泗阳宏基国际花园建设项目申请报告.doc

泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 1 目目 录录 第一章 项目概况 4 第一节 项目情况 4 第二节 项目申报单位概况 8 第二章 建议工程方案 9 第一节 总体规划设计 9 第二节 结构设计 15 第三节 给排水工程 16 第四节 电气工程 18 第五节 弱电设计 20 第六节 消防设计 21 第七节 暖通设计 22 第八节 无障碍设计 24 第九节 节能环保设计 24 第十节 劳动保护设计 25 第十一节 卫生防疫设计 25 第十二节 防盗安保设计 25 第十三节 人防设计 26 第三章 规划和行业符合性分析 27 第一节 发展规划 27 第二节 相关产业政策 28 第三节 行业准入分析 29 第四章 资源开发及综合利用分析 31 第一节 资源开发方案 31 第二节 资源利用方案 31 第三节 资源节约措施 32 第五章 节能方案 33 第一节 编制依据 33 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 2 第二节 能耗分析 34 第三节 节能措施与效果 36 第六章 建设用地移民安置方案 42 第一节 选址的基本要求 42 第二节 建设条件 42 第三节 用地方案 44 第四节 该项目土地利用合理性分析 45 第七章 环境和生态影响评价 47 第一节 环境和生态影响状况分析 47 第二节 要求与建议 52 第三节 环境影响结论 52 第八章 劳动安全卫生 54 第一节 编制依据 54 第二节 不安全及不卫生因素分析 54 第三节 安全与卫生防范措施 55 第九章 投资估算与资金筹措 58 第十章 财务分析 60 第一节 财务基础数据 60 第二节 财务评价结论 61 第十一章 社会稳定风险分析 66 第十二章 经济和社会影响分析 69 第十三章 工程招投标 71 第十四章 结论与建议 74 第一节 结论 74 第二节 建议 74 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 3 附表附表 附表 1 项目投资估算表 附表 2 项目总投资构成表 附表 3 投资计划与资金筹措表 附表 4 营业收入 营业税金及附加税估算表 附表 5 开发成本与费用估算表 附表 6 损益表 附表 7 项目投资现金流量表 全部投资 附表 8 项目投资现金流量表 自有资金 附表 9 资金来源与运用表 附表 10 盈亏平衡分析 附表 11 敏感性分析 附表 12 招投标表 附件附件 附件 1 宿迁市宏基房地产开发有限公司营业执照 附件 2 企业法人机构代码证复印件 附图附图 附图 1 泗阳宏基国际花园项目平面布置图 附图 2 泗阳宏基国际花园用地红线图 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 4 第一章第一章 项目概况项目概况 项目名称项目名称 泗阳宏基国际花园建设项目 建设单位建设单位 宿迁市宏基房地产开发有限公司泗阳分公司 项目性质 项目性质 新建 总总 投投 资资 94000 万元 项目法人代表 项目法人代表 李金豹 项目负责人 项目负责人 罗前君 联系电话 联系电话第一节第一节 项目项目情况情况 一 项目名称一 项目名称 泗阳宏基国际花园建设项目 二 项目性质二 项目性质 新建 三 建设地点三 建设地点 泗阳宏基国际花园位于泗阳县经济开发区内 项目地交通便利 地理位置 优越 基地位于泗阳县城区东区域 东为松花江路 南临北京东路 属于泗塘 河风光带范围 总用地面积为 150365m2 其中 A 地块用地面积 48195 3m2 B 地 块用地面积 102169 7m2 项目建成后将提供购物 餐饮 娱乐 休闲 健身 社区服务等现代服务业项目一站式服务 全力打造一流城市商住社区 本项目 的建成 将为泗阳增添新的亮点一座伫立在泗阳主城区与开发区之间的地标性 建筑 四 建设规模及内容四 建设规模及内容 本项目占地面积 150365 平方米 约为 225 54 亩 宏基国际花园新建一幢 24 层的宏基大厦 一个大超购物超市 以及沿街商 业用房并与多层 高层住宅楼共同组成一个建筑体量 项目总建筑面积 365043 83 为平方米 其中 A 地块总建筑面积 141622 56 平方米 B 地块总建 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 5 筑面积 223421 27 平方米 具体建设规模如表 1 1 所示 表 1 1 建设规模一览表 项目项目单位单位数量数量 总用地面积平方米 150365 A 基地地块平方米 48195 3 B 基地地块平方米 102169 7 总建筑面积平方米 365043 83 总容积率 2 43 A 基地总建筑面积平方米 141622 56 其中 9 层住宅面积平方米 4825 50 11 层住宅面积平方米 18907 68 18 1 层住宅面积平方米 113569 28 商业面积平方米 4320 10 容积率 2 94 B 基地总建筑面积平方米 223421 27 其中 5 1 层住宅面积平方米 46171 64 11 层住宅面积平方米 11612 22 18 1 层住宅面积平方米 120591 58 沿街商业面积平方米 5539 62 超市面积平方米 9094 40 酒店面积平方米 30411 81 容积率 2 19 绿化率 39 建筑密度 24 40 五 项目组织与实施计划五 项目组织与实施计划 一 项目组织 本项目由宿迁市宏基房地产开发有限公司负责组织实施 