房地产法规总复习.ppt

1 第七章房地产权属登记管理法律制度 2 第一节房地产登记概述 3 1 房地产权属登记的概念与特征房地产权属登记 是房地产登记部门对各项房地产权利 主要是土地使用权和房屋所有权 进行审查 确认 发证的职能活动 房地产权属登记可分为土地权属登记 即土地登记 和房屋权属登记 权属登记的概念和特征权属登记的目的和意义权属登记的任务权属登记的基本功能权属登记的原则 4 房地产登记具有如下几个特点 1 房地产登记是就房地产物权的设定 变动进行的登记 2 房地产登记的客体仅限于不动产 3 登记在性质上是一种公示方法 权属登记的概念和特征权属登记的目的和意义权属登记的任务权属登记的基本功能权属登记的原则 5 2 房地产权属登记的目的和意义 1 保护房地产权利人的合法权益2 保证交易安全 减少交易成本3 为房地产管理奠定基础4 为城市规划 建设 管理提供科学依据 权属登记的概念和特征权属登记的目的和意义权属登记的任务权属登记的基本功能权属登记的原则 6 3 房地产权属登记管理的任务 一 做好房地产登记簿记载工作 二 做好房地产登记信息化工作 三 做好房地产登记档案管理工作 权属登记的概念和特征权属登记的目的和意义权属登记的任务权属登记的基本功能权属登记的原则 7 4 房地产登记的基本功能 1 房地产权利确认和公示功能 P162 2 房地产登记的公信功能 3 保护交易安全和维护市场秩序的功能 4 房地产管理和监控功能 权属登记的概念和特征权属登记的目的和意义权属登记的任务权属登记的基本功能权属登记的原则 8 5 房地产权属登记管理的原则 权利主体一致的原则属地管理原则 权属登记的概念和特征权属登记的目的和意义权属登记的任务权属登记的基本功能权属登记的原则 9 小结 房屋权属登记的概念与特征房屋权属登记的原则 10 第二节房地产权属登记制度 11 城市房地产管理法 规定 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度 房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容 房地产权属登记管理是用法律的手段对房地产进行登记 审查确认产权 核发权属证书 办理权属的转移变更的行为 建立准确 完整的权属档案资料等 从而建立正常的产权登记秩序 更好地保护权利人的合法权益 12 1 契据登记制2 产权登记制 权利登记制度和托伦斯登记制度 一 房地产登记制度类型P163 13 1 契据登记制 又称对抗要件主义 契据登记制的理论基础是对抗要件主义 契据登记制度 也称形式主义登记 是指不动产物权的变动 经当事人订立契约即发生效力 但非经登记 不得对抗第三人 契据登记制度的主要特点是 a自愿登记 b形式审查 c登记仅具有对抗力 d无公信力该制度为法国首创 称为 法国登记制 一 房地产登记制度类型P163 14 2 产权登记制 又称登记要件主义 不动产物权的设立 变更 转让 经依法登记 发生效力 未经登记 不发生效力 将登记作为房地产成立的要件 所以又称登记要件主义 产权登记制又分为权利登记制和托伦斯登记制两种 15 1 权利登记制是国家设专门机构 对不动产的权利取得及变更进行登记 登记机关对登记的申请采取实质审查 即除对申请登记程序 手续是否完备进行审查外 还要对发生不动产权利的得失变更原因 是否能有效成立 要经核查认定后 方可登记 房地产权利的取得 未经登记不产生效力 不仅不能对抗第三人 即使在当事人之间也不发生效力 权利登记制是强制性登记 具有公信力 一经登记 具有确定之效力 该制度发源于德国 称为 德国登记制 16 权利登记制度 又称实质主义登记 具有以下几个特点 a实质审查 b强制登记 c登记具有公信力 17 2 托伦斯登记 澳大利亚人托伦斯所创 登记机关对登记的申请采取实质性审查 凡经登记 政府发给权属证书 确认产权 权利状态明确地记载在权利证书上 经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度 已登记权利如发生转移 必须在登记簿上加以记载 登记簿分为两份 权利人取得副本 登记机关保留正本 初始登记不强制 但经登记后则强制 具有公信力 一经登记 国家保障 具不可推翻之效力 18 托伦斯登记制度的主要特点是 a自愿登记 b以权利证书作为房地产权利归属和房地产权利状态的证明 c错误登记负赔偿责任 19 各国不动产登记制度 20 物权法 第14条规定 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 依照法律规定应当登记的 自记载于不动产登记簿时发生效力 区分登记的效力与合同的效力 第15条规定 当事人之间订立有关设立 变更 转让和消灭不动产物权的合同 除法律另有规定或合同另有约定外 自合同成立时生效 未办理物权登记的 不影响合同的效力 二 我国房地产登记的效力 21 具体内容包括 必须区分合同的效力和登记的效力 未办理物权登记的 不影响合同效力 除法律另有规定或者合同约定外 合同自成立时生效 22 案例 1999年 甲因经商资金不足向乙借款50万 2000年 甲与市某区旧城改造办公室签订店面房购买合同 