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商业地产设计探析 SHANGYEDICHAN 2020 3 25 1 商业地产概念 ONE 2020 3 25 2 商业房地产指用于各种零售 餐饮 娱乐 健身服务 休闲等经营用途的房地产形式 从经营模式 功能和用途上区别于普通住宅 公寓 写字楼 别墅等房地产形式 商业房地产的形式多样 规模也有大有小 规模大的商业房地产如 项目 可以达到几十万平方米 规模小的商业房地产项目仅几百平方米 甚至更小 对于规模庞大的商业房地产 其经营多采用开发商整体开发 项目统一经营管理 以收取租金为投资回报形式的模式 对于规模较小的商业房地产而言 大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式 但很多小规模商业房地产中住宅 公寓 写字楼等项目的底商和各类商业街 商品市场则采用商铺出售 零散经营的模式 商业房地产与其他房地产形式的对比在过去 多年里 中国房地产开发的主要形式为普通住宅 公寓 写字楼 别墅 酒店等 以上各种开发形式的用途相对简单 面对的客户群相对单一 准确地讲 上述各种地产开发形式的成功个案绝大多数是针对小规模 特定客户群的产品 另外 普通住宅 公寓 写字楼 别墅等 则绝大多数采取开发销售的模式 而且出现了产权酒店的开发模式 其资金回收模式相对简单 资金循环体系主要表现为非资本市场化的体内循环方式 商业房地产 2020 3 25 3 商业街可划分为都市商业街 主题商业街和特色小街三种 都市商业街 如北京王府井步行街 上海南京街等 都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位 主题商业街 如北京三里屯酒吧一条街 十里河建材一条街等 其主要表现形式即同类业态的汇集 大多分布在道路两旁 同业态的经营品种非常丰富 特色小街 如一些社区的底商 写字楼的底商 由于经营较具特色 所以除满足社区的消费需求外 还辐射到周边一定范围内的区域 久而久之 街区氛围便自然形成 商业街 2020 3 25 4 其实 什么是主题商场 目前在业界尚未有定论 厦门大学管理学院任孟林明教授认为 从理论上说 主题商场没有明确的概念 但主题商场起码应该具备三个基本要素 一是发生商品交易行为 二是聚集一类主商品 其它种类为辅 能够让消费者广泛选择 三是不同于专卖店 商场必须由相似主题 不同特色 不同服务 不同品牌的商品聚集而成 同时有专家认为 主题商场与传统的百货商店最大的不同 在于它以专业经营为特色 整个商场的商品只突出一个主题 主题商场是一种全新的理念 不仅是为消费者提供商品 还努力营造一个良好的购物氛围 在经营理念上 则改变以往的全销售模式 体现出特有的主题 主题商场 2020 3 25 5 产权式商铺是一种全新的投资概念 以 现金回报 独立产权 服务馈赠 的模式出现 产权式商铺是一种新的投资产品 产权式商铺的特点是产权分散 统一管理 统一招商和统一租赁 甚至还为投资置业者包租 当然 也允许投资购买商铺者自己出租 但经营项目不与商场总体布局相差太远 投资者可以从经营者处获得租金回报 经营者以统一的形象对外经营 抗风险的能力大为提高 达到业主与发展商双赢 产权式商铺 2020 3 25 6 商业地产广告如何妙笔生花 2020 3 25 7 商业地产又有别于商品房 其价值注重体现在投资回报上而不是在使用价值上 因而在资金投放上更具有专业性 需要考虑商铺的地段特征 发展规划 发展商及承租商实力 是否现铺等 并具有一定的风险性 于是 商业地产广告因而具有时效性 轰动性 区域性 特定性 消费人群 和品牌性 这些不同于住宅项目广告的特质 2020 3 25 8 商业地产广告策划的结果是用什么方式使商铺最终找到买家 即广告要找到目标受众 并对广告受众产生预期的影响 引起他的注意和兴趣 进而激发购买投资欲望 最终促使交易成功 因此 商业地产广告的设计一定要易于抓住广告受众 易于理解 记忆并接受 其实 每个商铺在推广的时候 几乎均具备有几个核心诉求点或主要卖点 几个次要诉求点或次要卖点 除了说明书 即售铺书 外 报纸的每次内容表现 都以 一个主要诉求点或卖点结合几个次要诉求点或次要卖点 的构成来加以展示 在实际操作上 诸多的诉求点 卖点在报纸上投放时又可分为系列式和一版式两种选择 系列式是将要传播的广告内容先集中 后分发 一份一份按计划 连续性地释放出去 这是配合每次广告主题 广告周期的安排 突出广告诉求点 卖点的内容需要紧密相连的 在商铺售前期和强销期 其主题多以商铺的商品优势 品牌优势 地段特征前景为主 着力打造形象及口碑 让一个鲜为人知的新产品尽快为投资者所注目和了解 并形成了租买冲动 到了商铺的持续期和滞销期 