部分房地产与房地产业.ppt

房地产概论 政法管理系主讲 张勇2011年10月 第一部分 房地产与房地产业 第一节房地产的基本概念 一 房地产的概念狭义 房地产是房产和地产的合称 又称不动产 广义 房地产是指土地 建筑物及其地上定着物及其衍生的权利 是实物 权益 区位三者的综合体 房地产是个复合性的概念 具有两个鲜明特点 1 房和地在物质形态上的不可分性 2 物质形态上的不可分性导致衍生权利的耦合性 蕴含于实体中的各种权利 如所有权 使用权 租赁权 抵押权及他项权利 二 土地的概念土地是一个空间 但该空间不是平面的 而是三维立体的 具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间 三 建筑物的概念指人工建筑而成 由建筑材料 建筑构配件和建筑设备等组成的整体物 广义 房屋和构筑物 狭义 房屋房屋是指有基础 墙 顶 门 窗 起着遮风避雨 保温隔热 抵御野兽或他人侵袭等作用 供人们在里面居住 工作 学习 娱乐 储藏物品或进行其他活动的建筑物一般是由建筑材料 建筑构配件和建筑设备 如给水 排水 采暖 通风与空调 燃气 电梯 电气等设备 等组成的空间场所 构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物 如烟囱 水塔 水井 道路 桥梁 隧道 水坝等 四 其他土地定着物的概念建筑物以外的土地定着物 是指附属于或结合于土地或建筑物 从而成为土地或建筑物的从物 应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物 但当事人另有约定的除外 注意 其他土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离 或者虽然可以分离 但这种分离是不经济的 或者分离后会破坏土地 建筑物的完整性 使用价值或功能 或者会使土地 建筑物的价值明显减损 五 物业的概念 物业 一词来自于香港方言 它评自RealProperty或RealEstate 表示房地产或不动产 在港澳及东南亚一些国家 物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词 一般认为 物业 指的是已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地 具体是指单元性的房地产 它既可以是单元性的地产 也可以是单元性的房产 既可以是一套住宅 也可以是一栋楼宇或房屋 因此物业所涉及的范围非常广泛 一个完整的物业一般包括四个构成部分 建筑物本体 附属设备 公共设施和建筑地块 注意 尽管物业词常常作为房地产的同义词 但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别 一般来说 房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整个房地产 而物业则是一个微观的概念 它一般是指一个单项的房地产 或一项具体的实物资产 第二节房地产实物 权益 区位的含义 一 房地产实物的含义指房地产中看得见 摸得着的部分 例如 土地的形状 地形 地势 土壤 地基 平整程度等 建筑物的外观 建筑结构 设施设备 装饰装修等 房地产实物可进一步分为有形的实体 该实体的质量 该实体组合完成的功能等方面 如 以一幢房屋为例 其有形的实体 就该房屋的建筑结构而言 是指它是砖木结构的 还是砖混结构 钢筋灌凝土结构或者钢结构的 实体的质量 假如该房屋是砖木结构的 则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的 或者其施工质量如何 组合完成的功能 假如该房屋是砖木结构 采用的砖和木材的质量也相同 并且施工质量也是相同的 则是指它的空间布局如何 例如住宅的户型如何 二 房地产权益的含义房地产权益是指房地产中无形的 不可触摸的部分 是基于房地产实物而衍生出来的权利 rights 利益 intorests 和好处 benofits 房地产权益以房地产权利为基础 包括 房地产的各种权利 权利体系或权利束 例如 所有权 建设用地使用权 地役权 抵押权 租赁权等 受到其他房地产权利限制的房地产权利 同一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利 例如 设立了地役权 抵押权的房屋所有权或建设用地使用权 受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利 例如 城市总体规划对土地用途 容积率 建筑高度 建筑密度 绿地率等的限制 房地产被人民法院查封从而其处分受到限制 房地产的额外利益或收益 例如 屋顶 也称为楼顶 屋盖 或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取收入 