北部新区商业报告-20110329PPT课件.ppt

新桥商业街酒店式公寓商业报告 2011 03 28 新桥项目简介 北部新桥商业报告 2 新桥项目 长江路 华山路 S323通江大道 辽河路 新安路 龙魏路 规划新九路 沪宁高速 常州火车站 新桥项目位于常州市新北区长江路新九路路口 新桥项目规划用地4 3827平方米 总建筑面积17 6933平方米 新桥项目分为住宅 6 1万平方米 商业 5 7万平方米 酒店 2 6万平方米 三大板块 开发商为常州火炬房地产开发集团 项目整体交付日期为2011年12月底 整个住宅小区及商业街1 2F部分为动迁户安置用物业 其余商业部分为业主持有经营 TESCO已签定入驻 本案为新桥项目的酒店式公寓商业裙楼7100平米 位于新桥项目的东 其中1 4层为商业裙房 5 16层为酒店式公寓 住宅 商业街 本案 TESCO 新桥项目周边住宅分布 北部新桥商业报告 3 盘龙苑 凤凰名城 腾龙苑 新城清水湾 新龙花苑 新景花苑 紫阳美地山庄 九州花园二期缇香郡 龙城福第 水韵江南 滨江明珠城 锦海星城 周边居民户藉2 26万 以农村人口为主 人口密度低 消费层次较低 项目周边二公里现有新型小区13个 其中7个为在建及进入二 三期开发的楼盘 预计未来人口将达到5万 社区住宅主要为5 000元 平方米中等价位 新立名园 二公里商圈 新桥项目周边住宅情况 北部新桥商业报告 4 新桥镇位于新北区腹地 东与龙虎塘街道相临 南与三井街道 薛家镇接壤 西北紧靠春江镇 总面积27 15平方公里 辖13个行政村 177村民小组 户藉人口2 26万左右 其中外来人员占35 左右 交通便利 长江路 龙江路 新岱路 新四路 新六路 沪宁高速公路 藻江河等贯穿全境 新桥地区27 15平方公里 户籍人口约2 26万 总人口3 5万左右 流动人口1 2万左右 2010年城镇居民人均可支配收入12840元 人 目前新桥地区逐步走向成熟 市区导入人口增多 居民收入稳定 消费能力强 但缺少品牌化规模化消费场所 生活以外的购物消费基本外流 消费比例分析 新桥项目周边人口消费力分析 北部新桥商业报告 5 2010年完成地区生产总值16亿元 财政收入3 61亿元 完成工业总产值45 03亿元 完成销售收入44 26亿元 实现利税5 33亿元 北部新桥商业报告 6 新桥项目 长江路 华山路 辽河路 新安路 龙魏路 规划新九路 沪宁高速 S323通江大道 新桥项目周边商业分布 本区域无大型商业圈 均以小区配套商业为主 集中在华山路的腾龙苑一带 消费群体主要是周边居住和外来务工人员 消费较低 腾龙苑底层商铺 凤凰名城底层商铺 龙虎塘街道商铺 新龙花苑 创新路盘龙苑个体商铺 新立名园底层商铺 清水湾底层商铺 水韵江南底层商铺 二公里商圈 新桥项目周边商业情况 北部新桥商业报告 7 新桥项目周边商业均为新型小区底商 为周边社区提供配套服务 在品牌上主要已个体商户为主 其中在腾龙苑及新龙花苑各有一个综合市场 整体商业氛围薄弱 基本无品牌商户 主要满足周边居民简单生活需求 在业态规划上没有统一管理 分布散乱 整个形式比较落位 北部新桥商业报告 8 新桥项目 长江路 华山路 辽河路 新安路 龙魏路 规划新九路 沪宁高速 S323通江大道 新桥项目周边学校分布 新桥中心幼儿园 常州北郊中学 常州龙虎塘中心幼儿园 常州市新桥中学 二公里商圈 北部新桥商业报告 9 新桥项目周边学校情况 学校较多 教师和学生比较容易接受新生事物 为本新桥项目储存一定的潜在消费群体 周边以中学及幼儿园为主 学生消费力较弱 职能作为辅助消费人群 新桥项目周边交通情况 北部新桥商业报告 