购房意向书的法律效力

1 / 43 购房意向书的法律效力 透视“购房意向书” 从意向书中每平米房价暂定 2300元到换合同文本时的销售定价每平米 3700 元谈起 作者： 乐随 发布时间： XX-08-09 13:37:48 一方说：开发商不按意向书约定事项签约而乱涨价 ,违背诚信，实属欺诈一方说： “意向书”不是合同，价格意向没有法律约束力，最多支付违约金解除协议 孰是孰非？实践中究竟应该如何认识和处理这类商品房“意向书”纠纷案？这在当前显 得尤为重要 ? 近期来，大量订房户通 过来访或电话形式咨询“购房意向书”的性质与效力，及其起诉 手续等有关问题，这是源于开发商背弃意向书的约定单方涨价行为引起的系列类案。有的从 约定每平米房价 2300 元到换签统一制式合同时涨价为 3700 元，有的从暂定每平米房价 3500 元到换签统一制式合同时涨价为 5200 元不等。这些不认可意向书价格的情况大约有三种类型： 第一种情况是意向书中双方将房屋价格已经明确约定；第二种情况是在意向书中双方对价格 作了相对约定，以“暂定价”的形式出现；第三种2 / 43 情况是 双方约定按物价局核准价为准，而 如今该类商品房又不在物价部门核价职能范围。由于这类系列案牵连面广，各个法院或法官 之间对同类案件的认识差异又较大，处理结果也不尽相同，同案异判 时有出现，影响司法审判的严肃性。为此，笔者觉得这类意向书纠纷案有以下几个问题 值得慎重把握和探讨。 一、“意向书”的二重性关于购房意向书的性质到底是“预约合同”还是“购房合同”及其效力如何，不可一概 而论。从“意向书”名称上看，应当仅仅是对双方在未来条件成就时期签订购房合同 的权利 义务的确定，对客户而言，是缔约优先权的取得，不会涉及到很多具体的实体内容，无疑是 预约性合同。它的预约性也是由客观条件所决定的。一是国家充分保护了老百姓的合法权益， 规定没有取得销售许可证的，不得订立商品房销售合同，订立商品房销售合同必须使用国家 统一制式的合同文本。二是工程尚未开始，有的甚至连拆迁工作“三通一平”等事项尚未扫 尾，相当多的实体事项尚无法确定；三是确定了双方当事人必须签订统一制式合同，这就是 “意向书”中预约性的 成份。然而，从我们当前实3 / 43 践中遇到的情况看，开发商预先以格式条款形式设定的意向书中， 往往都已经涉及到销售的实体内容，对与标的物相关的销售价格等实体权利义务有明确的约 定。只是有些是完全确定的约定，有些是不完全确定的约定而已，突破了其预约性。因此， 对于这类“意向书”就不易简单地从“名称”和“形式”上确定其单纯的预约合同性，而应 该综观整个合同全部内容确定其性质归属。按我国合同法之精神，凡符合买卖合同成立的要 素和条件的，就不可否定其中买卖合同之性质 。据此，可以认为这类“购房意向书”是购房 预约合同与销售合同的混合体。称它为混合体的理由，就是它的相关权利义务中既有约定在 未来时间签订统一制式合同的条款，又有超越了纯预约合同内容范围的关于买卖实体权利义 务的约定内容，这些约定基本已经符合了买卖合同成立的构成要件，即既约定在未来时期签 订销售合同，又就销售合同中涉及到的相关事宜提前进行了约定。据此认为其具有双重性。作为具有双重意义的协议，其中合同文本规范制式要 求下签订规范制式买卖合同的预约性，并 不影响已4 / 43 经约定的相关实体权利义务条款应当具有 的法律约束性。何况预约合同也是合同，同样受合同法的制约，那么，预约合同中一切不违 法的约定就是双方当事人应当遵守的义务，具有法律效力。 二、“暂”字的弹性究竟有多大意向书的价格条款约定的为“暂”定价，这是开发商的惯用模式，当然就条款本身亦无 可指责，从现象上说这种约定更容易切合实际。然而，当前这个“暂”字却变成了合法外衣 掩盖下的涨价托词。用开发商的话来说：“暂定价是不存在法律约束力的，所谓价格暂定，也 就是价格没有定；既然没有定，当然就可以重新约定，也谈不上涨价之说“暂定价” 究竟是 否存在法律约束力？对这个问题，我国法律至今没有专门作出解释，那我们就应当按习惯主 义的方式来认识和处理。 首先，我们要承认暂定价不是确定价，是可以变化的，它不具有确定或者说绝对的法律 约束力。然而，“暂定”也不是毫无约束力，否则，当初就无必要载明“暂定价”三个字了， 按习惯主义思想，它具有相对的法律约束力。就是5 / 43 说，开发商有权利在这个暂定价基础上， 即一定上下的合理幅度范围内调整价格，这个幅度是多大，法律没有解释，只能按常人的习 惯思维并结合、参照有关类似性质问题的法律规定理解。我们知道，即便是在换签正式合同 时，其房屋面积也是“暂”定的，因为存在不确定因素，所以只好以最后实测为准，但我国 法律规定，上下变化不得超过 3%，否则，多出部分购房人可以拒付多出的款项，少于 3%以外 的部分，购房人可以要求双倍赔偿或解除合同，由开发商承担违约、赔偿责任。既然“暂定” 的面积都有如此巨大的约束力，又 何况房产价格呢？因此，确认“暂定价”具有相对的法律约束力是有法律依据可循的。