麦肯锡《信虹地块商业功能设计方案》.ppt

XH 020513 SH JN 2000GB 机密 信虹地块商业功能设计方案 讨论稿 Document Date 此报告仅供客户内部使用 未经麦肯锡公司的书面许可 其它任何机构不得擅自传阅 引用或复制 XH 020513 SH JN 2000GB 1 信虹地块商业功能的改造必须满足不同方面的要求 四川北路商业街 消费者80 以上来自虹口 杨浦和闸北三区商业街业态陈旧 传统百货 中低档专卖店占一半以上消费者普遍将其与 廉价 低档 陈旧过时 的品牌形象相联系四川北路的商业正经历衰弱的负螺旋 随着北外滩的开发和邻近世界一流水准的中央商务区的建成要将这一地区建设成高档品牌休闲购物区 区规划局 四川北路需要经过脱胎换骨的改造 才能改变以往的形象 我不希望四川北路变成另一个徐家汇 消费者访谈 四川北路商业街的改造要与周围住宅区的建设相协调 使得其功能互补 同时能取得良好的经济效益 开发商 XH 020513 SH JN 2000GB 2 资源 人流 四川北路 南段 具备重振商业雄风的条件 关键驱动因素 说明 周边人口密度大 是传统的居民住宅区未来的高级住宅区和北外滩CBD将大大改善本地区人口收入 组成结构具有广阔的家庭购物 具中 高收入专业人士和管理人员消费的市场 对商业的影响 高密度但不均一的人流组成 将支持不同业态和供应不同商品的商家为形成中 高档商业区提供市场基础 位置 位于上海老城区中央 同时又是未来上海城区中心地带临近北外滩中央商务区 是中央商务区和周边高级住宅区交汇处邻近数条交通干道 河南北路 海宁路 同时又有多条公共交通线路经过这一地区 地理位置的优势和交通便利使其能吸引更大范围的消费者位于上海重点开发区域之中 有巨大的发展推动力 深厚的文化 历史底蕴 地区内有多处富有地方文化特色和价值的遗留建筑作为一条传统的商业街 具有较高的品牌知名度 为商业发展提供独特的历史文化氛围和环境较高的品牌知名度成为吸引消费者的工具 XH 020513 SH JN 2000GB 3 根据辐射区域和所提供商品范围的不同 商业业态可以有多种不同的选择 全市 生活小区 辐射区域 商品种类单一 商品种类广 提供商品种类 范围 主题购物 以某一商品种类为主题在同类商品中 可供选择的商品很多支柱商家是该种类中最知名的之一辐射面为周边几个区乃至全市 市级购物中心 商品种类最广每个种类中可供选择的商品很多主要商品种类中大部分知名商家云集于此辐射面为全市范围 或至少是全市的大片区域 区域性购物中心 商品种类较广且可选择品种也较多以一家大卖场或百货店为支柱商家辐射面为邻近3 5公里范围 小区购物区 商品种类较少 多为每日生活相关商品和服务可选择品种也较有限辐射面为毗邻生活小区 XH 020513 SH JN 2000GB 4 商业功能的设计必须回答项目的吸引力 实施可行性和投资回报前景三个方面的问题 项目是否有吸引力 市场需求状况竞争商家对区域经济的贡献 是否具可行性 与周边区域环境的一致性足够的潜在商家政府政策限制 投资回报前景如何 投资回报率所需的投资规模 XH 020513 SH JN 2000GB 5 初步分析表明 信虹花园并不具备发展市级购物中心的条件 信虹地块 市级购物中心趋于饱和 包括港汇广场在内的购物中心财务状况并不乐观 正在建设中的正大广场预计其财务回报达到持平需7年之久 上海内环线内现有市级购物中心 4个 市级购物中心指面向全市消费者 规模超过200 000平方米的购物中心或在500米长的街区范围汇集超过200 000平方米零售商业面积 徐家汇商业中心 浦东陆家嘴商业中心 南京东路商业中心 淮海路商业中心 南京西路商业中心 长度1 8公里将全面建成总投资150亿元的20个大项目 新的商业营业面积52万平方米 商务办公面积约50万平方米计划建成高雅繁华的现代化国际商务区 全长3 5公里 是上海最知名的销售高 中档商品及精品的商业街 以徐家汇广场为中心 占地1 2平方公里已拥有以港汇为代表的不少新兴知名商家 新落成24万平方米正大广场 附近还有八佰伴大型购物中心 XH 020513 SH JN 2000GB 6 而且要达到发展市级购物中心的基本条件 对于信虹而言 难度也是很大的 关键成功因素 说明 实施难度 庞大的空间成功地吸引众多具品牌号召力的关键驻商有多种交能方式可方便地到达路面交通公众交通 市级购物中心通常需要非常大的空间 20万平方米 以容纳众多不同类型的商家许多大众品牌的驻商比较看好信虹地块周边地区比较稠密的人口密度 但是高档品牌的驻家对于这个地块的兴趣并不大 因为总体而言 周边区域内人口平均购买力较低靠近几条交通干道 海宁路 河南路 吴淞路等 但是路面交通状况不理想 非常拥挤 堵塞有多条公交线经过 但是缺乏便捷的轨道交通 如地铁 轻轨等 XH 020513 SH JN 2000GB 7 1 区域性购物中心 信虹花园城未来的商业功能将以区域性消费者为服务对象 包括三个主要部分 以现代大卖场为支柱商家 高质量的商品和丰富的选择满足中 高档住宅区及周边地区居民的生活购物和娱乐需要 2 现代家具 家饰 家具主题商业街 集中的现代家居用品 家饰品和现代家具及相关主题商家 为中 高档住宅区及周边上海北部区域消费者提供 一站式 购物 满足日益增长的对中 高档次该类产品的需求 3 四川北路生活时尚商业街 以保留具历史文化价值街面建筑和怡人的花园购物环境和以中 