10 公交路线新桥项目周边已建成五纵五横及BRT线和多条公交线路 未来将形成八纵五横的城市主干道网 44路19路46路48路BRTB13站台京沪高铁常州站全线1318公里的京沪高速铁路 常州段线路长度为44 74公里 沿沪宁高速公路北侧进入常州市 距沪宁高速公路北约1 4公里 京沪高速铁路沿途共设21个车站 车站平均密度为62公里 座 但在长三角地区上海至南京292公里长的线路上 就设置了南京 常州 无锡 苏州 昆山和上海6座车站 平均每50公里设置1座 周边公共交通便捷 有4条公交线路以1条BRT快速公交2010年常泰高速建成后 将形成一纵一横两条高速路 共有7个道口 10分钟即能上高速 京沪高铁常州站 二公里商圈 北部新桥商业报告 11 华山路龙魏路 此区域为新桥商业最集中的区域 有一个腾龙综合市场及四季服饰市场 但经营档次较底 没有统一管理 长江路新四路 周边均为新开发的高档住宅 商业也全为住宅底商 开发中还未开业 潜在消费群体大 竞争对手弱 沪宁高速华山路 此区域为沪宁高速及高铁的覆盖区 也是居民区与工业区的分割点 往南均为工业用地 目前基本无商业 华山路新四路 此区域为新桥镇政府行政办公中心 居民较为集中 但除新龙花苑综合市场外无其他商业 为本新桥项目提供政府性消费机遇 本案周边目前基本均以发展新型住宅为主 存大较大购买力空间 但目前及未来均没有大体量商业 在品牌零售及餐饮娱乐上消费者基本没有选择性 新桥项目周边商业价值分析 新桥项目 长江路 华山路 辽河路 新安路 规划新九路 新桥项目周边未来规划 北部新桥商业报告 12 乐山路 新九路 通江路 居住用地 商业用地 学校用地 混合用地 紧随常州市政府的北迁 新北区的城市功能正不断集聚 将成为常州未来的政治 经济 文化和商业中心 是人口稠密的重要居住板块 新桥项目所处新北区高铁综合枢纽区 位于新北区高新分区北部 整个区域发展以住宅和教育用地为主 1km 长江路 医疗用地 本新桥项目 京沪高铁常州站 新桥项目SWOT分析 北部新桥商业报告 13 优势 劣势 机遇 威胁 本案位于常州新北区新桥镇 新桥项目周边目前及未来均有大量新型楼盘开发 居民量稳定上升趋势 对未来有良好的市场预期 潜在消费群巨大 新桥项目周边商业匮乏 市场空间大 本案连同主商业体 总商业面积近8万方 区域内具有体量优势 本案建筑形态规整 整栋物业为商业用途 在招商及经营上选择面较大 目前以农村人口为主 消费力底 新桥项目周边商业仍处于老式住宅底铺的形式 没有统一管理 在业态结合上较为混乱 区域商业氛围较为薄弱 本案进深较大 但南侧动线封闭 人流导入困难 影响商场整体价值主商业体商业街部分1 2F为动迁安置房 不在统一管理范围 未来经营存在隐患 新桥项目定位 北部新桥商业报告 14 社区型商业中心 北部新桥商业报告 15 社区型商业中心案例借鉴 项目概况 项目位置 上海普陀区梅川路 东至真光路 西临万镇路商业街全长 600米总建面 5万平米其目前已入驻商家100余家 经营业态包括餐饮 娱乐 健身美容 百货服饰 社区服务等 最具特色的 整体规划方向 依托麦德龙大卖场 辐射3公里半径范围的居民消费群业态规划明确 社区型商业中心 与东面的购物中心及专业卖场形成良好的互补效果 麦德龙大卖场 梅川路休闲步行街 北部新桥商业报告 16 社区型商业中心案例借鉴 业态分布 客户群面向周边居民 以餐饮休闲为特色和定位 主题 美食休闲街 北部新桥商业报告 17 社区型商业中心案例借鉴 新桥项目概况 新桥项目位置 常州永宁北路总建面 5 5万平米其目前已入驻商家50余家 经营业态主要以餐饮百货为主 餐饮占50 左右 