宏观经济分析逻辑与房地产相关PPT课件.ppt

宏观经济与房地产分析2011年7月 第3页 共3页 1 物价飞涨 将是未来几年常态 通货膨胀根源何在 通胀并调控情形下 房地产市场何去何从 资产如何保值乃至增值 宏观经济实际运行究竟如何 GDP保持8 年增长能否持续 是否能够解决大部分问题 第3页 共3页 2 一 如何认识当前我国经济发展态势 第3页 共3页 3 国内生产总值 grossdomesticproductGDP 是按市场价格计算的国内生产总值的简称 2010年 我国国内生产总值达到397983亿元 人均GDP为4283美元 GDP总量位于全球第2位 人均位于全球第95位 对比明显 关键词 GDP 第3页 共3页 4 关键词 中等收入陷阱 新兴市场国家突破人均GDP1000美元的 贫困陷阱 后 很快会奔向1000美元至3000美元的 起飞阶段 但到人均GDP3000美元附近 快速发展中积聚的矛盾集中爆发 自身体制与机制的更新进入临界 很多发展中国家在这一阶段由于经济发展自身矛盾难以克服 发展战略失误或受外部冲击 经济增长回落或长期停滞 陷入所谓 中等收入陷阱 阶段 巴西 阿根廷 墨西哥 智利 马来西亚等 在20世纪70年代均进入了中等收入国家行列 但直到2007年 这些国家仍然挣扎在人均GDP3000至5000美元的发展阶段 并且见不到增长的动力和希望 我国当前经济发展面临着严峻的经济转型问题 尤其是在2008年全球性的金融危机爆发之后 经济结构矛盾以及社会各类矛盾滋生 同样面临陷入中等收入陷阱的巨大考验 第3页 共3页 5 二 如何看待经济快速发展背后的货币因素 第3页 共3页 6 关键词 M2 我国将货币供应量划分为三个层次 一是流通中现金 0 即在银行体系外流通的现金 二是狭义货币供应量 1 即 0加上企事业单位活期存款 三是广义货币供应量 2 即 1加上企事业单位定期存款 居民储蓄存款和其他存款 从上面图表中可以看到 2008年以来我国M2增速惊人 第3页 共3页 7 关键词 M2 GDP经济货币化 M2 GDP实际衡量的是在全部经济交易中 以货币为媒介进行交易所占的比重 总体上看 它是衡量一国经济金融化的初级指标 通常来说 该比值越大 说明经济货币化的程度越高 M2与GDP比例不断上升的现象 曾被称为 货币化 过程 从图标中可以看出 2008年以来M2 GDP比例急速上升 第3页 共3页 8 三 货币超发与通货膨胀 第3页 共3页 9 关键词 货币超发 截止2010年我国广义货币M2 GDP是200 是世界上钱最多的国家 按美元计算中国的钱比美国还多 但GDP不及美国的一半 M2 GDP是200 某种意义上意味着超发货币100 理论上讲物价上涨100 才达到供需平衡 超发货币是通货膨胀罪魁祸首 第3页 共3页 10 关键词 通货膨胀核心指标 CPI走势 2010年以来 CPI指标连续攀高 整体居民消费指数呈现高位运行态势 反映当年国民经济中物价快速上涨的基本状况 第3页 共3页 11 CPI ConsumerPriceIndex 即居民消费价格指数 它是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标 通常作为观察通货膨胀水平的重要指标 如果消费者物价指数升幅过大 表明通胀已经成为经济不稳定因素 央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险 从而造成经济前景不明朗 因此 该指数过高的升幅往往不被市场欢迎 一般说来当CPI 3 的增幅时称为INFLATION 就是通货膨胀 当CPI 5 的增幅时 则称为SERIESINFLATION 