高档服装和生活时尚用品为商品特色的新型四川北路商业街将满足周边中 高档住宅区及邻近的北外滩CBD中专业人士和管理人员的购物需求 周边居民的日常生活购物与一般消费者休闲购物的结合不同商业功能档次和商品种类的互补与统一商业区与住宅区档次 形象的统一 XH 020513 SH JN 2000GB 8 一层 二层 1 区域性购物中心将成为服务信虹地块周边3 5公里数个区范围的新的商业中心 占地16 800m2 共6层 每层建筑面积 8400m2 总面积约17000m2 包括 各类中 小型商铺 中型商铺面积50 150m2 小型商铺面积10 50m2 饮食广场 2 000 4 000m22 3家中西快餐店 300 500m2 家大卖场底层通道 约1 000m2 总面积8400m2 大卖场 如家乐福 三层 区域性购物中心 总面积约17000m2 包括大型专业店 如宜家 四层 五层 总面积8400m2 包括 6 8厅多厅影院 约5 000 6 000m2大型特色专卖店 如迪卡侬 约2 000 4 000m2其它娱乐 休闲设施 如歌厅 电子游艺城等 六层 总面积32000平方米车库约 车位800个自行车位2 000个 地下二层 XH 020513 SH JN 2000GB 9 在信虹花园周边街道 常住居民就高达32万 资料来源 文献检索 信虹地块 市中心稠密的人口密度 对商业服务提出很大的需求 XH 020513 SH JN 2000GB 10 这一比例比全市平均水平高出8 说明虹口及周边地区对大型大卖场和超市有很强的需求 消费者调查结果显示 虹口及周边地区居民对大卖场接受程度非常高 虹口及周边地区居民希望在家附近有的商业 休闲设施百分比 资料来源 致联公司调查 麦肯锡分析 大型大卖场 服装 鞋帽专卖店 休闲广场 小吃 快餐 书店 美容 美发 超市 便利店 餐馆 基数 826 大型百货店 XH 020513 SH JN 2000GB 11 1 2 1 2 3 1 3 4 2 2 7 6 8 1 4 5 3 9 5 2 3 6 1 4 但是这一区域内缺少现代大卖场 且分布不均匀 距信虹地块最近的大卖场 距离 2 4km 面积 销售额 2亿 由于政府政策限制等诸多原因 目前虹口区及周边地区的大卖场都分布在偏北部地区 城中心地区十分缺乏 华联吉买盛 同心路1号 20 000m 3 8km 4 2亿 家乐福曲阳店 曲阳路560号 4 000m 5 8km 3 4亿 欧尚长阳店 长阳路1750号 10 000m 6 2km 4亿 麦德隆 广粤路418号 20 000m XH 020513 SH JN 2000GB 12 与现有大卖场距离较远 是虹口区居民不去大卖场的最主要原因 说明这一区域内需要更多的大卖场 消费者调查结果也证实 虹口的大卖场仍然有未满足的需求 为什么很少或不去大卖场虹口区受访者百分比 资料来源 致联公司调查 麦肯锡分析 人太多 太大 找东西不方便 距离远 结帐麻烦 卖的商品不适合我 XH 020513 SH JN 2000GB 13 计划中项目的位置 在瑞虹新城附近在瑞虹新城附近海拉尔路 周家嘴路 因此 已有数家开发商在与信虹地块相近的周边地区建大卖场 家乐福瑞虹新城沃尔玛物美 由于大卖场的覆盖范围大 我们应该抓紧时机 抢占 先行者 的优势 计划中的面积 计划和实施现状 不到8 000m2不到8 000m260 000m2 如果与信虹的合作成功 将优先考虑信虹地块项目沃尔玛在许多地方都表示要建大卖场 而且表示要将其中国业务总部迁到虹口区 但可能性待核实待批 XH 020513 SH JN 2000GB 14 管理购物中心的经验 吸引其它商家 吸引消费者人流 支柱商家对于购物中心的形成起到关键作用 与其它众多商家的合作关系 及自身的吸引消费者人流的能力 将会帮助吸引其它商家入驻 成为购物中心的凝聚点 众多的商品种类 每种商品有较多 规范的管理与产品质量以及相对低廉的商品价格 将成为吸引消费者人流的热点 具有成功的吸引其它商家入驻 并保留购物中心总体形象 档次和服务质量水平的丰富经验 需要解决的问题 支柱商家会凭借其影响力 要求大大低于市场水平的租金 影响开发商的直接经济回报 XH 020513 SH JN 2000GB 15 家乐福是首选的支柱商家 著名品牌沃尔玛 欧尚等著名品牌也对此地开设大卖场表达了浓厚的兴趣 可以作为备选支柱商家 消费者调查中被列为首选的大型购物中心的比例 家乐福 易初莲花 大润发 乐购 联华 华联 支柱商家首选 需要解决的问题考虑到四川北路地块的中心城区位置 主要消费群的组成和他们的购物习惯 入驻的大卖场应寻求不同于一般城乡结合部大卖场的商业形式和商品种类 档次 成为新形式的 都市购物天地 XH 020513 SH JN 2000GB 16 除支柱商家外 区域性购物中心内还需要其它商家和关键辅助设施 餐饮场所 其它娱乐设施 中小型商铺 通常位于底层商铺 包括 服装店 珠宝首饰店 鞋帽店 个人护理化妆品店 运动用品 儿童用品 家庭用品 装饰品 通信器材等 如多厅影剧院 保龄球馆 大型高档卡拉OK 如钱柜 大型网吧 电子游戏等 关键配套基础设施 饮食广场 饭店 咖啡店 中西式快餐店 如麦当劳 肯德基 金师傅馄饨等 茶室等 停车车位 位于地下或楼顶垂直交通 电梯 电动扶梯卸货区 XH 020513 SH JN 2000GB 17 其它商铺主要位于购物中心的底层或第二层 