2010常州武进竞争市场分析.ppt

第一部分2010年常州宏观市场预测第二部分2010年湖塘区域市场回顾及预测第三部分竞争市场分析 第一部分2010年常州宏观市场预测 壹 政策对房地产市场影响贰 供求关系对房地产市场影响 05年系列调控文件出台 及时遏制住持续升温的楼市 开始打压楼市 05年宏观调控政策 06年政策为05年的细化和落实 直接或间接引导房地产市场的发展 抑制投资需求 首先增加自住需求的供应 其次是加强对土地的监管力度 降低土地出让过程中的黑箱操作 同时在资金管理方面严格提高门槛 06年宏观调控政策 2007年楼市火爆 中央多次运用行政和金融手段 连续五次加息 但在四季度前没有强力的房产打压政策 07年宏观调控政策 08年上半年执行和落实07年的打压政策 08年下半年受国际金融危机影响 国内经济下滑 宏观政策由紧至宽 政策环境回暖 08年宏观调控政策 09年上半年以救市政策为主旋律 年中出现部分政策吹风 年底优惠政策取消开始出现 09年宏观调控政策 政策与房价走势关系 9月二套房首付提高 3月上调存款准备金率0 5 6月出台二手房营业税 12月国四条 增加土地首付恢复二手房营业税 5年 核心打压政策的出台在于直接针对投资房或二套房 房地产市场表现出明显的政策主导 三次市场明显调整两次是核心调控政策出台 05和07年 一次经济危机 08年 常州属于政策高敏感度区域 1月10国四条细化政策出台 二套房正式收紧 政策效果调查 公众普遍认为会暂缓购房计划但对于房价仍然有比较强的信心 房地产市场表现为明显的政策市场 受政策影响调整幅度大 集中在针对投资客的二套房和二手房政策上 随着1月7日国四条细化政策正式出台 标志着本轮调控政策正式开始打压 考虑到本轮调控的经济背景属于通货膨胀经济运行中的调控 调控效力相对较低 因此本轮打压对于市场会有一定影响 但应该不是致命打击 从国家政策目的来看 保增长仍然是今年的主要经济目标 政策对房产调整周期研判 供应要素需求要素 结论一 从05 08年的数据可以看出 正常情况下第二年的供应面积与前一年的新开工面积存在着一定的比例关系 二者比例系数在0 79 0 95左右 结论二 正常情况下第二年的供应面积小于前一年的新开工面积 新开工面积与供应关系分析 05年受宏观政策打压的影响 新开工面积大幅萎缩 该数据不具备参考性 剔除 08年再次受楼市打压政策和整体市场下行等利空因素影响 新开工面积再次下滑 直接导致09年比例关系数据偏高 新开工面积与供应关系分析 按结论一推算 2010年供应440 527万方 按结论二推算 2010年供应低于560万方 正常情况下明年供应量在440 560万方 土地供应与市场关系 结论一 常州目前历年出让土地的住宅建筑面积要大于历年正常需求量 正常年份在400 450万方左右 结论二 08年受大势影响 土地出让仍属于低值 但加上历年的土地存量 足以支撑2010年市场 结论三 而09年土地供应再创新高 将在2011年陆续放量 供应放量直接冲击2011年和2012年市场 房产市场土地出让到楼盘上市一般存在两年的延迟时间 供应预测结论 正常情况下明年供应量在440 560万方 尽管08年土地供应较少 但加上历年土地存量持续释放 以及09年大规模的土地成交等 将直接影响2010 2012年的房地产市场供应量 预计2010年的市场供应量或将高于正常年份 预测2010年新增供应量在500 600万方 而规模放量应集中在2011年预计2011年和2012年或将进一步放大 供应要素需求要素 04年市场狂热且无法区分非商品住宅 数据不具参考性 07年同样属于市场过热年 但供求关系变化不明显 常州市的正常年需求在400 450万方 09年受到08年需求压抑影响 需求放大 整年的需求量高达849万方 