交清价款并实际接管使用店面房 但未按照合同约定办理产权登记和领取房产证书 此后 因欠乙借款未还 甲与乙达成以店面房抵债协议 协议约定 将店面房以50万元抵偿给乙 产权归乙所有 甲将购房发票交由乙办理房产证 协议签订后 甲收回欠条并销毁 将店面房 购房合同书 发票交给乙 同年5月 乙与甲签订店面房租赁协议 约定 甲每月付租金2000元 继续使用店面房做生意至同年12月份 乙一次性收取了租金2万元 后乙未能办理产权登记 过户手续 引发纠纷 23 1 甲与旧城改造办公室签订的购房合同是否有效 2 甲乙之间的以房抵债合同是否有效 3 甲乙之间的租赁合同是否有效 4 为何不能办理产权证 5 如何才能办理产权证 24 案例与评析 孙某于2005年2月用多年积蓄购买了位于北京市宣武区的一座二手房 为了购房安全 孙某十分慎重 同卖房人 郭某 在宣武区国土资源和房屋管理局办理完房屋产权过户手续之后 才将房款付给对方 2005年3月6日 原真正的房主郭某发现自己的房屋已经被过户给孙某 向公安机关报案 孙某才知道卖房人 郭某 是假房主 据查 房主郭某于2005年1月将该房屋委托给北京市一家房地产经纪公司出租 假冒人 郭某 是从房屋经纪公司租了房主的房子 向宣武区国土资源和房屋管理局提供了一套伪造的身份证 房屋所有权证 已购公房上市出售申请表等材料后 出售给孙某的 25 房主郭某遂向法院起诉 要求北京市建设委员会撤销孙某的房产证 本案的被告房地产登记机关认为 在办理该房屋产权过户手续过程中 其始终是按照有关规定执行 程序合法无误 不应当承担赔偿责任 但表示其有权撤销因欺诈而进行的登记 而孙某作为第三人则认为 自己在办理房产过户手续中并没有任何过错 也不知道 郭某 是骗子 自己房产过户手续办理完毕 并基于对行政机关的信任 已经付款给 郭某 被告不能将自己的行政过错责任转移给自己 撤销善意第三人的房屋产权登记 26 三 我国的房地产登记制度 1 我国房地产登记的特点登记具有强制性 登记实行实质审查 登记实行分别登记 具有公信力 27 土地登记房屋登记 2 房地产权属登记的种类 28 1 土地登记一 土地登记的定义国家依法对国有土地使用权 集体土地所有权 集体土地使用权和土地他项权利的登记 二 土地登记的内容 一 土地登记人 二 土地位置 三 土地权属性质 四 用地面积 共有使用权面积及分摊面积 五 地类面积 六 土地实际用途 七 土地等级 八 土地权属来源及依据 九 地上附着物的情况 房地产权属登记 土地登记 29 依据2008年2月1日起实行的 土地登记办法 的规定 我国现行土地登记体系包括土地总登记 初始登记 变更登记 注销登记和其他登记 其他登记具体又包括更正登记 异议登记 预告登记和查封登记 房地产权属登记 土地登记 30 土地总登记 是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记 土地总登记土地初始登记土地变更登记土地注销登记土地其他登记 房地产权属登记 土地登记 31 国有土地 1 依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的 批准用地文件 国有土地划拨决定书 新开工的大中型建设项目还应当提供建设项目竣工验收报告 2 依法以出让方式取得国有建设用地使用权的 付清全部国有土地出让价款后 持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证 房地产权属登记 土地登记 土地总登记土地初始登记土地变更登记土地注销登记土地其他登记 32 3 划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的 原国有土地使用证 出让合同 土地出让价款缴纳凭证 4 依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的 当事人应当持原国有土地使用证 土地使用权出资或者入股批准文件 房地产权属登记 土地登记 33 集体土地使用权 1 依法使用本集体土地进行建设的 批准用地文件 2 集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权人股 联营等形式兴办企业的 批准文件和相关合同 3 依法使用本集体土地进行农业生产的 持农用地使用合同 房地产权属登记 土地登记 土地总登记土地初始登记土地变更登记土地注销登记土地其他登记 34 土地变更登记 主体变更客体和内容变更 土地总登记土地初始登记土地变更登记土地注销登记土地其他登记 房地产权属登记 土地登记 35 房屋登记 是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为 房屋所有权登记 初始登记 变更登记 转移登记和注销登记房屋抵押权登记地役权登记房屋预告登记房屋其他登记 房地产权属登记 房屋登记 36 房屋初始登记是指新建房屋申请人 或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记 房屋所有权登记初始登记变更登记转移登记注销登记房屋抵押权登记地役权登记房屋预告登记房屋其他登记 