泥岗片区市调报告6.27(修改意见).ppt

1 泥岗片区市调报告 2010 6 25 深圳 地产咨询有限公司策划部 2 目录 片区总体状况 1 片区住宅物业分析 2 片区商业物业分析 3 片区总结与发展展望 4 3 片区总体状况 片区界定 本次任务分配时的界定 罗湖与福田交界处 具体范围为银湖汽车站以东 泥岗路以北 金湖路以南 红岗路以西所围合的区域 城市规划的界定 罗湖区一共分为六个大片区24个小片区 泥岗片区为24个小片区之一 隶属于LH05片区 包括泥岗和银湖两个小片区 编号为LH05 01 具体范围 凤凰岭以南 泥岗西路以北 红岗路以西 北环大道以东的围合区域 总用地面积133 29公顷 两者的差别 城市规划所指的泥岗片区更大一些 包括银湖汽车站和金湖路以北 凤凰岭以南的狭长地带 4 片区总体状况 片区界定 5 片区总体状况 位于罗湖区最西北角 属于罗湖区的边缘和相对落后区域处在罗湖与福田交界处 与福田区关系非常密切周边片区非常有特点 北面为罗湖银湖 以高档住宅为主 南面为福田八卦岭 全国最大的印刷产业基地 和华强北片区 全市商业中心 全国最大的电子产品交易市场 东面为清水河 笋岗片区 以物流 建材家居 汽车交易为主 除银湖外以上片区均为密集的产业区 且缺乏配套住宅 本片区为这些片区提供了很大一部分居住配套 区位特点 福田 华强北 八卦岭 笋岗 清水河 泥岗 银湖 6 片区总体状况 交通配套 道路 现状 片区临近城市主干道 对外联系的道路为北环大道 泥岗西路和红岗路 内部交通为二线公路 各街坊出入口及内部支路 评价 对外交通发达 但片区内部道路不完善 公共交通 1 公交站点 片区一共有两个公交站点 泥岗村 金湖花园 但以泥岗村站点为主2 公交线路 一共有23条路线 华强北方向 58 365 238 9 373路 中心区方向 50 373 398 237路 火车站方向 7 8 321路 南头宝安方向 373 379 323 356 319路 梅林关方向 374 373 336路 盐田方向 328 53 85路 7 片区总体状况 交通配套 公共交通 3 地铁 目前没有 规划中的地铁9号线 预计今年动工 路线为罗湖火车站 八卦岭 梅林 景田 车公庙 将设立泥岗村站 对公共交通评价 尽管线路很多 但基本上分布在片区最南面的泥岗路上的泥岗村站 因此片区居民需要步行较长距离才能出行 算不上方便 基本为过境路线 人多车挤 很难有座位 8 商业配套 片区总体状况 表片区商业配套一览表 片区相对封闭 规模较小且居住人口收入水平有限 因此片区内的商业配套基本以服务片区 满足日常所需为目的 因此业种业态比较完善 整体档次较低 具体参见下表 9 教育配套 片区总体状况 表片区教育商业配套一览表 教育资源基本情况 一共有4所幼儿园 2所小学 5所高中及职校 还有一所高校 主体将迁往龙岗体育新城 10 教育配套 片区总体状况 教育资源评价 对购房者来说 最重要的是幼儿园到高中阶段的教育资源质量 因此 尽管片区学校数量很多且各层次的均有 但是总体而言规模和教学质量偏低 没有吸引力 11 配套空间分布 片区总体状况 泥岗片区主要配套分布图 银湖学校 侨乡学校 凤光小学 泥岗幼儿园 武警幼儿园 一建幼儿园 华润万佳 金湖超市 民润市场 宜佳时装城 好日子购物广场 泥岗村公交站 金湖花园公交站 片区配套分布情况 如图 12 配套空间分布 片区总体状况 片区配套分布特点教育配套主要分布在金湖路 商业配套比较分散 泥岗村相对比较集中 交通配套主要分布在泥岗路 13 功能定位 片区总体状况 根据 深圳市城市总体规划 1996 2010 深圳市罗湖区分区规划 泥岗区将严格控制开发强度及人口规模 主要通过完善片区的配套 改造旧村 来提高环境质量 泥岗片区的定位是 以生活居住为主 兼具教育科研 对外交通等功能的综合性生活居住区 泥岗片区现状图 14 目录 片区总体状况 1 片区住宅物业分析 2 片区商业物业分析 3 片区总结与发展展望 4 15 片区一共有13个小区楼盘 一个城中村 小区楼盘主要分布在金湖路沿线与金碧路沿线 目前无新在售项目 小区入住率高 小区大部分楼龄较长 大约15 20年 以多层结构为主 居民主要以八卦岭片区工厂员工和上班白领为主 少量当地居民和华强北商业圈上班族构成 金湖花园 凤岗花园 星湖花园 大地苑 银晖名居 碧清园 金银园 片区住宅基本情况 泥岗村 红岗花园 军产房 片区住宅1数量和空间分布2 开发时间时间3 结构 多层高层 4价格和租金5 主要租住人群及动机 16 片区二手房价格与租金总体状况分析 二 片区住宅分析 17 从表格可以看出 该片区二手房价格均价在8700元 M2 1200元 M2之间 较新楼盘高层均价在11000 12000之间 楼龄较长多层楼盘均价在8700 9600之间 片区内租金 2房租金在2000 2800之间 3房租金在2400 2800之间 租金与售价比为1 340 单位租金高层达到35 M2左右 多层也达到了30 M2左右 可以看出片区楼盘升值潜力较小 片区楼盘租金上涨可能性不大 另外该片区有一城中村 以民房居多 商品房相对较少 但由于周边工业区较多 拥有较大的客户群体 虽然租金较高 但入住率仍然较高 片区红岗花园以确定为旧改项目 均价达到了11000M2 体现出了较大的升值空间 该片区小区楼龄普遍较长 未来旧改项目会相继增多 楼龄较长的小区 会有一定的升值空间 片区二手房价格与租金总体状况分析 二 片区住宅分析 18 三 片区商业分析 片区商业概况片区商业分析 19 三 片区商业分析 片区商业概况 片区内商业主要分为两类 为片区居民服务的商业专业性质商业 汽车产业商业 片区商业分布现状 以点 线 面的形式分布整个片区以丰田产业园为依托逐步形成的专业市场 20 三 片区商业分析 片区商业分析 居民服务的商业分析 片区商业主要以大型购物中心好日子购物广场为核心 以街铺的形式成线状分布 面积大约在10 20平米