租赁合同诉讼时效

1 / 14 租赁合同诉讼时效 分期履行的租赁合同，诉讼时效何时起算？ | 下午茶 2016-01-15 天同诉讼圈 民法通则第 136 条规定因欠付或拒付租金引发的诉讼，适用一年短时效，旨在督促债权人及时行权，以期发挥租赁物最大效用。实践中双方当事人订立租赁合同，通常采取分期计付租金的方式，租金纠纷在分期履行的债务纠纷中最为常见。因欠付或拒付租金引发的纠纷，很多会涉及对诉讼时效起算点的争论。看似简单的问题背后，是法官对于效率与公平的个案衡量，包含着极大的司法智慧。 今日下午茶，我们就来聊一聊分期履行的合同，诉讼时效从何时起算的问题。 由一则简单案例说开去 甲乙签订了五年期租赁合同，约定租金年付，第一期租金到账后甲交付房屋，此后每年 12 月 31 日前支付第二年租金。乙在支付两 期后拒不支付，但一直占有使用租赁物。甲于 2016年 6 月诉请乙支付剩余租金，乙以甲主张 XX、 2016 年租金超过诉讼时效为由抗辩，只愿补足 2016 年欠租。甲提出租赁合同属继续履行合同，是一个整体，其有权在最后一期届满时就全部未付租金主张债权。 2 / 14 此 类案件在现实生活中并不鲜见，看似简单的案例背后却隐藏着一个极具探讨价值的实务问题：同一租赁合同项下分期支付的租金，诉讼时效自何时起算？ 左右摇摆的司法态度 在 XX 年最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定实施前，多个省级法院分别就分期计付债务诉讼时效如何起算请示过最高法院，最高法院的几个答复前后不一，且未区分分期履行债务的不同类型，答复内容是否可直接套用于拒付分期租金的个案仍待商榷，并未形成统一的司法观点。 诉讼时效司法解释颁布后，解释第五条 明确规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，第一次通过司法解释的方法对“同一债务”分期履行债务诉讼时效起算点作出直接回应。但何种分期履行的债务才属于“同一债务”，司法解释却缄口不言。 通常来说，分期履行债务分为同一债务分期履行及分期履行合同之债。同一债务分期履行指债务在合同订立时业已确定，双方当事人只是依照设定的时间分期履行，譬如分期付款的商品房买卖。分期的发生不割裂债权债务关系的整体性，法律上仍应视作同一债务；分期履行合同之债指在继续性合同履行过程 中持续发生的定期债务，譬如租金、水3 / 14 电费等。此类债务各期发生有先后且彼此独立，可视为不同债务。 从文义解释角度看，诉讼时效司法解释第五条仅明确了“同一债务分期履行”的诉讼时效起算方式，对于“分期履行合同之债”则做了模糊处理，将是否可适用第五条留待司法实践进一步明确。 那各级法院在审判实践中如何处理此类纠纷？ 根据我们的案例检索结果，各地各级法院在此问题上看法莫衷一是，处理态度大致有如下三种： 直接判定分期支付的租金属于“同一债务”； 认为分 期租金不属于“同一债务”，但可类推适用“同一债务”处理规则； 认为分期租金不属于“同一债务”，每一期租金均应视为独立债务分别计算诉讼时效。 争论背后的法理博弈 以租金为代表的分期履行合同之债诉讼时效起算问题之所以扑朔迷离，法院裁判规则始终未能统一，实质是因督促债权人及时行权的制度需求和保护合法债权的实质公平这两种价值取向之间存在紧张关系，法院不得不在个案中寻求价值平衡。 根据最高人民法院民二庭法官原爽的观点，以诉讼时效制度对债权的行使设限，是为避免债权债 务关系长期处4 / 14 于不确定状态，保证司法效率。但效率原则却难以保证每次具体的交易争议都实现公平。“正因如此，在具体的纠纷裁判过程中，法官往往会从实质正义的理念出发，寻找各种理由来限缩诉讼时效制度的适用空间，使债权人获得最大限度保护。公平和效率这两大原则的权衡，在模糊的边界地带显得尤为艰难，分期履行合同之债就是一个典型范例。” 