需求预测 正常年份情况下 常州市场需求在400 500万方 注 数据来源于常州市统计局及相关市场分析报告 正常年份情况下 常州市场需求在400 500万方 在经济形势能够企稳 物价稳定 股市平稳 购房者的收入预期能够稳定的情况下 10年的需求总量至少应该高于08年全年的408万方 但不会超过09年的850万方 预计在450 550万平方米左右 2009年全年已补缺了08年的需求缺口 整体楼市呈大爆发趋势 已预支了2010的需求 或将导致2010年需求降低 目前政策频出 尤其是09年底 市场或处于波动时期 部分投资客开始逐渐推出市场 2010年政策利好继续减弱 投资客将持续撤离市场 市场价格和市场不稳定 无论刚性需求还是改善需求已逐步表现为持币观望状态 2011年市场不好 持币观望更加明显 投资客二手抛盘增加市场供应压力 需求预测结论 预测10年需求量在450 500万方 11年或将出现萎缩 而12年的需求量将出现周期性反弹 市场供求对房产调整周期研判 供应要素 预测10年新增供应量在500 600万方 而规模放量应集中在11年和12年 后续供应量或将进一步放大 尽管已现政策打压信号 但价格仍持续上涨态势 09年出现大规模土地成交 预计1 2年内或将入市销售 11年和12年的市场供应将出现井喷 需求要素 预测10年需求量在450 500万方 11年或将出现萎缩 而12年的需求量将出现周期性反弹 10年市场波动及政策利好减弱预期 投资客迅速撤出市场 并随着利好继续减弱 11年或将更加明显 而12年则将需求量将保持平稳 或出现周期性反弹 刚需和改需受市场不稳定和价格高位运行等因素影响将持币观望 价格持续高位 市场继续不明朗 11年观望态势将更明显 09年市场供不应求不再出现 10年供求关系重回供过于求 随着11年和12年规模放量 而需求或将持续萎缩 供求关系紧张 结语 政策对房地产调整周期影响 针对投资客的二手或二套房对房地产打压明显 目前出台政策为核心政策 但考虑到10年宽松经济政策 在正常情况下 对房产不会下重手 房产企业资金充裕 有一定抵抗能力 另一方面 最快10年底或出现政策转向 对后市将产生较大影响 供求对房地产调整周期影响 10年市场仍将表现为供过于求 10年供应量持续释放 而11年和12年的供应放量将更为剧烈 而10年市场需求则随着09年市场预支和投资概念降低 表现为逐步萎缩 房地产价格继续大幅上涨的可能性不大 10年应属于相对较好的市场 市场处于博弈阶段 而相对宽松的大政策及较为充足的供应将支撑市场 而11年和12年随着供应急剧增量 加上政策转向 市场环境将趋于恶劣 第二部分2010年湖塘区域市场回顾及预测 历年供求回顾及10年预测 市场环境相对较好年区域消化量在45万方左右 市场环境较差年份区域销售量在25万方左右 历年供求回顾及10年预测 注 10年供应基本为市场调查得知 11年及12年供应按照经验值进行估算 大规模楼盘按照至少年供应5 8万方估算 10年区域供应预计在50万方左右 含本案10 12万方 11年区域供应预计在90万方 含本案约12万方 12年区域供应预计在100万方左右 含本案约12 15万方 10 12年供求关系 市场环境较好年份区域需求在45 50万方左右 市场年份不好区域需求在25 30万方左右 10年区域供应预计在50万方左右 含本案10 12万方 11年区域供应预计在90万方 含本案约12万方 12年区域供应预计在100万方左右 含本案约12 15万方 考虑到09年需求超常放量 10年受政策影响会比09年萎缩 但不至于成交值达到08年25万方的情况 预计成交在40万方左右 因此10年供略过于求 供求比在1 12 1 25之间 11年 12年供应预计放量至90 100万方左右 供求状况极度恶化 第三部分竞争市场分析 