房地产权属登记 房屋登记 37 房地产权利人因法定名称改变 或是房屋状况变化而进行的登记 房屋所有权登记初始登记变更登记转移登记注销登记房屋抵押权登记地役权登记房屋预告登记房屋其他登记 房地产权属登记 房屋登记 38 房屋因买卖 赠与 交换 继承等原因致使房屋所有权转移而进行的登记 房屋所有权登记初始登记变更登记转移登记注销登记房屋抵押权登记地役权登记房屋预告登记房屋其他登记 房地产权属登记 房屋登记 39 因房屋或土地灭失 放弃房屋所有权等情形 导致丧失房屋所有权而进行的登记 房屋所有权登记初始登记变更登记转移登记注销登记房屋抵押权登记地役权登记房屋预告登记房屋其他登记 房地产权属登记 房屋登记 40 房屋登记机构根据抵押当事人申请 依法将抵押权设立 转移 变动等事项在登记簿上予以记载的行为 也包括 设立登记 变更登记 转移登记和注销登记 房屋所有权登记初始登记变更登记转移登记注销登记房屋抵押权登记地役权登记房屋预告登记房屋其他登记 房地产权属登记 房屋登记 41 房屋登记机构根据地役权当事人申请 依法将地役权设立 转移 变动等事项在登记簿上予以记载的行为 房屋所有权登记初始登记变更登记转移登记注销登记房屋抵押权登记地役权登记房屋预告登记房屋其他登记 房地产权属登记 房屋登记 42 甲乙两工厂相邻 甲工厂原有一个东门 为了让职工上下班进出方便 想开个西门 但必须借用乙工厂的道路通行 于是 甲乙两工厂约定 甲向乙支付使用费 乙工厂允许甲工厂的员工通行 为此 双方达成书面协议 在乙工厂的土地上设立 通行地役权 利用期限为10年 双方向登记机构申请地役权登记 根据 物权法 规定 已经登记的地役权变更 转让或者消灭的 应当及时办理变更登记或者注销登记 在上述案例中 假设办理了地役权登记后 乙工厂转让给了丙工厂 由于地役权合同已经登记 丙工厂不得以 不知情 为由拒绝履行地役权合同 丙工厂须继续履行原地役权合同 因此 甲工厂 乙工厂和丙工厂 应签订 地役权 转让合同 并向原登记机构申请地役权变更登记 43 物权法 第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 为保障将来实现物权 按照约定可以向登记机构申请预告登记 预告登记后 未经预告登记的权利人同意 处分该不动产的 不发生物权效力 预告登记后 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的 预告登记失效 房屋所有权登记初始登记变更登记转移登记注销登记房屋抵押权登记地役权登记房屋预告登记房屋其他登记 房地产权属登记 房屋登记 44 变更登记 异议登记 撤销登记 查封登记等 房屋所有权登记初始登记变更登记转移登记注销登记房屋抵押权登记地役权登记房屋预告登记房屋其他登记 房地产权属登记 房屋登记 45 4 我国现行的不动产登记体制是房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记 46 房屋登记的时限 1 国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日 2 集体土地范围内房屋所有权登记60个工作日 3 抵押权 地役权登记10个工作日 4 预告登记 更正登记10个工作日 5 异议登记1个工作日 47 第三节房地产权属档案管理 48 不动产产籍是以记载不动产产权性质 权源 产权取得方式 界址 以及土地和房屋的使用状况等为主要内容的专用图簿册的总称 不动产产籍是城镇不动产管理的基础性资料 是进行城市规划与建设 房地产经营管理 以及处理产权纠纷 保护产权人合法权益的依据 49 一 不动产产籍由以下几类组成 第一 不动产产权档案 即在登记中形成的各种产权证明文件和历史资料等 如 国有土地使用权证 房屋所有权证 房屋共有权证 房屋他项权证书 和其他证明 以及以后发生的产权变更登记 产权转移登记过程中取得的各种证件 证明等 产权档案主要记录的是产权的原始取得和以后的历史变更情况等 50 第二 图纸 反映不动产的地理位置 占地面积 建筑面积 内部结构等的专题地图 主要包括地籍图 宗地图 房地产分幅图 分丘图 分户图等 第三 簿册 表卡 即登记中所涉及的各种有关登记簿册与图表 卡片等 如登记申请书 产权登记收件簿 权属调查表 归户卡 登记卡等 这些簿册 表卡设计合理 记载有丰富的内容 不动产产籍管理是对不动产档案 图纸 图表等反映产权现状和历史情况的资料进行管理 管理的含义是经过加工整理分类 运用科学方法进行综合管理 产权是产籍组成的核心内容 产籍又是确认产权的依据和凭证 不动产产权的认定及其法律关系的确认 都要通过产籍管理来实现 51 二 房地产权属档案的特点 一 专业性 1 权属档案是权属管理活动中形成的历史记录 权属管理是依照一定法规进行的 是任何其他部门所不能替代的 2 权属档案是专业性材料 权属档案在内容和形式上与一般公文有明显的区别 内容上反映房地权属状况和房地位置和面积大小 结构规范 52 3 权属档案有专业管理方法 以图档卡为主要内容的权属档案 图是指房地产平面图包括分丘图 分层分户图 反映权属范围 形象直观 档是指产权文字档案 