房地产新政解读及税务稽查风险防范上PPT课件.ppt

房地产汇算清缴 上 主讲 张辉联系电话1 主要内容 一 筹建年度的税务稽查二 建设年度的税务稽查三 预售年度的税务稽查四 房屋交付当年的税务检查五 竣工决算当年的汇算清缴六 竣工决算以后年度的汇算清缴 可编辑 2 筹建费用的会计处理 旧准则 发生时计入长期待摊费用科目 不影响当年会计损益 待开始生产经营后一次性的计入当年会计损益 管理费用 新准则 发生时计入管理费用科目 影响当年会计损益 开始生产经营后也不进行相应调整 注 应当计入开发成本的除外 如前期工程费等 可编辑 3 筹建年度 2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知新税法中开 筹 办费未明确列作长期待摊费用 企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除 也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理 但一经选定 不得改变 企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费 也可根据上述规定处理 可编辑 4 筹建年度 续1 2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知七 企业筹办期间不计算为亏损年度问题企业自开始生产经营的年度 为开始计算企业损益的年度 企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出 不得计算为当期的亏损 应按照 国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 国税函 2009 98号 第九条规定执行 可编辑 5 筹建年度 续2 如果尚未执行新的企业会计准则 筹建阶段发生的企业开办费用 先在长期待摊费用科目归集 会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益 税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除 即会计和税法基本一致 或者按照不低于36个月分摊资产负债表体现发生的开办费 损益表和所得税申报表均为零 不涉及纳税调整 可编辑 6 筹建年度 续3 如果执行新的企业会计准则 筹建阶段发生的企业开办费用 直接确认为管理费用进入会计损益 但税法认为尚未进入生产经营期 不允许申报扣除 一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除 形成时间性差异 或者按照不低于36个月分摊损益表为负数 但所得税申报表应当体现纳税调整增加 即零申报 未来年度体现纳税调整减少申报表 房地产 可编辑 7 可编辑 筹建期结束 一般认为 建设工程开工日 即为开始生产经营之日 不考虑相关证件是否齐全 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 和 建设工程施工许可证 商业和服务业 取得第一笔收入工业和建筑业 开始归集生产成本房地产开发 开始施工 不含前期工程 如地质勘探 平整土地 拆除旧有建筑物 施工用临时道路等 8 施工许可证 中华人民共和国建筑法第九条建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工 因故不能按期开工的 应当向发证机关申请延期 延期以两次为限 每次不超过三个月 既不开工又不申请延期或者超过延期时限的 施工许可证自行废止 可编辑 9 业务招待 大连市地方税务局关于企业所得税若干问题的规定大地税函 2009 18号企业在筹建期间内发生的开办费 包括人员工资 办公费 培训费 差旅费 印刷费 注册登记费等 不包括业务招待费 广告和业务宣传费 税前扣除的开办费中 如包括业务招待费 广告和业务宣传费应按照税法规定执行 即此两项费用税前扣除的前提必须有销售 营业 收入 可编辑 10 筹建期间业务招待费 如果开办费选择在开始生产经营的当年一次性扣除 则开办费中业务招待费与当年管理费用中的招待费一并计算扣除限额如果开办费选择从开始生产经营的当月分36个月分期扣除 则开办费中业务招待费分期与各年管理费用中的招待费一并计算扣除限额 可编辑 11 土地契税 2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知五 房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税 应视同 按国家统一规定交纳的有关费用 计入 取得土地使用权所支付的金额 中扣除 成本 费用 是否存在特定的对象 可编辑 12 土地契税 续1 2004财税134号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知以协议方式出让的 其契税计税价格为成交价格 成交价格包括土地出让金 土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 拆迁补偿费 市政建设配套费等承受者应支付的货币 实物 无形资产及其他经济利益 以竞价方式出让的 其契税计税价格 