另外，按常人的习惯思维理解 这个“暂定价”，那就是说“暂定价”是开发商向社会公众发出的一个价格“阶位”信号，最 终的价格即便有变化，也只是在这个价格“阶位”上一定幅度范围的起伏，即只会在以此为 基准的框架内变化。举例说，暂定价为 2380 元的商品房怎么也不会变成 3700 元以上，这既 是习惯主义的理解认识，也是法律对暂定面积弹性限制原则的演绎。 我国对于与居民生活密切相关的商品房6 / 43 价格一直 持宏观调控的 态度，反对开发商乱操作、 乱涨价，反对一切扰乱商品房市场秩序的行为，反对开发商在销售过程中的各种手段的欺诈 行为。那么就整个社会而言，每年的商品房价格涨幅都应该在 10%以下或者更低。以此为据， 基于开发商在与购房户签订意向书时确定的暂定价往往是符合当时的市场价的，所以开发商 与购房户签订的购房意向书的暂定价也只可以在这个幅度范围内变化，即每 12 个月的最大涨 价幅度不得超过暂定价的 10%。直观一些说，如果当初签订意向书时的暂定价为每平米 2000 元，在历时 12 个月内改签统一制式合同时只能在2000 2200 元的幅度内涨价，这就是“暂” 字允许的弹性范围。 三、公平合同背后隐藏的不公平开发商普遍认为：调价是我的单方权利，愿不愿意重签合同是你的单方权利；一是我与 你订的是购房意向书，不是购房合同，意向书赋予你的是购买商品房的机会而没有其他，二 是意向书中的确定价格，也只是意向性的价格比是确定的销售价格，从而有权任意调整其价 格，三是提高价格又不是强买强卖，你嫌价格高了7 / 43 可以 放弃签合同的权利，可以不签，不算 你违约，可以退还订金，不违反公平原则。是的，这貌似是很公平的。开发商由于擅自乱提价行为，购房人不愿购买就可以不签合 同，既不算购房人违约，还将所缴的钱如数退还，有的还给记上利息，仿佛公平之中开发商 还施舍了。然而，我们有没有想想，商品房的法律性质，在严格意义上它不是种类物，而是 特定物，可以说，每一套房屋都是一个特定物，因为，在同一狭义的空间点上只可能存在一 套房屋，也就是说，每一套房子都是不同的特定物。购买人不签 这份合同的话，一是他能在 其他地方能找到与此一样的房屋吗？二是由于全国房价的整体攀升，他在同一地方的其他开 发商那里，能重新以“原始价”购买到意向书中的约定标的吗？显然，时过境迁，那至少在 目前阶段已是不可能的了。三是现在才从头开始，他能在原预定的时间拿到房子吗？等等。 这对购买人来说，损失是广泛而巨大的。因为，他已经失去了时间，失去了机会，失去了在 原来条件下“选择”的可能。所谓“对不满意涨价就不签合同退钱回家” 其实不过是隐藏着 8 / 43 不 公平的貌似公平。 四、单方涨价是违约还是情势变化 有人说，开发商的涨价并非违约，而是情势变化。在当时的市场行情下，开发商与订房 人约定的价格符合当时的行情。如今，整个社会上房市上涨，政府亦允许开发商按市场价格 自己定价销售，故开发商有绝对价格调整权。这种说法没有事实和法律依据。对非普通住房 政府取消核价职能，允许自主定价，允许按市场价格销售的前提仍然必须是要依法。在与当 事人不存在价格约定的情况下，开发商可以自己定价说了算，一旦与订房人有 了价格约定， 那么这个约定就有了法律约束力，就必须遵守。我国合同法的一贯精神就是有约定的从约定， 没有合同约定的从法定。全国整体的房市价格上升，不属合同法中所谓的“情势变化”的范 畴。再则，开发商的涨价，并非是因为按当初的定价销售会造成亏本，而是为了赚取更高的 利润。应当说价格的约定对双方都存在风险，开发商的这种行为实篇二：购房意向书购房意向书 分类：合同范本 标签：购房意向书 买房意向书 商品房买卖意向书 意向书范本 合同 9 / 43 范本 | 购房意 向书甲 方：上海房地产开发有限公司乙 方： 甲、乙双方经友好协商，就乙方选定甲方开发的水岸二期房屋的有关事宜，经协商 一致，达成如下条款： 一、乙方已选中并决定购买甲方开发的位于上海市松江区路号楼室房屋 ，愿意与甲方签订本意向书，并同意按本意向书要求与甲方签订正式 的商品房预售合同。 二、该房屋建筑面积约为平方米，最终以房地产测绘机构测定的为准。 三、该房屋的单价为人民币万元平方米，暂定总 价款为人民币万 元，最终以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以本意向书约定的单价 计算为准，多退少补。 四、本意向书签订的同时，乙方应当向甲方交纳房屋确认金人民币万元。 五、乙方应于甲方水岸二期项目开盘销售之日起十五日内，携带本意向书、已交纳 确认金的收款凭证及乙方之身份证、印章至甲方售楼处与甲 10 / 43 方签订正式的商品房预售合同及相关文件，并按商品房预售合同支付购房款。乙方 依据本意向书支付的确认金转作等额购房款。 甲方项目开盘销售日以在当地报纸即文汇报发布的开盘广告确定的开盘销售日为准， 敬请乙方自行注意。 六、若乙方由委托代理人代为签订商品房预售合同及相关文件时，代理人需出示已 公证的授权委托书。 七、如乙方按本意向书约定与甲方签订商品房预售合同及相关文件，并选择一次性 付款方式支付购房款，且在签订商品房预售合同的同时全部付清 购房款的，甲方在商品房预售合同约定的单价基础上给予乙方每平方米元 优惠，即优惠后的单价 为人民币万元平方米。 