房地产评估Part1概述.ppt

1 第五章房地产评估Part 1概述 一 房地产的特征 一 土地1 稀缺性 非再生性资源 一般只会增值 2 位置移动的双重性 地理位置 社会经济位置 交通通讯商业文化卫生 3 寿命 相对永恒性4 用途的广泛性 最佳效用原则 民星校园用途 2 案例 从07年11月开始 人们买地像着了魔一样 成都竟出现8800万 亩的地 而楼面价才1 6万 旁边最好的房价只有1 3万左右 香港某企业 上海也出现6 6万 米楼面价 南京 2700 24000 苏州 均价 6200 24000 深圳40000 济南 6600 西安6500 昆明 10000房地产商 地方政府 共同进步 3 二 房屋建筑 1 一般没有空中楼阁2 寿命有限3 可以再生 维修或重新来过 4 二 房地产价格评估的专业性原则 房地合一原则 评估时的综合进行 区域及地段原则 按不同的区域和地段有所区别地评估 最佳使用原则 此一时彼一时原则 nextpp 5 评估原则须参照各国的通胀背景1 对于房价与收入比 联合国人居中心给出的上限是3 1 世界银行给出的上限是5 1 而我国2006年三季度统计数据 深圳市场房价与家庭可支配收入为15 76 1 上海15 55 1 北京13 55 1 美次债危机以来 新房销售均价19 59万美元 合140万元 含土地 中国却非常普遍 2006年后走势离谱 三分是市场 七分是人为 地方政府土地财政 GDP 联合炒作者为强势群体 推动通胀的罪魁祸首 三亚市长陆志远 房价8394元 贱卖是犯罪 6 评估原则须参照各国的通胀背景2 上世纪90年代日房跌过70 东京地区跌过60 清盘 倒闭 破产 亚洲金融危机 香港跌了60 泰国等国家至今还有烂尾楼 杨国强的碧桂园自92年开发碧桂园以来 一直秉持在郊区 远郊发展 低调 实干 到99年 开发特点是在郊区三不要地方 荒山野地拿地开发 然后卖给以港澳客户为主的群体 赚香港人的钱 进入本世纪 碧桂园向全国发展 特点依旧 哪有碧桂园 那儿的房价就涨不起来 现在还有不少碧桂园别墅才数千元 M2 7 Part 2房地产价格 一 房地产价格体系 一 土地价格体系我国特指 土地使用权价格体系 房产 土地使用权 美国西部大开发的一部影片 一桩案例1 基准地价 城镇国土使用权在一定时期 区域内不同用途使用权的级别平均价格 2 标定地价 以1 为基础 结合宗地本身和市场的具体情况确定的地价 3 出让底价 政府出让土地使用权的最低价格 4 转让价格 再转让价 房产商土地储备 万科 1800万M2买卖 租赁 曹路某银行 征用价格 五角场一老妪 物权法 5 其它价格 8 二 房产价格体系 1 生产用房产 企业资产评估中属于单项资产要素 不具有整体生产和赢利能力 重置成本法2 居住用房产 福利价格 成本价格 标准价格 商品价格 均或多或少包含地价 3 营业用房产 成本价格 收益现值价格4 行政事业用房产价格 公益目的 转作它用 用相应用途的价格标准 州政府搬迁之后 9 二 房地产价格的构成 一 土地价格的构成我国土地的所有权归属 城市国有 农村和城市郊区 农村集体所有城市建设征用各类土地后归国有 但须补偿城镇土地价格的可能构成因素 土地征用费 或拆迁安置费 土地开发费 土地使用权转让费 国家让渡给土地开发企业 10 具体来看 1 土地征用费 土地补偿 农村集体 土地投资补偿 房建 青苗 土壤改良费 和劳动力安置费 江大2 拆迁安置费 城市建设动迁补偿和安置费3 土地开发费 A 三通或七通一平 道路 水电通和场地平整 排水 煤气 供热及邮电 B 公益性市政基础设施配套费C 息税D 利润4 11 二 房地产价格构成 1 房地产生产成本2 流通费用 生产性 看房 维修费 纯流通 广告 代销 3 税利 营业税 城乡维护建设税和教育费附加 房地产生产成本包括 土地价格 含公关成本 勘察设计费 建安费配套费 管理费 如 开发企业工人工资等 息税 土地使用税 案例 大东滩围海造地以及土地划拨抵债 12 三 房地产价格的影响因素 一 一般因素社会因素 人口数量与素质 政局与治安 城市化和公共设施完备程度经济因素 宏观经济金融形势 NY 王启明 奥运 世博政策因素 住房制度 房改 房地产政策等心理因素 深圳 广州 跌1 3 世博概念 或成2年后 的替罪羊 13 二 区域因素 住宅区 离市中心远近 小区配套及自然环境 建筑密度 世纪公园 文化馆 阳光苑 金体苑 商业区 商业群落大小 顾客来源 交通便捷程度工业区 运输便利程度 水电能源供给状况等等 14 三 个别因素 1 土地 史玉柱巨人大厦 短裂层 地基成本暴升 健特 地理位置 地段商业繁华与交通便捷程度 地质 形状2 房屋建筑物环境 设计 楼层 朝向 面积 15 Part 3房地产价格的评估 一 市场比较法 以土地使用权价格评估为例 注意 公式5 29 P 141 被估地产价格 交易实例地产单价 各类修正系数 被估地产面积5 14公式 P 137 EP 1 P 142 说明 交易情况修正系数 正常交易 1 交易时间修正系数 每月上涨1 区域修正系数 繁华区与非繁华区 交通等个别修正系数 面积 容积率与土地使用权剩余使用年限 16 二 收益现值法评估 步骤 一 年净收益 有效毛收入 包括空置 拖欠租金等因素造成的损失 营运费用 二 年收益的资本化 总价 三 收益期限的确定EP 2 P 135 的说明 四 计算结果可与重置成本法结果比较 能发现什么问题么 17 附 收益法的派生方法 1 土地残余法公式5 11 P 134 L a B rB d rLEP 3 P 136 2 建筑物残余法 18 三 重置成本法 重置净价 一 土地评估 适用于学校 公园 医院 公共建筑和公共设施等 EP 4 p129 1 说明生地开发 地产重置成本 土地取得与开发成本 息税利熟地 地产评估值 地产贬值额 规定了使用年限或周围环境恶化 2 生地开发评估其中土地开发费用中的资金成本 贷款利息的估算 按各阶段的投资额分段估算利息按投资总额的50 逐月计息 19 其中的利润率10 关于公司或项目业绩考核的科学性 应将前一年的赢余追加投资 本题的综合投资回报率或者复利前提下的投资回报率 10 20 二 房地产重置成本法评估 EP 5 p130 21 四 房地产评估剩余法 假设开发法 将待评估房地产预期开发后的价值扣除其正常的开发费用 利税后 倒推算房地产的 市场 价格 一 地价 楼价 建筑费和专业费 利息 利税 楼价 建筑费 1 a 1 r