一般应确定为竞价的成交价格 土地出让金 市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内 可编辑 13 土地契税 续2 2007财税162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复土地使用者将土地使用权及所附建筑物 构筑物等 包括在建的房屋 其他建筑物 构筑物和其他附着物 转让给他人的 应按照转让的总价款计征契税 2009国税函603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复 现行有效 对通过 招 拍 挂 程序承受国有土地使用权的 应按照土地成交总价款计征契税 其中的土地前期开发成本不得扣除 可编辑 14 场地平整条款 1 如果土地出让合同明确约定由出让方 政府 承担 并且出让方实际履行 则场地平整费用与受让方 开发商 无关 2 如果土地出让合同明确约定由受让方 开发商 依规划自行平整 则土地买价或出让金不包括场地平整费用 但开发商实际发生的场地平整费用应交计入土地成本计算缴纳契税 2009国税函603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复 15 可编辑 场地平整条款 续1 3 如果土地出让合同明确约定由出让方 政府 承担 但出让方向受让方 开发商 返还定额的场地平整费用 则 1 实际发生的场地平整费用 对外取得发票时应当开具出让方的抬头 与开发商无关 16 可编辑 场地平整条款 续2 2 如果实际发生的场地平整费用大于定额返还的金额 超过的部分不允许重复计入土地成本 应当计入营业外支出科目 既不允许在企业所得税前重复申报扣除 也不允许在土地增值税前重复扣除 3 如果实际发生的场地平整费用小于定额返还的金额 节余的部分不需要冲减土地成本 应当计入营业外收入科目 并入当年企业所得税的应纳税所得额 但与土地增值税无关 17 可编辑 土地成本的返还 开发商向土地部门支付土地买价或者出让金后 也有可能会取得相应的返还 税收待遇是不一样的 1 如果收款人与返还人一致 应当推定为取得的折扣 冲减土地成本 不考虑财政收据如何开具 2005国税函436号关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复 18 可编辑 土地成本的返还 续 2 如果收款人与返还人不一致 但相关的政府文件明确为对于土地成本的资产性政府补助 应当采用净额法核算 冲减土地成本 也不考虑财政收据如何开具 3 如果收款人与返还人不一致 并且相关的政府文件明确为土地成本以外的政府补助 应当采用全额法核算 计入营业外收入科目或者递延收益科目 19 可编辑 土地出让金凭据 1993国税发149号营业税税目注释土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为 不征收营业税开发商向土地部门实际支付的土地买价或出让金 不属于营业税的征收范围 客观上无法取得营业税发票 但必须取得相应的财政收据 一般情况下要求开票方与收款方保持一致 20 可编辑 场地平整凭据 1993国税发149号营业税税目注释建筑业 其他工程作业 平整土地平整土地属于建筑业中的其他工程作业 因此开发商对外实际支付的场地平整费用 属于营业税的征收范围 必须取得 建筑业统一发票 21 可编辑 土地印花税 2006财税162号关于印花税若干政策的通知对土地使用权出让合同 土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税 0 5 1991国税发155号关于印花税若干具体问题的解释和规定 部分废止 土地使用权出让 转让书据 合同 不属于印花税列举征税的凭证 不贴印花 可编辑 22 印花税的会计核算 印花税属于财产行为税 按照财政部颁布的会计规范 应当在管理费用科目核算 不能计入土地成本 企业所得税 没有直接在当年所得税前申报扣除 未来年度按照销售成本申报扣除 因此对企业所得税总体而言没有产生实质影响土地增值税 人为加大土地成本 影响期间费用的扣除限额和开发成本的加计扣除 可编辑 23 土地使用权 企业会计准则 无形资产 第三条无形资产 是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产 企业 房地产开发 取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物 相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本 注 不允许提前摊销 可编辑 24 土地使用税 1998国税函669号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复 现行有效 土地使用者不论以何种方式取得土地使用权 是否缴纳土地使用金 只要在城镇土地使用税的开征范围内 都应依照规定缴纳城镇土地使用税 2006财税186号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知2006财税56号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知 