反映产权的来龙去脉 详尽细致 真实可靠 卡是指房地产卡片包括录入电脑的房地产情况表 它概括了档案的内容 弥补了图的不足 反映产权简洁明白 三位一体 以地号 丘号 为中心 各有侧重 相辅相成 53 二 动态性权属档案的动态性是权属档案最显著的特点 权属档案形成后 房地产权属和房地情况并不是固定不变的 因而房地产权属处于不断转移和变更之中 具有极强的动态性 随着产权人的变化 房屋现状的变更 权属档案体系中的图 档 卡 册必须作相应更改 档案目录甚至于档案材料要作动态注记 进行异动管理 以确保档案的真实性 系统性和完整性 产权的动态性 使权属档案成为 活 档案 54 三 真实性真实性是权属档案的生命 也是发挥档案的现实效用的基础和前提 记载的产权人 产权范围必须清楚 能在产权审核和排解产权纠纷中起凭证和参考作用 确权发证是一项严肃的工作 绝不允许因档案记录的不真实而错发产权证件 55 四 完整性权属档案的完整性体现在两个方面 一是房地结合 二是图 档结合 五 价值性权属档案属于财产档案 权属档案的有无 保管的好坏 记载得是否准确 全面 将关系到产权人的经济利益 六 法律性具有法律效力 是确认房屋产权 处理房地产纠纷的重要依据 56 小结 房屋权属档案的特点 57 6 根据 房屋权属登记信息查询暂行办法 规定 可以公开查询的登记信息有 AB 2009年 A 房屋的自然状况B 房屋权利限制状况C 与诉讼案件直接相关的原始登记凭证D 与产权登记相关的原始登记凭证E 与公证事项直接相关的原始登记凭证 58 第八章房地产中介服务法律制度 59 第一节房地产中介服务的行业管理第二节房地产估价师执业资格制度第三节房地产经纪人执业资格制度 60 第一节房地产中介服务的行业管理 61 房地产中介服务 是指房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪等活动的总称 1 房地产咨询 是指为房地产活动当事人法律法规 政策 信息 技术等方面服务的经营活动 2 房地产价格评估 是指对房地产进行测算 评定其经济价值和代理业务的经营活动 3 房地产经纪 是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动 62 房地产中介服务的主要特点 人员固定委托服务服务有偿 63 房地产中介服务的行业管理内容 房地产行政主管部门作为房地产中介服务的行业主管部门 主要从中介服务人员资格管理 中介服务机构资质管理 中介业务活动管理三个方面对房地产中介服务实施行业监督管理 64 房地产咨询人员从事房地产咨询业务的人员 必须是具有房地产及相关专业中等以上学历 有与房地产咨询精力相关的初级以上专业技术职称取得考试合格证书的专业技术人员 房地产咨询人员的考试办法 由省 自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订 房地产中介服务的行业管理内容中介服务人员资格管理中介服务机构资质管理中介业务活动管理 65 房地产估价人员国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员 房地产估价师必须是经国家统一考试 执业资格认证 取得 房地产估价师执业资格证书 经注册登记取得 房地产估价师注册证 的人员 未取得 房地产估价师注册证 的人员 不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务 房地产估价师的考试办法 由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定 房地产中介服务的行业管理内容中介服务人员资格管理中介服务机构资质管理中介业务活动管理 66 房地产中介服务的行业管理内容中介服务人员资格管理中介服务机构资质管理中介业务活动管理 房地产经纪人房地产经纪人必须是经过考试 注册并取得 房地产经纪人资格证 的人员 未取得 讲话经纪人资格证 的人员 不得从事房地产经纪业务 房地产经纪人的考试和注册办法另行制定 67 设立房地产中介服务机构应具备下列条件P209 一 有自己的名称 组织机构 二 有固定的服务场所 三 有规定数量的财产和经费 四 从事房地产咨询业务的 具有房地产及相关专业中等以上学历 初级以上专业技术职称人中须占总人数的 以上 从事房地产评估业务的 须有规定数量的房地产估价师 从事房地产经纪业务的 须有规定数量的房地产经纪人 房地产中介服务的行业管理内容中介服务人员资格管理中介服务机构资质管理中介业务活动管理 68 房地产估价机构资质管理P153 房地产估价机构资质等级分为一 二 三级 房地产估价机构应当由自然人出资 以有限责任公司或者合伙企业形式设立 房地产中介服务的行业管理内容中介服务人员资格管理中介服务机构资质管理中介业务活动管理 69 一级资质1 机构名称有房地产估价或者房地产评估字样 2 从事房地产估价活动连续6年以上 且取得二级房地产估价机构资质3年以上 3 有限责任公司的注册资本人民币200万元以上 合伙企业的出资额人民币120万元以上 4 有15名以上专职注册房地产估价师 5 