如乙方逾期签订商品房预售合同及相关文件或逾期付款的，则乙方不再享受甲方给 予的任何房价优惠。乙方已交纳的房屋确认金甲方不予退还，作为赔偿金赔偿甲方的损失。如乙方选择银行按揭贷款或公积金贷款或分期付款方式支付购房款的，则乙方不享受甲 方给予的任何房价优惠。 11 / 43 八、如乙方逾期未与甲方签订正式的商品房预售合同及相关文件，视为乙方自动放 弃该房屋，甲方有权无需通知乙方而将该房屋另行出售，乙方依据本意向书已交纳的确认金 不予退 还。 九、本意向书签订后，如乙方提出不购买该房屋，乙方已交纳的确认金不予退还。 十一、本意向书签订后甲方不得另行出售该房屋，除非本意向书约定的另行出售条件具 备或本意向书失效。 十二、本意向书仅限于乙方本人享有，不得转让，商品房预售合同中的买受人应当与 本意向书中的乙方一致，否则，视为乙方放弃购买该房屋，甲方有权拒绝与其签订商品房 预售合同及相关文件，并有权将该房屋另行出售。乙方承诺甲方已告知乙方所选定的房屋 为商品房，所缴纳契税 按办理该房屋产权时政府规定的契税标准执行。十三、乙方的通讯地址及联系方式以本意向书记载为准，为甲方向乙方发出任何书面通 知的唯一地址，乙方保证通讯地址、联系电话准确无误且长期有效，如有变更乙方应当以书 面形式自变更之时起 24 小时内通知甲方。否则，由此引发的一切责任由乙方承担，与甲方无 12 / 43 关。 十四、本意向书经甲、乙双方签字、盖章且乙方全额交纳确认金之日起生效，在正式的 商品房预售合同生效同时失效，乙方同意届时将本意向书原件交还甲方。十五、本意向书 一式叁份，甲方执贰份、乙方执一份，具有同等法律效力。 甲 方：上海房地产开发有限公司乙 方：身份证号： 通讯地址：签署日期：年月日 电话：邮编：篇三：购房意向书合同编号： gfyx- 购房意向书委托方： 代理方：中视选房网房地产经纪有限公司 购房意向书委托方： 代理方： 中视选房网 房地产经纪有限公司 服务监督电话： 400-881-5000经甲乙双方友好协商，双方在自愿平等协商一致的基础上签定如下意向书，承诺共同遵 守。 第一条 甲方委托乙方拟为其购买房屋的概况： 北京市区 /县，房屋建筑面积 平方米，户型为 ，成交价格为人民币 元整 。 第二条 双方责任： 1甲方应于本意向书签定时，向乙方支付该房产的购房定金人民币： 元整，双方商定此款项在双方签定该房13 / 43 产的买卖合同后计入甲方应付的 首期房款。 2乙方根据甲方的委托内容与该房产所有权人或产权单位进行洽谈，并将洽谈内容告知 甲方。甲方于本意向书签定后日内与乙方签定相关购房合同，以确定付 款 .房屋交 接日期及手续办理等事宜，同时向乙方支付该房产实际成交价格 %做为代理费用，即人民币 元整。 3乙方如不能在约定时间与甲方签定该房产的购房合同，甲方有权解除本意向书，同时 乙方应于三个工作日内退还甲方已交的全部购房定金。 4本意向书签定之后，如甲方中途反悔不能履行本意向书条款时则视为甲方违约，甲方 仍按本合同第一条确定的价格的 %支付乙方报酬。 5本意向书履行过程中，甲方不得在未经乙方同意的情况下，与该房产所 有权人或原产权单位等第三方签定任何有关该房产的购房意向书，否则甲方交纳的定金 作为违约金赔偿乙方的损失，乙方不予退还。 6由于非甲乙双方自身原因或因不可抗力因素导致本意向书不能继续履行时，双方免责。 14 / 43 第三条 本意向书如有未尽事宜，应依照相关法令习惯及诚信原则公平解决。本意向书一 式二份，经甲乙双方签字之日起生效，双方各执一份，具有同等法律效力。 第四条 本意向书在双方签定该房产购房合同时由乙方收回，如在双方签定该房产购房合 同时乙方未 能及时将本意向书收回，则本意向书自动失效。 第五条 补充协议： 甲方：乙方： 中视选房网房地产经纪有限公司 身份证号： 经办人： 电话：电 话： 地址：地址：本合同于 年 月 日在北京签署篇四：法院认定购房意向书不 是合同 成都精英律师团都燕果律师 法院认定购房意向书不是合同 【基本案情】 为了让孩子享受更好的教育，单亲妈妈刘雯雯决定将自己居住的房子换置成学区房。为 此，刘雯雯将自己换房事宜交给某中介 公司全权处理。刘雯雯明确表示， 现在房地产市场十 分不稳定，自己换房的希望都系于居住的这套房产15 / 43 上，所以中介卖出房后才可以帮自己物色 学区房。 2016 年底，刘雯雯看中了李琦名下的一套 学区房，为此双方签订了房屋买卖购 房合同。为了筹集房款，刘雯雯在三天后与李松签订了购房合同意向书，将自己的房屋 卖给了李松。后来，刘雯雯觉得自己房屋卖的过于仓促导致价格偏低，要求李松捆绑购买自 己的地下室，遭到了李松拒绝。在 双方对峙过程中，李松又在中介介绍下 看中了别处房子，后干脆拒绝购买刘雯雯的房 子。由于没有卖出房子，刘雯雯无力履行与李琦的购房合同，李琦诉至法院要求刘雯雯支付 违约金四万元。而为了挽回自己的损失，刘雯雯将李松诉至法院，要求履行合同或者支付自 己违约金。 【案例分析】 随着经济社会的发展，出于改善自己的居住状况、帮助子女享受更好教育等原因，换房 已经成了重要的购房推动力量。