拟委托具有相应 资质的招标代理机构组织招投标活动 通过招标方式择优选择施工 监理和设 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 6 备的供货及安装等单位 项目建成后 由宿迁市宏基房地产开发有限公司负责 组织市场销售活动 二 实施计划安排 整个项目建设 计划在 24 个月内完成 表 1 2 表 1 2 本项目进度表 时间 月 时间 月 2 24 46 68 810101212141416161818202022222424 项目前期准 备 包括规 划设计 申 报审批 核 准 场地平整 招投标等内 容 达到开 工条件 土建施工 竣工验收 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 7 六 主要技术经济指标六 主要技术经济指标 按照城市总体规划要求 结合场地实际情况来确定本工程的建设规模 该 项目主要技术经济指标详见表 1 3 表 1 3 项目主要技术经济指标表 序号序号项目项目单位单位指标指标备注备注 一技术指标 1 总用地面积平方米 150365 2 A 基地地块平方米 48195 3 3 B 基地地块平方米 102169 7 4 总建筑面积平方米 365043 83 5 A 基地总建筑面积平方米 141622 56 其中 5 1 9 层住宅面积平方米 4825 50 5 2 11 层住宅面积平方米 18907 68 5 3 18 1 层住宅面积平方米 113569 28 5 4 商业面积平方米 4320 10 5 5 容积率 2 94 6 B 基地总建筑面积平方米 102169 7 其中 6 1 5 1 层住宅面积平方米 46171 64 6 2 11 层住宅面积平方米 11612 22 6 3 18 1 层住宅面积平方米 120591 58 6 4 沿街商业面积平方米 5539 62 6 5 超市面积平方米 9094 40 6 6 酒店面积平方米 30411 81 6 7 容积率 2 19 6 8 绿化率 39 6 9 建筑密度 24 40 二经济指标 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 8 1 总投资万元 94000100 1 1 工程前期费用万元30468 65 32 41 1 2 工程建安费用万元51199 65 54 47 1 3 工程建设配套费用万元4138 87 4 40 1 4 基本预备费万元5148 43 5 48 1 5 建设利息费用万元3044 25 3 24 2 资金筹措 2 1 自有资金万元 59000 2 2 银行贷款万元 35000 七 总投资及资金筹措七 总投资及资金筹措 本项目总投资估算为 94000 万元 由宿迁市宏基房地产开发有限公司 59000 自筹万元 注册资金 2700 万元 增资资金 56300 万元 申请银行贷款 35000 万元 项目资金构成分析图 项目注册资金 2700 项目增资资金 56300 项目贷款资金 35000 0 100000 项目注册资金项目增资资金项目贷款资金 项目资金来源构成图 系列1 第二节第二节 项目申报单位概况项目申报单位概况 泗阳宏基国际花园项目由宿迁市宏基房地产开发有限公司投资建设 宿迁 市宏基房地产开发有限公司于 2004 年 1 月 5 日经江苏省宿迁市工商行政管理局 批准注册成立 注册地址为宿迁市运河南路东侧香榭里明珠 210 号 法定代表 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 9 人为李金豹 注册资本 2700 万元人民币 实收资本 2700 万元人民币 公司类 型为有限公司 自然人控股 一 经营范围一 经营范围 许可经营项目 房地产开发 销售 一般经营项目 无 二 经营年限二 经营年限 公司经营年限为 10 年 自 2004 年 1 月 5 日至 2014 年 1 月 4 日 三 项目建设单位概况三 项目建设单位概况 在泗阳设立分公司 开发建设泗阳宏基国际花园 新公司组建后将根据公 司发展战略 结合泗阳市商业网点建设规划和市场情况 积级参加城市改造规 划建设 董事会授权经营择机竞拍土地资源 搭建泗阳县城市建设新型业态平 台 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 10 第二章第二章 建议工程方案建议工程方案 第一节第一节 总体规划设计总体规划设计 一 规划背景一 规划背景 泗阳宏基国际花园位于泗阳县开发区内 项目交通便利 地理位置优越 基地位于泗阳县城区与开发区交汇处 东为松花江路 南临北京东路 属于开 发区泗塘河风光带 项目占地面积 150365 平方米 约为 225 54 亩 总建筑面 积为 365043 83 平方米 为了加快泗阳区域的经济发展 配合泗阳开发区未来新的建设规划 根据 泗阳未来新城规划及当地经济社会发展状况 通过有机的规划设计 将有利于 结构明晰 功能合理的现代化复合型商住服务功能的住宅 商业配套建筑的建 成 为整个泗阳县提供一个综合工作 居住 休闲娱乐等多方面城市生活的新 型空间载体 并努力成为城市的时尚新地标 本项目需用和谐发展的思想 将土 地资源的价值最大限度地发掘与提升 混合多种城市功能 开辟大量的公共空 间和绿地 使城区得到巨大的新发展 成为城市发展的活力源和兴奋点 本规划用地向南临主干道北京东路 便捷的交通可以快速来往中心城区与 开发区企业商业居住区 地理位置优越 随着周边众多商业 小区规模的形成 势必人气聚集急剧上升 为此商住设施建设打下坚实的基础 区位优势明显 二 规划概念二 