以房地产权利的种类为例 我国目前主要有所有权 建设用地使用权 地役权 宅基地使用权 土地承包经营权 用益物权 抵押权 担保物权 和租赁权 债权 可参阅 中华人民共和国物权法 三 房地产区位的含义房地产区位 Location 是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系 包括位置 交通 周围环境和景观 外部配套设施等方面 1 一宗房地产的位置 是指该宗房地产所在的地方 包括 坐落 该宗房地产所在的具体地点 如门牌号等 方位 该宗房地产所在的方向和位置 特别是在所在区域 如城市 住宅小区 十字路口地区等 中的方向和位置 距离 该宗房地产与有关场所 如市中心 汽车客运站 火车站 机场 码头 政府机关 同行业 工作地 居住地等 的远近 朝向 该宗房地产的建筑物正门或房门窗户等正对着的方向 楼层 当该宗房地产为某幢房屋中的某层 某套时 其所在的楼层 2 一宗房地产的交通 是指进出该宗房地产的方便程度 通达性 accesibility 可分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性 用 可及性 表达由 外 到 内 进来 的方便程度 用 便捷性 表达由 内 到 外 出去 的方便程度 是为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通 某些房地产由于受单行道 道路隔离带 立交桥 交通出入口方位等的影响 其由外到内的方便程度与由内到外的方便程度是不同的 3 一宗房地产的周围环境和景观 是指该宗房地产周围的自然环境 人文环境和景观 其中 人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉 居民特征 如职业 收入水平 文化程度 宗教信仰等 治安状况 如犯罪率 相邻房地产的利用状况 如用途 等 4 一宗房地产的外部配套设施 是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施 如果是该宗房地产内部的配套设施 则属于该宗房地产的实物因素 基础设施一般是指道路 供水 排水 雨水 污水 供电 供气 供热 通信 有线电视等设施 公共服务设施一般是指教育 如幼儿园 中小学 医疗卫生 如医院 文化 体育 商业服务 金融邮电 社区服务 市政公用和行政管理等设施 注意 虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置 但房地产不可移动 其位置固定不变 其他资产可以移动 其位置能够改变 因此 区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的 不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同 location locationAndlocation 是西方认为的投资房地产的三大秘诀 即 第一是区位 第二是区位 第三还是区位 当然 区位并不能代表房地产的一切 但它强调了区位对房地产的极端重要性 一般你能够改变房地产除了区位以外的东西 但你改变不了房地产的区位 这就是为何区位对房地产如此重要的原因 两宗实物和权益状况相同的房地产 如果它们的位置 交通 周围环境和景观 外部配套设施等区位状况不同 价值会有很大的不同 第三节不动产与动产的区分 一 动产与不动产概念在法律上 通常把财产或者物分为不动产和动产两大类 例如 物权法 第二条规定 本法所称物 包括不动产和动产 法国民法典第五百一十六条规定 一切财产 或为动产 或为不动产 一种财产是属于动产还是属于不动产 一般是根据其实物是否可以自由移动来判别的 凡是自行能够移动或者用外力能够移动 并且其性质和价位不会改变的财产 像牲畜 家禽和汽车 家具 器物之类 属于动产 反之 不能移动的财产 像土地 房屋及附着于土地 房屋上不可分离的部分 如树木和给水 排水 采暖 电梯等设备 属于不动产 关于不动产的定义及其范围 担保法 第九十二条的规定是 本法所称不动产是指土地以及房屋 林木等地上定着物 中国台湾地区民法第六十六条的规定是 称不动产者 谓土地及其定着物 不动产之出产物尚未分离者 为该不动产之部分 日本民法典第八十六条的规定是 土地及其定着物为不动产 意大利民法典第八百一十二条的规定是 土地 泉水 河流 树木 房屋和其他建筑物 即使是临时附着于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产 固定河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨坊 浴场以及其他漂浮在水面上的建筑视为不动产 二 区分动产与不动产1 物权生效方式不同 