策源精品-上海南汇康桥康虹花苑产品定位及概念规划方案.ppt

我们的目标 目录 第一部分 房地产市场分析及项目市场定位 第二部分 本项目产品方案推荐 康虹印象 市场分析 项目定位 规划方案概述 产品线组合 户型 配套 智能化等 第一部分 房地产市场分析及项目市场定位 PART1 康虹印象 地块位置目前状态经济指标 沪南公路串联 浦东 南汇交界 外环以内 地块位置 地块现状 地块水系资源 地块周边环境 地块现状 地块南部一处物流办公楼 地块中间一保留的多层住宅区 河道资源丰富 适宜营造高档社区氛围 地块现状 地块被道路 河流和已有建筑强行分割为四幅偏小地块 大盘风韵顿失 1 9 地块现状 道路南北向两头受阻 周边多厂房 造成人流不畅 商业扩散度有限 地块现状 受 70 90 政策限制 内部3 6万 动迁回搬建筑面积指标 综合经济技术指标 项目规划限制条件 经济技术指标 地块位置优越 南汇距浦东最近位置 路网系统四通发达 地块内部三条河道其中两条河道大约宽10米 水质佳 三条河道成 工 字型与地块内部道路将地块划分为四块 各地块多呈长方形方正地块 但面积都不大 且地块中部还有一个保留的多层住宅小区 项目整体规划有定难度 总规模超过20万方 容积率1 8 内含3 6万方动迁回搬 且规划受到 7090 限制 地块特性总结 地块零散 70 90限制 便捷 水景 市场分析 房地产宏观环境解读微观市场解读市场契机 PART2 房地产宏观环境解读微观市场解读市场契机 宏观经济 土地现象观察 供需现状 中国经济进入新一轮高速增长期 必将推动房地产业的快速发展 货币相对贬值 固定资产投资行为增加 房地产宏观环境解读 宏观经济 近年上海挂牌住宅土地出让列表 开发全面外移 居住外围化 土地价格 5616元 6677元 12509元 新江湾城 宝山顾村 地价快速上涨 8429元 07 7 3044元 04 12 房地产宏观环境解读 土地现象观察 整体市场向上势头强劲 内环内 中外环板块领涨 公寓供求 价格走势 供求两旺 各环线价格 房地产宏观环境解读 供需现状 内环内 中外环 61 3 42 6 19 1 3 5 14 8 房地产宏观大环境看好 24号文 房产市场真正市场化运作在世博 奥运的利好下 楼市将长远稳定发展07年底 金融 税收等方面的调控下 楼市 拐点说 又现 仍需严密关注调控政策及楼市走势动向 开发外沿化 外围项目市场机会扩大 房地产宏观环境解读 总结 房地产宏观环境解读 微观市场解读市场契机 周边板块地位解读 市场结论 发现土地价值 挖掘土地潜力 赋予新价值 精准市场研究及客户需求 寻找市场空白点 周康板块现状认知 本板块市场地位解析 三林 世博支撑 后发力度强 后来居上 导入市区客户 北蔡 早期开发 在浦东本区客户以及市区客户心中地位稳定 后继力度弱 南北两段式开发 热点集中北部 南部认知度不高 周康 市中心动迁基地 发展逐渐成熟 认知度仍较低 目前以南汇本地客户为主 拥有这着价格优势 南汇进入浦东的北大门 周边高手环绕 差距大 公寓供需价格情况 07 1 11 周康成交量庞大 说明客户基础稳定 需求旺盛 4000元差距 紧近浦东两大板块 认知度仍然较低 价格处于低位 本板块市场现状认知 在售楼盘位置图 主要在售个案 中邦城市 绿地东上海 天台星城 美林小城 菱翔苑 龙泽家园 大富苑 康桥 前期别墅聚集板块 公寓在浦东辐射下发展 周浦 原来的市区动迁基地集中地 目前以区域客户为主 开发集中周浦镇 康桥板块位置优越但目前开发氛围不足 本板块市场现状认知 康桥在售项目产品面积一览 大板块内没有滞销面积段 本板块市场现状认知 A 康桥住宅产品大类一个不缺 产品空白 类似城郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表 本板块市场现状认知 产品空白 类似城郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表 说明 表示区域中没有该类型产品 表示区域中有个盘有该类型产品 表示区域中该类产品相对较多 B 六大特殊物业在康桥完全空白 市场结论 土地价值 板块传统认知南汇土地 周浦 动迁基地 稚嫩的开发层级本地开发商 老旧产品 缺乏产品创新从众的面积 老套的规划 老套的组合 老套的户型设计 单一 低档客户群体本地客户 动拆迁客户 小范围内的市区客户 4000元 价差 浦东 南汇的土地级差不可跨越 但也有着广阔的价格增长空间 可改变 可改变 所在的康桥板块 