本案正是在换房过程中所产生的一类纠纷。案中女主人公在 换房的过程中签订了两份合同，但是其法 律效力确实完全不同的。与李琦签订的房屋买卖 16 / 43 购房合同是双方真实意思的表示，符合合同成立的要件，双方应当履行。一方不履行另一 方有权主张违约金。而与李松签订的购房合同意向书仅是一种要约邀请形式，双方达成 的仅是达成了购房意向。不履行这份意向书不会产生违约的法律后果。 据了解，二手房中介买卖行业中，签订意向书比较常见，中介单位表示，此类意 向书签订主要是为了防止不同买主重复看房而在单位内部产生纠纷。签订意向书后中 介会收取少量 意向金并排斥其它中介带客户来看房。所以意向书仅就是否购买这个房屋 达成了初步意向，对房屋的面积、房价款及付款方式期限等具体的交易条件还没有明确，不 具有一般合同成立应当具有的主要条款。最终，刘雯雯因没有履行与李琦的购房合同要 承担违约责任，而李松没有履行与自己的购房意向书则不需要承担违约后果。篇五：购 房意向书 购 房 意 向 书 甲方： 透视“购房意向书” 从意向书中每平米房价暂定 2300元到换合同文本时的销 售定价每平米 3700 元谈起 17 / 43 作者： 乐随 发布时间： XX-08-09 13:37:48 一方说：开发商不按意向书约定事项签约而乱涨价 ,违背诚信，实属欺诈一方说：“意向书”不是合同，价格意向没有法律约束力，最多支付违约金解除协议 孰是孰非？实践中究竟应该如何认识和处理这类商品房“意向书”纠纷案？这在当前显得尤为重要 ? 近期来，大量订房户通过来访或电话形式咨询“购房意向书”的性质与效力，及其起诉手续等有关问题，这是源于开发商背弃意向书的约定单方涨价行为引起的系 列类案。有的从约定每平米房价 2300 元到换签统一制式合同时涨价为 3700 元，有的从暂定每平米房价 3500 元到换签统一制式合同时涨价为 5200 元不等。这些不认可意向书价格的情况大约有三种类型：第一种情况是意向书中双方将房屋价格已经明确约定；第二种情况是在意向书中双方对价格作了相对约定，以“暂定价”的形式出现；第三种情况是双方约定按物价局核准价为准，而如今该类商品房又不在物价部门核价职能范围。由于这类系列案牵连面广，各个法院或法官之间对同类案件的认识差异又较大，处理结果也不尽相同，同案异判 时有出现 ，影响司法审判的严肃性。为此，笔者觉得这类意向书纠纷案有以下几个问题值得慎重把握和探讨。 一、“意向书”的二重性 18 / 43 关于购房意向书的性质到底是“预约合同”还是“购房合同”及其效力如何，不可一概而论。从“意向书”名称上看，应当仅仅是对双方在未来条件成就时期签订购房合同的权利义务的确定，对客户而言，是缔约优先权的取得，不会涉及到很多具体的实体内容，无疑是预约性合同。它的预约性也是由客观条件所决定的。一是国家充分保护了老百姓的合法权益，规定没有取得销售许可证的，不得订立商品房销售合同，订立商 品房销售合同必须使用国家统一制式的合同文本。二是工程尚未开始，有的甚至连拆迁工作“三通一平”等事项尚未扫尾，相当多的实体事项尚无法确定；三是确定了双方当事人必须签订统一制式合同，这就是“意向书”中预约性的成份。 然而，从我们当前实践中遇到的情况看，开发商预先以格式条款形式设定的意向书中，往往都已经涉及到销售的实体内容，对与标的物相关的销售价格等实体权利义务有明确的约定。只是有些是完全确定的约定，有些是不完全确定的约定而已，突破了其预约性。因此，对于这类“意向书”就不易简单地从“名称”和“形式”上 确定其单纯的预约合同性，而应该综观整个合同全部内容确定其性质归属。按我国合同法之精神，凡符合买卖合同成立的要素和条件的，就不可否定其中买卖合同之性质。据此，可以认为这类“购房意向书”是购房预约合同与销售合同的混合体。称它为混合19 / 43 体的理由，就是它的相关权利义务中既有约定在未来时间签订统一制式合同的条款，又有超越了纯预约合同内容范围的关于买卖实体权利义务的约定内容，这些约定基本已经符合了买卖合同成立的构成要件，即既约定在未来时期签订销售合同，又就销售合同中涉及到的相关事宜提前进行 了约定。据此认为其具 有双重性。作为具有双重意义的协议，其中合同文本规范制式要求下签订规范制式买卖合同的预约性，并不影响已经约定的相关实体权利义务条款应当具有的法律约束性。何况预约合同也是合同，同样受合同法的制约，那么，预约合同中一切不违法的约定就是双方当事人应当遵守的义务，具有法律效力。 二、“暂”字的弹性究竟有多大 意向书的价格条款约定的为“暂”定价，这是开发商的惯用模式，当然就条款本身亦无可指责，从现象上说这种约定更容易切合实际。然而，当前这个“暂”字却变成了合法外衣 掩盖下的涨价托词。用 开发商的话来说：“暂定价是不存在法律约束力的，所谓价格暂定，也就是价格没有定；既然没有定，当然就可以重新约定，也谈不上涨价之说“暂定价” 究竟是否存在法律约束力？对这个问题，我国法律至今没有专门作出解释，那我们就应当按习惯主义的方式来认识和处理。 20 / 43 首先，我们要承认暂定价不是确定价，是可以变化的，它不具有确定或者说绝对的法律约束力。