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 未经登记 不发生效力 动产物权的设立和转让 自交付时发生效力 2 权利派生的种类不同 动产可以派生出质权 留置权 而不动产可以派生出地上权 永佃权 典权 抵押权 3 司法管辖不同 不动产产生的纠纷由不动产所在地法院专属管辖 即实行属地主义的管辖原则 而动产则一般实行属人主义的管辖原则 由动产权利人所在地的法院管辖 4 对他人的权利限制不同 不动产所有人和使用人为自己土地利用的方便 可以通过相邻权或设定地役权而使用他人的土地 而动产不存在该权利 第四节房地产的特征 房地产的特性主要取决于土地的特性 是以土地的特性为基础的 房地产主要有不可移动 独一无二 寿命长久 价值量大 供给有限 用途多样 相互影响 易受限制 难以变现和保值增值十个特性 一 不可移动性不可移动特性也称为位置固定性 是房地产最重要的一个特性 也是房地产区别于其他财产的主要之处 房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变 房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化 因为对外交通 外部配套设施等 均可以影响房地产的社会经济位置 而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的 特别是在中国目前城市建设和发展变化较大较快的情况下 房地产的不可移动特性决定了任何一宗房地产只能就地开发 利用或消费 并且要受制于其所在的空间环境 当地的制度政策 社会经济发展状况及邻里关系等 而不像其他产品 原料地 生产地和消费地可以不在同一个地方 可以在不同地区之间调剂余缺 从生产地或者供给过剩 价格较低的地区 运送到消费地或者供给稀缺 价格较高的地区 由干人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去 所以房地产市场不是一个全国性市场 更不是一个全球性市场 而是一个地区性市场 房地产的供求状况 价格水平及价格走势等都是地区性的 在不同地区之间可能不同 甚至其变动是反方向的 一般一个城市的房地产市场可视为一个市场 但特大城市的东西南北中各个方向 其房地产供求状况也会有很大的不同 可细分为若干个市场 二 独一无二性独一无二特性也称为独特性 异质性 非同质性 个别性 房地产不像工厂生产出来的汽车 电视机等产品那样整齐划一 每宗房地产都有自己的独特之处 如同没有两个完全相同的人那样 没有两宗完全相同的房地产 即使两处的建筑物可能一模一样 但由于它们的位置 朝向 地形 地势 周围环境和景观等的不同 该两宗房地产实质上也是不相同的 房地产的独一无二特性 使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给 房地产之间不能完全替代 房地产市场不是完全竞争的市场 房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响 此外 尽管有样板房 样板间 售楼书 沙盘 照片等 房地产交易不适宜采取样品交易方式 而必须到交易对象实地观察 感受或体验 房地产估价也必须到估价对象实地查看 三 寿命长久性寿命长久特性也称为耐久性 对于土地而言 也称为不可毁灭性 永续性 尽管土地可能塌陷 被洪水淹没或者发生荒漠化 盐演化等 但它在地球表面所标明的场所 作为空间是永存的 实际上 人们对土地只要给予适当保护 土地的生产力或利用价值一般不会丧失 能够一次又一次地被反复利用 而其他物品 都会在使用中磨损 经过一定期限或者较长久的使用之后 最终会报废 丧失使用价值 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性 但其寿命通常可达数十年甚至上百年 在正常情况下 建筑物很少发生自然倒塌 通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除 由于寿命长久 房地产可以给其所有者带来持续不断的利益 但需要指出的是 从具体使用者的角度看 土地在某些情况下是有寿命的 例如在中国通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的 目前 建设用地使用权出让的最高年限 居住用地为70年 工业用地为50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地为50年 商业 旅游 娱乐用地为40年 综合或者其他用地为50年 以出让方式取得建设用地使用权的 转让房地产后 受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限 建设用地使用权期间届满 除了住宅建设用地使用权自动续期之外 