住宅市场别墅市场酒店式公寓市场 楼盘分布 潜在竞争楼盘 中心区域内包含未来潜在竞争楼盘新城帝景及弘建一品 区域市场未来供应体量达224万平方米按照目前的去化速度 4万方 月 来计算 预计需要4 5年时间才能消化完毕 香江壹品 新城熙园 中天名园 新城公馆 天隽峰 御城 新城帝景 弘建一品 茂业豪园 潜在地块分布图 2009年武进湖塘出让地块9幅 包括绿地 新城 盛业 星河协通等知名开发商 其中盛业地块紧邻本案 潜在地块供应 湖塘潜在地块供应量高达304 71万平方米 未来供应压力空前巨大 注 楼面单价按最大容积率计算所得 价格分析 一线楼盘 天隽峰和御城的毛坯成交均价在5500 6100元 左右 较去年同期上涨15 25 左右 各楼盘仍打着价格促销战 至少都有98折优惠 总价方面 天隽峰 御城及茂业的总价段在76 87万元 新城公馆三期精装修房源总价最高 约在103 144万间 二线楼盘 香江壹品和新城熙园的成交均价在4800 5200元 左右 与一线楼盘的价差在1000元 左右 相对于区域较高的价格水平及涨幅 预示着本案后续价格上涨空间较大 去化速度 整体市场去化较为稳定 主要竞争项目的月均去化在30套左右 茂业豪园年内开盘 采用低价策略及高附加值产品 消化速度较快 目前已进入尾房销售 客源分析 客源区域性强 武进客源占85 左右客源年龄结构集中在25 50岁间 大部分为30 45岁三口之家这部分客源价格承受能力相对较高 对区域未来潜力 生活配套及学区环境等因素关注度较高客源面趋向越来越窄 目前为刚需和改善客源中的高端客源 客源日益稀少将成为武进市场未来面临的最大问题 主要竞争楼盘分析 市场层面上 均价相比09年出现上涨 目前除12号楼有新房源加推外 只有少量其它楼栋尾房 天隽峰 天骄 立面实景图 绿化实景图 建筑面积 185 93 房型 四房两厅两卫客厅面宽 4 5米主卧面宽 3 6米附加值 约15 赠送率 约8 1 主要竞争楼盘分析 天隽峰 天骄 空中别墅 产品层面上 目前在售房源为183 186 的大平层与空中别墅 及待售的常规三房产品 大平层 建筑面积 182 92 房型 空中别墅客厅面宽 3 9米主卧面宽 3 3米附加值 约5 赠送率 约2 7 常规三房 建筑面积 135 房型 三房两厅两卫客厅面宽 4 2米主卧面宽 3 6米附加值 约5 3 赠送率 约3 9 主要竞争楼盘分析 新城公馆三期 501 509 9500元 8500元 502 505 9000元 二期立面实景图 绿化实景图 近期加推502 楼东侧房源 共33套 户型面积172 均价9000元 装修标准2000元 价格区间在7800 9800元 至今去化不足10套 优惠折扣为交2万抵5万 开盘当天另享98折优惠等 市场层面上 各楼栋均价不同 在8500 9500元 间 近期成交房源多为80 130 左右的中小户型 主要竞争楼盘分析 新城公馆三期 建筑面积 81 房型 两房两厅一卫客厅面宽 3 8米主卧面宽 3 6米附加值 约3 4 赠送率 约4 2 建筑面积 172 房型 三房两厅两卫客厅面宽 4 5米主卧面宽 3 6米附加值 约15 4 赠送率 约8 9 建筑面积 132 139 房型 三房两厅两卫客厅面宽 4 2米主卧面宽 3 6米附加值 约7 1 赠送率 约5 4 建筑面积 207 房型 四房两厅三卫客厅面宽 4 5米主卧面宽 4米附加值 约11 赠送率 约5 3 产品层面上 包括近期加推的172 三房在内 各种户型均已推出 其中大平层产品竞争威胁较大 住宅市场小结 价格上 相对于区域较高的价格水平及涨幅 预示着本案后期价格上涨空间较大 去化上 整体市场去化较为稳定 月均去化30套左右 客源上 客源日益稀少将成为武进市场未来面临的最大问题 风险性 