一方面说来，尽管分期支付租金是否属于诉讼时效司法解释 第五条规定的“同一债务”存在争议，但在司法解释规定不明的情况下，如将此纠纷都类推适用第五条，能使当事人在订立 和履行租赁合同的过程中明确判断诉讼时效起算时间，对于当事人合同权利的实现至关重要。且在租赁合同有效并继续履行的情况下，债务未履行的事实一般确实存在，赋予债权人自最后一期租金履行期限届满时起算诉讼时效的权利，会使司法裁判的标尺统一于债权人保护，更符合实质公平。 另一方面，从民法通则第一百三十六条将延付或拒付租金规定为一年的短时效，可以读出立法者希望督促债权人及时行权，避免债权债务关系长期处于不确定状态、以促进社会资源最大化利用的价值取向。从此类债务本身的特性看，各期租金的支付均有一定的独立性 ，具备单独主张的法律基础。如允许自最后一期履行期限届满起算诉讼时5 / 14 效，可能诱使债权人故意怠于行权，从而利用租赁合同中高额的迟延支付违约金条款谋取不当利益。 我们的观点 分期履行的租赁合同不属于诉讼时效司法解释第五条规定的“同一债务”，此条规定不宜直接适用 虽然实践中很多法院直接以分期履行的租赁合同属于“同一债务”为由，判定诉讼时效起算点为最后一期债务履行期限届满之日。但我们倾向于认为，租金合同属于继续性合同，在履行过程中持续定期发生的债务彼此在金额和履行期限上可能各 不相同，且每一期单独割裂出来都可独立成完整的、可被主张 XX 年玉州区法院受理李某诉黄某一案后，最高法有关诉讼时效的规定尚未出台，合议庭成员接受法理理论教育及认知能力不同，对该案的处理形成了两种完全相反的意见是完全可以理解的。我们考察部分外地法院做法和国内外立法，并结合我市的实际情况，在充分研究租赁合同作为继续性合同的特性后，认为黄某的抗辩理由不成立。主要理由是：1、房屋租赁合同约定的租金支付实际上是同一笔债务，只不过是约定租金分为不同的履行期限，但各期租金并不是独立的债务，而是在合同订立时已确定 的各期租金的总和，仅是在合同中约定就总租金分期履行、而非一次性履行而已，该债务在合同订立就具有确定性和整体性。 2、结合房屋租6 / 14 赁合同作为继续性合同的特点，合同的履行特别重视信赖基础，要求双方当事人各尽其能实现合同目的。一般房屋租赁合同期限较长，租金分期支付是将承租人的义务分开履行，有利于减轻承租人的负担，也可理解为合同互为履行上的担保，这对承租人的利益是一种更为有效的保障。分期支付租金避免承租人因一次性支付产生经济压力而无法签订合同，有利于促进商业交易的完成，增加社会财富。 3、房屋租赁合同作为长期的继续性合同 ，信赖基础是维系双方当事人各自履行义务、实现合同目的的关键。出租人没有及时追索承租人没有履行的一期或多期债务，是出租人基于维护双方业已存在的承租关系及对承租人的信任和谅解，并不能据其怠于行使权利的行为而认定其放弃该权利。从签订合同目的角度分析，出租人让房屋出租并收取租金是其最大的目的，如认定其放弃该权利显然与其签订合同的目的不符。故我们认为黄某抗辩拖欠租金起一年内的部分租金已过时效不应支持，对出租人李某的合理信赖利益应予以保护和支持。否则，必然造成容忍承租人违约行为而守约的出租人受到损失、违约的承租方得益的 情形发生，这明显与我国法律规定的诚实守信原则及社会倡导的善良风气相悖。 4、有利于稳定社会交易秩序，节约司法资源，减少诉累。在快速发展的现代社会，促进交易和稳定交易秩序意味着社会财富的增加。如果认定房屋租赁合同每期租金为独立的债务，具有单独的诉讼7 / 14 时效起计点。可能导致出租人频繁地主张权利，或仅由部分债权受侵害而频繁提起诉讼，导致租赁双方关系的恶化。在我国社会诚信度不高的情况下，经过诉讼对决的双方当事人继续履行一份长期的房屋租赁合同的可能性可以说是微乎其微。这明显不利于市场交易关系的健康发展，同时增加了双方的诉讼 成本、浪费国家有限的司法资源。 