金融学视角看房价走势.ppt

2011 房价走势 会跌 四大护法护驾保行 国家政策因素资本市场货币政策财政政策 国家政策 20世纪90年代日本泡沫经济的破灭给日本经济带来了沉重的打击 房地产泡沫破裂 价格一路下跌 经济一蹶不振 可见 房地产对整个经济的影响是非常大的 因此 要想保持经济长久健康稳定发展 必须要处理好房地产问题 面对现在如此猖獗的房地产泡沫 政府怎能坐视不管呢 国家政策 2010年是一个国家政策年 国家出台了一系列的政策 先后有 国十一条 央企的 清退令 限购令 出台 保障房政策 分别在减少买房需求 尤其是投机性购房 从房地产撤出国有资本 增加房源供给等方面做出了一定的努力 房价虽然没有预期的大幅下跌 但是上涨幅度受到了一定的控制 国家政策 2011年 只要国家的政治经济形势没有大的变化 在民生问题方面 中央政府必定会下大力气来改善 楼市的调控的大体目标就不会发生太大变化 如果2011年国家已出台的政策还显现不出明显的效果的话 那么房产税的出台就指日可待 国家政策 温家宝表示 今年我们采取十条措施和五条措施 现在看落实的还不够好 我们将从两个方面继续加大力度 第一 就是加大保障性住房的建设力度 也就是说今年我们将开工的保障性住房大约为580万套 已经建成370万套 明年我们将开工的是1000万套 这也包括公租房 廉租房和棚户区改造 第二方面的努力 就是要抑制投机 这主要是利用信贷的杠杆 并且加强对土地的管理 土地要首先保障保障性用房 对于投机的土地使用我们要严加管理 我相信 经过我们一段的努力 房价会回到合理的价位 我有这个信心 资本市场 中国证监会 自2007年起 就不断提高房地产企业再融资的门槛 近三年更是几乎停止了房企的再融资审批 数千亿元的融资申请一直堆压着 如此看来各种对房价涨价的压力都已经慢慢在酝酿了 一旦房地产开发商承受不起 房子降价就不远了 中国宏观经济分析与预测报告 中提到 2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题 房地产价格将出现下滑 资本市场 刘元春解释说 在贷款 销售 自有资金存量等方面 会找到资金的恶化点 当房地产商的资金状况恶化到一定程度 房地产企业希望对抗调控政策的影响 就只能做出经营策略调整 开源节流 而房地产企业能节流的最大开支包括两项 减少投资或不还款 但后者显然并不可能 因为目前政府正在加大对开发投资的监控 而企业最后只能够选择降价来弥补资金链缺口 因此 在资本方面房地产将面临巨大挑战 货币政策 最近货币政策由宽松转向稳健 高了存款准备金率和贷款利率 并且控制了用于投资房地产的贷款 货币政策是对资产价格影响最大的宏观政策 全年连续六次上调储备金率 中国人民银行决定从2010年12月20日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 这已经是国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率 此次上调存款准备金率预计冻结资金3000亿 频繁准备金率上调已经成为当局收紧货币政策的主力战术 意在加强对流通性的有效调控 管理通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管 财政政策 2010年1月1日 财政部出台 5年内住房转让全额征收营业税 的规定 国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止 这无疑是在打击投机购房 给炒房者带来不利影响 紧缩的国家的财政政策 房产税可能颁布 将会投资房地产的收益降低 进而一些投机性的资本会撤出 寻找更高的投资收益 可能会导致房价的下跌 可能从第三套房开始征收 对于一般的居民自住房来说 影响不会很大 财政政策 提高闲置房地产的持有成本和房地产短期内的二次转让成本 养房的成本贵了 很多人就会放弃养房 这样 炒房者们就会放弃炒房 把资金投在别的地方 炒房的人少了 价格就能慢慢趋向正常 同时 二手房的市场增加了 闲置的房子上市 供给增加了 进而房价就有了更多的降价空间 其他因素 2011年 由于全球粮食危机将会造成多国骚乱 中国粮价将随国际粮价一起猛涨 同时 人民币升值使众多劳