可编辑 25 土地使用税 续1 2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税2008财税152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知纳税人因房产 土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税 城镇土地使用税纳税义务的 其应纳税款的计算应截止到房产 土地的实物或权利状态发生变化的当月末 可编辑 26 土地使用税 续2 转让 贯彻法定登记原则 办理过户手续之前 由原产权人缴纳 之后由新产权人缴纳出让 含集体用地 合同约定交付与实际占有孰先 可编辑 27 各地终止时间 房屋交付使用的次月 2009青岛 海南 西安2006河南2004杭州签发房屋权属证书的次月 过严 2010湖北签订销售合同生效的次月 过宽 2009广西 2005江西 可编辑 28 土地使用税核算科目 2008大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税 应当计入 房地产开发费用 中的 管理费用 扣除 注 新旧会计准则都明确计入管理科目 类似于工业企业的原材料保管费用筹建期间计入长期待摊费用 开办费 可编辑 29 土地闲置费 中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的 必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途 动工开发期限开发土地 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费 但是 因不可抗力或者政府 政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外 可编辑 30 土地闲置费 续1 2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知四 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 注 2009年31号企业所得税文件允许作为土地成本 可编辑 31 土地闲置费 续2 1 由于不属于正常发生的成本 会计处理规范要求计入营业外支出科目2 企业所得税不允许在当年直接申报扣除 未来年度作为销售成本申报扣除3 土地增值税不允许申报扣除协调 会计处理仍然计入营业外支出 但按照时间性差异先行调增 未来竣工决算时再申报扣除 可编辑 32 筹建期间税务检查要点 一 开办费的构成及其凭证的合法性注 执行新准则的审查时间在每年 执行旧准则的审查时间在开始生产经营的当年二 开发费包含的业务招待费是否按照规定进行纳税调整1 40 不允许扣除 永久性差异2 60 比对当年营业收入 多数不允许三 土地使用税的纳税义务开始时间四 土地契税的计税依据的完整性 可编辑 33 勘察设计 2000安徽关于建筑勘探收入能否按照服务业税目征收营业税的批复中华人民共和国营业税暂行条例第十四条营业税纳税地点 一 纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税 但是 纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政 税务主管部门规定的其他应税劳务 应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税 可编辑 34 勘察设计 续 中华人民共和国营业税暂行条例第十一条营业税扣缴义务人 一 中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务 二 国务院财政 税务主管部门规定的其他扣缴义务人 注 非居民 或者个人对境内法人单位原则上不允许扣缴 可编辑 35 境外勘察设计 2004关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的管理暂行规定外国企业承担中华人民共和国境内建设工程设计 必须选择至少一家持有建设行政主管部门颁发的建设工程设计资质的中方设计企业进行中外合作设计 且在所选择的中方设计企业资质许可的范围内承接设计业务 合作设计项目的工程设计合同 应当由合作设计的中方设计企业或者中外双方设计企业共同与建设单位签订 合同应明确各方的权利 义务 工程设计合同应为中文文本 36 可编辑 境外勘察设计 续1 境外设计单位 无权在中国境内单独承揽设计劳务 如果单独承揽设计劳务 属于非法支出 不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除 如果房地产开发企业向境外支付设计费 应当根据营业税 但一般不涉及预提所得税 37 可编辑 境外勘察设计 续2 营业税暂行条例实施细则第四条暂行条例第一条所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务 转让无形资产或者销售不动产 是指 一 提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内 因此 