5、从诉讼时效制度的价值取向分析。诉讼时效设置的初衷是衡平保护各方当事人的利益，促使债权人及时主张权利，以稳定业已固定的民事关系，防止当事人的权利义务状态处于不明的情形下。虽然超过诉讼时效债权人的利益不受法律保护，但诉讼时效制度的价值取向并不是为债务人规避债务而设置。从倡导诚实守信的原则出发，应做有利于债权人的解读和考虑，才能真正实现对双方权利的平衡保护。 6、我国诉讼时效制度规定租金的诉讼时效期间为 1 年，较之国外的诉讼时效期间的立法明显偏短，不利于保护出租人的利益，也不利于稳定 交易关系。德国民法典明确规定：“第 1 款第 2 项的请求权以定期重复的给付或者扶养给付为内容，第 1 款第 3 项至第 5 项的请求权以将来到期的定期重复的给付为内容的，30 年的消灭时效期间，即由普通消灭时效期间代替。”“消灭普通时效期间为三年。” 10另法国民法典 明确规定：“下列款项的支付之诉，时效期间为 5 年 房屋租金与土地租金。” 11德、法两国均对分期租金8 / 14 规定了较长的诉讼时效期间，故出租人有较大的选择余地，相反我国对租金规定的诉讼时效期间仅为 1 年，明显不利于保护出租人的合法权益。故我们认为分期支付租金的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计。最高人民法院XX 年 9 月 1 日施行关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条规定也印证了我们当时意见的正确。 分期履行的租赁合同，诉讼时效何时起算？ | 下午茶 2016-01-15 天同诉讼圈 民法通则第 136 条规定因欠付或拒付租金引发的诉讼，适用一年短时效，旨在督促债权人及时行权，以期发挥租赁物最大效用。实践中双方当事人订立租赁合同，通常采取分期计付 租金的方式，租金纠纷在分期履行的债务纠纷中最为常见。因欠付或拒付租金引发的纠纷，很多会涉及对诉讼时效起算点的争论。看似简单的问题背后，是法官对于效率与公平的个案衡量，包含着极大的司法智慧。 今日下午茶，我们就来聊一聊分期履行的合同，诉讼时效从何时起算的问题。 由一则简单案例说开去 甲乙签订了五年期租赁合同，约定租金年付，第一期租金到账后甲交付房屋，此后每年 12 月 31 日前支付第二年租金。乙在支付两期后拒不支付，但一直占有使用租赁物。甲于 2016 年 6 月诉请乙支付剩余租金，乙以甲主张 XX、 20169 / 14 年租金超过诉讼时效为由抗辩，只愿补足 2016 年欠租。甲提出租赁合同属继续履行合同，是一个整体，其有权在最后一期届满时就全部未付租金主张债权。 此类案件在现实生活中并不鲜见，看似简单的案例背后却隐藏着一个极具探讨价值的实务问题：同一租赁合同项下分期支付的租金，诉讼时效自何时起算？ 左右摇摆的司法态度 在 XX 年最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定实施前，多个省级法院分别就分期计付债务诉讼时效如何起算请示过最高法院，最高法院的几个答复 前后不一，且未区分分期履行债务的不同类型，答复内容是否可直接套用于拒付分期租金的个案仍待商榷，并未形成统一的司法观点。 诉讼时效司法解释颁布后，解释第五条明确规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，第一次通过司法解释的方法对“同一债务”分期履行债务诉讼时效起算点作出直接回应。但何种分期履行的债务才属于“同一债务”，司法解释却缄口不言。 通常来说，分期履行债务分为同一债务分期履行及分期履行合同之债。同一债务分期履行指债务在合同订立时业 已确定，双方当事人只是依照设定的时间分期履行，譬如10 / 14 分期付款的商品房买卖。