这些商铺通常包括 服装店 珠宝首饰店 鞋帽店 个人护理化妆品店 运动用品 儿童用品 家庭用品 装饰品 通信器材等这些商铺对大卖场和主要商家的商品种类 品种起到补充作用 同时支柱商家所吸引的消费者人流也为其带来巨大商机 对于开发商出租这些商铺所得是取得良好投资回报的重要来源面积从10 150m2不等 通常位于购物中心的底层或2层 种类 面积 作用 XH 020513 SH JN 2000GB 18 餐饮场所和娱乐设施是区域性购物中心的不可或缺的组成部分 娱乐设施 有个6 8个放映间的多厅影院 位于第6层 面积5 000 6 000m2其它娱乐设施 位于第6层 如保龄球馆 大型高档卡拉OK 如钱柜 大型网吧 电子游戏等娱乐设施 位于第6层 餐饮场所 饮食广场 例如大食代 位于第1或2层 面积2 000 4 000m2快餐店 如麦当劳或肯德基等 位于底层 2到3家面积300 500m2其它餐饮场所 如咖啡店 茶餐厅等 2到3家面积约50 100m2支柱商家 如IKEA在商场内会设置专门的餐饮区域 举例 XH 020513 SH JN 2000GB 19 区域性购物中心的配套基础设施 停车位 位于地下的停车库将确保充足的停车空间 为购物者提供方便 又不占用太多地面面积 影响环境 面积约32 000m2 容纳车位800个 自行车位2 000个 垂直交通 需设直达电梯便于购物者前往购物中心内位于较高层商铺 大卖场至少需4部 另需专门电梯直达顶层电影院和其他娱乐 休闲设施 各层商场间应设电动扶梯 举例 卸货区 提供给购物中心中商家 主要供支柱商家装 卸货使用 如家乐福提出需要150米长的装卸平台 XH 020513 SH JN 2000GB 20 区域性购物中心将会对区域经济作出贡献 年销售额百万人民币 400 600 大卖场如家乐福 大型专卖店如宜家 大型特色店如迪卡侬 主要娱乐设施如多厅影院 中小型商铺 餐饮 如饮食广场 快餐店 总计 200 400 15 55 200 500 100 300 900 2 000 人流 万人 3 6 1 2 0 25 0 3 就业人员 人 300 400 150 250 30 50 150 300 500 1 000 每年为地方政府带来至少5千万至1亿的营业税收入 创造近2 000个工作机会 资料来源 访谈 麦肯锡 信虹工作小组分析 初步估算 XH 020513 SH JN 2000GB 21 大卖场会对周边居民住宅区产生影响 大卖场人流量 一个约10 000m2的大卖场每天客流量可高达1万到2万人 节假日和高峰时可达日均5 6万人大卖场顾客组成复杂多样大卖场装 卸货物繁忙占用道路和空间 大卖场会影响邻近住宅区的环境质量 致使住宅价格下降约5 10 但同时会使周边住宅价格上升20 关键是通过布局和建筑设计将其与居民区实行有效分隔 需要解决的问题如何将购物中心与周边住宅有效地分隔 住的地方边上就是大卖场方便是方便 但吵也吵死了 消费者调查 XH 020513 SH JN 2000GB 22 大卖场也将对周边的交通条件提出很高的要求 公共汽车 目前前去大卖场的交通方式百分比 自行车 摩托 助动车 步行 出租车 自己开车 随着私人汽车的增加 对于路面交通的要求将更高 需要改变附近交通干道拥挤 堵塞的现状在周边地区满足不同交通方式的需要 包括自行车 摩托车 助动车道 停车场地等 迫切需要增加使捷的轨道交通 如轻轨和地铁等 XH 020513 SH JN 2000GB 23 信虹地块沿主要交通干道 交通发达 但是公众交通有待改善 海宁路现状 有六条机动车道 是上海市北部横贯东西的重要交通干道有多达7条公交线路 河南北路 规划 最终规划为八条机动车道 街宽50米 但最近十年内 不会有大的动作 此路及相连的周家嘴路拓宽工作已暂告一段落 规划 属于交通次干道 现为四车道道路 规划为六车道道路 但缺乏便捷的轨道公共交通 最近的地铁站为河南中路站 相距地铁1公里以内 交通堵塞时 需15分钟车程最近的轻轨道为明珠线宝山路站 相距地铁1公里以内 交通堵塞时 需10分钟车程规划中最近的轨道交通站 距地铁在1 5 2公里范围之内明珠二号线近四平路站杨浦线西藏路 天目中路站 XH 020513 SH JN 2000GB 24 政府对大卖场的大力支持 将直接影响区域性购物中心的成败 政府现行政策 内环线之内限制发展大卖场若在内环线以内发展大于5000平方米的购物中心 大卖场 需经过市商委的批准 并进行公开听证会 政府的支持 将为支柱商家的顺利入驻创造条件 从而 形成吸引其它众多驻商的凝聚点形成吸引大量消费者人流的亮点 需要解决的问题如何取得政府许可 XH 020513 SH JN 2000GB 25 以情形二甲 兴建两层主题支柱商家的保守情况估计 以净现值计算 建造区域性购物中心需要较多的现金投入 且回报周期较长 情形二甲 建设区域性购物中心的投资万元人民币 9 160 大卖场 底层商铺 4 850 11 560 5 460 31 030 租金收益率 16 回报周期 9年 餐饮娱乐 支柱商家 总成本 XH 020513 SH JN 2000GB 26 以情形二乙 兴建一层主题支柱商家的保守情况估计 以净现值计算 建造区域性购物中心需要较多的现金投入 且回报周期较长 情形二乙 建设区域性购物中心的投资万元人民币 9 700 大卖场 底层商铺 5 275 6 900 