规划概念 原有基地现状周边无商业与居住 杂乱分布些企业 形象分散 泗塘河风 光带为新建 周边缺乏现代都市氛围 作为传统城市边缘 泗阳虽已积淀自己 的城市印象 但与新区形象的形成过程不同 旧城改造往往需要从破到立的过 程 反转城市区域原有印象 通过功能重构 将现代城市功能复合化置入快速 发展的泗阳 重点沿北京东路 通过有效的商业及城市公共空间的改造 提升 城市商业品质 改善商业居住功能与业态 展现城市现代生活特色 利用统一 整体的建筑群体形态 改变地区原有的杂乱形象 用激动人心的都市化景象 带动整个城市中心区形象时尚化 都市化 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 11 本项目设计力图营造一个功能合理 环境优美 舒适宜人的人居环境 辅 以恰如其分的交通 绿化系统 组团布局 空间秩序等 追求社会 经济 环 境综合效益的整合 为住宅的商品化开发 社会化管理和循序实施创造条件 本项目以现代设计理念 设计手法 创造高质量的优秀住宅小区 以人为 本 优化环境 提高品味 按照环境与生态规划设计的原则 充分考虑利用地 形 绿化 水体等生态要素 创造宜人的环境 通过本项目设计 同步提升地 块及周边地区的社会价值 提升城市形象 符合泗阳县整体规划风貌 体现出 城市发展的面貌 通过科技创新和推广先进适用技术 完善住宅使用功能 全面提高住宅小 区建设质量 满足市场需求 地块位于泗阳县众兴镇城区边内 根据周边城区与开区发展及其关系 本 设计设定有为一个集商业 娱乐 居住及附属设施于一体的多功能综合性建筑 群 业态主要包括商业 餐饮 酒店 住宅等 基地沿北京东路设置商业主入口 在泗塘河与北京东路交汇处 建设一座 24 层的宏基大厦 商业裙房的上方设置高层酒店 建设一座三层大型超市 在 A 基地的沿天津路和沿文成东路设置沿街商业 商业主入口跟基地西南 角设置集散广场与商业广场 沿街设置条形绿化带 丰富商业广场景观 商业屋顶设置为屋顶花园 使得景观扩大 为住宅部分提供充足的景观环 境 在极为有限的城市空间中 最大优化住宅环境 保证住宅朝向 每户住宅均有良好的朝向 保证了住宅的采光日照 通风 要求 功能复合 商业入口显眼 将商业顾客人流自然引进商场内部 高层住宅 与商场关系相对独立 建立有层次的便捷交通道路系统 合理组织车流人流 以及商场人流跟住 宅人流 项目总体规划为较为均匀式分布 分功能区 三 规划依据三 规划依据 一 泗阳县城市总体规划 二 工程建设标准强制性条文 三 用地红线及现状地形图 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 12 四 江苏省城市规划管理技术规定 五 中华人民共和国城市规划法 1990 六 城市规划编制办法 中华人民共和国建设部令第 14 号 1991 七 民用建筑设计通则 GB50352 2005 八 建筑设计防火规范 GB50016 2006 九 泗阳宏基国际花园设计方案任务书 十 泗阳宏基国际花园项目方案设计 十一 宿迁市宏基房地产开发有限公司提供的地形图 CAD 电子文件 十二 宿迁市宏基房地产开发有限公司提供的泗阳宏基国际花园项目资 料 四 规划原则四 规划原则 基地紧临北京东路 设计上突出现代城区的氛围 并在形体 材料 色彩 上与周边风光协调 1 以城市设计的观点贯彻规划设计的整个过程和每个环节 创造一个现代 的 高效的 精致优美 舒适的建筑空间环境 建筑 是城市中心景观的重要 节点 地块通过商住性综合体和城市相接 将城市要素引入地块内成为城市的 配套服务中心 2 地域文化融合设计原则 利用现有地形地貌创造现代高层商住建筑 以 提高该地段的环境与景观质量 裙房屋顶布置为屋顶绿化环境 达到在用地相 对紧张的情况下 获得可能的最佳居住环境 3 以人为本的设计原则 在住宅设计中充分考虑使用者的品质要求 使每 户都有良好的视线景观与舒适的居住环境 五 设计理念五 设计理念 科学合理的规划居住区空间布局 加强居住小区中心绿地的比重 尽量保 留和开挖一些景观河流 重视居住小区的绿化设计 注重小区入口和景观轴线 人车分流 并充分体现 均好性 的规划理念 此小区设计力求 以人为本 的中心理念 体现小区的均好性 注重居住 地的生态环境和生活质量 强调景观与居民生活的融合 规划将小区分成南北两大块 并分别在北京东路和天津路设置两块地的车 行主入口 规划一条南北向的中央景观轴线贯穿整个小区 形成 绿色走廊 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 13 在 绿色走廊 中心设置中心水景 沿轴南北设置旱喷广场和活动广场 结合 宅间的花架 景墙和广场中跌水 形成小区的整个景观面 住宅空间布置体现均好性 景观轴线布置层数较低的多层和 11F 小高层 外围一圈布置高层 使得中心景观不被遮挡 渗透到每户 体现景观的均好性 小区西面面向泗塘河 充分利用良好的自然景观 由高层办公 酒店 引导北 侧的高层住宅 扩大整个小区的视域 最大限度的利用周边自然风光带 泗阳宏基国际花园应呈现独特建筑风格和优美的造型 能成为泗阳东区地 域性标志建筑 能激活区域的经济活力 提升地区消费水平 给周边居民乃至 全县居民提供一个上档次的体验式商住新环境 市民们在这里能够既享受到一 站式购物的便捷 还能够享受到餐饮 娱乐居住等一系列的消费乐趣 在整体设计上 充分利用现有土地 并满足城市规划要求 合理组织各种 复杂人流 物流 内外交通简捷 畅通 互不干扰 在单体设计上 应满足建筑各项功能要求 做到功能分区明确 流线清晰 同时注重建筑造型设计以及与周围环境的协调 六 规划结构六 规划结构 一 