青岛高端住宅市场研究.ppt

5 1高端居住物业板块工作内容 市场背景梳理与产品研究高端居住物业板块定位高端居住物业板块构建原则物业谱系 空间区位的发展主题建议 市场背景梳理与产品分析 供给方面 一 滨海高端住宅呈带状分布 中低密度物业具发展潜力 城市东拓 青岛市区土地资源有限 政府加大四方区 李沧区和鳌山卫组团的土地供应量 引导房地产开发方向东移 增值潜力 80 青岛高端住宅主要集中在东部沿海的国家级风景区和沿海岸线附近 价格远远高于市区房地产价格 政策引导 暂停别墅用地审批 限令使别墅产品更为稀缺 90平方米以下住房面积要达到70 以上 限令促进了连排 叠拼等类别墅楼盘的开发 规划将结合地形 地貌 当地文脉设计 城郊别墅和连排别墅是主要方向 室内空间功能划分更加具体 强调私密性 个性化与实用性 产品开发重视环境设计 园林设计上以水景园林为主导 绿化率将提高 注重前园后庭的设计 青岛高端物业开发的趋势如下 青岛别墅开发主题 市场背景梳理与产品分析 供给层面 二 青岛市高端物业组团评析 市场背景梳理与产品分析 供给方面 三 东部沿海版块推进纵深合作 即墨高端住宅打造青岛后院 东部沿海版块由崂山和即墨构成 二者在发展的关联性和持续性上具有较强互补性 即墨作为崂山高端物业开发的补充和释放 将有力推进东部沿海版块房地产开发 市南 崂山土地资源有限 即墨区代表未来青岛市高端物业发展方向 将发挥后发优势 打造青岛市的卫星城与后花园 根据即墨市规划 2006年即墨东部沿海地区将成为青岛大旅游的补充 延伸和升华 发展吸纳精英人才的居住中心 带动城东高端居住物业的发展 2000年以来 即墨房地产市场的快速发展 房地产投资从1999年的1 5亿元上升为2004年的11 3亿元 即墨已经发展为青岛花园洋房和别墅区开发重点区域 产品具有低密度 低容积率 高绿化率等优势 按照05年统计 市场背景梳理与产品分析 需求层面 一 旅游度假带动山东半岛第二 三居所迅速发展 根据国际经验 山东半岛各城市人均GDP发展水平均超过2000美元 项目所在即墨与青岛高于3000美元 高端居住物业需求旺盛 为发展第二 三居所提供支持 第三居所私密性强 彰显高端品质 集中体现高收入阶层度假需求 成为体验旅游阶段的重要发展趋势 第三居所注重与景区旅游元素结合 突出定制化和独特性 使需求从单纯的 游 转向 居在游中 居游结合 在美国 第三居所被称为 HomeFromHome 意为 家以外的另一个非常舒适 轻松的家 市场背景梳理与产品分析 需求层面 二 项目高端物业需求来源及主要特征 补充规划图 项目涵盖山东半岛的高端物业需求 以即墨为中心 辐射青岛 威海等地的富人阶层以及外籍人士 产生高端第一居所及旅游地产 第二 三居所 需求 项目居住需求主要来自山东半岛尤其是以青岛 威海为代表的高收入有闲阶层对类别墅产品与公寓套房的需求 敖山组团未来规划的工业园区与研发基地 作为相关人群的居住配套 如酒店式公寓和工作式公寓是主要需求之一 客群重视度假区内的生态环境和生活质量的关系 青睬能够与水上运动 高科技体验 高尔夫运动及相结合的居住物业 市场背景梳理与产品分析 需求层面 三 别墅与酒店式公寓较受偏好 客群重视配套的生态环境 市场背景梳理与产品分析 需求层面 四 近郊置业偏好景区别墅 功能诉求与彰显身份并重 根据市场随时抽样结果 23 的被访者已在郊区别墅项目中置业 