不论境外设计单位提供的设计劳务是发生在境内还是境外 均应当计算缴纳营业税 由作为支付人的房地产开发企业履行扣缴义务 38 可编辑 境外勘察设计 续3 由于建筑设计劳务不属于特许权使用费 因此如果在境内提供设计劳务的时间不足规定时间 常见标准是六个月或183天 不涉及预提所得税和外国企业所得税 但是 超过3万美元必须到税务机关办理税务证明 否则不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除 39 可编辑 境外勘察设计 续4 1999建设工程勘察设计市场管理规定第二十四条签订勘察设计合同 应当采用书面形式 使用或对照使用国家制定的 建设工程勘察合同 和 建设工程设计合同 文本 建设工程勘察合同 和 建设工程设计合同 应当依照万分之五的税率计算印花税 境外设计单位联合境内设计单位共同与房地产企业签订的 建设工程设计合同 如果在境内签订 应当在签订时计算缴纳印花税 如果在境外签订 应在国内使用时计算缴纳印花税 40 可编辑 勘察设计违约金 2010国税函42号关于设计劳务营业税纳税人及纳税地点问题的批复只签订劳务合同 未提供设计劳务并收取价款的单位和个人 不能作为营业税纳税义务人 违约金 部分违约 提供劳务 营业收入根本违约 没有提供劳务 营业外收入 可编辑 41 发票扣除 如果收款行为属于流转税征收范围 应税和免税 原则上应当取得发票注 个人提供免税劳务除外如果收款行为不属于流转税征收范围 应税和免税 属于客观上无法取得发票的情形 在相关资料充分的前提下 可以申报扣除注 建议最好转帐支付 可编辑 42 业务招待 2006国税发31号 明确废止 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的 与建造 销售开发产品相关的广告费 业务宣传费和业务招待费 可以向后结转 按税收规定的标准扣除 但结转期限最长不得超过3个纳税年度 2009国税发31号文件没有具体规定注 当年发生的业务招待费 如果没有对应的营业收入 既不允许在当年申报扣除 也不允许向以后年度结转扣除 可编辑 43 建设年度广告宣传 1998房地产广告发布暂行规定2002关于进一步加强房地产广告管理的通知在取得预售许可证之前发生的广告支出 不含业务宣传费 属于非法支出 不允许申报扣除 可编辑 44 广告宣传的待摊 2000关于执行 企业会计制度 和相关准则有关解答 一 企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒体上作广告宣传所发生的广告费 应于相关广告见诸于媒体时 作为期间费用 直接计入当期营业费用 不得预提和待摊 45 可编辑 广告宣传的待摊 续 如果有确凿证据表明 按照合同或协议约定等 企业实际支付的广告费 其相对应的有关广告服务将在未来几个会计年度内获得 则本期实际支付的广告费应作为预付账款 在接受广告服务的各会计年度内 按照双方合同或协议约定的各期接受广告服务的比例分期计入损益 如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为了在以后会计年度取得有关广告服务 则应将广告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益 46 可编辑 建设年度广告宣传 续 建设年度发生的广告费 应当计入所得税申报表附表八第二行 不允许扣除的广告费和业务宣传费支出 当年不允许申报扣除 也不得向以后年度结转扣除 建设年度发生的业务宣传费 应当计入所得税申报表附表八第三行 本年度符合条件的广告费和业务宣传费支出 但由于当年度没有对应的营业收入 暂时不允许扣除 但未来年度允许按照规定申报扣除 可编辑 47 借款费用的资本化 中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十七条企业为购置 建造固定资产 无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的 在有关资产购置 建造期间发生的合理的借款费用 应当作为资本性支出计入有关资产的成本 并依照本条例的规定扣除 可编辑 48 借款费用的资本化 续1 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理 一 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用 可按企业会计准则的规定进行归集和分配 其中属于财务费用性质的借款费用 可直接在税前扣除 可编辑 49 可编辑 借款费用的资本化 续2 1999关于执行具体会计准则和 股份有限公司会计制度 有关会计问题解答7从事房地产开发业务的公司 为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用 在开发产品完工之前 计入开发成本 在开发产品完工之后 计入当期损益 50 借款费用的资本化 续3 企业会计准则 借款费用企业发生的借款费用 可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的 应当予以资本化 计入相关资产成本 其他借款费用 应当在发生时根据其发生额确认为费用 计入当期损益 