房地产税收种类PPT课件.ppt

第二节房地产税收种类 直接相关 5种 土地增值税 城镇土地使用税 耕地占用税 契税 房产税间接相关 4种 营业税 城市维护建设税 企业所得税 印花税 按照征收环节分 购置房地产要缴纳的税费 1 契税 2 印花税 3 交易手续费 1 第二节房地产税收种类 持有房地产要缴纳的税费 1 房产税 2 城镇土地使用税 3 营 4 城市维护建设税和教育费附加 5 印花税 6 企业所得税 7 个人所得税 出售房地产应缴纳的税费 1 营业税 2 城市维护建设税和教育费附加 3 土地增值税 4 印花税 5 企业所得税 6 个人所得税 7 交易手续费 2 第二节房地产税收种类 城镇土地使用税 1988年颁布 城镇土地使用税暂行条例 城镇土地使用税以城镇土地为征税对象 对拥有土地使用权的单位和个人征收 但是外资企业和外籍人士不使用本条例 征税范围 包括在城市 县城 建制镇 工矿区内的国家所有和集体所有 的土地 建立在城市 县城 建制镇 工矿区外的工矿企业不需要缴纳 计税依据和税率 以纳税人实际占用的土地面积作为计算税收依据 土地使用税采用定额税率 即有幅度的差别税率 按年征收 3 第二节房地产税收种类 城镇土地使用税率级别人口 万 税额 平米 年河北省大城市 500 5 100 5 5中等城市20 500 4 80 4 4小城市 200 3 60 3 3县城 镇 工矿区 0 2 40 2 2 4 第二节房地产税收种类 税收优惠 1 免缴土地使用税的范围多达23项 例如 国家机关 人民段体 军队用地 由国家财政部门拨付事业经费的单位 学校 用地 寺庙 公园 名胜古迹自用地 城市公共用地 企业开办的学校 医院等用地 直接用于农林牧渔的生产用地 经过批准改造的废弃土地 从开始投入使用时候起 免征5 10年等 5 第二节房地产税收种类 减免土地使用税范围多达16项 例如个人所有的居住房屋以及院落用地 集体和个人开办的各类学校 医院等用地 房地产开发商建造的商品房用地 原则应该缴纳土地使用税 但是在商品房出售之前纳税有困难的 可以考虑缓征 免征或减征 企业搬迁后 原有产地不使用的 可以考虑暂免征收使用税等 6 第二节房地产税收种类 房产税 1986年颁布 房产税暂行条例 征税对象和纳税人 征税对象为房产 纳税人为房屋产权所有人 或经营管理者 或者承典人或者使用人征税范围 城市 县城 建制镇或者工矿区 7 第二节房地产税收种类 计税依据和税率 实行比例税率 有两种方式 一种是按照房产原值扣除10 30 后的余值来征收 适应税率为1 2 另一种是按照房产出租的租金收入征收 税率为12 不过在2001年以后 对于个人出租的居住住房 暂时按照4 的税率征收 计算税收的依据是房产的计税价值或者房产租金收入 按照计税价值征收的 成为从价计征 按照租金征收的 为从租计征 8 第二节房地产税收种类 税收优惠 六大类 18项 主要有 个人所有的非营业性房产免税 国家机关 人民团体 军队用地 由国家财政部门拨付事业经费的单位 学校 用地 寺庙 公园 名胜古迹自用房产 利用地下人防设施 不征收房产税等 9 第二节房地产税收种类 土地增值税现行土地增值税的基本规范 是1993年颁布实施的 土地增值税暂行条例 土地增值税是对转让国有土地使用权 地上建筑物 及其附着物并取得收入的单位和个人 就其转让的房地产所取得的增值额征收的税种 纳税人 范围广泛 所有在转让国有土地使用权 地上建筑物 及其附着物过程中获得收入的单位和个人 10 第二节房地产税收种类 免征范围 个人互换自住住房 以房地产作为投资 联营的 在将房地产转让到其所投资联营的企业中时 免征 在以土地和资金合作建房中 建成后自用的 不缴纳土地增值税 企业兼并中发生的房地产转让 国家收回国有土地使用权以及地上建筑物发生的房地产权属的变更等 11 第二节房地产税收种类 确定增值额的扣除项目 1 取得土地使用权所支付的地价以及其他费用 登记 过户费等 