整体规划方向 以新桥项目为中心 3公里半径范围的居住人群约10万规划布局采取开放式商业步行街的形式业态规划明确 吸引周边目标性客户 充分利用大型生活类卖场聚焦人气的优势 餐饮类主要品牌 香味来 祥瑞酒家 聚合蒸菜馆 麦当劳 红都面馆 小华夏酒店 北部新桥商业报告 18 公寓裙楼主题定位一 案例结论 依托大型生活类卖场和社区型零售为主导 配合餐饮 休闲服务和娱乐业态 能很好的吸引周边居民的消费 各业态之间能形成良好的经营补充 新桥项目已经引进了大型卖场 主体商业街以零售为主 酒店式公寓可定位为餐饮休闲广场 餐饮休闲广场 集餐饮 娱乐 休闲为一体 汇聚各类休闲娱乐业态 以品牌商家为商场主导 特色餐饮为商场核心 满足周边居民日常需求 北部新桥商业报告 19 公寓裙楼 业态组合 1F 2F 娱乐 网吧 游艺厅 茶室 3F 4F 休闲 足浴 SPA 儿童教育 健身会所 大型餐饮 外围做零售及品牌餐饮 公寓裙楼建筑价值分析 北部新桥商业报告 20 1 华山路新九路 位于交叉路口 新桥镇主干道华山路 面朝行政中心 也是新桥项目最显目的区域 商业价值最高 2 新九路 此区域与主入口商业体相连 形成商业街效果 且对面居民量比较集中 商业价值较高 3 长江路新九路 此区域与TESCO相连 临近地下车库入口 有一定的人流保证 5 此区域面朝变电所 对面无商业 人流导入困难 价值较低 3 5 2 1 4 4 华山路 虽然正对华山路 但对面没有商业呼应 动线死角 商业价值较低 注 1 5的标号表示各区域商业价值的高低次序 北部新桥商业报告 21 公寓裙楼平面布局 1F 需增加排油烟井位置 餐饮娱乐业态需增加燃气管道及上下水 修改前 修改后 公寓大厅 公寓大厅 商场入口 商场入口 商场入口 建议将酒店式公寓大堂设置于商业价值相对较低 环境比较安静的1F东南侧 以保证居住区域的私密性不受商业人流的打扰 建议酒店式公寓的电梯位置设置于楼层中部 将避免出现过长的通道距离 更为合理 在本案的东西两方均设置商场电梯 便于两边的顾客上进入商场 商场入口 消防梯 消防梯 商场电梯位置 1 2F挑高 北部新桥商业报告 22 公寓裙楼平面布局 2至4F 公寓1 2F挑高 2F修改后 商场电梯位置 需增加排油烟井位置 餐饮娱乐业态需增加燃气管道及上下水 消防梯 3F 4F修改后 消防梯 公寓电梯 公寓电梯 北部新桥商业报告 23 华山路 新九路 公寓裙楼动线图 1F 公寓大厅 商场入口 商场入口 商场入口 主入口 主入口 TESCO方向 商场入口 1 2F挑高 零售 服务 品牌零售 餐饮 商场1F 大型餐饮 商场2F 1 2F挑高 北部新桥商业报告 24 华山路 新九路 公寓裙楼动线图 2至4F 主入口 主入口 娱乐商家 娱乐商家 商场3 4F 酒店式公寓修改原则 1 必须具备挑空大堂2 核心筒分布为主设置在北向空间 不影响南向公寓排布3 尽可能减少公摊面积 控制单位总价4 在条件允许的前提下 设置4部电梯 公寓裙楼平面布局 电梯厅 消防通道 消防通道 酒店式公寓 酒店式公寓 电梯厅 将建筑核心筒摆放在建筑内部 优化动线走势调整后电梯厅北向开间分摊至两侧公寓内 减少公摊面积调整东向消防通道开口方向 节约南向开间原先电梯厅位置设置1 2套酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 公寓裙楼平面布局 消防通道 酒店式公寓 电梯厅 酒店式公寓 酒店式公寓 单体公寓户型修改建议 基于户型设计较为合理 且柱点分布不宜调整 我司建议采用偷面积的方式压缩总价区间 验收标准 交房标准 单体可控的面积空间为阳台 