非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽申请续期但依法未获批准的 建设用地使用权由国家无偿收回 对此点的认识在房地产估价上具有重要的意义 例如 坐落位置很好 建筑物状况也很好的房地产 可能由于土地使用期限较短而价值较低 四 价值量大与一般物品相比 房地产不仅单价高 而且总价大 从单价高来看 每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格 少则数百元 多则数千元甚至上万元 繁华商业地段经常有 寸土寸金 之说 从总价上来看 房地产不可以按照平方米之类的小单位零星消费 必须有一定的规模 如面积 因此 可供利用的一块土地或者一套住房的价值 比一件家具或者一台电视机的价值要大得多 一般在十万元以上 对于普通居民来说 购买一套普通商品住宅通常需要其一生的积蓄 至于一幢别墅 一座商场的价值就更大了 通常为上百万元 甚至上千万 上亿元 五 供给有限性土地是大自然的产物 人工生产不出来 地表面积基本上是固定不变的 因此土地总量不能增加 土地的这种特性被称为有限性 不可再生性 不增性 由于土地不能增加 特别是区位较好的土地供给有限 导致了建筑物特别是区位较好的建筑物数量也是有限的 房地产的供给有限特性 使得房地产具有独占性 一定区位特别是好区位的房地产被人占用之后 占用者可以获得生产或生活的场所 享受特定的光 热 空气 雨水和风景 如海水 阳光 沙滩 或者可以支配相关的自然资源和生产力 在市场经济中 除了占用者之外 他人除非支付相当的代价 否则无法享有 进一步来看 房地产具有供给有限的特性 本质上还不在于土地总量不能增加 目前 相对于人类的需要来说 土地总量还是较丰富的 如果没有不可移动特性 土地总量不能增加就没有这么重要 因此 房地产具有供给有限特性 主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处 这是房地产供给均一般物品供给的最主要区别 要增加房地产供给 一是向更远的平面方向发展 例如向郊区扩展 二是向更高的立体方面发展 例如增加容积率或建筑高度 建筑密度 但这些又要受到耕地保护 环境保护 交通等基础设施条件 包括容量 城乡规划 资金 建筑技术等的约束 六 用途多样性用途多样特性也称为用途的竟争 转换及并存的可能性 主要是空地所具有的特性 土地上一旦建造了建筑物 用途即被限定 通常难以改变 因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变 或者改变的费用很高而在经济上不可行 当然 也有随着交通条件 周围环境等的变化 将原厂房改造为办公楼 超级市场或者拆除重新利用的大量实例 多数土地就其本身来看 可以有多种不同的用途 如可用于林业 农业 工业 居住 办公 商业等 如果愿意的话 即使是城市商业中心的土地 也可以用来种植农作物 而且该农作物可能与在农地上生长得一样好 在不同用途中还可以选择不同的利用方式 例如居住用途有普通住宅 高档公寓和别墅 有老年公寓 青年公肖和学生公寓 既可以建平房也可以建多层楼房或者高层建筑 房地产虽然具有用途多样的特性 但现实中房地产的用途并不是可以随意决定的 房地产的利用一方面要符合城市规划等的规定 另一方面存在着不同用途以及利用方式之间的竞争和优选问题 在市场经济中 房地产拥有者趋向于将其房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式 因此 房地产估价中有 合法原则 和 最高最佳利用原则 分别见本书第五章第三 四节 从经济角度看 土地利用选择的先后顺序一般是 商业 办公 居住 工业 耕地 牧场 放牧地 森林 不毛荒地 七 相互影响性一般物品的使用基本上是孤立的 相互间较少有影响 并由于可以移动 即使有影响 也易于排除 影响通常是暂时的 而房地产由于不可移动 其用途 建筑高度 外观等利用状况通常会对周围其他房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响 反之 周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响 例如 影响到采光 日照 通风 视野 可视性 使环境美化或者带来人流 噪声 异味等 因此 房地产具有相互影响的特性 从而一宗房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关 而且与其周围房地产的状况密切相关 受其周围房地产利用的影响 例如 在一幢住宅附近建造一座工厂或者垃圾站 公共厕所 可导致该住宅的价值降低 而如果在该住宅旁边兴建一个花园 开辟一块绿地 则可使其价值升高 修筑一条道路或者建造一个购物中心 对其周围房地产的价值也有很大的影响 正是由于房地产具有相互影响特性 产生了 相邻关系 