精拟出强势诉求点或卖点 以价格优势和服务承诺的兑现等促使成交迅速放大 而一版式 就是集中后 集中发 将所有内容集中在同一版式 有计划地反复投放 这种方式适合总建筑面积不大 规模较小 主诉求点或卖点不多 不宜作长时间广告铺垫的商铺广告 广告效果精确到每次 是广告直接推动销售的最佳方式之一 2020 3 25 9 不管是系列式还是一版式 每次广告中的卖点中必然有一个主卖点 即在两个或两个以上的卖点中最为重要的卖点 主卖点的影响力是指主卖点对广告受众的心理所产生的影响力 其中主卖点对广告到达的人影响力最大 所以次要点可相应地减少到最少的程度 而主卖点的影响力大小主要取决于它的需求度和可信度的大小 一个主卖点的需求度和可信度越高 则影响力越大 反之 则越小 主卖点的影响力越大 次要点就必须要减少 否则就因次卖点过多而削弱了主卖点的 攻击 效果 把广告比喻成图钉 主卖点就是图钉尖 次卖点就是图钉帽 图钉尖永远比图钉帽有力 主卖点过于简单而表达含糊时 为了整体广告效果的不被雾化 这就需要将主卖点局部放大 使其清晰化 广告设计和表现这是非常重要的部分 所有的考虑终将落实在具体的画面 文字和言语中 商业地产广告效果70 是大标题的力量 标题一定要醒目 表达清晰 能具备一定文采则更佳 商业地产广告的文字说明一定要主次分明 言简意赅 商铺的众多信息没有必要在一则广告中一诉而尽 突出重点 语言流畅即可 2020 3 25 10 商业地产广告设计 TWO 2020 3 25 11 传统用色表现 2020 3 25 12 传统用色表现 铜锣湾广场 2020 3 25 13 传统用色表现 国际城 2020 3 25 14 传统用色表现 国际城 2020 3 25 15 传统用色表现 国际城 2020 3 25 16 传统用色表现 国际城 2020 3 25 17 传统用色表现 顺驰又一城 2020 3 25 18 传统用色表现 顺驰又一城 2020 3 25 19 现代用色表现 2020 3 25 20 现代用色表现 第一国际 2020 3 25 21 现代用色表现 第一国际 2020 3 25 22 现代用色表现 第一国际 2020 3 25 23 现代用色表现 钻酷 2020 3 25 24 现代用色表现 钻酷 2020 3 25 25 现代用色表现 钻酷 2020 3 25 26 现代用色表现 钻酷 2020 3 25 27 现代用色表现 明天第一城 2020 3 25 28 现代用色表现 格调街区 2020 3 25 29 现代用色表现 成都万达广场 2020 3 25 30 现代用色表现 成都万达广场 2020 3 25 31 现代用色表现 成都万达广场 2020 3 25 32 现代用色表现 宝龙城市广场 2020 3 25 33 现代用色表现 宝龙城市广场 2020 3 25 34 现代用色表现 宝龙城市广场 2020 3 25 35 现代用色表现 宝龙城市广场 2020 3 25 36 现代用色表现 城市华庭 城市华庭双节欢乐颂激情送大礼 2020 3 25 37 现代用色表现 城市华庭 体验式营销极致之作 引爆国际化时尚消费选择城市华庭 选择城市商业未来的TOP 2020 3 25 38 现代用色表现 城市华庭 购物之都娱乐之颠体验之旅自由之城 2020 3 25 39 创意手法表现 2020 3 25 48 创意手法表现 顺驰又一城 2020 3 25 49 创意手法表现 顺驰又一城 2020 3 25 50 创意手法表现 南山时代商城 2020 3 25 51 创意手法表现 南山时代商城 2020 3 25 52 创意手法表现 南山时代商城 2020 3 25 53 万达商业广场 2020 3 25 54 万达商业广场报广表现 天津版 2020 3 25 55 2020 3 25 56 2020 3 25 57 2020 3 25 58 2020 3 25 59 万达商业广场视觉 长春版 2020 3 25 60 2020 3 25 61 2020 3 25 62 2020 3 25 63 万达商业广场报广表现 上海版 2020 3 25 64 上海万达商业广场扼守五角场城市副中心门户 是五角场环岛地面交通 一环五射 路网结构的中心 广场周围交通便利 由中环高架 地下交通 地面交通 下沉式人行广场及地铁构成一个立体交通网 其辐射范围东至浦东新区 南可达虹口区 西至闸北区 北接宝山区 直接覆盖区域人口二百多万 是一个集购物 休闲 文化 娱乐四大功能于一身的一站式购物中心 项目包括有沃尔玛超市 巴黎春天百货 HOLA家居 万达国际影城 新华书城 黄金珠宝城 第一食品广场 宝大祥青少年儿童购物中心 量贩式KTV 万达城中城等10家主力店 其中的沃尔玛超市是这家全球最大零售企业在上海的第一家店 新华书城 黄金珠宝城 