区间面积在10平米左右采用偷面积的方式 将阳台设置成内天井 每平米介于5 面积验收标准后 通过增加隔板 形成室内空间 阳台面积100 赠送给客户 通过规划调整 整体面积减少约5平米 单体公寓户型修改建议 偷面积的方式必然带来容积率的损失 我司建议增加楼层的方式弥补容积率 损失建筑面积 单体损失面积 标准层户数 酒店式公寓楼层数 5 x24间x12层 1440 单层建筑面积约1300 左右 在现有的规划下增加一层左右即可 北部新桥商业报告 30 餐饮娱乐业态目的性消费强 能起到很好的聚客作用引进商家以大中型为主 总体数量较小 便于管理商家租赁期限较长 前期投资较大 经营相对稳定能够同大卖场及商业街零售 形成良好的业态互补 优势 劣势 定位分析 餐饮休闲广场 本定位较为传统稳定 但同时也暴露了收益较低的缺陷 我司认为应改变纯租赁的方案 采取租售结合的模式 达到利润最大化 引进的商家主要服务社区居民 对酒店式公寓销售没有直接帮助项目周边商业环境薄弱 因此前期租金收入较低 成本回收缓慢餐饮娱乐业态租期较长 无法通过商家调整提升租金收益同主题商业街3 4F定位可能会造成商家重叠 造成内部冲突 北部新桥商业报告 31 餐饮娱乐业态目的性消费强 能起到很好的聚客作用引进商家以大中型为主 总体数量较小 便于管理商家租赁期限较长 前期投资较大 经营相对稳定能够同大卖场及商业街零售 形成良好的业态互补 优势 劣势 引进的商家主要服务社区居民 对酒店式公寓销售没有直接帮助项目周边商业环境薄弱 因此前期租金收入较低 成本回收缓慢餐饮娱乐业态租期较长 无法通过商家调整提升租金收益同主题商业街3 4F定位可能会造成商家重叠 造成内部冲突 方案优化分析 北部新桥商业报告 32 优化模式 时尚礼品广场案例借鉴一 新桥项目概况 新桥项目位置 常州市新北区河海东路总建面 1万平米其目前已入驻商家200余家 经营业态主要以小型零售百货 礼品为主 小商品市场类型 整体规划方向 新桥项目处于常州市新北区 主要面向年轻时尚消费群休规划采取迂回式布局业态规划明确 充分利用周边学校 办公及居民集中的因素 北部新桥商业报告 33 优化模式 时尚礼品广场案例借鉴二 新桥项目概况 新桥项目位置 常州市中心文化宫地下室总建面 2万平米其目前已入驻商家400余家 经营业态主要以餐饮零售百货为主 整体规划方向 新桥项目处于市中心 主要面向年轻时尚消费群休规划采取迂回式布局业态规划明确 吸引目标客户 常州时尚莱迪位于延陵西路2 1号常州文化宫地下广场 为常州的老城区 四边拥有购物中心 泰富百货等大型商场 常州时尚莱迪分为地下两层 总建筑面积为2万多平方米 是常州目前最大的公用人防工事 常州时尚莱迪通道多 四通八达与周边的各大商场都有连接 商场负一层共有街区6条 档口400余间 以百货 服装 餐饮 摄影 品牌店铺 特色店铺为主 北部新桥商业报告 34 优化模式 时尚礼品广场案例借鉴二 业态分布 1 2F 3F 运动品牌 4F 休闲服饰 潮流服饰饰品 北部新桥商业报告 35 时尚礼品广场 集零售 餐饮 服务一体 汇聚各类零售礼品 以品牌商家为商场主导 特色时尚礼品为商场核心 满足周边学校及居民需求 案例结论 依托周边居民集中的优势 以及本案紧临TESCO乐购外部商业街 可与其做好呼应 以及本案周边基本没有较好的零售 居民也没有可选择性 造成大量客源外流 可做和社区型零售为主导 配合餐饮 休闲服务和娱乐业态 能很好的吸引周边居民的消费 我司建议采取租售结合的模式 即能较快的将资金回笼 也能在租金方面得到最大的收益 达到利润最大化 酒店式公寓可定位为时尚礼品广场 公寓裙楼主题定位二 北部新桥商业报告 36