并且法律规定 不动产的相邻权利人应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的原则 正确处理相邻关系 进一步来看 房地产利用存在经济学里所讲的 外部性 外部性也称为外部效应 外部影响 是指某个经济行为主体 生产者或消费者 进行生产或消费等活动时 对其他经济行为主体带来的影响 外部性分为有利的外部性和有害的外部性 有利的外部性也称为正的外部性 外部经济 是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益 而受益者无需为此花费代价 例如 某人在自己的住宅周围种植花草树木 美化环境 其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益 但不会为此向他支付任何费用 有害的外部性也称为负的外部性 外部不经济 是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损 而该经济行为主体却没有为此承担成本 例如 工厂向河流排放废水 汽车产生噪声 污染了环境使他人受害 但可能并没有因此向受害者支付任何补偿费 八 易受限制性房地产由于具有不可移动 相互影响的特性 并且是各种生产 生活活动都不可缺少的基础要素 关系民生及社会 经济稳定 所以世界上几乎所有的国家和地区 即使是那些标榜 私有财产 神圣不可侵犯 的私有制国家和地区 对房地产的利用 交易等都有一些限制 甚至是严格管制的 政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的 l 管制权 Policepower 政府为了增进公众安全 健康 道德和一般福利 可以直接对房地产的利用作出限制 例如 通过城市规划规定用途 容积率 建筑高度 建筑密度 绿地率 限制在居住区内建设某些工业或商业设施等 2 征收权 eminentdomin 政府为了公共利益的需要 例如修公路 建学校等 可以强制取得单位和个人的房地产 哪怕是违反了被征收单位和个人的意愿 但要对被征收单位和个人给予公正 合理的 just fair 补偿 3 征税权 taxation 政府为了增加财政收入等 可以对房地产征税或提高房地产税收 只要这些税收是公平课征的 4 充公权 escheat 政府在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下 可以无偿收回房地产 房地产易受限制的特性还表现在 由于房地产不可移动 不可搬走 不可携带 不可隐藏 难以变现 所以难以逃避未来制度 政策等变化的影响 这一点既说明了房地产投资的风险性 也说明了政府制定长远房地产政策的重要性 一般地说 在社会动乱 战争年代 房地产价格低落 而动产特别是食品 黄金的价格暴涨 在社会安定 经济发展时期 房地产价格往往有上涨的趋势 而动产的价格趋于平稳或者低落 不考虑通货膨胀因素 九 难以变现性难以变现也称为变现能力弱 流动性差 变现能力是指在没有过多损失的条件下 将非现金财产转换为现金的速度 凡是能够随时 迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的 称为变现能力强 反之 称为变现能力弱 房地产由于具有独一无二 价值量大 易受限制等特性 加上交易手续较复杂 交易税费较多等原因 使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生 一旦需要出售 通常需要较长的时间才能脱手 例如 需要数月甚至一两年才能找到合适的买者 讨价还价的时间一般也较长 因此 房地产与股票 债券 黄金等相比 变现能力弱 当需要将房地产快速变现时 通常要以一定幅度的降价为代价才能实现 有时即使作了一定幅度的降价 在短期内也可能找不到买者 值得注意的是 这里只是讲一定幅度的降价 没有讲无限度地降价 从理论上讲 没有卖不出去的商品 只有卖不出去的价格 只要价格低到一定程度 总会有人购买 另外 对于房地产持有人来说 有时可以采取房地产抵押贷款的办法来解决所需资金问题 十 保值增值性房地产由于土地面积不能增加 交通等基础设施不断完善 人口增加等 其价值通常可以得到保持 甚至随着时间的推移 价值会自然增加 即自然增值 引起房地产价格上涨的原因主要有以下5个方面 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良 外部经济 需求增加导致稀缺性增加 通货膨胀 房地产使用管制改变 其中 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨 不是房地产的自然增值 通货膨胀所引起的房地产价格上涨 不是真正的房地产增值 而是房地产保值 外部经济 需求增加导致稀缺性增加 