购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时 借款费用应当停止资本化 在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用 应当在发生时根据其发生额确认为费用 计入当期损益 可编辑 51 借款费用的资本化 续4 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的 应当以专门借款当期实际发生的利息费用 减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定 专门借款 是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项 注 通常应当具有标明该用途的借款合同 可编辑 52 借款费用的资本化 续5 1 开工前和完工后的利息支出 全部费用化计入财务费用2 尚未预售之前的建设期间 全部资本化 一般需要扣减利息收入注 全部属于专门借款 单个项目 3 已经预售之后的建设期间的 全部资本化 一般不需要扣减利息收入注 部分属于专门借款 可编辑 53 借款费用资本化 续6 尚未取得预售收入之前的建设年度 损益表上的财务费用 仅仅体现银行手续费 不可能出现利息支出和利息收入利息支出扣除利息收入后的余额 直接计入开发成本 开发间接费用房地产 实例 申报表 房地产 可编辑 54 土地增值税利息 2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知 一 财务费用中的利息支出 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 允许据实扣除 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 其他房地产开发费用 在按照 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的5 以内计算扣除 注 此方法下非金融机构借款不得扣除 可编辑 55 土地增值税利息 续1 二 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 房地产开发费用在按 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的10 以内计算扣除 全部使用自有资金 没有利息支出的 按照以上方法扣除 注 此方法下金融机构和非金融机构的利息与其他开发费用合并计算 可编辑 56 土地增值税利息 续2 房地产 实例 土地增值税利息扣除 三 房地产开发企业既向金融机构借款 又有其他借款的 其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条 一 二 项所述两种办法 四 土地增值税清算时 已经计入房地产开发成本的利息支出 应调整至财务费用中计算扣除 注 会计和企业所得税口径的开发成本包括资本化利息 但土地增值税不包括 可编辑 57 垫资的司法解释 2004关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第六条当事人对垫资和垫资利息有约定 承包人请求按照约定返还垫资及其利息的 应予支持 但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外 当事人对垫资没有约定的 按照工程欠款处理 可编辑 58 垫资的税务处理 营业税暂行条例实施细则第十三条价外费用 包括收取的手续费 补贴 基金 集资费 返还利润 奖励费 违约金 滞纳金 延期付款利息 赔偿金 代收款项 代垫款项 罚息及其他各种性质的价外收费 注 施工企业的垫资利息 属于施工企业的价外费用 应当计算缴纳3 的建筑安装营业税 但是对于开发商来说 垫资利息属于建安成本 不属于借款费用 可编辑 59 现场施工管理人员 专职 主要职责 负责施工监督管理 协助施工单位解决有关问题 组织主要建筑材料和设备的考察 选型 办理施工现场经济签证工作 收发往来技术性文件 类似于工业企业的车间管理人员 发放的职工薪酬 应当计入开发成本 开发间接费用 不允许在当期直接申报扣除 但未来允许作为销售成本的组成部分申报扣除 还可以享受土地增值税的加计扣除 可编辑 60 现场施工管理人员 续 旧准则 工资和福利费 开发成本 开发间接费用 社会保险 工会经费 教育经费 管理费用新准则 工资 社会保险 工会经费 教育经费福利费 开发成本 开发间接费用 可编辑 61 建筑工程招投标 2003工程建设项目施工招标投标办法第九条工程施工招标分为公开招标和邀请招标 第十三条采用公开招标方式的 招标人应当发布招标公告 邀请不特定的法人或者其他组织投标 采用邀请招标方式的 招标人应当向三家以上具备承担施工招标项目的能力 资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书 可编辑 62 建筑工程招投标 续1 第十五条招标人应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间 地点出售招标文件或资格预审文件 自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止 