5 945 27 820 租金收益率 17 回报周期 8年 餐饮娱乐 支柱商家 总成本 XH 020513 SH JN 2000GB 27 几种大卖场备选方案 每层建筑面积为4500平方米 多厅影院 IKEA IKEA 家乐福 家乐福招租和商铺 信虹负责招租底层商铺 每层建筑面积为3800平方米 迪卡侬或休闲中心 IKEA IKEA 家乐福 家乐福招租和商铺 信虹负责招租底层商铺 每层建筑面积为4200平方米 多厅影院 IKEA IKEA 信虹负责招租底层商铺 每层建筑面积为4200平方米 迪卡侬或休闲中心 家乐福 家乐福 家乐福招租和商铺 家乐福招租和商铺 信虹负责招租底层商铺 IKEA IKEA XH 020513 SH JN 2000GB 28 几种大卖场备选方案 续 大卖场8400平方米 如果政府限制不能突破 大卖场只能建5000平方米 多厅影院等娱乐设施和迪卡侬 IKEA IKEA 家乐福 家乐福招租的商铺 信虹招租的商铺 家乐福 IKEA 多厅影院等娱乐设施和迪卡侬 XH 020513 SH JN 2000GB 29 我们对建造区域性购物中心的不同情形进行了财务分析 总体的投资回报是可观的 情形一建造大型大卖场及主题支柱商家 总体 商业 住宅 投资额 人民币 万元 投资回报率 建筑面积百分比 总体 商业 住宅 30 48 22 商业 住宅 情形二 甲 建造小型大卖场及主题支柱商家 总体 商业 住宅 投资额 人民币 万元 投资回报率 建筑面积百分比 总体 商业 住宅 33 58 23 商业 住宅 XH 020513 SH JN 2000GB 30 我们对建造区域性购物中心的不同情形进行了财务分析 总体的投资回报是可观的 情形二 乙 建造小型大卖场及主题支柱商家 总体 商业 住宅 投资额 人民币 万元 投资回报率 建筑面积百分比 总体 商业 住宅 34 64 25 商业 住宅 情形三不建大卖场 建造主题支柱商家 总体 商业 住宅 投资额 人民币 万元 投资回报率 建筑面积百分比 总体 商业 住宅 35 58 29 商业 住宅 XH 020513 SH JN 2000GB 31 我们对建造区域性购物中心的不同情形进行了财务分析 总体的投资回报是可观的 续 情形四不建主题支柱商家 建造大卖场 总体 商业 住宅 投资额 人民币 万元 投资回报率 建筑面积百分比 总体 商业 住宅 32 52 25 商业 住宅 情形五不建区域性购物中心 总体 商业 住宅 投资额 人民币 万元 投资回报率 建筑面积百分比 总体 商业 住宅 34 144 28 商业 住宅 XH 020513 SH JN 2000GB 32 建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入 1 5 情形一 建大卖场和主题支柱商家 西边地块 商住楼总体区域性购物中心底层商铺一层商铺 由大卖场租出 大卖场主题支柱商家娱乐餐饮设施住宅 单身公寓 东边地块 商业海宁路主题商业街四川北路沿街商铺小区商业设施住宅 中高档住宅 总体 建筑面积 平方米 92 5227 4008 4009 40016 8008 40042 122147 37010 7504 7505 0001 000136 620239 890 租金 人民币 平方米 天 售价 人民币 平方米 163 561 01 500 75均价8 715 8164均价7 700 土地面积 平方米 16 80040 3006 3442 9693 12525033 95057 100 容积率 5 53 71 691 61 6444 2 保守 一般 乐观 204 731 21 751 00均价9 030 10205均价8 000 单身公寓一般含装修比一般公寓售价高出5 以190米街长 进深12 5米 2层计算 退界20 以200米街长 进深12 5米 2层计算为建筑面积 退界20 245 91 42 001 25均价9 345 12246均价8 300 XH 020513 SH JN 2000GB 33 建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入 2a 5 情形二 建小型卖场和主题支柱商家 西边地块 商住楼总体区域性购物中心一楼商铺二楼大卖场主题支柱商家娱乐餐饮设施住宅 单身公寓 东边地块 商业海宁路主题商业街四川北路沿街商铺小区商业设施住宅 中高档住宅 总体 建筑面积 平方米 92 5227 4009 40016 8008 40050 522147 37010 7504 7505 0001 000136 620239 890 租金 人民币 平方米 天 售价 人民币 平方米 161 01 500 75均价8 715 8164均价7 700 土地面积 平方米 16 80040 3006 3442 9693 12525033 95257 100 容积率 5 53 71 691 61 6444 2 保守 一般 乐观 201 21 751 00均价9 030 10205均价8 000 单身公寓一般含装修比一般公寓售价高出5 以190米街长 进深12 5米 2层计算 退界20 以200米街长 进深12 5米 2层计算为建筑面积 退界20 有5 000平方米作大卖场 停车位200个 241 42 001 25均价9 345 12246均价8 300 XH 