规划结构 本规划根据用地特点及功能需求 从实际出发提出 均 匀散布 式的规划结构 分区 即沿街商铺沿北京东路入口 进入项目地展开 散布 即为分区的基础上 分别为宏基大厦裙楼为商业广场 上部为酒店 以及地块内部由道路分割而产生的开放空间 二 功能布局 泗阳宏基国际花园 因其在泗阳开发区的独特地位和作用 使之势必成为 具备多功能的复合型和综合性的购物场所 其主要的功能构成如下 1 商业专项功能 泗阳宏基国际花园作为泗阳开发区未来重要的标志性 建筑群 商业功能是其功能构成中的重要职能 通过超市与酒店 店铺大小空 间的处理 满足了不同商户对营业空间的要求 做到商品各类丰富 齐备 服 务设施完善 购物环境卫生 安全 景观优美 2 住宅专项功能 为了充分利用土地资源 挖掘该地段更多的商业价值 探寻 21 世纪现代商业与住宅结合的运行模式 在商业的裙房上面设计了一栋层 数高达 24 层的高层酒店 住宅部分设计灵活 户型优美 充分利用空间 优越 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 14 的地理位置和优雅的内部环境将使这里成为泗阳开发区汇集城市精英人群的高 端物业 三 业态布局 业态主要包括商业 住宅等 在商业业态上既规划了以 精品购物为主的主力店 也规划了线形沿街商铺 各种业态可以满足不同消费 者的不同需求 并产生集聚效应和规模效益 七 道路系统规划七 道路系统规划 一 道路设计 基地周边为城市道路 基地周边结合天津路设置消防环 道 车行道 宽度 6 米 采用单行道方式 二 人行出入口 B 基地内主要居住人流出入口分别安排南部的北京东 路 北侧为次入口 A 基地主入口设置在文成东路上 次入口设置在天津路上 住宅区内各个入口进入 三 交通组织 公共区交通与停车 作为泗阳开发区重要的商业休闲和居住中心 将是重要的人流 物流集散 地 宏基大厦的交通组织是关系到未来街区运转和维护是否正常的关键性因素 为了保证整个地块内的交通安全与连贯 规划将宏基大厦主要入口跟住宅入口 分开设置 避免交叉 商场人流交通在开放式的商业广场及沿街街道进行组织 保证了购物环境中人性交通的完全 流畅 合理设置地下车库出入口位置 1 人流组织 B 基地沿北京东路设一个主入口广场 并在松花江路设置一个商场入口广 场 为商业人流集散和展示之用 并于两条街道分别设置一个小区道路出入口 兼消防出入口 住宅主出入口设于基地南侧 商场后勤和物流出入口在建筑的 东侧 主要的出入口都设置了入口广场 有标志物和小品 绿地 商场内部垂 直和水平交通系统的设置将建筑内部功能空间有机地结合在一起 2 车流组织 于基地的西侧设有一个地下车库出入口 满足商业 居住人群的停车需求 场地内设环形消防车道 消防车道设计满足国家规范要求 八 总平面布局八 总平面布局 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 15 注重城市沿街的建筑和谐 现代 新颖的形象 采用开放式景观街区入口 与道路系统形成有机联系 力求充分利用土地 保证高效使用 平面布局的方案 方案一 本案是地块西北部分布置高层 东南侧布置多层 追求空间形态上的序列 性 使小区呈现半包围结构 增加小区私密性 但是这种做法使得容积率较低 自然风光带和中心景观达不到充分利用 缺少均好性的理念 方案二 本案是全部布置高层 辅以小高层点缀 典型的追求高容积率 低建筑密 度的的做法 使得小区的中心景观得以放大 但是缺少空间形态上的序列感 均好性的理念也得不到充分的体现 方案三 本案外围一圈布置高层 中心布置多层 辅以小高层点缀 这种做法容积 率适中 空间序列感强烈 有较好的私密性 使得小区的视线集中聚集在中心 景观处 最大发挥中心景观的优势 有利地体现均好性的理念 本项目确定规划设计如下 A 基地沿文成东路设置主入口 平行布置 16 幢住宅楼 沿文成路和泗塘河 风光带布置 18 1 高层 沿天津路布置 5 1 多层 东部和中部设置 11 层住宅 B 基地在北京东路上 设立主入口广场 以 宏基国际花园 命名 左右 两侧设立标志性高层建筑 宏基大酒店 以及大型购物超市 沿泗塘河与松花 江路设置 18 1 高层住宅 沿天津路南侧设置 11 层住宅 基地中部设中心广场 周边 5 层住宅 集散广场与商业广场 设置条形绿化带 丰富商业广场景观 商业屋顶设置为屋顶花园 使得景观扩大 为住宅部分提供充足的景观环 境 在极为有限的城市空间中 最大优化住宅环境 保证住宅朝向 每户住宅均有良好的朝向 保证了住宅的采光日照 通风 要求 功能复合 商业入口显眼 将商业顾客人流自然引进商场内部 高层住宅 与商场关系相对独立 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 16 建立有层次的便捷交通道路系统 合理组织车流人流 以及商场人流跟住 宅人流 九 建筑设计引导九 建筑设计引导 1 功能分区 商住楼功能分区明确 地下一层主要为停车库及设备用房 地面一层主要 为沿街店铺 地面二为可以自由划分空间的商铺 并在适当的位置设置了商业 配套的辅助用房 住宅布置与商业分开使用 2 平面设计 商住楼设计中引入开放建筑的设计思想 采用框筒结构 以便于今后使用 时能灵活分割 商业店铺为大商场内主要组成部分 以中小店铺个体经营为主 集中建设 集中管理 可容纳多种商品同时销售 一层向外开铺营业 并设有 一商场主要出入口 有明显的大厅和电梯布置 直接指引人流到达上层店铺 二至四层为空间可任意划分的商业店铺 空间流线通畅 在整体上形成多层次 立体化的购物空间体系 3 建筑造型 为了在北京东路 泗塘河交叉形成独特的形态物色 