最短不得少于五个工作日 对招标文件或者资格预审文件的收费应当合理 不得以营利为目的 招标文件或者资格预审文件售出后 不予退还 可编辑 63 施工招标投标 续2 第二十条资格审查应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列条件 一 具有独立订立合同的权利 二 具有履行合同的能力 包括专业 技术资格和能力 资金 设备和其他物质设施状况 管理能力 经验 信誉和相应的从业人员 三 没有处于被责令停业 投标资格被取消 财产被接管 冻结 破产状态 四 在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题 可编辑 64 建筑工程招投标 续3 1993营业税税目注释 八 其他服务业其他服务业 是指上列业务以外的服务业务 如沐浴 理发 洗染 照相 美术 裱画 誊写 打字 镌刻 计算 测试 试验 化验 录音 录像 复印 晒图 设计 制图 测绘 勘探 打包 咨询等 注 招标人收取标书的款项 属于混合销售 不仅对应标书的工本费支出 还包括招投标过程发生的资格审查 计算和测试 等费用 应当计算营业税 可编辑 65 建设工程发包 合同法 第二百七十二条发包人可以与总承包人订立建设工程合同 也可以分别与勘察人 设计人 施工人订立勘察 设计 施工承包合同 发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人 可编辑 66 建设工程发包 建筑法 第二十四条建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察 设计 施工 设备采购一并发包给一个工程总承包单位 也可以将建筑工程勘察 设计 施工 设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位 但是 不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位 可编辑 67 建设工程发包 第一 一般情况下 施工单位的承包金额不包括勘查设计金额第二 一般情况下 施工单位的承包金额也不包括设备金额 营业税 第三 是否包括材料金额 由双方协商决定 甲供材和甲控材 第四 特殊情况下 可以有两个或三个总施工单位 联合体 可编辑 68 联合体共同承包 建筑法 第二十七条大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程 可以由两个以上的承包单位联合共同承包 共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任 两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的 应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程 可编辑 69 联合体共同承包 2003工程建设项目施工招标投标办法第四十二条两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体 以一个投标人的身份共同投标 第四十四条联合体各方必须指定牵头人 授权其代表所有联合体成员负责投标和合同实施阶段的主办 协调工作 并应当向招标人提交由所有联合体成员法定代表人签署的授权书 可编辑 70 联合体共同承包 续 第一 联合体属于非法人第二 施工合同中的乙方必须同时注明联合体的各自企业名称注明的 平行关系没有注明的 总包与分包 或者非法分包承包人 单一 承包人 联合 可编辑 71 施工企业的营业税纳税地点 中华人民共和国营业税暂行条例第十四条营业税纳税地点 一 纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税 但是 纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政 税务主管部门规定的其他应税劳务 应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税 可编辑 72 施工企业的营业税纳税时间 中华人民共和国营业税暂行条例第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天 营业税暂行条例实施细则第二十四条第二款条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天 为书面合同确定的付款日期的当天 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的 为应税行为完成的当天 合同法第270条建设工程合同应当采用书面形式 可编辑 73 施工企业的营业税纳税时间 续1 营业税暂行条例实施细则第二十四条条例第十二条所称收讫营业收入款项 是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项 第二十五条第二款纳税人提供建筑业或者租赁业劳务 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 2006财税177号关于建筑业营业税若干政策问题的通知 