2 房地产开发成本 3 房地产开发费用 销售费用 管理费用 财务费用 4 旧房及建筑物的评估价格 5 与转让房地产有关的税费 包括营业税 城市维护建设水 印花税和教育费附加 6 其他扣除项目 对从事房地产开发的企业特别规定 在取得土地使用权所支付的费用加房地产开发成本之和 加计20 扣除 12 第二节房地产税收种类 税收优惠 1 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额为超过扣除项目金额20 可以免征 但是超过20 以后 对全部增值额征税 2 个人转让原有住房 规定居住满5年的 免征 满3年的 减半征收 不足三年 全额征收 13 第二节房地产税收种类 契税1997年颁布 契税暂时条例 征税对象 境内转移土地 房屋权属的行为 具体包括 国有土地使用权出让 土地使用权转让 房屋买卖 赠与 交换 纳税人 土地 房屋权属转移的承受人 税率 3 5 的幅度税率 计税依据 房地产价格 14 第二节房地产税收种类 优惠 1 国家机关 事业单位 社会团体 军事单位承受土地房屋用于自用 免征 2 城镇职工购买第一套公有住房 免征 对于单位集资建房以及购买商品房 房改政策规定的价格出售给单位职工的 也可以免征 15 第二节房地产税收种类 耕地占用税纳税人 占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 耕地是指用于种植农作物的土地 占用前三年内曾用于种植农作物的土地 亦视为耕地 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积计税 按照规定税额一次性征收农村居民占用耕地新建住宅 按上述规定税额减半征收 不适用于外商投资企业 16 第二节房地产税收种类 对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的 按规定税额加征两倍以下耕地占用税 对未经批准或者超过批准限额 超过农民住宅建房规定标准的 由土地管理部门依照 中华人民共和国土地管理法 的有关规定处理 17 第二节房地产税收种类 二 间接相关 一 营业税纳税人 提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产的单位和个人 所谓应税劳务是指建筑业 金融保险业 服务业等提供的劳务 不包括加工和修理 修配劳务 属于增值税调节范畴 18 第二节房地产税收种类 税率 营业税采取比例税率 依据行业和类别不同 税率也不同 建筑业执行3 税率 金融保险业执行5 税率 销售不动产缴纳5 税率计税依据和起征点 计税依据为营业额 即全部销售价款和价外费 税收优惠 医院的医疗服务 教育劳务 住房公积金的委托贷款收入 个人著作权转让收入 技术转让和开发 服务收入等免征 19 第二节房地产税收种类 企业所得税纳税人 在中国境内实行独立经济核算的企业或者组织 不包括外资企业征税对象 企业取得的生产经营所得和其他所得 比如红利 特许权使用费 利息收入等 扣除成本费用之后的净收益 税率 33 比例税率 如果企业上一年度发生亏损 可用本年度应纳税所得额弥补 余额纳税 20 第二节房地产税收种类 城市维护建设税城市维护建设税是国家对缴纳增值税 消费税 营业税的纳税人 就其实际缴纳的 三税 税额为依据征收的税种 属于附加税性质 纳税人 除了外商投资企业和外资企业之外税率 按照纳税人在市区 县城或者镇 以及非市区 县城或者镇 分为7 5 和1 计税依据 为 三税 税额 21 第二节房地产税收种类 一 印花税1988年 印花税暂行条例 是对经济活动和经济交往中书立 使用 领受具有法律效力的凭证的所有单位和个人征收 纳税人 对应税凭证 凡由两方或者两方以上当事人共同书立 各方当事人均为纳税人 22 第二节房地产税收种类 税率 分为比例税率和定额税率 房地产销售合同的税率为千分之三 房屋租赁合