大厦设计中考虑三层 裙房加二十一层酒店的建筑体量 不同层高和体型构成了整体对称局部调整形 式下的均衡关生系 考虑城市街景的需要 在主要道路的各个角度都能感受到 体量 高度不同所带来的视觉方面的层次感 从而使整体建筑形象突出 达到 地标建筑的效果 建筑采用新装饰主议风格 造型典雅 简洁 建筑材质使用 上裙房部分为米色石材 主楼部分为米色真石漆 局部为深灰色金属漆以及深 灰色金属百叶 第二节第二节 结构设计结构设计 一 一 建筑材料材质和强度等级建筑材料材质和强度等级 1 砼 基础垫层 C15 高层住宅楼和地下车库的梁 柱 剪力墙楼板均 C30 商场及沿街商铺的梁 柱 楼板均 C25 地下室外墙抗渗等级 S6 2 钢筋 采用 HPB235 级钢 fy 210N mm2 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 17 HRB335 级钢 fy 300N m m2 3 焊条 焊条用于 HPB235 级钢为 E43 系列 用于 HRB335 级钢为 E50 系列 4 砌体及砂浆 高层住宅楼 0 000 以上填充墙采用 MU7 5 混凝土小型空心砌块和 Mb5 专 用混合砂浆砌筑 高层住宅楼的 0 000 以下及地下汽车库的填充墙采用 MU7 5 混凝土小型空心砌块和 Mb5 专用混合砂浆砌筑 商场 0 000 以上填充墙采用 MU7 5 混凝土小型空心砌块和 Mb5 专用混合砂浆砌筑 0 000 以下采用 MU10 标准砖 用 M10 水泥砂浆砌筑 二 结构选型二 结构选型 高层住宅楼结构形式为剪力墙结构 按 PKPM PMCAD SATWE 软件计算设 计 主要计算参数 砼容重 26kN m3 恒 活载分开计算 振型数 30 个 考 虑耦联和偶然偏心计算 周期折减系数 0 8 场地类型 II 类 设计特征周 期 0 35s 商铺 地下车库的结构形式为框架结构 按 PKPM PMCAD SATWE 软件计算设计 主要计算参数 砼容重 26kN m3 恒 活载分 开计算 三 材料选用三 材料选用 一 混凝土 构件部位构件部位混凝土强度等级混凝土强度等级备注备注 基础垫层 C15 承台 基础及基础拉 C30 住宅剪力墙C40 C35 C30 住宅梁 次梁 板 楼梯 C30 住宅地下室底板 侧墙 C30 商业部分由计算确定混凝土 强度等级 二 钢筋 基础 框架梁 柱 剪力墙主筋 HRB400 梁 柱箍筋箍筋 HPB300 HRB400 墙 楼板 HRB400 三 钢材 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 18 钢管 钢板 型钢无特殊要求均采用 Q235B 或 Q345B 第三节第三节 给排水工程给排水工程 一 设计范围一 设计范围 项目地块设计合同内本工程之给水 排水 雨水和消防系统工程设计 二 市政条件二 市政条件 北京东路北侧和文成路东侧路上均有直径城市自来水管道 管道直径分别 为 DN300mm 和 DN400mm 供水压力不低于 0 2MPa 文成东路南侧有 d400mm 污水管道 北京东路上有 d1000 污水管道 均可可 接纳项目地块污水排入 文成东路南侧有 d600mm 雨水管道 北京东路有 d1000mm 雨水管道 可接纳 项目地块排放雨水 三 给水系统三 给水系统 水源取自市政供水管网 各引一路 DN200 供水管 供生活和消防用水 DN150 生活用水从其中一路上引出 在基地内构成环状给水管网 系统 商业采用市政给水管直接供水 高层住宅采用变频供水 最高日用水量 2794 52m3 d 最大时用水量 116 43m3 h 消防水量 室外消火栓 30 L s 室内消火栓 40 L s 自动喷水 40 L s 地上 4 层以下由市政给水管网直接供给 地上 5 层以上采用恒压变频调速 供水设备加压供水 建筑外设总水表计量 公共建筑内商业 餐饮 商铺 厨 房 冷却循环水补水设水表计量 住宅每户设水表计量 四 排水系统四 排水系统 1 排水系统分污水 雨水两个系统 其中污水排至市政污水管 雨水排至 市政雨水管 2 最高日污水排放量 2375 34m3 d 室内污废水合流 设专用透气系统 室外雨 污分流 雨水采用有组织收集排水 污水经过管网收集后排入市政污水管网 雨水经过管网收集后排入市政雨 水管网 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 19 3 污水系统设专用通气立管 保证排水通畅 卫生间污水经化粪池处理 厨房污水经隔油池处理后排至市政污水管道 第四节第四节 电气工程电气工程 一 设计范围一 设计范围 1 变 配电系统 2 照明系统 3 应急照明系统 4 防雷接地系统 安全措施及接地系统 5 有线电视系统 6 公共广播系统 包括背景音乐及应急广播 7 安全防范系统 8 综合布线系统 电话 计算机 不涉及网络设备 9 出入口控制系统 10 火灾自动报警及消防联动控制系统 二 变 配 发电系统二 变 配 发电系统 1 负荷级别和负荷容量 1 本工程住宅及公寓的户内用电负荷为三级负荷 2 本工程的以下负荷为一级负荷 消防负荷 电梯用电 生活水泵用电 排污泵用电 安防系统用电 弱电 机房设备用电 走道照明 值班照明 障碍照明用电 3 除一级负荷外的其它负荷为二 三级负荷 本工程住宅小区由高层 多层 商业住宅组成 住宅总户数为 1538 户 二 室二厅及三室二厅负荷为 8kW 户 住户总装接负荷约为 12304kW 公共建筑用 电负荷按 70kW 千平方米计 公共建筑约为 48053 平方米 商业 酒店 约为 3363kW 本工程总装接负荷约为 