然而，“暂定”也不是毫无约束力，否则，当初就无必要载明“暂定价”三个字了，按习惯主义思想，它具有相对的法律约束力。就是说，开发商有权利在这个暂定价基础上，即一定上下的合 理幅度范围内调整价格，这个幅度是多大，法律没有解释，只能按常人的习惯思维并结合、参照有关类似性质问题的法律规定理解。我们知道，即便是在换签正式合同时，其房屋面积也是“暂”定的，因为存在不确定因素，所以只好以最后实测为准，但我国法律规定，上下变化不得超过 3%，否则，多出部分购房人可以拒付多出的款项，少于 3%以外的部分，购房人可以要求双倍赔偿或解除合同，由开发商承担违约、赔偿责任。既然“暂定”的面积都有如此巨大的约束力，又何况房产价格呢？因此，确认 “暂定价”具有相对的法律约束力是有法律依据可循的。 另外，按常人的习惯思维理解这个“暂定价”，那就是说“暂定价”是开发商向社会公众发出的一个价格“阶位”信号，最终的价格即便有变化，也只是在这个价格“阶位”上一定幅度范围的起伏，即只会在以此为基准的框架内变化。举例说，暂定价为 2380 元的商品房怎么也不会变成 3700元以上，这既是习惯主义的理解认识，也是法律对暂定面积弹性限制原则的演绎。 21 / 43 我国对于与居民生活密切相关的商品房价格一直持宏观调控的 态度，反对开发商乱操作、乱涨价，反对一切扰乱商品房市场秩序的行为，反对开发商在销售过程中的各种手段的欺诈行为 。那么就整个社会而言，每年的商品房价格涨幅都应该在 10%以下或者更低。以此为据，基于开发商在与购房户签订意向书时确定的暂定价往往是符合当时的市场价的，所以开发商与购房户签订的购房意向书的暂定价也只可以在这个幅度范围内变化，即每 12 个月的最大涨价幅度不得超过暂定价的 10%。直观一些说，如果当初签订意向书时的暂定价为每平米 2000 元，在历时 12 个月内改签统一制式合同时只能在 2000 2200 元的幅度内涨价，这就是“暂”字允许的弹性范围。 三、公平合同背后隐藏的不公平 开发商普遍认为：调价 是我的单方权利，愿不愿意重签合同是你的单方权利；一是我与你订的是购房意向书，不是购房合同，意向书赋予你的是购买商品房的机会而没有其他，二是意向书中的确定价格，也只是意向性的价格比是确定的销售价格，从而有权任意调整其价格，三是提高价格又不是强买强卖，你嫌价格高了可以放弃签合同的权利，可以不签，不算你违约，可以退还订金，不违反公平原则。 是的，这貌似是很公平的。开发商由于擅自乱提价行为，购房人不愿购买就可以不签合同，既不算购房人违约，22 / 43 还将所 缴的钱如数退还，有的还给记上利息，仿佛公平之中开发商还施舍了。然而，我们有没有想想，商品房的法律性质，在严格意义上它不是种类物，而是特定物，可以说，每一套房屋都是一个特定物，因为，在同一狭义的空间点上只可能存在一套房屋，也就是说，每一套房子都是不同的特定物。购买人不签这份合同的话，一是他能在其他地方能找到与此一样的房屋吗？二是由于全国房价的整体攀升，他在同一地方的其他开发商那里，能重新以“原始价”购买到意向书中的约定标的吗？显然，时过境迁，那至少在目前阶段已是不可能的了。三是现在才从头开始，他能在原预定的时 间拿到房子吗？等等。这对购买人来说，损失是广泛而巨大的。因为，他已经失去了时间，失去了机会，失去了在原来条件下“选择”的可能。所谓“对不满意涨价就不签合同退钱回家” 其实不过是隐藏着不公平的貌似公平。 四、单方涨价是违约还是情势变化 有人说，开发商的涨价并非违约，而是情势变化。在当时的市场行情下，开发商与订房人约定的价格符合当时的行情。如今，整个社会上房市上涨，政府亦允许开发商按市场价格自己定价销售，故开发商有绝对价格调整权。这种说法没有事实和法律依据。对非普通住房政府取消核价职能，允 许自主定价，允许按市场价格销售的前提仍然必须是要依法。在与当事人不存在价格约定的情况下，开发商可以自己23 / 43 定价说了算，一旦与订房人有了价格约定，那么这个约定就有了法律约束力，就必须遵守。我国合同法的一贯精神就是有约定的从约定，没有合同约定的从法定。全国整体的房市价格上升，不属合同法中所谓的“情势变化”的范畴。再则，开发商的涨价，并非是因为按当初的定价销售会造成亏本，而是为了赚取更高的利润。应当说价格的约定对双方都存在风险，开发商的这种行为实篇二：购房意向书合同编号：gfyx- 购房意向书 委托方： 代理方：中视选房网房地产经纪有限公司 购房意向书 委托方： 代理方： 中视选房网房地产经纪有限公司 服务监督电话： 400-881-5000 经甲乙双方友好协商，双方在自愿平等协商一致的基础上签定如下意向书，承诺共同遵守。 第一条 甲方委托乙方拟为其购买房屋的概况： 北京市区 /县，房屋建筑面积 平方米，户型为 ，成交价格为人民币 元整 。 第二条 双方责任： 1甲方应于本意向书签定时， 向乙方支付该房产的购房定金人民币： 元整，双方商定此款项在双方签定该房24 / 43 产的买卖合同后计入甲方应付的首期房款。 2乙方根据甲方的委托内容与该房产所有权人或产权单位进行洽谈，并将洽谈内容告知甲方。