在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上 6 法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 7 有限责任公司的股东中有3名以上 合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师 股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 8 有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60 9 有固定的经营服务场所 10 估价质量管理 估价档案管理 财务管理等各项企业内部管理制度健全 11 随机抽查的1份房地产估价报告符合 房地产估价规范 的要求 房地产估价机构资质管理P153 70 二级资质1 机构名称有房地产估价或者房地产评估字样 2 取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上 3 有限责任公司的注册资本人民币100万元以上 合伙企业的出资额人民币60万元以上 4 有8名以上专职注册房地产估价师 5 在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上 6 法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 7 有限责任公司的股东中有3名以上 合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师 股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 8 有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60 9 有固定的经营服务场所 10 估价质量管理 估价档案管理 财务管理等各项企业内部管理制度健全 11 随机抽查的1份房地产估价报告符合 房地产估价规范 的要求 房地产估价机构资质管理 71 三级资质1 机构名称有房地产估价或者房地产评估字样 2 有限责任公司的注册资本人民币50万元以上 合伙企业的出资额人民币30万元以上 3 有3名以上专职注册房地产估价师 4 在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上 5 法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 6 有限责任公司的股东中有2名以上 合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师 股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 7 有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60 8 有固定的经营服务场所 9 估价质量管理 估价档案管理 财务管理等各项企业内部管理制度健全 10 随机抽查的1份房地产估价报告符合 房地产估价规范 的要求 房地产估价机构资质管理 72 各级资质房地产估价机构的业务范围P157 一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务 二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市 企业清算以外的房地产估价业务 三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市 企业清算 司法鉴定以外的房地产估价业务 暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市 企业清算 司法鉴定 城镇房屋拆迁 在建工程抵押以外的房地产估价业务 73 企业清算指企业按章程规定解散以及由于破产或其他原因宣布终止经营后 对企业的财产 债权 债务进行全面清查 并进行收取债权 清偿债务和分配剩余财产的经济活动 司法鉴定是指在诉讼过程中 对案件中的专门性问题 由司法机关或当事人委托法定鉴定单位 运用专业知识和技术 依照法定程序作出鉴别和判断送一种活动 74 P153 新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质 设1年的暂定期 房地产估价机构资质有效期为3年 资质有效期届满 房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的 应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请 资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定 准予延续的 有效期延续3年 75 承办业务管理中介服务行为的管理财务管理 房地产中介服务的行业管理内容中介服务人员资格管理中介服务机构资质管理中介业务活动 