15667kW 计算负荷 16000kW 5000kw 箱变 3 个 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 20 4 功率因数补偿 采用低压集中自动补偿方式 在变配电所低压侧设功率因数自动补偿装置 要求补偿后的功率因数在 0 9 以上 并要求荧光灯 气体放电灯单灯就地补偿 补偿后的功率因数为 0 9 2 配电系统 1 本工程设备电源由楼内变电所引来 电压等级为 0 4 0 23KV 2 对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电 对一般设备采 用放射式与树干式相结合的混合方式配电 3 对于大型机房设备采用电缆由配电室沿电缆桥架敷设至配电点 4 对二级负荷采用电缆由配电室沿桥架敷设 以两路供电至适当配电点 互投 5 对一级负荷采用专用两路电源供电 用电缆由配电室沿电缆桥架敷设 至配电点并在末端互投 6 一般照明采用电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电 应急照 明等采用两路专用电源配电 用电缆由配电室沿桥架敷设并在末端配电装置处 互投 疏散指示照明除采用双电源配电外 还采用区域集中电源作为第三电源 其连续供电时间不小于 60min 重要设备用房的供电时间不小于 180 min 7 消防等设备的控制柜具有自动巡检功能 8 本工程消防设备的控制箱 柜 上应标有明显的 消防 标志 并符 合消防规范要求 9 小于 17KW 的电动机采用直接启动方式启动 17KW 以上电动机采用降 压启动方式启动 10 潜水泵的启用由液位计控制 三 供电电源三 供电电源 由供电部门变电所以 220 380V 电压向各楼供电 每户单独计费 在负一层设置 5000kw 箱变 3 个 由城市电网引二路 10KV 电源 以电缆方 式埋地引来 变压器低压侧为单母线分段 中间设联络 计量采用高供高量 在 10KV 高压侧进行量电 消防设备 应急照明及重要负荷采用双电源末端自动切换 四 照明四 照明 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 21 一 车库 l00 150LX 沿街商铺为 500LX 二 对主要出入口 走道等按应急疏散照明设计 三 应急照明 1 疏散照明 在电梯前室 走廊 楼梯间 商场 地下停车场等场所设 置疏散照明 2 备用照明 在消防控制室 开闭站 变电所 配电室 各类消防设备 用房 弱电机房等场所设置备用照明 第五节第五节 弱电设计弱电设计 一 设计范围一 设计范围 本工程弱电系统设计有电话和数据通信 有线电视 安保及停车库管理等系 统 2 设计内容设计内容 根据国家有关规范及业主提供方案任务书的设计要求 体现跨世纪的特色 结合现有技术所能达到的条件进行设计 本工程弱电设计主要包括通信电话 小区计算机局域网 有线电视 公共保安 车库管理等系统 根据国家有关规范及业主提供方案任务书的设计要求 体现跨世纪的特色 结合现有技术所能达到的条件进行设计 本工程弱电设计主要包括通信电话 小区计算机局域网 有线电视 公共保安 车库管理等系统 1 通信电话 本小区共有住户 1538 户住宅 拟在住宅每户设二门直线电话 同时考虑到 商办及商业建筑对通信电话的需要 本小区共需直线电话约为 5000 门 考虑采 用可视电话系统并与宽带接入方式的互联网终端结合设计 真正实现远程多媒 体信息交换的功能 2 计算机局域 拟在本小区内计算机局域网络系统 在本小区管理中心建立计算机智能平台 为小区用户提供各类信息和服务 每户设一个信息点 考虑到商业和公建的信 息共享 小区所需信息终端共计 6000 个 本局域网通过光缆与市广域相连通 Internet 网 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 22 在管理中心设有 80 平方米的光端机房 机房内设光端设备及局网和 UPS 等 设备 本网传输主干线采用光缆 支线采用五类 UTP 作为信息传输介质 局域网的网络设备配置应用软件及网络开通等事宜由专业公司提供方案 经业主同意 将工艺及系统提供设计单位 由设计单位配合完成土建的设计 其它由专业公司提供 4 有线电视系统 有线电视系统采用邻频传输技术 利用分配分支传输系统 要求终端用户 电平为 73 58dB 小区住宅每户设二个终端插座 同时考虑公建的需要 本小 区共需电视终端插座约为 5000 个 5 公共保安系统 对讲及报警系统 每幢住宅每单元设一套防盗对讲系统实现每单元住户及 电梯轿厢与该单元门卫值班人员之间的双向通话 小区保安中心设在管理中心 保安中心能与每幢门卫值班室实现对讲通话 以便各处值班人员与保安中心联系 6 电视监视系统 本系统与公共保安系统合为一处 设保安中心 该中心设在小区管理中心 7 车库管理系统 车库管理系统与小区局域网联网 以便集中管理 分散控制 第六节第六节 消防设计消防设计 本工程防火等级 分区 间距的计算依据 高层民用建筑设计防火规范 GB 50045 95 2005 版 本工程为消防一类建筑 耐火等级为一级 设置消防控制室 应急广播 消防水池 机械排烟 防烟楼梯间等 除卫生间外 均安装自动报警 自动灭 火系统 1 建筑 该工程周围规划环路形成良好的消防通道 建筑裙房商业主要面从室外地 坪至层顶高度为 19 50M 外墙四周直接落地 高层部分的外墙不小于周长 1 4 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 23 直接落地 方便消防扑救 消防控制室设置在底层 