020513 SH JN 2000GB 34 建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入 2b 5 情形二 建小型卖场和主题支柱商家 西边地块 商住楼总体区域性购物中心一楼商铺二楼大卖场主题支柱商家娱乐餐饮设施住宅 单身公寓 东边地块 商业海宁路主题商业街四川北路沿街商铺小区商业设施住宅 中高档住宅 总体 建筑面积 平方米 92 5227 4009 4008 4008 40058 922147 37010 7504 7505 0001 000136 620239 890 租金 人民币 平方米 天 售价 人民币 平方米 161 01 500 75均价8 715 8164均价7 700 土地面积 平方米 16 80040 3006 3442 9693 12525033 95257 100 容积率 5 53 71 691 61 6444 2 保守 一般 乐观 201 21 751 00均价9 030 10205均价8 000 单身公寓一般含装修比一般公寓售价高出5 以190米街长 进深12 5米 2层计算 退界20 以200米街长 进深12 5米 2层计算为建筑面积 退界20 有5 000平方米作大卖场 停车位200个 241 42 001 25均价9 345 12246均价8 300 XH 020513 SH JN 2000GB 35 建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入 3 5 情形三 不建大卖场 建主题支柱商家 西边地块 商住楼总体区域性购物中心一楼商铺 主题支柱商家娱乐餐饮设施住宅 单身公寓 东边地块 商业海宁路主题商业街四川北路沿街商铺小区商业设施住宅 中高档住宅 总体 建筑面积 平方米 92 5228 40016 8008 40058 922147 37010 7504 7505 0001 000136 620239 890 租金 人民币 平方米 天 售价 人民币 平方米 101 500 75均价8 7158164均价8 085 土地面积 平方米 16 80040 3006 3442 9693 12525033 95257 100 容积率 5 53 71 691 61 6444 2 保守 一般 乐观 121 751 00均价9 03010205均价8 400 142 001 25均价9 34512246均价8 715 不建大卖场 底层商铺租金下调40 不建大卖场 中高档住宅售价上调5 XH 020513 SH JN 2000GB 36 建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入 4 5 情形四 不建主题支柱商家 建大卖场 西边地块 商住楼总体区域性购物中心一楼商铺二楼商铺 由大卖场租出 二楼大卖场娱乐餐饮设施住宅 单身公寓 东边地块 商业海宁路主题商业街四川北路沿街商铺小区商业设施住宅 中高档住宅 总体 建筑面积 平方米 92 5227 4008 4009 4008 40058 922147 37010 7504 7505 0001 000136 620239 890 租金 人民币 平方米 天 售价 人民币 平方米 163 561 00 75均价8 7153164均价7 700 土地面积 平方米 16 80040 3006 3442 9693 12525033 95257 100 容积率 5 53 71 691 61 6444 2 保守 一般 乐观 204 731 21 00均价9 0304205均价8 000 245 91 41 25均价9 3455246均价8 300 XH 020513 SH JN 2000GB 37 建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及输入 5 5 情形五 不建区域性购物中心 西边地块 商住楼总体住宅 单身公寓 住宅 中高档 东边地块 商业四川北路沿街商铺小区商业设施一般商铺超级市场住宅 中高档住宅 总体 建筑面积 平方米 80 30942 40037 909160 0008 0005 0003 0001 0002 000152 000239 890 租金 人民币 平方米 天 售价 人民币 平方米 均价8 715 均价8 0851642均价8 085 土地面积 平方米 16 8007 7099 12340 3003 8463 12572136 45057 100 容积率 4 85 54 23 921 64 24 24 2 保守 一般 乐观 均价9 030 均价8 4002052 5均价8 400 均价9 345 均价8 7152463均价8 715 不建大卖场 中高档住宅售价上调5 XH 020513 SH JN 2000GB 38 底层商铺租金的一半计算 由大卖场招商的二楼商铺租金计算方法 大卖场二楼商铺的商户承受租金 保守 一般 乐观 运营成本 每平方米净租金收入 8元 平方米 天 10 12 租金27 5 84元 平方米 天 7 3 8 76 二楼商铺总面积 8 400平方米 以空置率20 计算 6 720平方米 大卖场净租金收入 5 84 6 720 39 245元 天 49 056 58 867 大卖场所付租金 9 400元 天 10 080 13 160 