就是严重的通货膨胀 提问 为什么中国政府如此关心通胀走势 答 这是一个严肃的政治问题 关键词 CPI 第3页 共3页 12 食品31 79 烟酒及用品3 49 居住17 22 交通通讯9 95 医疗保健个人用品9 64 衣着8 52 家庭设备及维修服务5 64 娱乐教育文化用品及服务13 75 2011年CPI构成与权重 第3页 共3页 13 90年代CPI居高主要与产能不足 通货紧缩有密切关系 当前经济形态下 存在制造业需求不足与居民消费品物价飞涨并存的独特形态 图标反映 2007年以来物价快速上升势头受金融冲击影响明显 危机平缓之后复又恢复快速攀升态势 第3页 共3页 14 四 经济结构失衡与通货膨胀 第3页 共3页 15 关键词 经济三驾马车失衡 国民经济增长的三驾马车是指消费 投资和出口 在我国经济结构中 存在消费不足 出口增长平稳 投资拉动经济增长比例超过60 的结构问题 2008年经济危机爆发 出口受直接冲击 消费持续不振的情况下 政府推出4万亿投资计划 投资主导拉动经济增长 取得较好的效果 但由于这种模式难以为继 且信贷制造大量流动性 通货膨胀态势越演越烈 第3页 共3页 16 7月1日人民币对美元汇率中间价报6 4685 逼近上月创下的汇改以来高点 人民币持续升值 导致对外出口型制造业处境更为艰难 低附加值制造业为主要特征的中国制造业 面临着结构性方向调整的必然需求 而这个过程是相当痛苦的 关键词 人民币升值与制造业困境 第3页 共3页 17 关键词 政府主导投资体制与通货膨胀 我们经济体制现状是由政府主导 政府权力掌控资源多 配置资源多 进入市场则越多 体现为各个领域均出现国资占据绝对优势地位 200 的M2 GDP则意味着我国每投资2美元才能产生1美元GDP产值 而美国对应的则是0 6美元产出1美元 由于经济体制差异决定 两国投资效率差距十分明显 政府主导的投资效率低下 企业 个人经济活动空间不充分 市场竞争不充分 资源优化配置不充分 压抑经济效率提高 由此推演一系列逻辑关系 政府主导经济 粗放经济剩余价值低 超发货币买增长 通货膨胀 第3页 共3页 18 由于我国长期采取强制结售汇制度 2008年取消企业经常项目外汇收入强制结汇 即企业和个人收回来的外汇必须按照国家规定卖给国家 在此制度下 央行需要不断买入商业银行卖出的外汇 这带来外汇储备的不断增长 同时意味着同等人民币基础货币的释放 按照我国2万亿外汇储备计算 对应向市场投放至少13万亿人民币 基础货币不断释放给国内经济带来流动性过剩问题 也为通货膨胀起到推波助澜的作用 关键词 外汇占款加剧通胀压力 第3页 共3页 19 五 房地产调控与防通胀逻辑 第3页 共3页 20 关键词 政策紧缩 上半年2次提高存贷款利率 直接影响客户心理预期 由于近期南方旱灾形势严峻 6月CPI冲高可能性较大 后市加息窗口或再重启 经多次提高 银行准备金率已至21 信用贷款收紧明显 银行贷款难度加大 房企融资受钳制 房企信托通道逐步成为银监会重点监控的方向 房地产企业开发融资难度加大 以上多类政策交复直接影响 银行信贷收紧 融资多渠道受政策钳制 房企对于通过销售回款依赖程度加大 房企资金压力倍增 第3页 共3页 21 关键词 调控逻辑推演 类似于限购之类的政策可能会维持两年左右 通过限制买卖锁住陷入楼市中的大量流动性 进而一定程度上有利于控制通胀 同时 在这一两年为保障房争取时间 扭转届时市场供需结构 确保放开市场买卖后 保持房价处于温和上升控制通道中 在国际金融形势无重大突发性变化前 若政策保持规律加码状态 在一年期存款利息加到7 47 前 房价进入实质调整阶段预计尚需数月传递期 经验数据 有可能会缩短周期 大致在2011年10月市场形势质变呈现 