可从北侧方便地直通室外 建筑地面以上每层商业区自成一个防火分区 地上裙房部分每个防火分区 不超过 2000 平方米 商业部分通过两个封闭楼梯间进行疏散每个防火分区设两 个以上的出口 高层住宅部分每层为一个防火分区 设有两部电梯 其中一部 为消防电梯 和两个剪刀梯进行疏散 楼梯间出层面 消防电梯到达每一层 地下室部分防火分区为两个 其中机动车库部分为一个防火分区 设备用房部 分为一个防火分区 每个防火分区设两个的出口 每个防火分区内防火墙 隔 墙楼板 电梯井 管道井 防火门窗 防火卷帘均按照规范条款设计 建筑设 自动灭火系统 并有封闭楼梯间直达室外 安全疏散距离在两个封闭楼梯之间 的不大于 40M 位于袋型走道尽端的不大于 20M 建筑楼梯宽度均满足疏散要求 交通及疏散流线便捷 明了 防烟楼梯间 门及其前室门均为乙级防火门 凡有通地下室的楼梯 在首层与地下室入口间 均设乙级防火门 并设置耐火极限不低于 2 00H 的加气混凝土隔墙隔开 地下 车库内设备机房设甲级防火门 变电所 配电间 空调机房 封闭楼梯间等均装设符合规范要求及耐火极 限的防火门 各种建筑材料严格按规范要求予以选用 2 消防给排水 由给排水专业设计 消防水泵房设在地下车库 3 火灾自动报警及联动系统 由电气专业设计 4 防火与防提成烟 各空调 通风系统防火分区划分 进 出空调机房 风机房和风管穿越不 同防火分区的风管均设 70 防火阀或防火调节阀 各空调 通风机组电源及防火阀与烟感报警系统连锁 并由消防控制集中 控制 火灾时自动切断 商业长度超过 20M 的内走道设机械排烟系统 排烟量按 60M3 H M2 计算 排烟风机进口配 280 防火阀 提成烟风机为轴流一型 要求能在 280 时工作 半小时 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 24 地下层车库利用平时送 提成风系统作火灾时排烟及补风系统 排烟量 6 次 h 计算 地下室变配电间 水泵房等设备用房不属于 经常有人停留 场所 故不 设机械排烟 第七节第七节 暖通设计暖通设计 本次设计范围内建筑的防烟 排烟设计 机械通风系统设计 空调设计以 及节能环保设计 一 设计范围一 设计范围 一 本次设计范围内建筑的防烟 排烟设计 二 本次设计范围内建筑的机械通风系统设计 三 本次设计范围内建筑的空调设计 四 本次设计范围内建筑的节能环保设计 二 室外空气计算参数二 室外空气计算参数 一 室外计算温度 夏季空气调节计算干球温度 34 8 夏季空气调节室外计算湿球温度 27 4 夏季空气调节日平均温度 30 5 夏季通风计算温度 31 0 冬季空气调节计算温度 8 0 冬季通风计算温度 0 0 冬季采暖计算温度 5 0 二 室外计算相对湿度 冬季空气调节计算相对湿度 54 夏季通风计算相对湿度 65 三 室外风速及大气压力 室外风速 冬季 2 8m s 夏季 2 9m s 大气压力 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 25 冬季 102 18Kpa 夏季 100 07Kpa 三 空调通风设计三 空调通风设计 住宅建筑中房间采用 VRV 空调系统或分体空调 每个房间按采暖和空调季 节卫生通风的要求设置卫生通风口 卫生通风口的设置符合 居住建筑节能 65 设 计标准 DBJ50 071 2010 4 3 5 条的要求 超高层建筑部分卫生间通风分区 设置 第八节第八节 无障碍设计无障碍设计 为加快推进无障碍设施建设的步伐 为残疾人 老年人等弱势群体提供尽 可能完善的服务为指导思想 设计上遵循 无障碍设施设计标准 满足残疾人 老年人的无障碍设施的要求 设计上考虑无障碍设计 在高层住宅 沿街商铺及公共建筑入口处 入口 平台 公共走道 电梯候梯厅 电梯轿箱等均为无障碍设计 设置轮椅坡道和 盲道 并设置盲文标志 无障碍车位 专用厕所及道路 走道 地面和门等的 无障碍设计均按规范要求设置 第九节第九节 节能环保设计节能环保设计 一 环境保护一 环境保护 本工程为商住楼建筑 产生的废水 污水 废气 噪声垃圾采取如下处理 措施 厨房废水经隔油池处理后排入污水处理系统 车库废水经隔油和污泥沉淀处理后排入大楼废水系统 厨房废气由专用处理设备处理后排放 设备选用低噪声造型 设备基础采用隔震处理 管道与设备采用软接口 根据要求安装消声装置 对于较大噪声的机房用隔音门和吸声墙及吊顶 务必 将建筑噪音控制在允许值之内 小区垃圾处理采用分检回收 下水管道废料粉太多装置 加强综合绿化系统 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 26 二 节能措施 节能措施 对于要求立面造型丰富的商业用房 住宅根据造型要求选用外墙建材 在 工程造价允许范围内 尽可能选用 lowE 玻璃幕墙式双层玻璃幕墙 建筑采用外 墙保温做法 保温材料是无机保温砂浆 燃烧等级为 A 级 住宅部分外窗采用 断热铝合金中空玻璃窗 裙房屋面设置绿色栽植屋面 吸收阳光热量 并为楼上住宅用户提供更广 阔舒适宜人的绿化景观空间 屋顶保温材料为泡沫玻璃板 第十节第十节 劳动保护设计劳动保护设计 一 所有设备及线路 开关均采用经国家安全认证的产品 二 底层建筑均有良好的通风采光 并设有供相应人员使用的卫生设施 三 水泵房和配电间采用专业部门的标准设计 有良好的通风采光 并有 降低噪声的措施 四 屋顶水箱有专用爬梯 供维修理人员进出 五 所有设备及线路 开关均采用经国家安全认证的产品 六 水泵房和配电间采用专业部门的标准设计 有良好的通风采光 并有 降低噪声的措施 七 屋顶水箱有专用爬梯 供维修理人员进出 