甲方于本意向书签定后日内与乙方签定相关购房合同，以确定付款 .房屋交接日期及手续办理等事宜，同时向乙方支付该房产实际成交价格 %做为代理费用，即人民币元整。 3乙方如不能在约定时间与甲方签定该房产的购房合同，甲方有权解除本意向书，同时乙方应于三个工作日内退还甲方已交的全部购房定金。 4本意向书签定之后，如甲方中途反悔不能履行本意向书条款时则视为甲方违约，甲方仍按本合同第一条确定的价格的 %支付乙方报酬。 5本意向书履行过程中，甲方不得在未经乙方同意的情况下，与该房产所有权人或原产权单位等第三方签定任何有关该房产的购房意向书，否则甲方交纳的定金作为违约金赔偿乙方的损失，乙方不予退还。 6由于非甲乙双方自身原因或因不可抗力因素导致本意向书不能继续履行时，双方免责。 第三条 本意向书如有未尽事宜，应依照相关法令习惯及诚信原则公平解决。本意向书一式二 份，经甲乙双方签字之日起生效，双方各执一份，具有同等法律效力。 第四条 本意向书在双方签定该房产购房合同时由25 / 43 乙方收回，如在双方签定该房产购房合同时乙方未能及时将本意向书收回，则本意向书自动失效。 第五条 补充协议： 甲方：乙方： 中视选房网房地产经纪有限公司 身份证号： 经办人： 电话：电话： 地址：地址： 本合同于 年 月 日在北京签署篇三：购房意向书 购房意向书 分类：合同范本 标签：购房意向书 买房意 向书 商品房买卖意向书 意向书范本 合同范本 | 购房意向书 甲 方：上海房地产开发有限公司 乙 方： 甲、乙双方经友好协商，就乙方选定甲方开发的水岸二期房屋的有关事宜，经协商一致，达成如下条款： 一、乙方已选中并决定购买甲方开发的位于上海市松江区路号楼室房屋，愿意与甲方签订本意向书，并同意按本意向书要求与甲方签订正式的商品房预售合同。 二、该房屋建筑面积约为平方米，最终以房地产测绘机构测定的为 准。 三、该房屋的单价为人民币万元平方米，暂定26 / 43 总价款为人民币万元，最终以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以本意向书约定的单价计算为准，多退少补。 四、本意向书签订的同时，乙方应当向甲方交纳房屋确认金人民币万元。 甲方项目开盘销售日以在当地报纸即文汇报发布的开盘广告确定的开盘销售日为准，敬请乙方自行注意。 六、若乙方由委托代理人代为签订商品房预售合同及相关文件时，代理人需出示已公证的授权委托书。 七、如乙方按本意向书约定与甲方签订 商品房预售合同及相关文件，并选择一次性付款方式支付购房款，且在签订商品房预售合同的同时全部付清 购房款的，甲方在商品房预售合同约定的单价基础上给予乙方每平方米元优惠，即优惠后的单价为人民币万元平方米。 如乙方逾期签订商品房预售合同及相关文件或逾期付款的，则乙方不再享受甲方给予的任何房价优惠。乙方已交纳的房屋确认金甲方不予退还，作为赔偿金赔偿甲方的损失。如乙方选择银行按揭贷款或公积金贷款或分期付款方式支付购房款的，则乙方不享受甲方给予的任何房价优惠。 八、如乙方逾期未与甲方签订正式的商品房预售合同及相关文件，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权无27 / 43 需通知乙方而将该房屋另行出售，乙方依据本意向书已交纳的确认金不予退还。 九、本意向书签订后，如乙方提出不购买该房屋，乙方已交纳的确认金不予退还。 十、乙方已知水岸二期的相关开发建设手续，包括商品房预售许可证等正在办理之中。如因该项目规划、设计变更，致使该房屋不再建设，本意向书失效；或因规划、设计变更致使该房屋户型、朝向变化而乙方提出不再购买该房屋的，本意向书失效。以上情况甲方应 当无息退还乙方已交纳的确认金，不再承担其他责任。 十一、本意向书签订后甲方不得另行出售该房屋，除非本意向书约定的另行出售条件具备或本意向书失效。 十二、本意向书仅限于乙方本人享有，不得转让，商品房预售合同中的买受人应当与本意向书中的乙方一致，否则，视为乙方放弃购买该房屋，甲方有权拒绝与其签订商品房预售合同及相关文件，并有权将该房屋另行出售。乙方承诺甲方已告知乙方所选定的房屋为商品房，所缴纳契税按办理该房屋产权时政府规定的契税标准执行。 十三、乙方的通讯地址及联系方式 以本意向书记载为准，为甲方向乙方发出任何书面通知的唯一地址，乙方保证通讯地址、联系电话准确无误且长期有效，如有变更乙方应当以书面形式自变更之时起 24 小时内通知甲方。否则，由28 / 43 此引发的一切责任由乙方承担，与甲方无关。 十四、本意向书经甲、乙双方签字、盖章且乙方全额交纳确认金之日起生效，在正式的商品房预售合同生效同时失效，乙方同意届时将本意向书原件交还甲方。 十五、本意向书一式叁份，甲方执贰份、乙方执一份，具有同等法律效力。 购房意向书 卖方：姓名：身份证号： 住址： 联系电话：买方：姓名：身份证号： 住址： 联系电话： 第一条 甲方房屋坐落于 ；房屋建筑面积 平方 米 ;房屋用途为；该房屋附属物 _面积 平方米。 第二条 该房屋总价款为人民币 元整。 第三条 该房屋为济南铁路局职工房改房，房屋产权证尚未正式办理下来，甲方保证在交易时该房屋产权明晰没有产权纠纷。