分期的发生不割裂债权债务关系的整体性，法律上仍应视作同一债务；分期履行合同之债指在继续性合同履行过程中持续发生的定期债务，譬如租金、水电费等。此类债务各期发生有先后且彼此独立，可视为不同债务。 从文义解释角度看，诉讼时效司法解释第五条仅明确了“同一债务分期履行”的诉讼时效起算方式，对于“分期履行合同之债”则做了模糊处理，将是否可适用 第五条留待司法实践进一步明确。 那各级法院在审判实践中如何处 理此类纠纷？ 根据我们的案例检索结果，各地各级法院在此问题上看法莫衷一是，处理态度大致有如下三种： 直接判定分期支付的租金属于“同一债务”； 认为分期租金不属于“同一债务”，但可类推适用“同一债务”处理规则； 认为分期租金不属于“同一债务”，每一期租金均应视为独立债务分别计算诉讼时效。 争论背后的法理博弈 以租金为代表的分期履行合同之债诉讼时效起算问题之所以扑朔迷离，法院裁判规则始终未能统一，实质是因督促债权人及时行权的制度需求 和保护合法债权的实质公平这两种价值取向之间存在紧张关系，法院不得不在个案11 / 14 中寻求价值平衡。 根据最高人民法院民二庭法官原爽的观点，以诉讼时效制度对债权的行使设限，是为避免债权债务关系长期处于不确定状态，保证司法效率。但效率原则却难以保证每次具体的交易争议都实现公平。“正因如此，在具体的纠纷裁判过程中，法官往往会从实质正义的理念出发，寻找各种理由来限缩诉讼时效制度的适用空间，使债权人获得最大限度保护。公平和效率这两大原则的权衡，在模糊的边界地带显得尤为艰难，分期履行合同之债就是一个典型范例。” 一方面说来，尽管分期支付租金是否属于诉讼时效司法解释第五条规定的“同一债务”存在争议，但在司法解释规定不明的情况下，如将此纠纷都类推适用第五条，能使当事人在订立和履行租赁合同的过程中明确判断诉讼时效起算时间，对于当事人合同权利的实现至关重要。且在租赁合同有效并继续履行的情况下，债务未履行的事实一般确实存在，赋予债权人自最后一期租金履行期限届满时起算诉讼时效的权利，会使司法裁判的标尺统一于债权人保护，更符合实质公平。 另一方面，从民法通则第一百三十六条将延付或拒付租金规定为一年 的短时效，可以读出立法者希望督促债权人及时行权，避免债权债务关系长期处于不确定状态、以促进社会资源最大化利用的价值取向。从此类债务本身的12 / 14 特性看，各期租金的支付均有一定的独立性，具备单独主张的法律基础。如允许自最后一期履行期限届满起算诉讼时效，可能诱使债权人故意怠于行权，从而利用租赁合同中高额的迟延支付违约金条款谋取不当利益。 我们的观点 分期履行的租赁合同不属于诉讼时效司法解释第五条规定的“同一债务”，此条规定不宜直接适用 虽然实践中很多法院直接以分期履行的租赁 合同属于“同一债务”为由，判定诉讼时效起算点为最后一期债务履行期限届满之日。但我们倾向于认为，租金合同属于继续性合同，在履行过程中持续定期发生的债务彼此在金额和履行期限上可能各不相同，且每一期单独割裂出来都可独立成完整的、可被主张的法律关系。故在狭义文义解释范围内，此类债务不属于“同一债务”范畴，直接适用解释第五条是否妥当有待商榷。 诉讼时效司法解释第五条是否可类推适用，应视个案情况酌情判断 每一份租赁合同的内容及履行都具有鲜明个性，不可一概而论。相应的，诉讼时效起算日的确定， 最好能根据合同内容和履行情况作进一步细分。 1.如果债务彼此之间的同一性大于独立性，诉讼时效宜从最后一期履行期限届满之日起算 13 / 14 譬如甲乙约定一年期租赁合同，乙自 7 月起欠付房租，甲中途未经催要，在 2016 年 9 月催告无效后直接起诉，如果此时坚持诉讼时间按期单独计算，甲将丧失对 7 月和 8月的租金请求权。在合同整体履行期限较 短、各单独期限彼此联系相对紧密的情况下，应当统一计算诉讼时效。如坚持每期单独计算，不仅割裂同一合同的整体性，而且可能导致债权人在合同履行过程中因担心债权超过时 效而频繁主