倾向于选择与山海资源相结合的景区别墅 具有资源独占和不可复制的特征 环境 交通 个性化和身份象征是影响被访者购买的主要因素 第一次置业者注重实用性 面积是重要考虑因素 第二次置业者更希望通过环境与品质彰显身份 被访者对于别墅的认知主要包括以下三点 不选择别墅的原因 选择别墅的原因 别墅必须满足多项功能要求 具有安全感 别墅应当具有顶级品质 彰显身份并实现自我价值 别墅既要有理念的内涵又要有建筑本身功能的合理布局 体现个性化生活方式 高端居住物业板块发展主题建议 绿色象征着重生 生态与蓬勃的力量 绿色海泉 情境主题地产组团本组团以围绕青岛的第一居所改善需求 第二 三居所的旅游度假需求为主要服务客群 为其提供高端居住物业 包括酒店式公寓 VILLA与联排别墅等 成为亲山亲水 自成高格的栖居之境 绿色海泉 情境主题地产组团 绿色海泉 情境主题地产组团 高端居住板块构建原则一赋予空间场所旅游价值 生活场景体现生命畅享 平衡身心的 生命畅 享 阐释情境地产 全程主题情境策划 价值取向互融于 境 强调具有旅游价值的空间场所与生活方式的塑造 建筑形式在意境营造中具有更高比例的价值 为山东半岛高端二 三居所需求客群指引特定生活氛围的遐想 通过情境地产的导入来提升度假旅游功能 实现 生命畅 享 充分发掘温泉养生与健康疗养的功能 为居住空间赋予特色的生活场景 特定的生活氛围 对基地内部景观资源的利用与呼应成为营造 温泉度假 平衡身心 的情境核心 景观地产与旅游场所的情境合一 以海温泉及其他旅游项目开发贯穿下的情境主题 与住宅结合升华为情境地产 将生活情境的全方位打造与营销推向极致 典型案例研究 Bath温泉别墅 英国Bath所在的萨摩塞特郡 距离伦敦以西100公里 是17 18世纪风行一时的温泉度假胜地 并由此得名 皇家新月楼 RoyalCrescent 是Bath与山温泉结合的高端度假别墅 RoyalCrescent位于Bath西北部 由小约翰伍德设计 乔治亚式风格 由30幢房子连结成 呈半月圆弧形排布 装饰露台的是114根爱奥尼亚式的柱子 一号新月楼现被改装为小展览馆 需求主要面向前来进行温泉疗养的上流社会人士 内部仿古式家具 模仿昔日贵族优雅的生活方式 高端居住物业组团的构建原则二融合基地内部资源 打造情境地产产品 项目发展高端居住物业的适配分析 物业谱系 空间区位的发展主题建议 项目房地产开发之物业谱系 第一居所第二 三居所产权式住宅非产权式住宅湿地 生态住宅游艇养生住宅水岸果岭住宅游艇港口住宅岛居体验住宅滨水景观住宅 谱系属性 左岸风尚 服务于高端商务 游乐人群的酒店式公寓配套 东方托斯卡纳 中低密度高绿化率情境旅游地产小镇 打造 游居一体化 生活方式 1 2 附录 高端居住物业谱系 一般产业配套高端居住物业 居住物业谱系 第一居所 第二居所 第三居所 周边环境 空间形态 复合功能 主题营造 产权式物业服务式公寓度假别墅LOFT STUDIO 私人岛屿游艇别墅企业度假 交通便利 社区商业及服务设施 商业配套 家庭题材等主题乐园 旅游景观资源好 宜居宜业社区自我服务能力强 商业配套能级高 融合游 购 娱 有闲阶段独享的景观资源私密性好 能够使业主从容应对居住 度假 商务应酬 多层小高层公寓中低密度别墅 低密度别墅跃层 花园式洋房 高层公寓酒店式公寓自由分割空间 社区商业健身中心主题公园 OUTL