全文废止 可编辑 74 施工企业的营业税纳税时间 续2 对于建筑业劳务 纳税发生时间应当是以下三者孰先1 书面合同确定的付款日期2 发票开具时间3 实际收款时间思考 甲方3月付款 乙方4月开票合同约定3月付款 但甲方实际4月付款 乙方也在4月开票 可编辑 75 发票开具时间 2011发票管理办法实施细则第二十六条填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票 思考 及时申报 递延开票第二十五条向消费者个人零售小额商品或者提供零星服务的 是否可免予逐笔开具发票 由省税务机关确定 可编辑 76 工程材料 2005工程建设项目货物招标投标办法第五条的规定 工程建设项目招标人对项目实行总承包招标时 未包括在总承包范围内的货物达到国家规定规模标准的 应当由工程建设项目招标人依法组织招标 也就是说 工程材料既可以由开发商提供 也可以由施工方提供 前者称为包工不包料 后者称为包工包料 77 可编辑 工程材料 续1 如果施工合同约定包工不包料 则房地产企业取得至少两类发票 即材料供应商开具的增值税发票和施工企业开具的建筑安装发票 由于增值税发票是开具给房地产开发企业 开发项目也是以房地产开发企业的名义办理报建手续的 材料的所有权并没有发生转移 因此房地产开发企业将自购的材料用于自己的建筑工程不涉及增值税 78 可编辑 工程材料 续2 营业税暂行条例第十六条纳税人提供建筑业劳务 不含装饰劳务 的 其营业额应当包括工程所用原材料 设备及其他物资和动力价款在内 但不包括建设方提供的设备的价款因此 包工不包料的施工合同 无论如何结算材料款项 均应当作为建筑安装营业税的计税依据 79 可编辑 工程材料 续3 由于施工企业取得的营业收入款项不包括房地产开发企业提供的材料 因此施工企业在向房地产开发企业开具建筑安装发票时 不得包括房地产开发企业提供的材料 应当仅就其取得的劳务收入开具发票 主要出发点是防止建设方 房地产开发企业 重复计算开发项目的计税基础 重复计算土地增值税的扣除项目 80 可编辑 工程材料 续4 包工不包料的施工合同 房地产开发企业提供的材料 不得作为施工企业开具发票的金额 但应当作为计算建筑安装营业税的计税依据 房地产开发企业不愿意让施工企业掌握工程耗用材料的具体金额 一般主动以施工企业的名义计算缴纳工程耗用材料对应的营业税 在此前提下 税务机关对施工企业征收建筑安装营业税时 仅就劳务收入征收营业税 与发票金额保持一致 81 可编辑 工程材料 续5 2009国税发91号土地增值税清算管理规程第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注 二 房地产开发企业自购建筑材料时 自购建材费用是否重复计算扣除项目 2007浙江关于建筑业应税劳务甲供材料有关税收问题的批复 82 可编辑 施工企业营业税计税依据 建筑业劳务所用材料 无论双方如何结算 均应并入计税依据甲供料 材料供应商将材料发票直接开具给甲方 则施工企业仅就劳务收入与甲方结算价款并开具发票 即发票金额小于计税金额 2007浙江关于建筑业应税劳务甲供材料有关税收问题的批复 可编辑 83 施工企业营业税计税依据 续 甲控料 材料供应商将材料发票直接开具给施工企业 则施工企业应当就劳务收入和材料价款的全额与甲方结算价款并开具发票 即发票金额一般等于计税依据 注 一般按照甲控料的实际金额换算追加开票金额房地产 实例 甲控料换算 可编辑 84 工业企业安装设备 增值税 增值税暂行条例实施细则第六条纳税人的下列混合销售行为 应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额 并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税 非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税 未分别核算的 由主管税务机关核定其货物的销售额 一 销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为 可编辑 85 工业企业安装设备 营业税 营业税暂行条例实施细则第七条纳税人的下列混合销售行为 应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额 其应税劳务的营业额缴纳营业税 货物销售额不缴纳营业税 未分别核算的 由主管税务机关核定其应税劳务的营业额 一 提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为 可编辑 86 工业企业安装设备 1 应当分别计算增值税和营业税2 如果无法取得不含安装的设备公允价值 可以按照成本利润率先计算增值税含税收入 然后倒挤出营业税收入利润分割法举例3 分别向甲方开具增值税发票 生产地 和营业税发票 安装地 2009广东关于提供建筑业劳务同时销售自产货物开具发票问题的通知 可编辑 87 工业企业安装设备 续 2011公告第23号关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务 须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供