车位研究报告

1 / 16 车位研究报告 小区停车位调查报告 小区停车位调查报告小区停车位调查报告 上海立信会计学院 经贸学院 徐瑛 顾柳 丁晓庆 张莲花 黄国庆 2016-12-1 一引言 随着我国城镇居民生活水平的不断提高， 家用汽车拥有量也日益增多，这一点在上海表现的更为突出。根据上海统计年鉴数据， 07 年上海轿车拥有量为 万辆， 08 年上升到 万辆， 09 年达 到 万辆。 但家用汽车的普及化在提高有车家庭生活质量的同时， 也带来一系列问题，例如环保问题、交通秩序问题、停车问 题等。其 中业主与业主之间、 业主与物业服务企业之间因为住宅小区停车问题 而产生的矛盾与纠纷也日益增多。 这些矛盾与纠纷必须依靠一定的制 度加以消除或缓解。 我们试对住宅小区停车管理制度方面和法律法规方面存在的问题进行分析、梳理，并提出相应的完善构想。 停车场经营是物业服务企业比较成功的经营方法， 不少物业服务 企业为了取得住宅小区的物业经营权，降低物业服务费用标准，或者 由于历史原因导致物业服务费用标准比较低， 如果依靠物业服务费用 收入，那么企业经营要亏损。但是，物业服务企业之所以能够继续履 行物业服务 合同，其主要原因是由于购车潮的到来，大2 / 16 量业主的汽车 停放为物业服务企业创造了大量的市场空间， 停车场经营收入起到重 要作用。从住宅小区可经营的资源来看，停车场的经营是物 业服务企 业最好的资源。但是，物业服务企业在经营停车场过程中应注重规避 经营风险，扩展停车场地。 近年来 ,越来越多的小汽车进入城市普通家庭 ,如何解决汽车停 3 放问题已经成为一个不容忽视的问题。 “汽车易买 ,车位难求” “ ,有车 方知停车难” ，这是许多有车族发出的由衷感慨。但是，停车难问题 对于物业服务企业来说却是一个难得机遇， 合理利用住宅小区资源可 以开发更多的停车位，为企业创造更多地经济效益，也在一定程度上 解决物业服务企业微利经营的状况。但同时，也造成了许多小区停车 场的管理问题，我们将研究主要的几大矛盾。 二小区停车现状及停车难的原因分析 .私家车的大幅度增长是“停车难”产生的直接原因 私家车持续增长已成未来几年发展的必然趋势， 小区汽车将呈刚 性增加，能否在小区中给车找个落脚点，已成为许多购车者首要考虑 的问题。事实上，一旦小区建成后，很难再增加小区停车位，持续增 加的机动车使小区停车难、乱停 车问题日益突显。 1. 车位需求急剧扩大 住宅小区停车位供不应求。 1 车位需求急剧扩大 ,住宅小区停车位供不应求。 住宅小区停车位供不应求住宅小区车辆数量快速的3 / 16 增长，导致许多私人汽车找不到停车 位。大量的私人汽车进入住宅小区，只能停放在路旁，或牺牲住宅楼 前后的小块绿地，改作停车坪，这种办法虽能缓解停车的紧张情况， 但不能从根本上解决问。小区停车位配备指标长期偏低。 住宅小区停车位配备指标长期偏低。 住宅小区停车位配备指标长期偏低住宅 小区停车位配备的情况来看， 车位配备指标长期偏低是停车 位指标的 主要问题。车位的配备与住区的档次、区位、小区居民的经 济水平等因素都密切相关， 各小区的停车规划指标并没有一个统一的 标准。同时停车管理的力度相差较大，从管理上来说，由于管理水平 参差不齐，乱停乱放严重，造成停车数量少，部分车位闲置。住区结 构不合理，对于家用汽车发展认识不足，汽车的增加和道路缺乏有机 的统一，道路布局结构不能满足需求，人车混行严重，对步行居民、 少年儿童、老人的安全造成了直接的威胁，严重影响了业主的安全， 停车难还带来了许多社会问题。 住宅小区停车位不足有历史原因， 是开发商在设计建设初期 对车 位数量估计不足。同时，由于经济的快速发展，汽车消费已经进入大 众阶段。而业主入住后，物业服务企业又没有合理规划好住宅小区公 共区域空地，为有车位需求的业主提供停车方便。正由于这些原因导 致住宅小区车位紧张， 也为物业服务企业提供可开发经营停车场的市 场4 / 16 机遇。 、停车管理体制不顺 .车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“ 生的重要原因。 