宝大祥青少年儿童购物中心的经营规模都创造了上海之最 而位于地下一层城中城 建筑面积4万多平方米 汇集了肯德基 麦当劳 必胜客 申格体育 颐高数码 时间廊 巴黎三城 屈臣氏 食草堂 汤姆熊等近百户知名品牌商家 是独具特色的时尚购物天堂 关于 鱼 悦 星 情方案 鱼 悦是以三条时尚动感的鱼构成图形 代表人们在万达商城中够物时的心情就好似鱼在海洋中畅游的轻松自在心情 星 情是以三个时尚星星造形构成 代表一家三口人也抽象的代表所有人 也说明了万达的客户至上服务理念 传达了万达人以客户为万达商城的耀眼明星的宗旨 上海万达开业的形象设计案子 2020 3 25 66 2020 3 25 67 2020 3 25 68 2020 3 25 69 2020 3 25 70 服务推广 其它万达商业广场 2020 3 25 72 2020 3 25 86 其它商业 2020 3 25 88 2020 3 25 89 2020 3 25 90 2020 3 25 91 2020 3 25 92 上海新天地欣赏 THREE 2020 3 25 102 第一个国内最经典的商业地产项目 上海新天地相信在中国 做商业地产的 不 做地产的 没有不知道上海新天地的 这是一个非常经典又倍受争议的项目 他引起的轰动不仅金在地产行业 耿堪称一种文化意识的冲击 我相信 如果可以在获取利润的前提下传承城市文脉 那么每一个发展商 每一个政府都是愿意这样做的 而上海新天地提供给我们的 就是这样一个典型的范本 他代表着目前中国旧城改造和商业地产结合的最高成就 如今的上海新天地 不仅仅是一个消费的场所 一张上海都市旅游的名片更是一个引领上海乃至全国时尚的地方 上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点 它是以上海近代建筑的标志 石库门建筑旧区为基础 首次改变了石库门原有的居住功能 创新地赋予其商业经营功能 把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮 购物 演艺等功能的时尚 休闲文化娱乐中心 新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙 屋瓦 而每座建筑的内部 则按照二十一世纪现代都市人的生活方式 生活节奏 情感世界度身订做 无一不体现出现代休闲生活的气氛 漫步新天地 仿佛时光倒流 有如置身于二十世纪二 三十年代的上海 但一步跨进每个建筑内部 则非常现代和时尚 亲身体会新天地独特的理念 昨天 明天 相会在今天 2020 3 25 103 上海新天地位于市中心 淮海中路南侧的上海新天地就是由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街 是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点 它占地三万平方米 建筑面积为六万平方米 这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙 屋瓦 石库门 仿佛时光倒流 置身于20世纪20年代 但是 每座建筑内部 则按照21世纪现代都市人的生活方式 生活节奏 情感世界度身定做 成为国际画廊 时装店 主题餐馆 咖啡酒吧 谭永麟 成龙等百位香港明星经营的 东方魅力餐饮娱乐中心 是明星文化结合餐饮的创意 那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所 台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅 将使游客置身于七彩水晶宫中用餐 法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往 日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝 巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演 2020 3 25 104 那里的时尚精品店紧追国际流行色 不逊半步 中华文化商场出售的是艺人工匠们独创的居家用品 工艺品和旅游纪念品 完全是地道的中国味 露天广场上丰富多彩的文化表演让旅客有许多的参与 石库门博物馆通过对一幢楼的重新布置 家具摆设 原汁原味地再现20世纪初上海一家人的生活形态 让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海的历史文化 也可通过博物馆的图片 录像了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变 新天地的石库门里弄处处体现