专题四房地产需求供给及均衡分析PPT课件.ppt

专题四房地产需求 供给及均衡分析 1 第一节房地产需求分析 一 房地产需求涵义房地产需求是指房地产消费者 包括生产经营性消费主体和个人消费者 在特定的时期内 一定的价格水平上 愿意购买而且能够购买的房地产商品量需求和需要的区别需求和需求量的区别房地产需求具有整体性 区域性 层次性的特点房地产市场的潜在需求和有效需求 2 二 影响房地产需求的因素 价格社会经济发展与城市化水平城市人口数量与结构收入水平城市产业结构人们对未来的预期经济制度与政策因素 3 三 房地产需求的类型 消费性需求由人们的居住需要而形成的房地产需求 主要是住宅房地产需求 其需求的主体是居民家庭分类 西方城市经济学家往往对各种不同的城市居民进行如下的分类 在学型家庭 购物及交际型居民 工作时间特殊型居民 高收入居民生产性需求指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求 是一种派生需求 其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者投资性需求指人们购置房地产不是为了直接生产和消费 而是作为一种价值形式储存 在合适的时候再出售或出租 以达到保值增值的目的 4 消费性房地产需求 住宅的消费者均衡消费者均衡是指消费者取得最大效用的消费组合 均衡点在无差异曲线与预算线的切点上预算线PXX PYY M0U1 u2为无差异曲线E0点为均衡点 5 住宅需求曲线D1 基本需求 无弹性D2 正常的需求曲线 有弹性住宅租金 售价 上涨引起消费量减少替代效应收入效应 6 收入变化对住宅需求的影响 7 住宅用地的区位选择招标租金函数 每一效用水平在不同距离上对应不同的租金招标租金曲线 租金 区位组合的效用无差异曲线每个招标租金函数都对应于一条招标租金曲线 8 生产要素房地产需求 其需求是由厂商对房地产的预期收益水平决定的 9 房地产要素与其他要素的最优组合 等产量线与等成本线的切点房地产要素的价格变化通过替代效应和产出效应影响需求 Y 其他资源 X 房地产 O C1 Q1 A B B Y 其他资源 X 房地产 O C2 Q2 S 生产扩展线 10 房地产要素的区位需求 r1 一种用途的土地招标租金 两种竞争用途的土地招标租金 市场土地租金曲线 厂商最佳位置选择 11 房地产投资及理财需求 房地产投资及理财收入来源于两个方面 租金和增值收益风险较大房地产投机是投资的一种特殊形式 12 四 房地产需求弹性 房地产需求的价格弹性房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率 反映了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度收入弹性分三种情况 单位弹性 富有弹性 缺乏弹性 其值大小与替代品的数量和接近程度 用途 在消费者预算中所占比例 选择时间的长短有关系住宅价格在一定幅度内变动时 表现为生活必需品的性质 Ed较小 当住宅价格超出一定幅度继续上涨时 表现出耐用消费品 奢侈品的特征 Ed较大 富有弹性实证研究 Ed值在0 75 1 2 一致意见 住宅属缺乏弹性之类 ED 13 房地产需求的收入弹性收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率 反映了房地产需求量变动对收入变动的反应程度收入弹性系数可用来分析房地产投资风险 投资于需求收入弹性大的物业 利润可能较高 但风险也较大 反之则相反住宅表现为生活必需品时 EY较小 当住宅具有发展 享乐型消费品的性质时 EY较大 一些实证研究结论 总收入弹性大约为0 75左右 租房者的收入弹性小于购房者的收入弹性 收入弹性随收入增加而增加 有研究 低收入家庭 0 14 0 62 高收入家庭 0 73 1 10 E 14 例 设某城市有A B两种物业各1万M2 A的需求收入弹性为2 8 B的需求收入弹性为0 3 求收入水平提高5 和下降5 时居民对A