2 生的重要原因。对当前小区停车难， 从城市管理层面上反映了政府对城市停车管 理的缺位，具体表现在：一是政府对停车问题重视不够，投资缺乏， 致使停车位供应严重不足。 近 几年政府在城市道路的新建和改造方面 5 投入巨大，缓解了城市道路紧张，使动态交通得以明显改善，但是对 静态交通重视不够，投资欠帐过多。二是还没有把停车当作产 业看待，缺乏有主导意识的 停车产业政策，停车场还被作为普通的开 发建设项目来对待。 三是缺乏适应停车新形势发展的行业管理机制和 统一机构，造成部分管理职责的缺位。而其中，尤为突出的停车位的 产权属性矛盾。 1.地上停车位纠纷产生原因 3 地上停车位纠纷产生原因 地上停车位纠纷产生地面停车位产生的纠纷主要有两种形式， 第一种是开发商 将配建 的停车位进行出售，或者将规划的停车位变更用途，修建商业用房以 牟取经济利益 ;第二种是将公共绿地同时作为地面停车位使用，即在 很多小区出现的“绿化停车位” ，这种做法看上去似乎没有什么问题， 事实上无形中减少了公共绿地的面积，变相的变更了规划，也是侵犯 业主权益的行为。开发商之所以能够随意改变小区共用部分的用途， 规划部门应负相应审批不5 / 16 严的责任。 上述原因实质上就是由于小区停车位不足问题。 地面停车位纠纷 的另外一个原因， 也是主要原因就是停车位所有权与使用权的不明确 而导致的。因为在从商品住宅区的开 发建设到最后的出售过程中，很 少业主会在签订购买合同之初对小区内停车位的归属和利用在中进 行明确的约定。商品住宅区的业主认为他们购买了小区的住房，小区 内的配套设施建设成本由于开发商己经计算到了房价里面， 所以包括 停车位在内的附属设施都应该归小区业主共同所有。 而商品住宅区开发商则认为小区业主购买的仅仅是住房及合同中约定归业主所有的 设施，在购房合同没有约定停车位归属于业主所有的情况下，小区内 的停车位仍应当归开发商所有。 小区业主要想取得停车位的所有权或 者使用 权，必须支付相应的对价。 地下 停车位纠纷产生原因地下停车位权属之争实质是对地下空间权的争夺。 但是从我国现 行房地产法律法规看， 确认地下建筑物所有权归属问题尚缺乏法律依 据， 关于地下空间利用方面的法律仅存在相关的单行法及一些地方性 的法规。使得地下停车位所有权的归属不明，因此而引起的争议也越 来越多。一种观点认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是 建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付 建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约6 / 16 定的情况下，从物 应当依从主物一并出售、转移。再者，业主取得的国有土地使 用 权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那 么 就承认了空间权被发展商保留， 但既然土地使用权都转让给小区 业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里 ?从而 认为地下停车库的停车位属于小区业主共有。 另一种观点认为， 如果规定商品住宅区的地下停车库的停车位建 设，开发商付出了一定的成本，在业主没有证据证明开发商在出售住 房的过程中已将地下车库及停车位的建设成本及合理利润已经计算 分摊到了住房价格中， 则地下车库及停车位的所有权归属于开发商所有，小区业主要想取得停车位的所有权，必须 再行支付一定的价款。 而且从长远来看，如果将地下停车位的所有权规定为归小区业主共 有，则会使得开发商不愿再投资兴建地下停车位，最终影响全体业主 的利益。因此，如何解决地下车位的权属还要视具体情况而定。认为后一种观点 目录 一、引言 . 3 二、住 宅小区 停车现 状及停 车难的 原因分析 . 4 7 / 16 .私家车的大幅度增长是“停车难”产生的直接原因 . 4 1. 车位需求急剧扩大 ,住宅小区停车位供不应求。 . 4 2. 住 宅 小 区 停 车 位 配 备 指 标 长 期 偏低。 . 5 、停车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“产生的重 要原因。 . 5 1. 地 上 停 车 位 纠 纷 产 生 原因 . 6 2. 地 下 停 车 位 纠 纷 产 生 原因 . 7 三 、 国 外 关 于 小 区 停 车 位 的 管 理 探讨 . 9 四、解决小区停车难的对策和建议 .8 / 16 . 10 1. 合 理 规 划 停 车 位 ， 发 展 多 元 化 建设 . 10 2. 建 立 居 住 区 “ P+R ”模式 . 11 3.加强 小区停 车管理 ，使之 科学化 、规范化 . 12 4. 规 范 小 区 停 车 位 分 配 办法 . 13 五、总结 . 13 六、附件 . 15 调查问卷 . 15 一、引言 随着我国城镇居民生活水平的不断提高，家用 汽车9 / 16 拥有量也日益增多，这一点在上海表现的更为突出。根据上海统计年鉴数据， 07 年上海轿车拥有量为万辆， 08 年上升到万辆， 09 年达到万辆。但家用汽车的普及化在提高有车家庭生活质量的同时，也带来一系列问题，例如环保问题、交通秩序问题、停车问题等。其中业主与业主之间、业主与物业服务企业之间因为住宅小区停车问题而产生的矛盾与纠纷也日益增多。这些矛盾与纠纷必须依靠一定的制度加以消除或缓解。我们试对住宅小区停车管理制度方面和法律法规方面存在的问题进行分析、梳理，并提出相应的完善构想。 停车场经营是物业服务企业 比较成功的经营方法，不少物业服务企业为了取得住宅小区的物业经营权，降低物业服务费用标准，或者由于历史原因导致物业服务费用标准比较低，如果依靠物业服务费用收入，那么企业经营要亏损。但是，物业服务企业之所以能够继续履行物业服务合同，其主要原因是由于购车潮的到来，大量业主的汽车停放为物业服务企业创造了大量的市场空间，停车场经营收入起到重要作用。从住宅小区可经营的资源来看，停车场的经营是物业服务企业最好的资源。但是，物业服务企业在经营停车场过程中应注重规避经营风险，扩展停车场地。 近年来 ,越来越多的小汽 车进入城市普通家庭 ,如何解决汽车停 放问题已经成为一个不容忽视的问题。“汽车易买 ,车10 / 16 位难求”“ ,有车方知停车难”，这是许多有车族发出的由衷感慨。但是，停车难问题对于物业服务企业来说却是一个难得机遇，合理利用住宅小区资源可以开发更多的停车位，为企业创造更多地经济效益，也在一定程度上解决物业服务企业微利经营的状况。但同时，也造成了许多小区停车场的管理问题，我们将研究主要的几大矛盾。 二、住宅小区停车现状及停车难的原因分析 .私家车的大幅度增长是“停车难”产生的直接原因 私家车持续增长已成未来几年发展的必然趋势，小区汽车将呈刚性增加，能否在小区中给车找个落脚点，已成为许多购车者首要考虑的问题。事实上，一旦小区建成后，很难再增加小区停车位，持续增加的机动车使小区停车难、乱停车问题日益突显。 1. 车位需求急剧扩大 ,住宅小区停车位供不应求。 1 住宅小区车辆数量快速的增长，导致许多私人汽车找不到停车位。大量的私人汽车进入住宅小区，只能停放在路旁，或牺牲住宅楼前后的小块绿地，改作停车坪，这种办法虽能缓解停车的紧张情况，但不能从根本上解决问题。 1 刘汉鑫 ,彭援军 .大城市停车难问题亟待解决 J.汽车与社会 ,1998:P3436 2.住宅小区停车位配备指标长期偏低。 住宅小区停车位配备的情况来看，车位配备指标长11 / 16 期偏低是停车位指标的主要问题。车位的配备与住区的档次、区位、小区居民的经济水平等因素都密切相关，各小区的停车规划指标并没有一个统一的标准。同时停车管理的力度相差较大，从管理上来说，由于管理水平参差不齐，乱停乱放严重，造成停车数量少，部分车位闲置。住区结构不合理，对于家用汽车发展认识不足，汽车的增加和道路缺乏有机的统一，道路布局结 构不能满足需求，人车混行严重，对步行居民、少年儿童、老人的安全造成了直接的威胁，严重影响了业主的安全，停车难还带来了许多社会问题。 