房地产开发流程及成本构成PPT课件.pptx

2010年8月 房地产开发流程及成本构成 主讲人 刘爱吉 2013年11月15日 1 引言 房地产是房产和地产的总称 在经济学上又被称为不动产 是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物 比如建筑物 房地产可以有三种存在形态 即土地 建筑物 房地合一 房地产是一种不能移动 或移动后会引起性质 形状改变的财产 房产主要包括住房房产和营业性房产 地产主要包括土地和土地资本 土地具有有用性 稀缺性和社会的有效需求等特点 土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资 这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动 其本身必然具有商品属性 2 房地产开发基本概念及相关要求 房地产开发的主要流程 房地产开发成本构成 目录 3 房地产开发基本概念及相关要求 房地产开发的主要流程 房地产开发成本构成 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 4 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上 按照城市规划要求进行基础设施 房屋建设的行为 因此 取得国有土地使用权是房地产开发的前提 房地产开发并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发 而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动 简言之 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 房地产开发与城市规划紧密相关 是城市建设规划的有机组成部分 1 房地产开发的基本概念 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 5 我国房地产市场发展大约经历了四个阶段 2 我国房地产市场发展的历史 第一阶段 理论突破与试点起步阶段 1978至1991年 1978 1991 1995 2002 2013 中国房地产市场萌芽阶段 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 6 第一阶段 理论突破与试点起步阶段 1978至1991年 1978年理论界提出了住房商品化 土地产权等观点 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌 成立了北京市城市开发总公司 拉开了房地产综合开发的序幕 1984年广东 重庆开始征收土地使用费 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段 1987年11月26日 深圳市政府首次公开招标出让住房用地 1990年上海市房改方案出台 开始建立住房公积金制度 1991年开始 国务院先后批复了24个省市的房改总体方案 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 7 第二阶段 非理性炒作与调整推进阶段 1992至1995年 1978 1991 1995 2007 2013 探索阶段 炒作与调整 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 8 第二阶段 非理性炒作与调整推进阶段 1992至1995年 1992年房改全面启动 住房公积金制度全面推行 1993年 安居工程 开始启动 1992年后 房地产业急剧快速增长 月投资最高增幅曾高达146 9 房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面 在个别地区出现较为明显的房地产泡沫 1993年底宏观经济调控后 房地产业投资增长率普遍大幅回落 房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 9 第三阶段 相对稳定协调发展阶段 1995至2002年 1978 1991 1995 2002 2013 房地产稳定发展阶段 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 10 第三阶段 相对稳定协调发展阶段 1995至2002年 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高 住房成为新的消费热点 1998年以后 随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施 房地产投资进入平稳快速发展时期 房地产业成为经济的支柱产业之一 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 11 第四阶段 价格持续上涨 多项调控措施出台的新阶段 2003年以来 1978 1991 1995 2002 2013 房地产行业全面调整阶段 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 12 第四阶段 价格持续上扬 多项调控措施出台的新阶段 2003年以来 2003年以来 房屋价格持续上扬 大部分城市房屋销售价格上涨明显 随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策 国内房地产市场价格此起彼伏 回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁就会发现 房地产记载的既是一部中国30年的建设史 又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 13 房地产开发包括土地开发和房屋开发 3 房地产开发主要内容 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 14 1 土地开发 土地开发主要是指房屋建设的前期工作 主要有两种情形 一是新区土地开发 即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业 