大卖场净收入 29 845元 天 38 976 45 707 如果以免费让大卖场经营的保守方案计算 每天应向大卖场二楼作为购物中心的商业面积收取租金3 6元 平米 天 XH 020513 SH JN 2000GB 39 2 区域性购物中心的大型专卖店和海宁路沿线的专卖店将共同构成一条现代家居 家饰 家具主题商业街 集中以现代家居 家饰 家具为主体的商品 包括 布艺 窗饰 现代灯饰 摆设工艺品 墙饰品 地毯 床上用品 软家具 如沙发等 及现代家具 及与主题相关的其他商品 包括 艺术品 画廊 卫浴用品品牌专卖店 装潢设计工作室 洗涤用品店 位于河南北路 海宁路交界区域性购物中心 面积约16800m2 大型专卖店 如宜家 主题商业街 沿海宁路两层建筑 总面积约5000m2底层是现代家居 家饰 家具及与主题相关的其他商品品牌专卖店 二层主要有餐饮 艺术品 画廊等商家 银行营业厅 门厅在一楼 和装潢设计公司 装修监理等小型办公室 中 小型专卖店 XH 020513 SH JN 2000GB 40 近年来对于现代家居 家饰 家居的市场需求有很大增长 房地产市场的升温带动相关市场的发展人们收入水平的提高进而对生活居室环境质量和档次提出了更高的要求 上海2001年用于装饰装修的费用高达240亿元人民币 家居用品和家饰品的消费达50 70亿元据对2000年30个城市的调查显示 仅装饰布一项销量和销售额均较往年分别增长40 和25 XH 020513 SH JN 2000GB 41 以现代家居 家饰 家具作为商业街主题受到超过半数消费者的赞同 尤其受高收入 高消费人群的欢迎 谁更喜欢 家居精品街 的概念百分比 高家庭收入 高购房单价人群 高个人收入 重视景观人群 高消费人群 高娱乐人群 81 80 76 75 72 平均 高教育人群 76 67 70 资料来源 致联公司调查 麦肯锡分析 基数 826 现代家居 家饰 家具主题商业街更符合四川北路新的中高档生活时尚及周边中高档住宅区的定位和总体形象 XH 020513 SH JN 2000GB 42 消费者不惜到较远地点购买家具 家饰 家庭摆设用品 该类商品可以吸引最大范围的消费人群 而信虹开发地块周围缺少具规模 上档次的现代家居 家饰 家具店 现代家居 家饰 家具品可以在最大范围吸引消费人群 家俱 家饰 摆设 受访者不惜到较远的地点购买的商品百分比 总体 电器 电脑 高档礼品 服装 首饰 鞋 书 工艺品 特色餐饮 音像制品 基数 826 资料来源 致联公司调查 麦肯锡分析 XH 020513 SH JN 2000GB 43 但是 建立主题商业街对于招商引资提出了更高的要求 在主题类商品中具领导地位的商家 对于主题商业街的形成举足轻重 它起到了聚集其他相关驻商 吸引消费者和树立商业街形象的作用需要吸引足够多供应主题类商品的商家 以达到主题商业街的规模需要吸引与主题类商品相关的其他驻商 使得主题商业街的商品种类和选择有所扩展要保持入驻商家的质量 档次和品牌形象 使得主题商业街与周边总体环境相一致 相对于一般商业街 主题商业街招商引资难度更大 XH 020513 SH JN 2000GB 44 许多商家都对未来的现代家居 家饰 家具主题商业街表达了参与的兴趣 如果我们的竞争对手去了 我们也得去 汉斯格雅 只要有宜家 我们就一定会过来 家居品商家 表达兴趣的商家 宜家汉斯格雅高夷云都洗浴用品专卖北欧风情Simplylife 举例 XH 020513 SH JN 2000GB 45 作为宜家的备选方案主题商业街的支柱商家也可以有多种选择 与宜家有类似的商品组合 目标客户群的现代家具 家居 家饰是最佳备选商家 如 GOD 香港 HOLA特力和乐Conforama康福浪漫 法国 已在台湾开店 HarveyNorman 新加坡 MelandasLasaMobili 新加坡 以家饰 家居用品 家具为主体的大型销售中心是主题商业街的另一类备选商品 如 慧多利布艺城家饰佳好美家 HomeMart 以家具为中心的大型销售中心是主题商业街的第三类备选支柱商家 如 吉盛伟邦 举例 XH 020513 SH JN 2000GB 46 卫浴用品品牌专卖店 装璜设计工作室 橱柜品牌专卖店 现代家居 家饰 家具主题商业街还可吸引一些与主题相关的其他商家 洗浴用品店 增加可选择商家范围 降低主题商业街招商引资的风险 主题 现代家居 家饰 家具 艺术品 画廊 宠物店 园艺盆景店 XH 020513 SH JN 2000GB 47 家居 家饰店所需店面面积变化很大 JGallery KingKvlBoutique 徐家汇高得来家饰品 捷宇布艺 中信泰富广场皇家雪兰莪 多样屋 欧风家居 琉璃工f坊 LivingRm 淮海路 徐家汇 南京路 衡山路 复兴路 通常软硬家具店的面积较大 100 200m2 而家饰品 家具用品专卖店面积较小 30 100m2 这些商家对于店面进深 开间大小的要求也比较灵活 北欧风情 举例 XH 020513 SH JN 2000GB 48 卫浴用品品牌专卖店 这些店铺对于商业空间的要求比较灵活 面积 开间 进深 楼层 租金 其它特殊要求 汉斯格雅高夷 50m280 100m2 没有具体要求6 7m 最好是临街商铺一般要求底楼底层临街 形成规模 竞争者去他们也必须去希望和同类其它商铺聚在一起 形成一定规模 7 15元 橱柜品牌专卖 歌德橱柜德国橱柜滑门 50 