住宅小区停车位不足有历史原因，是开发商在设计建设初期对车位数量估计不足。同时，由于经济的快速发展，汽车消费已经进入大众阶段。而业主入住后，物业服务企业又没有合理规划好住宅小区公共区域空地，为有车位需求的业主提供停车方便。正由于这些原因导致住宅小区车位紧张，也为物业服务企业提供可开发经营停车场的市场机遇。 、停车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“产生的 重要原因。 2 对当前小区停车难，从城市管理层面上反映了政府对城市停车管理的缺位，具体表现在：一是政府对停车问题重视不够，投资缺乏，致使停车位供应严重不足。近几年政府在城市道路的新建和改造方面 2 仝保军 .城市住宅小区停车问题初探 J山西建筑 J XX，： 5152 12 / 16 社 会 调 查 报 告 形势与政策 班级：机械工程及自动化 3 班 学号： 3201606040302 姓名： XXX 关于某小区停车位调查报告 一、 调查背景 : 随着生活水平的提高，“停车难”的影响不仅仅局限于停车本身，还引发了一系列城市管理问题。 “停车难”加重交通拥堵。“停车难”引发公共纠纷。近年来，由于私安地锁、挤占草坪、占道堵路等停车问题引发的邻里纠纷、车辆剐蹭，不在少数，停车问题引发的治安事件和暴力冲突也时有发生。 “停车难”还带来了安全隐患。小区内通道停车导致消防车、救护车无法快速抵达现场。小区外占道停车则迫使人流、自行车流挤入机动车流，易导致交通事故。因此，解决“停车难”这一城市发展难题，已经迫在眉睫！ 二、 调查目的 : 1. 对小区停车问题进行对比分析。 2. 调查该小区的住户对停车有什么问题的。 3. 通过调查 ,增长自己与他人的交流能力 . 4. 调查小区居民的公共意识。 13 / 16 5. 调查物管对停车位管理重视程度。 三、 调查意义 : 1. 合理的管理停车位问题可以改善小区环境条件。 2.提高公民的公共素质 . 3.减少纠纷，创造更好的生活环境 . 4. 通过调查结果反应为居民的生活环境改善提供一定的帮组 。 四、 调查方法 : 现场调查记录法： 观察了解岷江小区的停车情况、车位分布情况，以及车位数量。 走访询问法： 通过对居住小区的的住户了解近几年对停车问题有没什么意见，以及是否有车。 问卷调查法： 通过对该小区的一些住户抽样调查填写问卷，最后统计该数据，汇成表格形式。 五、 调查时间 :2016 年 1 月 16 日 2016 年 1 月 21日 六、 调查地点 :成都市都江堰岷江小区 七、 调查情况： 岷江小区停车情况总体一般，呈现以下特点： 14 / 16 车子越来越多，减少了绿化的面积还是不够停车，占用了路道停车，不方便出行。很多住户 没有自己的车位，占用别人的车位而产纠纷。 八、 问题现状 : 1. 缺少整体规划 该小区是老小区了，有一定的年份了，小区居民楼本身就缺少规划，比较密集，因此绿化情况就同样缺少规划，不成片。车库少，车位不够。 2. 个别市民公共意识不强 在调查时发现，个别居民把自己的车乱停乱放。 针对此问题的 可行方案及方案分析 造成住宅区停车难问题的原因是诸方面的。有小区建筑规划问题，有技术设计问题，有开发商利益问题，有土地资源问题等等。 方案 1：多方面加强小区停车资源建设。 第一，挖掘潜力。多开发停车场地。新建的小区要建好停车场。在开发建设时考虑好停车配套问题，必须按照相应标准配建停车位，老的小区可将一些闲置空地开发建设成临时或长久的停车场，充分利用小区内的场地资源以缓解小区内的停车场。第二，加强小区停车管理工作。在小区里划线定位，统一规划，统一监管，指定停车泊位，营造一种秩序井然、交通方便的生活环境。第三，建设一些透绿停车15 / 16 位。小区内应提倡种植高杆树木，将树下的土地铺上带孔地砖用于停车，将耐压类草种于地砖的孔中，而不耐压的花草种于墙角或起伏不平的地面上，使绿化与停车有机结合起来。第四，利用好公共停车场。小区应充分考虑公众停车方便的基础上，统一规划，建设社会化管理的停车场，同时完善停车场的经营