XX路项目开发及销售进度建议专题汇报.ppt

洪江路项目20070921 1 第一轮 ConceptPlanningforhongjiangRDresidence 洪江路项目开发及销售进度建议专题汇报 contents 本次汇报内容构架 两个前提 两个阶段两个前提 确保项目于两年内完成销售 预计三年全部竣工确保项目2007年11月15日开工及2008年5月1日开盘销售两个阶段 项目开发及销售进度的计划项目开工前的工作安排 项目整体开发及销售进度安排 第一部分 一 项目整体开发计划 一期 洪江路南侧 小高层部分二期 部分叠加与多层三期 地块西南侧多层住宅四期 项目东南侧沿河路多层及商业部分 对整体关系的考虑 1 让社区主题景观率先建成通过1 2期的开发带动3 4期2 施工进度的需要 让工程期比较长的部分先行开工以保障整体竣工时间 二 各分期的开发及销售计划 一期开发及销售思路 必然性 工期要求 高层建筑土建工程部分一般工期为16个月 加之水 电 验收8个月总建设周期约为两年半 而多层则仅为16个月时间 为保证不拖延项目整体的竣工及交房计划 小高层部分必须作为项目一期先行开工技术要求 高层部分地下室必须一次成型 分割施工将带来后期漏水 沉降重重隐患 施工麻烦较大 因此小高层部分必须整体施工 销售策略 资金回笼快 小高层部分面积超过11万平米是社区单体形态中总量最大的 同时也是价格最便宜的 因此相对而言其客户群体会比其他形态广很多 销售量相对大降低风险 将社区品质相对较低的部分先行销售 品质较高 利于销售的部分则在后期逐步推出 抗风险能力较强带活人气 高层部分是项目入口 项目的主形象门脸 同时可与销售中心形成一体化建设 组成社区主景示范区 通过高层销售可带活会所 对后期销售起到推动作用 一期开发及销售思路 如果资金允许建议一 二期可同步施工一 项目提升二期工程时间相对短 可以先于一期竣工 形成现房实景 作为社区最高端组团 把叠加别墅概念展现出来 不但可以形成示范 也将项目的高档进行了定格 让客户不得不相信本项目是一个高档的社区 无疑极大提升项目形象 二期开发及销售思路 销售策略 两区联动在销售上采取二期卖现房一期卖期房的策略二期带动一期 二期先只做不卖 通过销售员透露二期价格肯定高 但目前不销售 这样在社区设定一个参照物 通过二期的高价来带动一期的销售 让一期可以快走一期带动二期 一期完成销售社区整体示范形象形成 届时环境 销售人气都起来了 二期也可以随之提升 并可以由其稀缺性质控制市场 根据市场行情有主动权的推出一 二期一旦形成则可将最靓部分全部展示出来 带动三 四期的销售 二期开发及销售思路 1 同步 一 二期销售良好则建议三四期可同步操作 三期开发及销售思路 1 循三期开发依次推出 四期开发及销售思路 1 氛围 项目重点在于前期氛围的形成 一 二期可于2009年底总体一年半时间内可完成销售2 现房 一 三 四期建议直接卖期房 二期最好卖现房 优越的景观资源直接卖掉会吃亏3 均衡 项目销售保持稳定 适当的市场投放量 每年销售面积约为14万平米4 商铺 趁前三期部分交房入住 具备商业氛围 把握时机进行销售一旦商业部分形成现房则商业压力反而增加5 福利 涉及系统福利房应正式列入计划 最好在项目第一销售期间解决 以免后期涨价带来操作难度 开发及销售小结 项目资金流量分析 第二部分 详见附件1 附件3 项目开盘前的专题计划 第三部分 销售中心的选址 方案一 项目东北角商铺优点 方便客户看房 第一时间拦截客户不足 与景观示范区距离较远 不利于销售 示范一体化方案二 直接以会所作为销售中心优点 与样板间较近 有示范效应不足 销售中心纵深约50米 且入口较窄 不方便客户截流 开工期准备工作 一 审批许可必须满足扩初审批 规划许可证 施工许可证三大条件二 设计委托委托装修设计 销售中心 样板间让装修公司及早介入可反馈土建情况对建筑空间进行优化 并保障土建完成即可进行内装委托景观设计 对项目景观进行概念规划 对入口景观示范区进行施工设计 保障土建期水 电 管线的预埋三 外围销售环境的营造绿化 围墙 看房通路 现场氛围四 项目对外的推广引导落实项目案名 开工仪式策划 新闻报道 软文引导建议高炮可以提前开始预定了 项目名称建议及下轮提报内容 第四部分 项目名称 品牌化 个性化 特色化 大众化 常规楼盘名称的四种模式 本楼盘名称的关键点 从楼海中跳出来 周边家园 花园之类的名字实在太多 听了若干遍也很难将各个项目一一对位 把项目的特点叫出来 我们的核心特点是什么 我们卖的是什么 直观印象 强化记忆 把项目的高度建立起来 本项目是上层人士的高端居所 必须叫出项目的高贵品质和文化内涵 朗朗上口让人们脱口而出 方向一 水域天际水岸国度关键词 大气 尊贵 水景特色 通俗上口 方向二 水木清源水清木华源清水秀溪源美树清水源源境溪源关键词 与公司的关联 文化 幽雅 方向三 顶秀清溪九溪半岛五里香溪九溪玫瑰湾关键