80m280 100m2 5 8m5m 10m5m 现代家具 艾宝家具 400m2 12m 30m 楼上可以 装潢设计工作室 百姓装潢 艺术品画廊 角王 洗涤用品 云都洗浴用品专卖 100m2 没有特殊要求 10 100m2 一定要沿街 不排斥二楼 针对白领 要有水的地方 楼上可以 店铺内有楼梯通二层 愿开在特定地区 40 50万 没有特殊要求 12 15m 除一般要有底楼商铺外 这些商家对于开间 进深的要求都比较灵活 举例 XH 020513 SH JN 2000GB 49 而他们单位面积的销售额与利润率都很可观 单位面积年销售额 元 平方米 JGallery 厦池家居 KingKvlBoutique 高德来家居艺品 欧风家居 利润率 举例 JGallery 厦池家居 KingKvlBoutique 高德来家居艺品 欧风家居 XH 020513 SH JN 2000GB 50 对建筑形态设计的建议 沿海宁路修建二层商业楼 由西向东 店面进深由5米过渡至20米 同时开间分隔留有灵活性以供日后根据商家要求进行分隔在近江西北路和近四川北路节点修建小型绿地广场 美化节点形态 使购物者休憩 同时为四川北路 海宁路 大卖场之间人流起到缓冲和引邻作用 供讨论 XH 020513 SH JN 2000GB 51 不建主题商业街 海宁路沿线商铺招商引资的难度巨大 租金水平更低 建立主题商业街将带来投资回报 关键假设 沿海宁路商铺建筑面积 4750平方米容积率 1 6土地面积 2 969平方米租金 一楼 8 保守 10 一般 二楼 为一楼一半主题商业街的相关商家聚集效应 将带动海宁路商铺水平 投资回报率 租金收益 51 81 17 21 一般 保守 XH 020513 SH JN 2000GB 52 街面店铺 3 四川北路将成为生活时尚商业街 面向中高收入都市专业人士 管理人员 机关干部 私企中高级管理层 四川北路将成为新型的都市生活时尚商业街 二楼店铺 总面积约5 000m2主要商家包括中高档服装专卖店 生活时尚用品 如钟表 时尚饰品 化妆品等 专卖店 总面积约5 000m2主要商家包括餐饮店 如咖啡厅 特色饭店等 书店 艺术品店 美发美容厅 NailSalon等 也可有一些教育培训中心及小型办公室等 XH 020513 SH JN 2000GB 53 改造后的四川北路商业街应该寻求与其他商业街不同的定位 南京路步行街 凤阳路 天津路 九江路 外滩 成都路 南京西路商业区 南阳路 奉贤路 威海路 成都路 乌鲁木齐路 徐家汇商业区 天平路 广元路 南丹路 漕溪路 淮海路商业区 长乐路 金陵路 南昌路 西藏路 常熟路 四川北路商业区 海宁路 天潼路 四川北路 河南北路 面向国内外游客 高档品牌 面向高收入消费者 顶尖品牌 面向年轻 时尚消费者 中 高档时尚品牌 面向中 高收入专业人士 中 高档及顶尖品牌 XH 020513 SH JN 2000GB 54 信虹地块的开发和北外滩CBD的建成将改变四川北路的消费者结构 四川北路商业街目前消费者构成 高级住宅区示意图 CBD示意图 8 000 10 000元 m2 高级住宅区居民主要有 未来北外滩的100万平方米CBD中 年轻 单身专业人士DINK或三口之家 企业管理人士 机关干部高教育程度 高购物娱乐消费人群 至少7万以上办公室工作人员公务出差专业人士 中 高级管理人员 25 45岁中高收入 月收入3000元以上 的高教育程度专业人士和管理人员将成为这一地区的主流消费人群 80 以上来自上海北区 以虹口为主 杨浦和闸北次之70 以上个人月收入低于2 000元30 以上家庭收入低于8 000元35 以上属于低消费人群 月消费 3 000元 XH 020513 SH JN 2000GB 55 四川北路较高的商铺地价成本限制了可供选择的商家范围 商铺成本 人民币元 平方米 较高的地价成本决定了四川北路沿街商铺租金水平 从而限制了潜在的入驻商户种类 服装店食品店餐饮店鞋帽店饰品店 眼镜店箱包店珠宝店通信 电器店 地价 土建成本 绿化 停车场 配套设施 其它成本 总成本 初步 XH 020513 SH JN 2000GB 56 满足这一消费者人群的需要 我们应着重引进中 高档次的品牌店 顶级品牌 豪华品牌 高档品牌 中档品牌 低档品牌和杂牌 国际顶级名家设计的品牌 通常选址在最昂贵商业地段 以独家品牌专卖店的形式 需要大量展示的橱窗和最显眼的位置 强调量身定制的个性化服务 国际著名品牌 品牌领先地位稍逊于顶级品牌 通常位于最昂贵商业地段 独家品牌专卖店和在著名高档百货店的一或二楼 国际性或地方性著名品牌 更注重商品的品牌而非设计家品牌 独家专卖旗舰店或位于高档大型购物中心 具有较高品牌知名度 可以在任何大 中型购物中心的好商铺位置 LouisVuitton Channel Gucci Prada Dunhill Fendi HugoBoss Kenzo RalphLauren Lancel Escada Esprit Layefe LanBao Nike Adidas Ports Timberland Giordano G2000 Baleno 服装品牌举例 Cartier Rolex Longin Tiffany 琉璃工坊 Tissot 现代光学 Swatch 美式眼镜 Swarovski 其他相关时尚品牌及店家举例 银镇 目标品牌 XH 020513 