格下滑趋势明显 成交面积有所提升 备注 本价格采样为5A甲级写字楼 公寓整体采样数据 从成交价格来看 自2014年7月武汉市传出解除限购风声至9月底完全解除限购 武汉市写字楼成交价格持续下滑 10月市场写字楼成交价格10842元 从成交面积来看 随着8月起各大项目下调售价 市场成交面积逐步提升 10月成交面积8 02万方 环比减少12 现阶段写字楼市场整体表现较差 17 武汉市商务楼2014年量价走势 18 数据来源 中国指数研究院华中分院 2014年前3季度武汉写字楼销售金额排行榜 19 小结 武汉市2014年前3季度写字楼成交面积59 65万平方米 成交总额65 53亿 整体成交均价10985元 从成交价格来看 自2014年7月武汉市传出解除限购风声至9月底完全解除限购 武汉市写字楼成交价格持续下滑 9月市场写字楼成交价格仅10189元 同比下降3 5 从单盘业绩来看 武汉市前3季度写字楼项目单盘最高成交金额5 63亿 1 96亿成交额即可入前10 单盘整体销售额较低 20 泛海国际soho城 新世界中心 浙商国际大厦 少量楼层在售 标准层面积2121 价格面议 准现房 预计2015年上半年开盘 推售117 1100 甲级写字楼 均价20000元 汉口 2014年6月已开盘 58 1178乙级写字楼 均价13000元 汇金中心 现房230 1500 甲级写字楼 均价18000元 航天c one 一期已于13年9月交房 二期新品主推甲级167 2000 均价16000元 武汉写字楼市场表现 江岸区 中心区 滨江 武昌 汉街 中心板块 汉阳 天下名企汇 闽东国际 在售面积为6 9 均价26000元 60 77 酒店式公寓清盘在售 均价12000元 平 尾盘在售 58 100 江景soho 均价8500元 北大资源首座 铁建1818中心 70 2000平超5A甲级写字楼 位于4号线楚河汉界站地铁口 14000元 起 武汉环贸中心 葛洲坝国际广场 越秀星汇云锦 汉水 水岸国际晶座 134 299平自由组合办公写字楼 均价12500元 瞰江loft在售 43 75精装小户 均价26000元 超甲级写字楼在建中 预计2015年上半年开盘 目前锦江国际大酒店外展点已开放 价格30000 40000元 69层五星级写字楼在建中 高度约350米 开盘时间待定 IFC国际金融中心 看江新品加推 在售100 1400 5A甲级写字楼 均价23000元 CFD时代财富中心 预计2014年12月开盘 在售160 1400 甲级写字楼 价格待定 一期商住公寓已卖完 二期在售120 1600平方米5Aloft写字楼 均价16800元 大武汉1911 绿地606 预计2017年全面完工 90 1000 写字楼在售 21 武汉写字楼市场阶梯表 22 PART5武汉典型写字楼分析 23 浦发银行大厦 24 中建工行广场 25 新世界国贸大厦 26 广发银行大厦 产品优势 核心位置 位于华中金融一条街 建设大道 西北湖CBD核心区两湖景观 坐拥喷泉公园 西北湖广场两大城市景观视野开阔 超大玻璃幕墙 拥有270 无遮挡广阔视野 27 泛海国际SOHO城 28 浙商国际大厦 29 IFC国际金融中心 30 菩提金国际金融中心 31 海山金谷 32 保利文化广场 33 汉街总部国际 34 融众国际 35 方顺恒瑞国际广场 36 东湖广场宽堂 37 光谷未来之光 38 新世界中心 39 PART6武汉写字楼未来发展趋势 40 未来开发写字楼分布武汉市未来三年优质写字楼供应分布 建设大道商圈的龙头地位将得到进一步的巩固 中南 中北商圈 武广商圈 以及光谷商圈也有较多的项目供应 武昌滨江商务区以其得天独厚的地理位置 高端的定位也将作为新兴的商圈与以上商圈展开竞争 浙商国际大厦亢龙太子花园酒店二期武汉国际金融广场中华城广发银行大厦西湖印象 原万全城 天悦国际汉江国际葛洲坝国际广场泛海城市广场武汉中心恒融商务中心新世界中心3期武汉水游城大环球金融中心葛洲坝商务大厦武汉天地企业中心5号武汉天地主楼 19 晋申国际商务中心20 世茂锦绣长江主楼21 国际博览中心III期22 中国华侨大厦23 汉商21世纪写字楼24 合众总部大厦25 武汉国际金融城26 长城建设中北路项目27 万达中心项目28 武汉保利文化广场29 兴业银行大厦30 天融国际大厦31 光谷金融艺术中心32 光谷新世界中心33 光谷世界城主楼34 光谷E城 41 项目统计预计武汉市未来1 3年优质写字楼供应项目数量将超过40个楼盘 42 43 优质写字楼累计供应面积分布 1996年 2010年 优质写字楼未来供应面积分布 2010年以前 武汉市优质写字楼的供应主要以建设大道 武广 中南和光谷四个区域为主 其中建设大道和武广商圈占有绝对的市场份额优势 2010年以后随着优质写字楼逐步入市 武汉优质写字楼分布呈多核心发展的趋势 武汉CBD 汉口沿江商务区 汉阳四新区域等新商务核心的涌现将改变武汉写字楼分布的现有格局 建设大道商务圈仍然在供应面积上仍然是占第一位 中南与光谷商务圈也仍然保有一定市场份额优势 而武广商圈则由于开发空间过于有限和严重的交通阻塞问题 市场份额仅占3 写字楼发展趋势未来写字楼格局分布将呈现多核心发展的趋势 44 PART7武汉写字楼市场总结 45 经济稳健快速发展商务活动更加频繁市场对写字楼需求逐渐增大 地段和交通依然是影响写字楼开发销售的重要因素 而写字楼的品