已经在悄然向浦东靠拢 区隔周浦 弱化板块区位概念 弱化南汇概念 剥离周浦影响 向三林 北蔡渗透 地块价值方面 本项目的位置 接浦东 南汇和浦东的第一触点 产品方面 板块内 老套的产品 没有出现亮眼点从众的面积 老套的规划 老套的组合 老套的户型设计 挖掘客户所在 未来市场之空白 通过产品 规划方案等的后天努力 去创造利润 分析未来市场的契机 客户的挖掘 转变 房地产宏观环境解读微观市场解读 市场契机 市场契机 板块发展契机 项目契机 产品定位契机 如何改变 如何在同等板块内创造出高利润的个体项目产品的全新打造 如何缩小4000元的价格级差板块概念的重新塑造 迎合着市场契机 沪上购房的区域结构性外扩势不可挡 项目位处周康最北 临界浦东 浦东 南扩 第一站购房大军南下首选 区隔周浦 三林 北蔡齐步 市场发展趋势 市场契机 品牌开发商进驻 浦东南部整体房地产开发层级质变 1000米开外的万科地杰5公里范围内的万科开发包围圈 知晓度提高 开发等级提高 价格的拉升 客户的大量带入 09 10年上海东南置业热土 市场契机 三林 万科5个地块金地未未来 北蔡 万科 地杰 周浦镇 和黄 中华企业 荣惠等地块 康桥 中邦 绿地后期 万科曾以12 9亿元收购了浦东成山路 济阳路 五街坊 七街坊及中林的5个住宅开发项目 万科24亿元的价格收购浦东超级大盘 地杰国际城 的50 股份 万科等品牌开发商进驻对我们的启发 本身市区客户向南扩张的同时 受到万科等品牌开发商的品牌的吸引 更加产生聚集效应 同时提升周边板块的认知度 万科历来的价格标杆形象 及带动周边板块价格提升的现象 我们预判08年25000元已经成为其价格底线 借助这样的趋势 可以一定程度上带动项目价格提升 同时在万科高价杠铃之下 利用价格优势 性价比 分流客户 引导市区南下客户 提升板块认知度 价格杠铃 给性价比高的项目带来机遇 客户 主力及目标 市区南客户为主针对这类高要求的客户 打造媲美万科等开发商等级的产品 利用价格优势 提高性价比 引导 分流客户 PART3 项目基本定位客户研判本项目产品定位项目利润挖掘 项目定位 立足浦东 平视三林 北蔡 营造 泛三林 价格优势 产品特色 打造万科五公里包围圈内的新亮点 板块概念的重新塑造 项目市场定位 项目的市场定位是 东上海 精致社区 考虑基础 打造高端精品 实现价值 满足目标客户需求 挖掘潜在客户需求 瞄准市场空白 对应的多元化产品设计 了解未来的客户分析其购房需求 客户定位 我们的客户是 南下客户 世博 产业引入的客户 基于地块本源本地客户 项目产品定位 客户需求 市场空缺 南下客户 购房属性 对房产有一定了解 理解层级高 看过新产品 对整体规划 产品细部 房型 面积都有着一定的高要求项目突破点 价格 利用30 50万的总价优势分流上游万科客户 需求特征 两种 舒适性的改善性置业年轻人的初次置业 如婚房 两口之家居住等 需求 市场机会 目前市场对舒适性产品需求较大 市场产品户型设计单一 无特殊亮点 后期90 以下小面积产品大量上市 竞争压力加剧舒适型产品供应减少 需求旺盛 价格将会有大幅上扬空间 对舒适型公寓愈加珍稀 市场需求愈大创新型90 以下小户型要求高 立基点 打造与上级板块同等品质的产品 基于地块本源本地客户 购房属性 希望有好的产品 但是没有形成概念 对产品的认识还是比较初级而且容易有追随潮流 跟随市区需求的特点 希望与市区拉近距离 但同时受到上级板块高昂价格的压制 项目突破点 可以完全展现的规划 翔实呈现出的产品吸引 通过主推市区客户 满足其心理虚荣感 在价格优势的前提以及项目市区客户定位的基础之上 导入希望很大需求特征 本区的舒适性的改善性置业 对舒适型公寓愈加珍稀 市场需求愈大 高端改善性客户 购房属性 脱离了160以下面积的公寓需求 同时之前可能是居住联排或是叠加产品 大面积舒适性的居住尺度需求 但可能对别墅上上下下的方式感到厌烦 项目突破点 舒适型居住尺度的需求 产品的创新 强调市场空白 需求特征 平层 无上下烦扰 尺度宽 需求 市场机会 别墅需求难以得到满足 必定带来产品形式创新 别墅的限批 区域逐渐面临别墅供应的枯竭 从成交情况来看 区域需求旺盛 康桥是早期别墅开发聚集区 浦东少有的别墅区域 已经有了稳固的客户基础 借鉴市场的经验如仁恒家园 万源城等 经济型别墅面积 大面宽 无上下烦扰 平层 的生活方式渐植根客户心中 大平层 类别墅产品基础较稳 世博 产业引入的客户 购房属性 年轻 阶段型居住要求 简化装修的麻烦 物业服务要求 直接入住 