有关抵押债务、税项及物业水电费等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。 第四条 甲方负责该房屋产权证办理手续并承担相关的办理费用，该房屋的面积如有变动，以房管部门测绘后29 / 43 新出测绘图所载为准。 第五条 甲乙双方以诚意负责的态度进行该房屋的产权交易事宜，并为规避交易 风险，就交易步骤作如下约定。第一步、甲乙双方约定时间到对该房屋现场查看并由甲方就该房屋实际状况向乙方说明。 第二步、甲乙双方约定时间到房管部门确认该房屋的产权及相关情况，并在确认后，由乙方向甲方支付定金人民币 元整，同时甲乙双方签订本意 向书。 第三步、甲方应在收取定金后，于 年月日 之前办理完结该房屋的房屋产权证。 第四步、甲方在房屋产权证办理完结后到所辖派出所办理户口迁出手续 并知会乙方。然后，甲乙双方约定时间办理网签和过户手续，同时乙方向甲方支付人民币元整先行款。第五步、甲方应于收到乙方先行款后 日内向乙方交房，乙方在收房 查验后将尾款人民币 元整支付给甲方。 第六条 因本房屋所有权转移所发生的契税等税费由甲乙双方各自依法向国家交纳，其他费用，依据政府规定各自承担。 第七条 如需通过中介机构办理房屋买卖事宜，中介费用由乙方负担。 第八条 本意向书签订后，如乙方提出不购买该房屋，乙方已支付定金甲方不予 退还。如甲方提出不出售该30 / 43 房屋给乙方，应在提出之日后 5 个工作日内返还给乙方双倍定金。 第九条 本意向书内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本意向书中未规定 的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。 第十条 本意向书在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。第十一条 本意向书经甲、乙双方签字之日起生效。 第十二条 本意向书共 2 页，一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。 甲方 ： 乙方： _年 _月 _日 _年 _月_日 定金收款收据 本人身份证号码为： 是 市 区 的房屋产权人，兹收到购买上述房 收款人： 年 月 屋的购房定金人民币 元整。 立此为据。 日篇二：透视“购房意向书”的法律效力 透视“购房意向书” 从意向书中每平米房价暂定 2300元到换合同文本时的销售定价每平米 3700 元谈起 作者： 乐随 发布时间： XX-08-09 13:37:48 一方说：开发商不按意向书 约定事项签约而乱涨价 ,违背诚信，实属欺诈一方说： “意向书”不是合同，价格意向没有法律约束力，最多支付违约金解除协议 孰是孰非？实践中究竟应该如31 / 43 何认识和处理这类商品房“意向书”纠纷案？这在当前显 得尤为重要 ? 近期来，大量订房户通过来访或电话形式咨询“购房意向书”的性质与效力，及其起诉 手续等有关问题，这是源于开发商背弃意向书的约定单方涨价行为引起的系列类案。有的从 约定每平米房价 2300 元到换签统一制式合同时涨价为 3700 元，有的从暂定每平米 房价 3500 元到换签统一制式合同时涨价为 5200 元不等。这些不认可意向书价格的情况大约有三种类型： 第一种情况是意向书中双方将房屋价格已经明确约定；第二种情况是在意向书中双方对价格 作了相对约定，以“暂定价”的形式出现；第三种情况是双方约定按物价局核准价为准，而 如今该类商品房又不在物价部门核价职能范围。由于这类系列案牵连面广，各个法院或法官 之间对同类案件的认识差异又较大，处理结果也不尽相同，同案异判 时有出现，影响司法审判的严肃性。为此，笔 者觉得这类意向书纠纷案有以下几个问题 值得慎重把握和探讨。 一、“意向书”的二重性关于购房意向书的性质到底是“预约合同”还是“购房合同”及其效力如何，不可一概 32 / 43 而论。从“意向书”名称上看，应当仅仅是对双方在未来条件成就时期签订购房合同的权利 义务的确定，对客户而言，是缔约优先权的取得，不会涉及到很多具体的实体内容，无疑是 预约性合同。它的预约性也是由客观条件所决定的。一是国家充分保护了老百姓的合法权益， 规定没有取得销售许可证的，不得订 立商品房销售合同，订立商品房销售合同必须使用国家 统一制式的合同文本。二是工程尚未开始，有的甚至连拆迁工作“三通一平”等事项尚未扫 尾，相当多的实体事项尚无法确定；三是确定了双方当事人必须签订统一制式合同，这就是 “意向书”中预约性的成份。然而，从我们当前实践中遇到的情况看，开发商预先以格式条款形式设定的意向书中， 往往都已经涉及到销售的实体内容，对与标的物相关的销售价格等实体权利义务有明确的约 定。只是有些是完全确定的约定，有些是不完全确定的约定 而已，突破了其预约性。因此， 对于这类“意向书”就不易简单地从“名称”和“形式”上确定其单纯的预约合同性，而应 该综观整个合同全部内容确定其性质归属。