第十一节第十一节 卫生防疫设计卫生防疫设计 一 各幢楼均符合 宿迁市城市规划管理技术规定 试行 中要求的间距 日照要求 二 各单元均有良好的采光通风条件 主要卧室 起居室朝南 窗地比大 于 1 7 同时符合节能要求 厨房卫生间有直接通风采光 厨房设垂直排烟道 并有热水器排气孔 三 区域内不设垃圾中转站 按服务半径不大于70米的要求 分别在各个 区域设置垃圾收集箱50处 由保洁人员收集后交由环卫部门统一处理 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 27 第十二节第十二节 防盗安保设计防盗安保设计 一 住宅楼 商业用房采用封闭式管理 出入口设门卫 日夜值班 夜间 设安保巡逻 保证酒店 住宅楼内环境安全 二 各幢楼入口门厅安装对讲系统 安设防盗电子门 每户均安装防盗门 加强单元防盗能力 第十三节第十三节 人防设计人防设计 人防设施 本工程在地下层设置若干个平战结合的六级人防单元 人防工 程为平战结合 每个防护单元临战设装配储水箱 80m3 设污水集水井和机械排水泵 各进 排风口部和洗消间设防爆地漏并接入洗消污水集水井 其排水采用手摇泵 排 水管穿人防内侧加装防爆波阀 穿人防顶板的管道不大于 DN70 各类需穿人防 墙的管道均在人防一侧加装公称压力不小于 1 6MPa 的闸阀 人防通风 设置平战结合通风系统 满足战时按清洁 滤毒和密闭三种方 式运行 送风量按清洁式 6m3 h 人 滤毒式 2 5m3 h 人计 平时用的通风 防排烟等风管均经集气室 密闭门 防护密闭门 风井等与室外相连 以保证 人防工事的密闭性 人防电气 人防单元内设人防电站 人防电源一路引自人防电站 两路引 自相应的公用计量间出线回路 进出人防工事均需做好防护及密闭处理 人防 单元按平时使用功能设有火灾自动报警层显示器 报警探测器 手动报警按钮 消火栓按钮 火灾应急广播等设施 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 28 第三章第三章 规划和行业规划和行业符合性分析符合性分析 第一节第一节 发展规划发展规划 一 符合 江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 的要求 江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中明确提出 着 力优化房地产供给结构 合理引导住房需求 加大中低价位 中小套型普通商 品住房建设力度 完善适应不同消费需求的房地产市场 推进住宅产业现代化 进程 推广绿色建筑和成品住宅 发展为工业 商务及其他行业服务的房地产 业 规范物业服务行为 完善房地产市场服务体系 加快住房信息系统建设 规范房地产市场秩序 抑制投机需求 促进房地产业平稳健康发展 本项目符合 江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中 推 进住宅产业现代化进程 推广绿色建筑和成品住宅 发展为工业 商务及其他 行业服务的房地产业 规范物业服务行为 二 符合 宿迁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 的要求 宿迁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 提出 稳定发展 房地产业 加强引导和调控 进一步优化房地产供应结构 加快形成以普通商 品住房为主体 以少量高档商品住房为补充 以廉租住房 经济适用房 公共 租赁住房 蓝领办公楼和低价位商品房为保障的多层次住宅供应体系 提高住 宅规划设计质量 工程建设质量和配套设施水平 以优良的房地产中介服务为 依托 活跃房地产二级市场 加强房屋租赁市场建设 盘活消化空置房源 增 加公共租赁住房供应 加强市场监管 促进房地产市场持续健康发展 规范物 业管理市场 提高物业管理水平 扩大物业管理覆盖面 本项目建设符合 宿迁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 的 要求 同时对实现宿迁市 十二五 期间房地产相关的规划目标有着明显的促 进作用 三 符合 泗阳县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 的要求 泗阳宏基国际花园建设项目 项目申请报告 29 泗阳县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 指出 加强房地产 市场监管力度 着力建设精品小区 进一步建立中高档商品房住房体系 加大 中低价位 中小套型普通商品住房保障性住房建设力度 坚持 统一规划 合 理布局 因地制宜 综合开发 配套建设 的总体要求 推进房地产稳步发展 十二五 期间新开工房地产项目面积 500 万平方米以上 不断提升现有住宅 小区人居环境 提升配套服务水平 着力提升新建小区标准 建设高品味小区 使居民的居住环境和生活质量得到显著改善 目前泗阳县城常住人口达到 30 万 依据 泗阳县城市总体规划 2011 2030 中的人口数据 近期 2015 年 泗阳县常住人口预计达到 33 万 为满 足不同收入水平家庭结构的住房需求 规划期内 泗阳县应建设各类商品住房 本项目的建设可有效缓解人口居住压力 维护社会稳定 改善人居环境 项目位于泗阳北京东路与泗塘河风光带交汇处 是住宅及商业综合建筑 将提供购物 办公 住宿 餐饮 文化 娱乐 休闲 健身 停车等一站式服 务 建成后的泗阳宏基国际花园将为泗阳县第三产业的发展 为推进城市建设 提升城市品位 改善城市形象 提高