房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨 是真正的房地产自然增值 房地产通常具有保值功能 因为它能抵御通货膨胀 某项投资是保值性的 意味着所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度 房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的 房地产价格是波浪式上涨的 不排除随着社会经济发展的波动而波动 房地产本身的功能变得落后或者环境恶化 景观被破坏导致的房地产贬值 甚至过度投机 房地产价格泡沫破灭后出现的房地产价格大幅度下跌 在某些情况下 房地产价格出现长时期的连续下跌也是可能的 第五节房地产的分类 一 按用途分类按照房地产的用途 首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类 非居住房地产又可分为商业房地产 办公房地产 工业房地产 农业房地产和特殊用途房地产 具体可细分为下列10类 1 居住房地产 是指供家庭或个人居住使用的房地产 又可分为住宅和集体宿舍两类 住宅是指供家庭居住使用的房地产 又可分为普通住宅 高档公寓和别墅 集体宿舍又可分为单身职工宿舍 学生宿舍等 2 办公房地产 是指供处理各种事务性工作使用的房地产 即办公楼 义可分为商务办公楼 俗称写字楼 和行政办公楼两类 3 商业房地产 是指供出售商品使用的房地产 包括商业店铺 百货商场 购物中心 超级市场 批发市场等 4 旅馆房地产 是指供旅客住宿使用的房地产 包括宾馆 饭店 酒店 度假村 旅店 招待所等 5 餐饮房地产 是指供顾客用餐使用的房地产 包括酒楼 美食城 餐馆 快餐店等 6 体育和娱乐房地产 是指供人健身 消遣使用的房地产 包括体育场馆 保龄球馆 高尔夫球场 滑雪场 影剧院 游乐场 娱乐城 康乐中心等 7 工业房地产 是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产 包括厂房 仓库等 工业房地产按照用途 又可分为主要生产厂房 辅助生产厂房 动力用厂房 储存用房屋 运输用房屋 企业办公用房 其他 如水泵房 污水处理站等 8 农业房地产 是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产 包括农地 农场 林场 牧场 果园 种子库 拖拉机站 饲养牲畜用房等 9 特殊用途房地产 包括汽车站 火车站 机场 码头 医院 学校 博物馆 教堂 寺庙 墓地等 10 综合用途房地产 是指具有上述两种以上 含两种 用途的房地产 如商住楼 二 按经营使用方式分类房地产的经营使用方式主要有销售 出租 营业和自用四种 相应地可把房地产分为销售的房地产 出租的房地产 营业的房地产和自用的房地产四类 有的房地产既可以销售 也可以出租或营业 如商店 餐馆 有的房地产可以出租或销售 也可以自用 如公寓 写字楼 有的房地产主要是营业 如旅馆 影剧院 有的房地产主要是自用 如行政办公楼 学校 特殊厂房 这种分类对于选用估价方法是很有用的 例如 可销售的房地产可以采用市场法估价 出租或营业的房地产可以采用收益法估价 仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价 三 按开发程度分类按照房地产的开发程度 可把房地产分为下列5类 1 生地 是指不具有城市基础设施的土地 例如荒地 农地 2 毛地 是指具有一定的城市基础设施 有待征收的房屋 尚未完成房屋拆迁补偿的土地 3 熟地 是指具有较完善的城市基础设施且场地平整 能直接在其上建造建筑物的土地 按照基础设施完备程度 熟地又可分为 三通一平 五通一平 七通一平 等的土地 三通一平 一般是指通路 通水 通电和场地平整 五通一平 一般是指具有了道路 供水 排水 电力 电信等基础设施条件以及场地平整 七通一平 一般是指具有了道路 供水 排水 电力 电信 燃气 热力等基础设施条件以及场地平整 4 在建工程 是指建筑物已开始建造但尚未建成 不具备使用条件的房地产 该房地产不一定正在开发建设之中 也可能停工了多年 因此在建工程包括停缓建工程 另外 有些在建工程从另一角度通常又被称为 房地产开发项目 在实际估价中 判定是否为在建工程 以是否完成工程竣工验收为标志 未完成工程竣工验收的 即为在建工程 完成工程竣工验收的 应当有工程竣工验收报告 在建工程可以按照工程进度 如形象进度 投资进度 投资完成额 工作量进度 完成工程量 工期进度等进行分类 例如 按照形象进度可以把在建工程分为 基础某层 正负零 结构某层 结构封顶 完成外装修等 5 现房 是指已建造完成 可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地 现房按照新旧程度 又可分为新的房地产 简称新房 和旧的房地产 简称旧房 其中 