项目突破点 精装 精致产品 市场稀缺 在外环等交通动线支撑下 有着位置优势需求特征 阶段型居住要求 小面积 装修 高服务标准 需求 市场机会 是周边的稀缺性产品 基本没有类似供应 有着市场空白 世博带动 工业园区支撑 市场空白的 精致服务式公寓 产品面临一定的市场机遇 活力动感地带 青年工房 小户型 精装修 休闲生活主题 立体小公寓 upspace 占天不占地 90m2独享立体化生活 产品线之N0 1 产品线之N0 2 本项目产品定位 产品线之N0 3 可分可合 的全家福公寓青年人独户小家与年迈父母成为邻居 产品线之N04 宽HOUSE 平墅 电梯洋房类别墅 舒适大平层 在这样的产品设置下 项目在整体规划的基调下以中高档产品推向市场 并通过别墅产品的设置提高整体档次 而针对目标客户喜好分析后的多样化公寓 丰富的产品可以给整个项目带来更高的产品利润 基于原方案 本方案可以达到20 的增值利润 项目利润挖掘 第二部分 本项目产品方案推荐 我们的目标 高溢价 引领性 产生高溢价生命脉络组合 高附加值规划方案 独到的产品组合 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 总体概念规划方案 高附加值 方案本身赢得溢价 土地资源极致利用 组合产品创新无限 如何实现 基地分析 基地范围及技术指标 规划总用地面积 96389 总建筑面积 211512 地上建筑面积 173502 地下建筑面积 38010 综合容积率 1 94综合绿化率 42 综合建筑密度 16 6 原有综合经济技术指标 基地大致四至范围 一 基地分析 现有景观资源 康花路 北 大 寨 花 河 康 河 两横一纵 原生态水系 两横 将整个基地南北环抱 一纵 穿越地块 同时丰富了东西向的自然景观资源 可谓自然天成 环境优美 景观资源点评 二 基地分析 分区地块价值分析 康花路 北 大 寨 花 河 康 河 地块价值综合评判 原有多层老公房 1级 3级 2级 动迁房区域 三 我们根据地块本身的优劣势合理分配房型分布位置 以 景观资源最大化 为原则将舒适型房源安排到最佳位置 基地分析 产品线层次分布 康花路 北 大 寨 花 河 康 河 产品线层次分布 原有多层老公房 1级 3级 2级 1 动迁房区域 四 2级 2 1级 类别墅大户型产品 2级 1 2级 2 3级 90M2创新产品 90M2以上舒适型产品 90M2经济型产品 2级 3 50 60M2精装青年公寓 2级 3 产品线之N0 1 青年工房 产品线之N0 2 立体小公寓 产品线之N0 3 全家福公寓 产品线之N04 平墅 电梯洋房 1级 类别墅大户型产品 2级 1 2级 2 3级 90M2创新产品 90M2以上舒适型产品 90M2经济型产品 2级 3 50 60M2精装青年公寓 总体概念方案之总平面方案图 四 方案综合经济技术指标 总体概念规划方案演绎 总体概念方案之体块模型效果图 一 总体概念方案之体块模型效果图 二 总体概念方案之体块模型效果图 三 总体概念方案之功能布局示意图 四 图例 配套商业 住宅 会所 总体概念方案之空间结构分析图 五 20 22F 空间结构层次分布 14 18F 6F 总体概念方案之产品组合分析图 插入图片及文字手绘和电脑结合 六 C区 D区 A区 B区 90m2以下复式及平层小高层产品 170m2左右 宽HOUSE多层亲水洋房 90 130m2左右舒适型产品 90m2经济型产品 动迁房 50 60m2经济型产品精装修青年公寓 总体概念方案之整体景观分析图 七 两横一纵 河岸景观主轴 各组团景观纵轴 图例 各组团景观节点 河岸景观带 总体概念方案之道路结构分析图 八 地块周边主要交通道路 康衫路 康安路 康花路 小区内主要车行流线 小区内主要人行流线 以规划方案为核心竞争力 赢得高溢价以产品线为主要导向 创造市场价值 结论 概念规划设计理念 生活的理想 就是理想的生活 法 雨果 N atural P eaceful L ife 自然 恬静 生活 原生态资源完美结合 舒适怡人的空间氛围 漫 成为一种生活方式 概念规划总体定位 康桥 原生态 水岸漫城 我们的建议 小提示 欧式风格流行过多 项目本身的容积率也不太适合做风情小镇格调社区 偏向于中性的融合风格会更符合地块气质 总体景观设计理念 延展城市风华 衍伸生态水文 天然活水环岛 风情水岸 差异化及独到的产品线组合 项目发展思路 以创新产品带动人气 留住客源 形成消费 开发时序建议 二 二 二期 动迁安置 一期 一期 