按我国33 / 43 合同法之精神，凡符合买卖合同成立的要 素和条件的，就不可否定其中买卖合同之性质。据此，可以认为这类“购房意向书”是购房 预约合同与销售合同的混合体。称它为混合体的理由，就是它的相关权利义务中既有约定在 未来时间签订统一制式合同的条款，又有超越了纯预约合同内容范围的关于买卖实体权利义 务的约定内容，这些约定基本已经符合了买卖合同成立的构成要件，即既约定在未来时期签 订销售合同，又就销售合同中涉及到的相关事宜提前进行 了约定。据此认为其具有双重性。作为具有双重意义的协议，其中合同文本规范制式要 求下签订规范制式买卖合同的预约性，并不影响已经约定的相关实体权利义务条款应当具有 的法律约束性。何况预约合同也是合同，同样受合同法的制约，那么，预约合同中一切不违 法的约定就是双方当事人应当遵守的义务，具有法律效力。 二、“暂”字 的弹性究竟有多大意向书的价格条款约定的为“暂”定价，这是开发商的惯用模式，当然就条款本身亦无 34 / 43 可指责，从现象上说这种约定更容易切合实际。然而，当前这个“暂”字却变成了合法外衣 掩盖下的涨价托词。用开发商的话来说：“暂定价是不存在法律约束力的，所谓价格暂定，也 就是价格没有定；既然没有定，当然就可以重新约定，也谈不上涨价之说“暂定价” 究竟是 否存在法律约束力？对这个问题，我国法律至今没有专门作出解释，那我们就应当按习惯主 义的方式来认识和处理。 首先，我们要承认暂定价不是确定价，是可以变化的，它不具有确定或者说绝对的法律 约束力。然而，“暂定”也不是毫无约束力，否则，当初就无必要载明“暂定价”三个字了， 按习惯主义思想，它具有相对的法律约束力。就是说，开发商有权利在这个暂定价基础上， 即一定上下的合理幅度范围内调整价格，这个幅度是多大，法律没有解释，只能按常人的习 惯思维并结合、参照有关类似性质问题的法律规定理解。我们知道，即便是在换签正式合同 时，其房屋面积也是“暂”定的，因为 存在不确定因素，所以只好以最后实测为准，但我国 法律规定，上下变化不得超过 3%，否则，多出部分35 / 43 购房人可以拒付多出的款项，少于 3%以外 的部分，购房人可以要求双倍赔偿或解除合同，由开发商承担违约、赔偿责任。既然“暂定” 的面积都有如此巨大的约束力，又何况房产价格呢？因此，确认“暂定价”具有相对的法律约束力是有法律依据可循的。另外，按常人的习惯思维理解 这个“暂定价”，那就是说“暂定价”是开发商向社会公众发出的一个价格“阶位”信号，最 终的价格即便有变 化，也只是在这个价格“阶位”上一定幅度范围的起伏，即只会在以此为 基准的框架内变化。举例说，暂定价为 2380 元的商品房怎么也不会变成 3700 元以上，这既 是习惯主义的理解认识，也是法律对暂定面积弹性限制原则的演绎。 我国对于与居民生活密切相关的商品房价格一直持宏观调控的 态度，反对开发商乱操作、 乱涨价，反对一切扰乱商品房市场秩序的行为，反对开发商在销售过程中的各种手段的欺诈 行为。那么就整个社会而言，每年的商品房价格涨幅都应该在 10%以下或者更低。以此为据 ， 基于开发商在与购房户签订意向书时确定的暂定价往往是符合当时的市场价的，所以开发商 与购房户签订的购房意向书的暂定价也只可以在这36 / 43 个幅度范围内变化，即每 12 个月的最大涨 价幅度不得超过暂定价的 10%。直观一些说，如果当初签订意向书时的暂定价为每平米 2000 元，在历时 12 个月内改签统一制式合同时只能在2000 2200 元的幅度内涨价，这就是“暂” 字允许的弹性范围。 三、公平合同背后隐藏的不公平开发商普遍认为：调价是我的单方权利，愿不愿 意重签合同是你的单方权利；一是我与 你订的是购房意向书，不是购房合同，意向书赋予你的是购买商品房的机会而没有其他，二 是意向书中的确定价格，也只是意向性的价格比是确定的销售价格，从而有权任意调整其价 格，三是提高价格又不是强买强卖，你嫌价格高了可以放弃签合同的权利，可以不签，不算 你违约，可以退还订金，不违反公平原则。是的，这貌似是很公平的。开发商由于擅自乱提价行为，购房人不愿购买就可以不签合 同，既不算购房人违约，还将所缴的钱如数退还，有的还给记 上利息，仿佛公平之中开发商 还施舍了。然而，我们有没有想想，商品房的法律性质，在严格意义上它不是种类物，而是 37 / 43 特定物，可以说，每一套房屋都是一个特定物，因为，在同一狭义的空间点上只可能存在一 套房屋，也就是说，每一套房子都是不同的特定物。购买人不签这份合同的话，一是他能在 其他地方能找到与此一样的房屋吗？二是由于全国房价的整体攀升，他在同一地方的其他开 发商那里，能重新以“原始价”购买到意向书中的约定标的吗？显然，时过境迁，那至少在 目前 阶段已是不可能的了。三是现在才从头开始，他能在原预定的时间拿到房子吗？等等。 这对购买人来说，损失是广泛而巨大的。因为，他已经失去了时间，失去了机会，失去了在 原来条件下“选择”的可能。所谓“对不满意涨价就不签合同退钱回家” 其实不过是隐藏着 不公平的貌似公平。 四、单方涨价是违约还是情势变化 有人说，开发商的涨价并非违约，而是情势变化。