B物业需求量的变化 并分析A B物业的投资风险与利润 15 收入下降5 时 A 2 8 A 2 8 0 05 10000 1400 2 B 0 3 B 0 3 0 05 10000 150 2 居民收入水平上升5 时 qA 2 8 y y qA 2 8 0 05 10000 1400m2 qB 0 3 y y qB 0 3 0 05 10000 150m2 居民收入上升 A物业需求量增加 高过B物业 物业价格上升幅度超过B 利润高 但居民收入下降 A物业需求量的减少量超过B物业 价格下降幅度超过B 所以 投资A物业的利润可能高于B物业 但风险也大于B物业 16 房地产的需求 价格 交叉弹性相关房地产间一种房地产价格变化引起另一种房地产需求量变化的程度 互补品 负值 替代品 正值 EX 17 第二节房地产市场的供给分析 一 房地产供给的内涵和特点房地产供给的涵义指生产者在某一特定时期内 在某一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量 房地产供给要具备两个条件 出售或出租的愿望供给能力有自然供给和经济供给之分前者 地球可供人类利用的土地数量 物理供给 后者 在自然供给的基础上 经过开发 可为人类直接利用用的土地数量存量与流量一般住宅市场规律是存量为主体 即二手房交易为主体 如美国要占98 中国比较特殊 以流量为主 18 第二节房地产市场的供给分析 房地产供给的特点 1 缺乏弹性自然供给的无弹性 经济供给缺乏弹性 2 层次性现实供给层次 备注 储备供给层次潜在供给层次 3 滞后性房地产商品较长的生产周期所决定导致了投资的高风险 引起市场周期波动 19 第二节房地产市场的供给分析 二 决定房地产供给的主要因素分析1 生产要素价格土地价格 提高容积率 缩小规模 放慢进度 建筑材料价格2 政策因素 住宅政策 产业政策 税收政策等等 3 房地产开发商对未来的预期区分开供给量的变动与供给关系的变动 20 第二节房地产市场的供给分析 三 房地产供给弹性即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率 它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度1 特短期内房地产供给无弹性2 短期内房地产供给弹性较小3 长期内房地产供给弹性较大实证研究 存量住宅缺乏弹性 0 2 0 3 增量住宅富有弹性 1 6 3 Q P S自 S短期 S长期 S特短 21 第三节房地产市场的供求均衡及其调节 一 房地产供求均衡分析即供给与需求的均衡态 此时 供给价格 需求价格 供给数量 需求数量土地的供求均衡是相对的 暂时的 不均衡是绝对的 土地供不应求是经常的 普遍的 供过于求是短暂的 个别的 因此 地租或地价的总趋势是上升的 0 1 2 3 Q P 22 稳定的均衡 供给弹性小于需求弹性时 均衡是稳定的 即通过市场调节最终可达到均衡 收敛型蛛网 23 供给弹性 需求弹性 封闭型蛛网 24 不稳定的均衡 需求弹性比供给弹性小 市场调节无法使供需双方趋向于一个均衡点 而是距均衡更远 因此 称为不稳定的均衡 发散型蛛网 25 房地产空置率 空置 Vacancy 是指建筑物的整体或部分未得到使用 处于等待出租或出售状态 空置 未售出房屋 已售未使用 已售未出租 控置量是指某一时刻待出售或出租的的空置房屋数量空置率指标比较有常用的有如下几种 商品房空置率V1 商品房空置总量 城镇所有房屋总量 100 商品房空置率V2 商品房空置总量 近三年商品房竣工量 100 商品房空置率V3 商品房空置总量 当年竣工量 100 商品房空置率V4 近三年商品房空置量 近三年商品房竣工量 100 前三种方法都是以现有总空置存量 26 空置产生的原因一是房地产与一般商品相比 销售期往往较长 所以在销售环节存在一定空置是正常在房地产市场被普遍看好的情况下 开发商的 惜售 行为也会造成一定程度的空置 滞销和积压 27 空置的类型 住房与城乡建设部 空置待销面积 指竣工验收后空置时间在一年以