以创新经济型产品吸引人气 累积并留住差异化大户型产品需求的客源 亲水现场接待中心 二期 地块分区示意图 一 高附加值规划方案 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 D区 C区 A区 B区 独到的产品组合 A区 B区 各分区主要经济技术指标 高附加值规划方案 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 二 D区 C区 A区 B区 C区 D区 各分区户型配比建议 高附加值规划方案 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 三 总体户型配比及户型单元组合建议 A区产品组合及户型意向 高附加值规划方案 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 四 A区 户型分布区域示意 户型类型意向 90M2复式 户型点评 创意高层TownHouse 独特 布局 将平层的功能立体化 超高舒适度空间 A区产品组合及户型意向 高附加值规划方案 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 五 A区 户型分布区域示意 户型类型意向 90M2平层 高层二梯四户 85 86平方米 A区产品外观风格意向图参考 高附加值规划方案 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 六 B区产品组合及户型意向 高附加值规划方案 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 七 B区 户型类型意向 170M2左右亲水洋楼 B区产品组合及户型意向 高附加值规划方案 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 八 B区 户型类型意向 170M2左右亲水洋楼 B区产品组合及户型意向 高附加值规划方案 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 九 B区 户型类型意向 170M2左右亲水洋楼 B区产品组合及户型意向 高附加值规划方案 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 十 B区 户型类型意向 宽HOUSE170M2左右亲水洋楼 B区产品外观风格意向图参考 高附加值规划方案 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 十一 C区产品及户型建议 高附加值规划方案 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 十四 C区 1房 59 2房 90 户型类型意向 90M2经济型小高层 C区产品及户型建议 高附加值规划方案 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 十五 C区 户型类型意向 90M2经济型小高层 活力 便捷 生活时尚配套 小区总体商业功能定位 服务自身 辐射周边 我们的建议 高附加值规划方案 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 小区总体商业形象定位 尚中央 漫街 汇生活 我们的建议 高附加值规划方案 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 小区总体商业业态构想 我们的建议 高附加值规划方案 节能环保智能设施 品牌精英团队 独到的产品组合 特色简餐品牌连锁店 便民药店 花店 宠物饰品店等等 美容美发 咖啡茶室 超市便利店 绿色产业展示厅等 节能环保 智能化及物业服务 新材料应用及节能环保 活力便捷生活配套 节能环保智能设施 品牌精英团队 一 高附加值规划方案 节能环保设备 1 新型管材 高贵装饰材料 铝合金断热双层中空LOW E玻璃 LED反光照明系统等2 家庭中央净水机供水系统3 中水回用系统 4 增设紧急电源 厨房冰箱旁 客厅各设一个紧急电源插座 以备停电之用 5 二线式自动照明系统 6 地下室停车照明采用多回路设计 可依上下班尖峰时段调整照明 7 其他科技应用 有机垃圾生化压缩处理 生态灭蚊技术 小区不但在进行绿化设计时选用了相当数量的防蚊植