业务 管理 76 承办业务管理 房地产中介服务人员承办业务 应当由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同 房地产中介服务人员不得以个人名义承揽业务 在承办业务时 中介服务人员若与委托人 相关当事人有利害关系时 委托人有权要求其回避 中介服务人员应当回避 77 中介服务行为管理 房地产中介服务人员承办业务 由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同 78 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为 P212 一 索取 收受委托合同以外的酬金或其他财物 或者利用工作之便 牟取其他不正当的利益 二 允许他人以自己的名义从事房地产中介业务 三 同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务 四 与一方当事人串通损害另一方当事人利益 五 法律 法规禁止的其他行为 违反以上规定的 县级以上房地产行政主管部门可收回资格证书或者公告资格证书作废 并可处以 万元以上 万元以下的罚款 79 未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的 责令停止房地产中介业务 并可以处 万元以上 万元以下的罚款 超过营业范围从事房地产中介活动的 处以 万元以上 万元以下的罚款 80 刑法 第二百二十九条规定 承担资产评估 验资 验证 会计 审计 法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件 情节严重的 处5年以下的有期徒刑或者拘役 并处罚金 中介服务人员 索取他人财物或者非法收受他人财物 犯前款罪的 处5年以上10年以下的有期徒刑 并处罚金 严重不负责任 出具的证明文件有重大失实 造成严重后果的 处3年以下有期徒刑或者拘役 并处或者单处罚金 81 财务管理 房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取 房地产中介服务机构统一收取 房地产中介服务机构收取费用应当开具发票 依法纳税 房地产中介服务收费实行明码标价制度 中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点醒目位置公布其收费项目 服务内容 计费方法 收费标准等事项 82 房地产中介服务收费 1 房地产咨询收费房地产咨询收费按服务形式 分为口头咨询费和书面咨询费两种 口头咨询费 按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准 书面咨询费 按照咨询报告的技术难度 工作繁简结合标的额大小计收 普通咨询报告 每份收费 元 技术难度大 情况复杂 耗用人员和时间较多的咨询报告 可适当提高收费标准 收费标准一般不超过咨询标的额的 以上收费标准 属指导性参考价格 实际成交收费标准 由委托方与中介机构协商议定 83 以房产为主的房地产价格评估费 区别不同情况 按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收 以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表 档 次 房地产价格总额 万元 累进计费率 以下 含 以上至 以上至 以上至 以上至 以上至 以上 房地产中介服务收费P217 218 84 85 86 上述房地产估价 房地产经纪收费为国家制定的最高限标准 各地可以根据当地实际情况 有相关部门制定相应的收费标准 对经济特区的收费标准可适当固定高一些 但最高不能超过上述标准的30 87 1 城市房地产管理法 颁布实施后 我国对房地产中介服务都做出了 明确规定 A 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构 房地产估价机构 房地产经纪机构等B 房地产中介服务机构包括房地产交易管理机构 房地产估价机构 房地产经纪机构等C 国家实行房地产价格评估制度D 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度E 房地产中介服务机构应当有足够数量的专业人员 88 2 某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目 评估的房地产价格为2000万元 按照国家计委 建设部联合下发的 关于房地产中介服务收费的通知 规定的收费标准 估价收费最高为 万元 2005年试题 A 1 60B 3 00C 4 25D 5 00 89 3 刑法 规定 承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物 但故意提供虚假证明文件 情节严重的可处 并处罚金 2006年试题 A 三年以下有期徒刑或者拘役B 五年以下有期徒刑或者拘役C 五年以下有期徒刑或者管制D 五年以上 十年以下有期徒刑 90 4 