SH JN 2000GB 57 不同类型的商铺对于商业空间的要求有所不同 中西餐饮 服饰百货商店对楼层的要求 资料来源 中原物业代理有限公司 品牌餐饮及服饰精品百货商家对独立商铺的楼层均要求限制在2层以下 明确表示不会考虑3层以上的商业物业休闲健身类及大型餐饮店对楼层的要求限制较低 1层 1 2层 其它 XH 020513 SH JN 2000GB 58 不同类型的商铺对于商业空间的要求有所不同 续 中西餐饮 服饰百货商店对面积的要求 资料来源 中原物业代理有限公司 商家对独立商铺的面宽要求较集中 以7 10米 2 5个开间 为主中西连锁餐饮类商家对20平方米之间的面积需求最集中精品百货类商家对面积需求主要在50 100平方米之间 100平方米以下 100 200平方米 200 400平方米 400平方米以上 XH 020513 SH JN 2000GB 59 中高档服装品牌店 我们重点了解了一些潜在入驻商户对于商业空间的要求 面积 开间 进深 楼层 租金 其它特殊要求 EspritNikeAdidasU2 G2000Bossini 200 400m2150 200m2200 300m2500 600m2 至少10m8 10m没特殊要求没特殊要求 位置越显眼越好一层最好 可做多层偏重底楼沿街 二楼不考虑二楼不考虑 整幢建筑4 5层完整外立面最好 钟表店 Swatch亨利达 30m270 100m2 10m8 10m 线3m8 10m 个人通讯用品店 摩托罗拉诺基亚 一楼二楼不考虑 品牌服装店开间要求至少8 10m 面积也较其它店大 150 600m2 其它精品百货店通常面积在50 100m2 15 20m不要太深15 20m 100 200m2 门面越宽越好 一层 二层可以考虑 层高3m 举例 XH 020513 SH JN 2000GB 60 对建筑形态设计的建议 沿四川北路建二层商业用房 进深约16米 构筑一平行于四川北路宽约10米花园式内街 在街另一面建进深约8米二层商业楼四川北路沿街商铺可向东西两面开门 以供人流在内街和四川北路间流动沿四川北路商业用房可以有选择的保留原遗留建筑 并对内部按照现代商业住家要求进行改造 内街两侧商业建筑应统一风格 体现本地方海派文化特色与两边建筑风格相一致 内街应建成花草繁盛 绿树成荫的花园街道 创造独特的购物环境内街靠住宅区一侧店铺应以休闲餐饮 以咖啡厅 特色饮食店 和高品位小面积的精品店为主 内街 四川北路 8米 10米 16米 住宅区 供讨论 XH 020513 SH JN 2000GB 61 投资额 人民币 万元 5 100 投资额 人民币 万元 5 923 四川北路商业街财务分析 1 3 情形一 不建内街 2层建筑 情形二 不建内街 3层建筑 保守情况 投资回报率 商业街 总体 投资回报率 商业街 总体 从财务分析的角度 我们较倾向此方案 需要解答的问题 如果不建筑内街 建筑两层还是三层建筑 XH 020513 SH JN 2000GB 62 四川北路商业街财务分析 2 3 保守情况 从财务分析的角度 我们较倾向此方案 需要解答的问题 建筑内街还是不建筑内街 投资额 人民币 万元 5 100 情形一 不建内街 2层建筑 投资回报率 商业街 总体 投资额 人民币 万元 12 257 投资回报率 商业街 总体 情形三 建造内街 2层建筑 东边住宅容积率4 6 XH 020513 SH JN 2000GB 63 四川北路商业街建与不建内街经济收益分析 1 2 情形一 不建造内街 2层建筑 四川北路商业街经济收益分析面积 5 000m2 12 5 200m 2 土地面积 3 125m2容积率 1 6年租金收益 20 160 000元5 000m2 16 8 1 20 2 收益 122 109 500元成本 平方米 10 197元 总成本 50 985 000元净投资回报 71 124 500元 12 5米 东边住宅经济收益分析面积 136 620m2土地面积 33 952m2容积率 4售价 7 700元成本 平方米 6 220元 减除销售及推广费用后每平方米盈利 800元净投资回报 109 300 000元 四川北路商业街及东边住宅投资回报 人民币 万元 18 040 一楼的空置率为0 二楼的空置率为20 年租金收益减去运营成本后净租金的十年净现值及土地价值计算 包括了6 463元地价 以容积率1 13计算 包括了2 627元地价 以容积率4计算 四川北路 住宅区 XH 020513 SH JN 2000GB 64 内街 8米 10米 16米 四川北路 住宅区 四川北路商业街建与不建内街经济收益分析 2 2 情形三 建造内街 2层建筑 东边住宅容积率4 6 四川北路商业街经济收益分析面积 9 600m2 16 10 200 2 土地面积 8 500m2容积率 1 13年租金收益 33 546 240元内街 3 200m2 9 6 4 8 1 20 2 7 741 440元外街 6 400m2 16 8 1 20 2 25 804 800元收益 221 080 000元成本 平方米 12 767元 总成本 122 563 200元净投资回报 98 516 800元 东边住宅经济收益分析面积 132 091m2土地面积 28 609m2 比情形一少5 000m2用地 等于四川北路增加的用地面积 容积率 4 6售价 7 700元成