酒店项目剥离中的节税方案策划.doc

酒店项目剥离中的节税方案策划 案例情况：出于专业化运作及战略发展的考虑，A集团公司（非房地产公司）决定将其下属的B房地产开发公司正建设中的酒店剥离出去，单独成立公司经营该酒店，酒店直接控制权上移至A集团公司。目前，B公司账面上这一在建酒店的净值为2.3亿元（以出让方式取得的土地使用权价值2亿元，占地面积约2.8万平方米，现造价支出3000万元），经估算该酒店总造价约54000万元。 虽然从A集团公司角度看，重新配置在建酒店仅是酒店所有权和经营主体的变化，但根据现行税法，这一变化将可能涉及营业税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税和印花税等，且营业税、土地增值税、契税和企业所得税税负很重。 筹划思路：根据实际情况，税收筹划的目标为：A公司直接控制酒店，并使总税负最小。 方案一：B公司以酒店投资成立新公司，再转让B公司所持有新公司股权给A集团公司的税收筹划。 根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）的相应规定，B公司采取以酒店投资成立一个新公司，不缴纳营业税，将来再转让新公司股权，也不缴纳营业税。 根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，可暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。同时，根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）同时规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 因此，考虑到B公司为房地产公司，其采取以酒店投资成立新公司的行为应缴纳土地增值税。 根据契税暂行条例细则规定和财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）的规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税（注：本规定从2003年以来一直执行）。 根据国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知（国税发200989号）规定：财税2008175号文件第二条中规定的“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条。 因此，B公司以酒店投资成立新公司的行为，应缴纳契税。 在股权转让时，因B公司不注销，则不用再缴纳契税。一般情况，契税筹划主要方法是减少税基。由于B公司的酒店已发生支出，已决定了其契税税基，因此，B公司不应再发生酒店支出，而应按目前酒店对外投资成立一个新公司，以便实现节税目的。这样操作，按照我国目前现行的契税政策，承受方需缴纳权属变更的契税690万元。如果该酒店建成后再对外投资，承受方缴纳契税将为1620万元。因此，如果按目前酒店投资成立一个新公司的方式予以处理，承受方就可以实现少纳契税930万元的目的。 在上述方案中，企业仅回避了营业税，减少了部分契税。 方案二：B公司采取存续分立的方式，将酒店分立公司，并将新公司股权转移给A集团公司的税收筹划。 公司分立是资产、负债、股权、劳动力等要素的同时转移（非“转让”），其涉及的不动产和无形资产的转移，不属于营业税暂行条例规定的销售不动产、转让无形资产的征税范围，也不属于土地增值税暂行条例规定的有偿转让房地产的行为，不征营业税和土地增值税。 根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）规定，B公司可以将酒店分立出去单独成立公司，再转让分立公司股权给A集团公司，在成立公司与转让股权等环节，都不用缴纳契税。 根据关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税200959号）中提到的酒店分立时可享有特别税务处理规定的5个条件（详见财税200959号文），B公司还可根据这一规定具体筹划。 因此，B公司分立酒店时，宜采取100%股权支付方式，以便可选择特殊税务处理模式：分立企业经营酒店公司接受被分立企业B公司资产和负债的计税基础，以被分立企业B公司的原有计税基础确定；被分立企业B公司已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继；被分立企业B公司未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补；被分立企业B公司的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。 在上述操作中，如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下2种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。待分立完成后12个月以上，再由A集团公司收购B公司持有分立公司股份。 在上述方案中，B公司采用存续分立酒店方式，完全回避了营业税、土地增值税、契税，暂缓交纳企业所得税。所以，相对于“以酒店投资成立新公司，再转让新公司股权”的方式，B公司不妨采用分立方式重新配置在建酒店。 注意事项：税收筹划可以极大地降低B公司的税负水平，但具体操作还应关注其他