居民住宅 商品房以及其他城市用途的城市用地 二是旧城区改造或二次开发 即对已经是城市土地 但因土地用途的改变 城市规划的改变以及其他原因 需要拆除原来的建筑物 并对土地进行重新改造 投入新的劳动 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 15 2 房屋开发 就房屋开发而言 一般包括四个方面 第一个方面 住宅开发 第二个方面 生产与经营建筑物开发 第三个方面 生产 生活服务性建筑物的开发 第四个方面 城市其他基础设施的开发 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 16 3 房地产开发与房地产开发经营的区别 房地产开发与房地产开发经营是有区别的 房地产开发是指依 中华人民共和国城市房地产管理法 的规定 在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 这是 中华人民共和国城市房地产管理法 第二条第三款明确的定义 而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设 房屋建设 并转让房地产开发项目或者销售 出租商品房的行为 这是国务院 城市房地产开发经营管理条例 第二条明确定义的 因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的 两者对主体的资质要求是不同的 前者不一定要求具有房地产开发经营资格 如果有国有土使用权的企业自建房 而后者就要求具有房地产开发经营资格 最高人民法院在 民事案件案由规定 中把合资 合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中 所以合资 合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的 至少要求一方当事人具有房地产开发资格 但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房 非商品房 合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷 而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格 就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来 由于合资 合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系 必然涉及到转让房地产开发项目或销售 出租商品房的行为 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 17 根据不同的标准和开发内容 我们可以对房地产的开发作不同的分类 可以根据开发规模和开发内容分类 4 房地产开发的分类 一 根据房地产开发规模的大小 可划分为单项开发 小区开发和成片开发三类 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 18 1 单项开发 单项开发是指开发方式规模小 占地不大 项目功能单一 配套设施简单的开发形式 这种开发形式往往在新区总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目 但其外貌 风格 设施等要求与总体开发项目相协调 并在较短时间内完成这类开发 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 19 2 小区开发 小区开发是指新城开发中一个独立小区的综合开发或旧城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改建 即等于相对独立街坊的更新改造 这类开发形式要求开发区域范围内做到基础设施完善 配套项目齐全 与单项开发相比 规模较大 占地亦较大 投资较多 建设周期较长 一般分期 分批开发 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 20 3 成片开发 成片开发是指范围广阔 其范围大到可以相近于开辟一个新的城区 投入资金巨大 项目众多 建设周期长的综合性开发 如海南洋浦开发区 上海浦东开发区等诸如此类的著名的成片开发项目 在成片开发中 房地产开发往往成为基础产业和先行项目 发挥其启动和引导作用 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 21 二 从房地产开发的内容不同 可划分为 单纯的土地开发和再开发 单纯的房屋开发和再开发 土地房屋的一体化开发等三大类 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 22 1 单纯的土地开发和再开发 土地开发是指通过三通一平 即通电 通水 通道路 或七通一平 即通电 通水 通道路 通排水 通煤气 通热力 通邮 一平即为平整土地 按照竖向规划进行土方工程施工 将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的建筑用地 即把生地变为熟地的开发活动 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 单纯的土地开发 23 土地再开发 土地再开发是指对已开发区域的现有土地 通过一定量的资金 劳动的投入 调整用地结构 完善基础设施 以提高土地使用功能和开发利用效益 旧城区改造一般都需进行土地再开发 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 24 2 单纯的房屋开发和再开发 房屋开发是指在具备建设条件的土地上 新建各类房屋的活动 一般包括地基建设 主体工程建设 配套和附属工程建设 安装和装饰工程建设等内容 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 房屋开发 25 房屋再开发 房屋再开发指的是为了提高现有房屋的使用功能和利用效益 在不拆除现有房屋的前提下 对现有房屋进行较大规模的扩建和改建活动 