新房按照装饰装修状况 又可分为毛坯房 粗装修房和精装修房 第六节房地产业 一 房地产业的涵义房地产业是指从事房地产开发 经营和管理等各类经济活动的行业 是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门 它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系 具体而言是进行房地产投资 开发 经营 管理 服务的行业 属于第三产业 是具有基础性 先导性 带动性和风险性的产业 房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产 交换 分配 消费诸环节之中 具体来说 在生产过程中 主要是房地产投资开发 包括 土地开发和再开发 房屋开发和供应等 在流通过程中 主要是房地产市场交易 包括地产和房产的买卖 租赁 抵押 典当等经营活动 在分配过程中 主要是通过房地产市场交换 使其产品进入消费领域的中间环节 它不是指房地产实物分配 而是国民收入分配和再分配实现的重要途径 例如工业厂房 仓库等通过交换进入生产经营单位 实现房地产生产要素的分配 住宅通过市场购买进入家庭使用 实现工资分配中属于个人的住房消费资料分配等 在消费过程中 主要是指房屋使用过程中的物业管理 包括房屋的养护 维修 绿化 环境等服务性管理 此外 由于房地产生产经营活动的特殊性 必然广泛存在与此紧密相关的各类中介服务 包括房地产咨询 房地产经纪 房地产评估等 随着房地产业的发展 房地产中介服务业也迅速发展起来 业已成为房地产业的重要组成部分 同时 也由于房地产是价值量巨大的产品 其开发经营活动更需金融业的支持 如开发贷款 购房抵押贷款和住房公积金制度等 所以房地产金融也成为房地产业的有机组成部分 由上分析可见 广义的房地产业的内涵应包括 土地开发经营业 房产开发经营业 房地产中介服务业 房地产金融业和物业管理服务行业 正是由于房地产业经济活动的复杂性 多样性和特殊性 在经营活动中必然涉及多方面的利益 因而体现了房地产生产 交换 分配 消费诸过程中复杂的各种各样的经济权利关系 现实生活中涉房经济利益矛盾特别多 也正是由于上述复杂关系及其特殊性所引起的 所以 在理解房地产业这个概念时 不能仅仅从其经营对象出发 而是应从更深层次上理解和掌握其所体现的经济关系 二 房地产业的行业属性这里所说的行业属性是专指房地产业在三次产业划分中属于哪一类产业 按国际上通用的产业结构理论 顺次划分为第一次产业 第二次产业和第三次产业三大产业 第一产业主要是农业和采矿业 其特征是直接向大自然索取产品的产业 生产过程中大自然参与成分较大 第二产业主要是工业和建筑业 其产业特征是加工制造的产业 通过人类劳动改变物质原有的自然形态 以生产出人们所需要的各类产品 第三产业主要是流通行业和各类服务行业 其产业特征并不直接生产产品 而是通过物资的流通和劳动服务活动 为人们的生产和生活提供服务 来改善和提高生产效率和人们的生活水平 在国民经济的产业结构体系中 房地产业应是属于第三产业的一个重要产业部门 这是因为房地产业具有第三产业的产业特征 其一 房地产的投资开发活动 主要是从事的是资源的整合 组织和管理等服务活动 并不直接建造房屋本身 土地开发 规划设计和房屋建造 则是委托给设计院和建筑公司承担的 房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的 其二 房地产销售经营活动 直接从属于流通领域 而流通行业理应划归第三产业 其三 房地产业中的一些分支行业 如房地产中介服务业 房地产金融业和物业管理等服务行业 更是第三产业的直接组成部分 可见 房地产业属于第三产业 在现实生活中 房地产业和建筑业往往容易混淆 因此有必要把二者作比较分析 实际上 房地产业与建筑业是国民经济中两个既有密切联系 又有实质区别的产业部门 一方面 由于二者的经营对象都是土地 房屋等不动产 在经营过程中互相渗透和交叉 存在着紧密相联的关系 可以说 建筑业是房地产业的物质基础 而房地产业的发展又起着促进建筑业发展的作用 只有相互协作 才能顺利完成房地产开发任务 另一方面 二者的产业属性 投入内容 经营方式和经济活动领域等又存在着较大区别 建筑业直接从事房屋生产和其他建筑物的建造 改造 装修 安装等物质生产活动 主要经营领域是房屋等建筑物的生产 在产业结构中属于第二产业范畴 而房地产业主要从事房地产投资开发 商品房销售 经营管理等经济活动 主要提供的是为生产 流通和消费服务的服务性劳动 本质上属于服务性行业 因而归属于第三产业范畴 正确认识二者的关系 既要明确不同的产业属性 不致混淆 又要看到二者的联系 充分发挥相互配合 相互促进的作用 三 房地产业的行业特性房地产业作为国民经济的独立产业部门 同其它产业相比 具有其独特的产业特性 主要表现在以下几个方面 1 先导性和基础性从房地产业在国民经济中的地位和作用来看 