[管理学]第1章-房地产估价概述.ppt

房地产估价 广东海洋大学农学院周飞手机mail zhouf 讲授内容 本课程讲授内容及考核 第一章 房地产估价概述 第三章 成本法 第四章 收益法 第五章 假设开发法 第六章 长期趋势法 第二章 市场法 第七章 路线价法 第八章 基准地价系数修正法 第九章 高层建筑地价分摊 参考书籍 本课程讲授内容及考核 艾建国 不动产估价 中国农业出版社 2002 王家庭 房地产估价 东北财经大学出版社 2001 考核 笔试 占70 平时 占30 由出勤情况 课堂表现及作业组成 本课程讲授内容及考核 第1节房地产估价的概念与必要性 第1章房地产估价概述 第2节房地产估价的原则 第3节房地产估价的程序 房地产估价的概念 第1节房地产估价的概念与必要性 房地产估价是指专业估价人员 根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 选用适宜的估价方法 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上 对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动 专业估价人员是指经房地产估价人员相应职业资格考试合格或认定 取得相应职业资格证书并经注册生效 专门从事房地产估价活动的人员 房地产专业估价人员包括房地产估价师 房地产估价员 土地估价师 注册资产评估师 价格鉴证师等 专业估价人员 一名合格的房地产专业估价人员应具备两个方面的条件 第一是执业能力 第二是良好的职业道德 第1节房地产估价的概念与必要性 估价目的是指对一个具体估价项目的估价结果的期望用途 估价目的不同 估价结果可能不同 估价目的 第1节房地产估价的概念与必要性 估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中 在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上 总结出的一些简明扼要的 在估价活动中应当遵循的法则或标准 估价原则 主要有5项基本原则 合法原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 公平原则 第1节房地产估价的概念与必要性 估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作 按照其内在联系性所排列出的先后进行次序 估价程序 房地产估价的一般程序是 获取估价业务 受理估价委托及明确估价基本事项 拟定估价作业方案 搜集估价所需的资料 实地查勘估价对象 选定估价方法计算 确定估价结果 撰写估价报告 出具估价报告 估价资料归档 第1节房地产估价的概念与必要性 基本方法 市场法 成本法 收益法 派生方法 假设开发法 长期趋势法 路线价法 基准地价系数修正法子 估价方法 每一种估价方法都有它适用的范围和条件 同时为了提高估价结果的精度 在评估一宗房地产价值时一般要求同时采用两种或两种以上的方法 第1节房地产估价的概念与必要性 房地产价格是众多的影响因素综合作用的结果 在评估一宗房地产价值时 要对这些影响因素加以分析 在分析时 并不是所有的因素都要分析 主要是对一些主要因素加以分析 影响因素 第1节房地产估价的概念与必要性 在评估一宗房地产价值时 一定有一个日期与之相对应 否则 你所评估的价格没有什么意义 这个日期就是估价时点 估价时点 通常用公历年 月 日表示 如估价时点为2008年6月30日是指房地产价格是2008年6月30日这一时点的价格 第1节房地产估价的概念与必要性 客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格 客观合理价格或价值的估算和判定 在估价时 误差是允许的 但必须在一定的范围内 一般认为误差在上下15 以内是允许的 第1节房地产估价的概念与必要性 房地产估价的必要性 理论上的必要性 独一无二性 价值量较大 第1节房地产估价的概念与必要性 现实中的必要性 房地产交易的需要 房地产抵押的需要 房地产典当的需要 房地产保险和损害赔偿的需要 房地产税收的需要 第1节房地产估价的概念与必要性 现实中的必要性 房地产征用拆迁补偿的需要 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 企业发生有关经济行为的需要 房地产管理的需要 其他方面的需要 第1节房地产估价的概念与必要性 第2节房地产估价的原则 合法原则 合法产权 以房地产权属证书和有关证件为依据 合法使用 以城市规划 土地用途管制为依据 合法处分 以法律 行政法规或合同等允许的处分方式为依据 第2节房地产估价的原则 最高最佳使用原则 四条标准 技术上可能 法律上许可 价值最大化 经济上可行 第2节房地产估价的原则 最高最佳使用原则 三个体现 最佳用途 最佳状态 最佳规模 替代原则 第2节房地产估价的原则 根据替代原理 在同一市场上具有相同效用的商品 其价格趋于一致 市场上有很多类似房地产 这些类似房地产价格的价格在某种程度上也应该是趋于一致的 替代原则对于具体的房地产估价 指明了以下两点 第一 可以通过类似房地产的价格来推算出估价对象的价格 第二 不能孤立地思考估价对象的价格 时点原则 第2节房地产估价的原则 估价时点的情形 公平原则 第2节房地产估价的原则 公平原则要求房地产估价人员必须站在中立的立场上 遵循房地产价格形成理论及其运动规律 运用科学方法客观公正地评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值 获取估价业务 第3节房地产估价的程序 三种途径 被动接受 自有自估 主动争取 明确估价基本事项 第3节房地产估价的程序 三个方面 明确估价目的 明确估价时点 明确估价对象 拟定估价作业方案 第3节房地产估价的程序 估价作业方案 拟调查搜集的资料及其来源渠道 拟定估价技术路线和估价方法 估价作业步骤和时间进度安排 预计所需的时间 人力 经费 搜集估价所需资料 第2节房地产估价的原则 估价所需的资料主要包括四个方面 对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 类似房地产的交易 成本 收益实例资料 反映估价对象状况的资料 搜集资料的渠道主有 委托人提供 实地查勘获得 到政府有关部门查询 询问有关当事人 咨询公司等 查阅有关报刊或登陆有关网站 实地查勘估价对象 第2节房地产估价的原则 实地查勘是估价人员亲临现场对估价对象的有关情况进行实地考查 了解估价对象的位置 周围环境 景观的优劣 了解估价对象的外观 建筑结构 装修 设备等状况 并对事先收集的有关估价对象的资料进行核实 同时补充搜集估价所需的其他资料 选定估价方法并计算 第2节房地产估价的原则 估价方法的选用 取决于估价对象的房地产类型 估价方法的适用条件及所搜集资料的情况 确定估价结果 第2节房地产估价的原则 如果估价差异结果较大 应寻找出现差异的原因 原因包括 计算过程是否有误 基础数据是否准确 参数选取是否合理 公式选用是否恰当 所选用的估价方法是否适合估价对象和估价目的 是否符合估价原则 在确认所有的计算结果都准确无误后 那就要求取一个综合的结果 求取的方法主要有 采用简单算术平均数 加权算术平均数 采用中位数 采用众数 撰写估价报告 第2节房地产估价的原则 封面 目录 致委托人函 估价师声明 估价的假设和限制条件 撰写估价报告 第2节房地产估价的原则 估价结果报告 估价技术报告 附件 出具估价报告 估价资