一般又称旧城区开发 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 需要指出的是 对房屋的扩建和改建只有达到一定程度和规模 才属于房地产开发的范畴 而对现有房屋进行一般性的修缮和装修 则属于物业管理的范畴 而不是房地产开发 26 3 土地房屋一体化开发 土地房屋一体化开发是指从事土地开发和房屋开发 或从事土地再开发和房屋开发全过程的房地产开发活动 我国目前的房地产开发此类形式居多 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 27 房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内 从事房地产开发并在开发过程中应依法遵守的基本原则 依据我国法律的规定 我国房地产开发的基本原则主要有五个方面 5 房地产开发基本原则 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 1 依法在取得土地使用权的国有土地范围内从事房地产开发的原则 2 房地产开发必须严格执行城市规划的原则 3 坚持经济效益 社会效益和环境效益相统一的原则 4 应当坚持全面规划 合理布局 综合开发 配套建设的原则 5 符合国家产业政策 国民经济与社会发展计划的原则 28 1 依法在取得土地使用权的国有土地范围内从事房地产开发的原则 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 在我国 通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件 房地产开发必须是国有土地 我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发 集体土地必须经依法征用转为国有土地后 才能成为房地产开发用地 29 2 房地产开发必须严格执行城市规划的原则 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施 是城市发展的纲领 也是对城市房地产开发进行合理控制 实现土地资源合理配置的有效手段 科学制定和执行城市规划 是合理利用城市土地 合理安排各项建设 指导城市有序 协调发展的保证 30 3 坚持经济效益 社会效益和环境效益相统一的原则 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 经济效益是房地产所产生的经济利益的大小 是开发企业赖以生存和发展的必要条件 社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益 环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响 以上三方面是矛盾统一的辩证关系 既有联系 又有区别 还会产生冲突 这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上 进行综合整合和管理 31 4 应当坚持全面规划 合理布局 综合开发 配套建设的原则 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 即综合开发原则 综合开发较之以前的分散建设 具有不可比拟的优越性 综合开发有利于实现城市总体规划 加快改变城市的面貌 有利于城市各项建设的协调发展 促进生产 方便生活 有利于缩短建设周期 提高经济效益和社会效益 32 5 符合国家产业政策 国民经济与社会发展计划的原则 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 国家产业政策 国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针 房地产业作为第三产业应受国家产业政策 国民经济与社会发展计划的制约 33 1 开发主体合法 6 房地产开发应具备的三个方面的条件 进行房地产开发的单位和个人 首先应取得房地产开发的资格 如果是房地产开发企业 则应依照 城市房地产管理法 规定的条件设立 向工商行政管理部门申请登记 并取得营业执照 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 34 房地产资质等级要求 房地产开发资质分为一级 二级 三级 四级和暂定资质一级 注册资金10000万人民币二级 注册资金5000万人民币三级 注册资金3000万人民币四级 注册资金1800万人民币 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 35 2 依法取得房地产开发用地的使用权 房地产开发主体必须通过 城市房地产管理法 规定的合法途径 出让和划拨 取得房地产开发用地使用权 用于房地产开发的土地 必须权属清晰 房地产开发主体拥有 国有土地使用证 城市房地产管理法 第27条规定 依法取得的土地使用权 可以依照本法和有关法律 行政法规的规定 作价入股 合资 合作开发经营房地产 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 36 3 在规定的期限内动工 进行房地产开发 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的 必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途 动工开发期限开发土地 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出让金20 以下的土地闲置费 满二年未动工开发的 可以无偿收回土地使用权 但是 因不可抗力 或者政府 政府有关部门的行为 或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外 第一部分房地产开发基本概念及相关要求 37 房地产开发基本概念及相关要求 房地产开发的主要流程 房地产开发成本构成 第二部分房地产开发的主要流程 38 房地产开发流程可以用 五证 的取得来贯穿 一 二 三 四 五 第二部分房地产开发的主要流程 39 土地成交 建设项目开发流程图 勘察及设计单位招投标备案 方案设计 