建设部令 城市房地产中介服务管理规定 对 等内容作出了明确规定 A 房地产中介服务机构的管理B 房地产交易管理机构的管理C 房地产中介服务人员资格管理D 房地产交易管理机构人员资格管理E 房地产中介服务管理等的要求 91 5 下列关于对中介服务人员的资格管理 表述不正确的是 A 目前 我国已初步建立了与我国房地产市场发展相适应的房地产中介服务人员资格认证制度B 房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理C 房地产行政主管部门通过实施中介服务机构资质管理制度对房地产中介服务人员进行管理D 从事房地产咨询业务的人员 必须是具有房地产及相关专业中等以上学历 92 6 房地产中介服务机构设立的条件中 从事房地产咨询业务的 具有房地产及相关专业中等以上学历 初级以上专业技术职称人员须占总人数的 以上 A 30 B 40 C 50 D 60 93 7 对未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的 县级以上房地产行政主管部门责令其停止房地产中介业务 并可处以 的罚款 A 1万元以上3万元以下B 3万元以上5万元以下C 5万元以上7万元以下D 7万元以上 94 8 下列关于房地产中介服务收费 说法正确的是 A 按照服务形式 房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费B 房地产估价采用差额定率累退计费C 房地产估价采用差额定率累进计费D 房屋租赁代理收费 无论成交的租赁期限长短 均按半月至一月成交租金额标准 由双方协商一次性收取E 实行独家代理的 由双方协商 但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的0 5 95 9 房屋买卖代理收费 按成交价格总额的0 5 一2 5 计收 实行独家代理的 由双方协商 但最高不超过成交价格的 A 1 B 2 C 3 D 4 96 15 某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目 评估的房地产总价为2400万元 根据国家有关规定 估价收费最高为 万元 2009年 A 1 92B 3 60C 4 57D 6 00 97 第二节房地产估价师执业资格制度 98 房地产估价师执业资格考试 房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织 统一大纲 统一命题 统一考试的制度 建设部负责组织考试大纲的拟定和命题等工作 房地产估价师执业资格考试是由国家人事部与国家建设部共同组织的全国性的执业资格考试 99 房地产估价师考试报名条件 取得房地产相关学科 包括房地产经营 房地产经济 土地管理 城市规划 经济 建筑 规划和管理等 中专具有8年以上相关专业工作经历 其中从事房地产估价实务满5年大专具有6年以上相关专业工作经历 其中从事房地产估价实务满4年 学士学位具有4年以上相关专业工作经历 其中从事房地产估价实务满3年 硕士学位或第二学位 研究生班毕业从事房地产估价实务满2年 博士学位不限 1 不具备上述规定学历 但通过国家统一组织的经济专业初级或审计 会计 统计专业助理级资格考试并取得相应资格 具有10年以上相关专业工作经历 其中从事房地产估价实务满6年 成绩特别突出者可报名参加考试 2 考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法 须在连续2个考试年度内通过应试科目 方能取得资格证书 100 房地产估价师的注册 国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价师的注册管理工作 101 房地产估价师注册分为初始注册 续期注册 变更注册 撤销注册 102 初始注册 经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者 应当自房地产估价师执业资格考试合格证签发之日起三个月内申请注册 103 续期注册与继续教育 房地产估价师申请续期注册的必须在注册有效期内参加中国房地产估价师协会或者其指定机构组织的一定学时估价业务培训 取得继续教育合格证明后方可申请续期注册 房地产估价师执业资格注册有效期为3年 房地产估价师注册有效期满需要继续执行房地产估价师业务的 由其聘用单位于注册有效期届满前三个月内办理续期注册手续 104 变更注册 房地产估价师因工作单位变更等原因 间断在原注册时所在的房地产价格评估机构执业后 被其他房地产价格评估机构聘用的 需办理注册变更手续 房地产估价师原注册时所在单位与变更后的所在单位不在同一省 自治区 直辖市的 应当先行办理与原注册时所在单位的解聘手续 并向原受理其注册的注册初审机构申请办理撤销注册手续 撤销注册申请被批准后 方可办理注册变更手续 105 撤销注册 房地产估价师有下列情况之一的 由注册机构撤销其注册 收回房地产估价师注册证书 一 本人未申请续期注册的 二 有效期满未获准续期注册的 三 完全丧失民事行为能力的 四 受刑事处罚的 五 死