目前市场供应主力仍为80 90 紧凑两房和130 140 舒适三房的传统户型面积 舒适型三房遥居主流 紧凑型两房供应开始增加趋势明显 而奢华型户型的市场接受度则相对较弱 随着紧凑型户型的供应放量 加上后续较大的价格上涨空间 去化风险较小 目前武进商品住宅市场的价格水平呈现稳步上涨 中小户型的去化速度有保障 相对较为稳定 而大面积产品的去化则较缓慢 第三部分竞争市场分析 住宅市场别墅市场酒店式公寓市场 楼盘分布及概况 九洲豪廷苑 中天名园 御城 湖滨壹号 湖畔春秋 武进片区在售联排别墅不多 本案周边以御城和中天名园等联排供应为主 单位 万 别墅未来供应 武进片区别墅未来供应主要集中在独栋别墅上 约占未来供应量的71 从联拼别墅后续供应看 主要竞争集中在御城和中天名园中 去化分析 联排别墅的去化速度相对缓慢 月均去化仅5 6套左右 中天名园则推出少量联排并采取低价策略赢得快速去化 价格分析 注 湖畔春秋于09年8月停止对外销售 将于10年5月重新开盘 价格为09年的价格 本案直接竞争项目御城和中天名园的成交价格在9800 12350元 左右 而二线竞争楼盘的成交均价则较低 在6000 8000元 左右 与主要竞争楼盘的价差在3000 4000元 左右 总价方面 御城和湖畔春秋的总价较高 在350 470万左右 中天名园次之 约在235 392万 湖滨1号嘉园则最低 单套总价不到200万元 客户群分析 别墅客源层次均较高 以湖塘私营企业主和个体户 政府机关公务员等为购房绝对主力 客群年龄层次集中在40 50岁 这部分客户总价承受能力较强 对生活品质的要求相对较高 别墅市场小结 未来供应 未来供应集中在独栋上 约占后续供应总量的71 单从联拼的后续供应看 本案面临的主要竞争在御城和中天名园 去化速度 联排的去化速度相对缓慢 月均去化仅5 6套左右 消化周期较长 价格水平 直接竞争楼盘的成交价格在9800 12350元 左右 而二线竞争楼盘的成交均价则与主要竞争楼盘存在3000 4000元 左右的价差 客户群上 客源层次均较高 以湖塘私营业主和个体户及公务员等为购买绝对主力 客群年龄层次集中在40 50岁 这部分客户总价承受能力较强 对生活品质的要求相对较高 联排别墅稀缺性凸显 尽管去化速度缓慢 但随着价格持续上涨 部分发展商并不急于销售 以此作为利润收益的一部分 第三部分竞争市场分析 住宅市场别墅市场酒店式公寓市场 楼盘分布及概况 武进湖塘片区酒店式公寓仅6个 在售项目不多 公寓后续供应 公寓后续供应套数达1880余套 但相对较快的去化速度 未来供应压力不大 从各楼盘的后续供应看 亚泰 新天地和茂业未来将会与本案形成直面竞争 去化分析 公寓产品凭借其低总价及投资性强的优势 开盘即取得较快去化速度 约160 200套 月 万泽国际依托自身高起点设计并与德国玛丽蒂姆五星级酒店签约 提升项目整体形象 赢得快速去化 价格分析 平层公寓产品的毛坯成交均价在4600 5400元 LOFT公寓产品的毛坯成交均价在6300 7300元 总价上 平层产品在21 41万左右 LOFT产品在25 42万左右 两者存在一定交集 客户群分析 区域上 以湖塘片区周边投资客为主 职业层面上 以湖塘周边私企老板及公务员为绝对购买主力 具有相当的经济实力 绝大部分置业目的为投资性购房 自用较少 万泽国际 项目规划为地上28层 地下2层 地下2层为停车位及设备用房 地面1 3层为裙房 内部设置有大堂 商场 展厅 餐饮 娱乐 商务会议等 4层为花园架空层 5 18层为平层酒店式公寓 19 28层左侧为高星级酒店 已与玛丽蒂姆酒店签约 右侧为挑高5 4米LOFT酒店式公寓 公寓户型以40 50 的小户型为主 万泽国际酒店式公寓09年12月和10年1月开盘两度热销 去化率达到95 左右 平层主力面积