政策出台两三个月内作为消化期 成交量明显萎缩 此时产品供给结构必然集中到中小主力户型 刚需支撑对于市场人气具有一定支援 但由于观望情绪在 这类市场需求总体有限 且限购之后其选择面更为扩大 第3页 共3页 22 2011年1 4月全国商品房销售面积2 49亿平方米 累积同比增长6 3 增速首次出现下降 最新的数据显示 截止2011年5月29日 全国仅上海 深圳成交面积同比2010年略微上涨 其余监控范围内的大中城市皆为下跌 其中 重庆跌幅最大 达27 12 北京跌幅达到26 95 以限购方式抑制房地产投资政策效应已经显现 在短时间内为房地产市场降温的作用相当明显 机构研报显示 2011年1 4月全国商品房新开工面积5 68亿平米 同比增幅达24 4 房地产投资保持高位稳定 新开工面积和施工面积增速稳定增长 商品房新开工面积同比增速继续维持高位 并与去化面积缺口进一步拉大 预计新建住宅供求失衡将进一步加剧 未来数月房价下行压力必将加大 关键词 限购令下供应结构失衡扩大 第3页 共3页 23 关键词 调控方向推演 信号 允许地方通过发行地方债进行融资 弥补土地财政不足 融资方向主要投向建设保障用房 商品房调控面紧 保障房政策明显扶持 政策调控除开一次加息可能外 进一步加码尚见不到 市场尚处于平稳观察期 信贷政策若有所松动 房价则有报复性反弹可能 温家宝 通货膨胀已得到有效控制 政策底基本呈现 说明当前国内国际经济形势严峻 已经为接下来可能的宽松政策埋下伏笔 决定政策变数主要在外围市场变化与否 第3页 共3页 24 七 另一种逻辑推演 第3页 共3页 25 关键词 房地产资产属性 房地产同时具备资产属性 呈现房地产市场货币化趋势 即其投资属性因通货膨胀加剧态势下 人民因为预期货币贬值而选购商品房以作资产保值增值 由于此时房地产本身舒心以及被弱化 其价格则脱离市场基本的供求平衡而较大幅度攀升 总前提仍然为供不应求决定 因此 适时跳出行业本身范围进行观察 以资本属性进行另类逻辑推演 有助于研判市场趋势走向的可能性 第3页 共3页 26 决定中国楼市拐点的决定性因素不在中国 美元进入加息通道之日 就是中国楼市出现拐点之时 另类宏观研判 卢麒元拐点逻辑 第3页 共3页 27 利比亚战事发酵 中东阿拉伯国家政治动荡蔓延 推动国际油价持续上涨 美国货币政策变动的依据是通货膨胀指标 影响美国通货膨胀指标的核心要素是石油价格 美元价格与人民币资产价格存在经典的逆向关联性 在石油价格大幅攀升的情况下 美元就会进入加息通道 一旦启动加息进入加息预期通道中 美元回流带动全球非避险资源性资产价格全面下挫 以中国一线代表城市资产价格调整为信号 带来全国范围内地产价格预期转向 与此同时 配合国内打压政策双重作用 中国房地产拐点进入实质阶段 关键词 卢麒元拐点逻辑推演 第3页 共3页 28 关键指标美指走势 阶段1 2000年10月 2002年4月 以时间换空间 美指三重顶形态成型 阶段2 2002年至2003年6月 风险盘选择美国降息为炒作焦点 阶段3 2005年至2008年上半年 澳元新元等高息货币升息和原油价格上涨导致通货膨胀上升成为炒作对象 美元指数节节走低至70 00附近 阶段4 2008下半年至2009年3月 金融危机爆发 避险气氛急升美元指数一路上涨至90 00附近 阶段5 2009年3月至年底 经济复苏和风险偏好的因素 加上美元赤字继续攀升 美指再次下移至74 00附近 阶段6 当前时期 中东大乱 欧洲债务危机随时可能再次爆发 美国政府财政收缩提上日程 以及通胀持续攀升形势下加息启动的可能启动 美元上行风险大增 第3页 共3页 29 基于当前国际形势 石油以及衍生产品持续上涨 石油事