房地产业是一个先导性 基础性产业 房地产商品是社会必需的生产资料和生活资料 涉及社会生产和再生产以及教育 科学 文化 卫生等各行各业 是各种社会经济活动运行的基础 物质载体和空间条件 因而以房地产为经营对象的房地产业也就必然处于基础性产业的地位 同时 又由于房地产开发是城市开发 工业 商业以及其它各行各业开发的先导 因而房地产业也就成为先导性产业 例如 城市开发和经营 必先进行道路 交通 房屋等基础设施建设 工业园区开发 必先进行厂房及配套设施建设 繁荣商业 必先建设商铺 开办学校 必先建设校舍等等 房地产业的这种先导性作用 是其它产业所无法取代的 2 综合性和关联性从房地产业与其它产业的关系来看 它是一个具有高度综合性和关联性行业 呈现出支柱产业的特征 房地产业的综合性 主要体现在它是横跨生产 流通和消费各个领域的产业部门 它以流通领域和服务领域为主 服务于生产和消费 但又参与房地产开发建设的决策 组织和管理 兼有部分生产职能 房地产商品的租售活动则直接属于流通领域 而在房地产的使用过程中 提供房屋养护 维修等物业管理服务 则属于消费领域 可见 房地产业是与各行各业 各部门 各领域密切联系的多学科相结合的知识密集型产业部门 这种高度综合性 是与其它产业相比有很大区别的 房地产业的关联性 则体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门 房地产业的产业链特别长 产业关联度特别大 具有高度关联性 房地产业联系着国民经济的方方面面 据统计与此相关的产业和部门达50多个 相关的产品 部门品件多达成百上千种 例如 与上游产业部门相联系的有 建材工业 冶金 化工 森林 机械 仪表等生产资料工业部门 与中游产业部门相联系的有 建筑工业 建筑机械工业 安装 装潢 厨厕洁具 园林绿化以及金融业等 与下游产业部门相联系的有 家用电器 家具 通信工具等民用工业 以及商业 文化 教育等配套设施和其他服务业等 这种高度关联性 必然使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用 从而具备支柱产业的特征 3 资金密集型和高风险性从房地产业的投资过程来看 它是一个高投资和高风险并存的行业 房地产业是一个资金密集型行业 由于房地产的价值量大 建设周期长 资金占用多 它的经济活动是一个大量资金运作的过程 一个房地产建设项目 投入的资金少则数千万 多则数亿 十几亿元 并且需要一个较长的周期才能收回 与其它一般产业相比 房地产业是一个高投资行业 由于房地产投资周期长及其固定性 变现能力差等特点 因而涉及的风险也相对较大 不但有自然风险 而且有市场风险 利率风险 经营风险 财务风险甚至政策法律风险等 在投资过程中都可能会遇到 这些风险的存在将对房地产投资目标的实现产生巨大影响 因此 房地产投资决策显得尤为重要 如果投资决策准确 可以带来较大的收益 获得丰厚的回报 反之 一旦房地产投资决策失误 大量楼盘空置 资金积压 不仅给开发商带来巨大损失 而且还会因拖欠银行货款造成不良资产 引发金融危机 所以 房地产投资更应加强风险管理 4 级差收益型和区域性从经济活动的范围来看 房地产业又是一个区域差异巨大 级差收益明显 地区性特别强的行业 由于房地产的空间固定性 房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水平 一般来说 地区经济的发展水平高 发展速度快 房地产业相应发展也比较快 而地区经济发展水平低 发展速度慢 相应房地产业也发展较慢 中国现阶段地区经济发展严重不平衡 因而反映在房地产业方面 东部沿海地区发展较快 西部地区相对发展较慢 近年来 随着西部大开发 西部地区的房地产业也加快了发展步伐 即使在同一地区 由于微观区位的不同 也使房地产价值出现巨大的分异 例如市中心地区与城市郊区的土地区位不同 形成房地产价格差异甚大 级差收益也相差巨大 此外 房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性特别强 一般商品可以运送到国内各个地区 甚至世界各国去销售 市场供给和需求可以在全国甚至全世界范围内得到平衡 而房地产由于其空间的固定性 只能在一个地区范围内供给和销售 市场供求之间必须在地区内实现平衡 由此出现地区间房地产市场的巨大差异 认识这一特点 对于区域房地产业全面 协调和持续发展具有深远意义 5 权利主导型和制约性从社会经济政治关系看 房地产是一种权利主导型的商品 房地产业是受政府政策影响较大 并与法律制度紧密相关的行业 这种制约性主要体现在以下几方面 首先 是权利关系的复杂性所引起 在房地产经营中 无论是土地的出让 转让 还是房产的买卖 租赁 抵押 继承等 都不像一般商品那样简单的物质交换就可完成 而是一种当事人之间复杂的权利关系的变化 所以 其交易活动必须主要依靠契约 法律