潍坊方山路孤山街交叉口地块前期沟通方案.ppt

方山路孤山街交叉口地块前期沟通方案 Strategythinker 济南力天世纪地产机构 目录 第一部分企业发展路线 第二部分项目定位 第三部分规划建议 SWOT分析 概念定位 产品定位 市场定位 目标客户群定位 住宅部分 沿街小高层 贵司通过该项目 需要实现的三重价值 利润价值项目的社会价值企业的社会价值 明星型 骗子型 珍珠产业链型 富和尚型 成长型 2002 2010 三重价值 双重价值 利润价值 明星型 国内一线开发商 进入山东房地产市场较晚 但短时间内开发理念 楼盘品质迅速赢得市场 昌乐房地产市场还没有明星型房地产企业 珍珠产业链型 大型特大型企业集团由实体经济延伸出房地产行业 兼有多元开发目的 地区性知名度美誉度高 成长型 省内开发商 学习一线开发企业成功开发自己的运营模式 并复制于不同的区域 来展开战略性发展格局 富和尚型 市场机遇型开发企业 有机会就争一笔 没机会不强求 该型开发企业县级市场较为普遍 骗子型 以江浙闽粤开发企业为主 以假按揭或借壳上市为目的 房地产开发只是一种手段 经营状况 建筑质量 资金链安全 企业信誉等都无法保障 作为一个全新的有活力的开发企业 应该走成长型企业发展路线 形成自有开发模式 不但要实现更高的项目利润 还要使得项目代言城市的高度 也为开发企业留下知名度美誉度 为后续开发项目的顺利销售为企业的持续发展注入动力 这是大浪淘沙后的一种发展趋势 也是我们全盘思路的最终落脚点 项目自身需定位为中高端 才能实现项目的多重价值 第二部分项目定位 1 SWOT分析 通过SWOT策略分析 打造一个具有高度的 品质感强的 代言一个城市高度的城市综合体 Googleearth中看项目所在昌乐县位置 昌乐首席hopsca城市综合体 项目总建筑面积19万 在诉求上以20万为基准 达到城市综合体基本要求 2 总体概念设计定位 HOPSCA是指在城市中的居住 办公 商务 出行 购物 文化娱乐 社交 游憩等各类功能复合 相互作用 互为价值链的高度集约的街区建筑群体 HOPSCA为HOTEL OFFICE PARK SHOPPINGMALL Convention APARTMENT构成 HOPSCA包含商务办公 居住 酒店 商业 休闲娱乐 交通及停车系统等各种城市功能 它具备完整的街区特点 是建筑综合体向城市空间巨型化 城市价值复合化 城市功能集约化发展的结果 同时HOPSCA通过街区作用 实现了与外部城市空间的有机结合 交通系统的有效联系 成为城市功能混合使用中心 延展了城市的空间价值 3 产品定位 产品以沿街小高层商务 多层住宅 沿街底层商铺三部分组成 多层住宅部分稀缺位置多层住宅 强调中心生活的优越感 品质锻造上以中高端居住为准 沿街小高层稀缺小高层 以投资 办公 居住等为主要目的 功能上定位于昌乐高端稀缺商务办公体 底层商铺升级周边初级商业形态 打造为辐射整个昌乐新商业中心 4 市场定位 昌乐唯一中央城市生活体双中央王座商务生活区 CBD 中央商务王座 昌乐首席双中央城市综合体 ClD 中央生活区 5 目标客户群定位 住宅部分客群以昌乐私营企业主 周边商业从业人员 政府人员为主 以居住为第一目标 兼顾升值 商务小高层部分投资客为绝大多数 商务办公需求客户 外地企业驻昌乐办事处 部分居住需要 底商部分周边电子通讯经营客户 银行 日用百货店 便利店 其他 诸如价格定位 广告表现等 需待后期提报 第三部分规划设计建议 1 住宅部分 本项目建议采用现代简约的风格 塑造都市社区形象 典雅主义 简约主义 顺应区域发展 体现都市形象 差异化角度 重塑价值 吻合目标客户需求 成本角度考虑 控制成本 采用简约主义风格 昌乐县城普住面积统计分析 力天建议 考虑到昌乐县城需求面积 中高端客群实际需要以及与小高层商务的客户区分 建议普住户型以三居室两居室为主 面积集中90平米 144平米 以95 125平米左右为主 植被多样性 富于变化 体现景观的立体感和层次性 掩盖绿地率之不足 建设过程中可先做景观 再做建筑 给客户描述未来生活的想象空间 种植灌木 乔木 配合草皮 达到绿荫价值和实际使用价值最大 多种绿化植物 带来非同一般的居住享受 在景观上 建议做一些体现社区品质感动态感的喷泉雕塑 既能近水聚人气 亦能动水生财源 2 沿街小高层 三种考虑 1 如考虑快速回笼资金 建议以单铺铺面建筑形式为主 单铺面积为150 350平米内 一二层联体商铺 横向可自由分割 黄金区位铺位去化速度较快 2 如考虑项目长期经营发展 可以大卖场建筑形式为主 受限于用电量 排水排污管道实际影响 在前期可对经营业态进行细分处理 便于前期施工 底商建议 3 酒店式公寓由于项目位于较好位置 可考虑一栋沿街小高层作为酒店式公寓 引入一家酒店或旅馆连锁机构进行管理 受限于用电量 排水排污管道实际影响 在前期可对经营业态进行细分处理 便于前期施工 沿街小高层非底商部分由于服务型企业 驻昌乐办事处企业较少 昌乐对办公总部的需求