国有土地使用证 建设工程规划许可证 档案登记 施工单位招投标 监理单位招投标 安全监督备案 质量监督注册 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 面积预测并备案 面积实测并备案 消防验收 人防验收 规划验收 竣工验收备案 电梯验收 人防施工图审查 项目立项 环保 交通 节能 水土等评价 建设用地规划许可证 规划设计条件 地质勘察 签订土地出让合同 初步设计 扩大初步设计 施工图设计 人防审查 消防审查 年度计划 出让补充 市政配套 人防方案 建设方案 园林方案 施工图审查 规划放线 缴纳相关费用 工程实施 规划验线 前期物业公司招标备案 销售人员销售机构备案 银行投资资金证明 项目手册信息填报备案 地价款缴清核实函 楼房预售 空气检测 各阶段检查验收 各阶段进度填报 工程竣工 四方验收 水质检测 市政接用 项目地名核准 项目可行性分析 综合验收备案 楼房交房 40 房地产开发基本概念及相关要求 房地产开发的主要流程 房地产开发成本构成 第三部分房地产开发成本构成 41 一 费用组成 开发费用主要包括以下几方面 1 土地费用 2 前期工程费 3 建筑安装工程费 4 小区基础设施配套费 5 建设单位管理费用 6 贷款利息 7 各项税费 8 其他费用 第三部分房地产开发成本构成 42 1 土地费用 目前在我国城镇商品房住宅价格构成中 土地费用约占20 50 并有进一步上升的趋势 土地费用包括前期土地征用费或拆迁安置补偿费 土地出让金 后期土地取得后所缴纳的契税 耕地占用税 印花税以及办证费用 其中 我市前期土地拆迁安置补偿费约计25万元 亩 契税为土地成交价款的3 耕地占用税为40元 第三部分房地产开发成本构成 43 第三部分房地产开发成本构成 44 2 前期工程费 前期工程费主要指项目开发的前期调研 策划 立项 勘察设计 地震评估 咨询 监理及其他手续费等前期费用 他在整个成本构成中所占比例相对较低 一般不会超过10 具体费用见下图 第三部分房地产开发成本构成 45 第三部分房地产开发流程及成本构成 46 第三部分房地产开发流程及成本构成 47 3 建安工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用 主要包括建筑工程费 建筑 特殊装修工程费 设备及安装工程费 给排水 电气照明 电梯 空调 燃气管道 消防 防雷 弱电等设备及安装 以及室内装修工程费等 目前 普通高层住宅毛坯房建安成本约计2000元 平方 他在整个成本构成中所占比例相对较大 从我国目前情况看 约占整个成本的40 左右 第三部分房地产开发成本构成 48 4 市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分 基础设施建设费主要指道路与桥梁 自来水 污水 电力 电信 热力 燃气 绿化等的建设费用 公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施 如学校 幼儿园 医院 居委会 派出所等 和各种营利性的配套设施 如商店 银行 邮局 菜市场等商业网点 等所发生的费用 他同时还包括一些诸如煤气调压站 变配电室 热力交换站 公共厕所 自行车棚等室外工程 在房地产开发成本构成中 该项目所占比例较大 我国一般在10 20 左右 第三部分房地产开发成本构成 49 5 管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用 它包括管理人员工资 差旅费 办公费 保险费 职工教育费 养老保险费等 在整个成本构成所占比例很小 一般不会超过2 第三部分房地产开发成本构成 50 6 贷款利息 房地产因开发周期长 需要投资数额大 因此必须借助银行的信贷资金 在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分 但它的大小与所开发项目的大小 融资额度的多少有密切关系 所以占成本构成比例相对不稳定 第三部分房地产开发成本构成 51 7 税费 税费包含两部分 一部分是税收 与房地产开发建设有关的税收包括房产税 城镇土地使用税 耕地占有税 土地增值税 两税一费 营业税 城市维护建设税和教育费附加 契税 企业所得税 印花税等 另一部分是行政性费用 主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用 项目繁多 税费在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大 一般在15 25 左右 简要分析见下表 第三部分房地产开发成本构成 52 第三部分房地产开发成本构成 53 第三部分房地产开发成本构成 54 第三部分房地产开发成本构成 55 第三部分房地产开发成本构成 56 第三部分房地产开发成本构成 57 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用 它主要包括广告 策划及销售代理费用 还有各种不可预见费等 在成本构成中一般不会超过10 8 其他费用 第三部分房地产开发成本构成 58 房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中 具体包括前期调研 设计阶段 施工阶段和竣工结算阶段 二 如何做好成本控制 第三部分房地产开发成本构成 59 1 前期调研 在房地产工程开发前期 要充分考虑自身地理条件和市场要求 做好前期调研工作 论证其可行性 可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用 但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入 就是做了也是流于形式 都是靠自己的感觉去上项目 这是非常危险的 房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利 进行成本控制的根本目的是要取得经济效益 在选立项时就必须对开发项目进行财务分析 了解可能的预期收入 成本 利润和风险 这也是管理会计的重要内容 可行性研究是在对消费者的心理和市场容量 造价等进行准确分析 充分估计的基础上 决定该工程是否开工 如果对消费者的心理没有充分地掌握 对市场的容量没有准确地估计 一切完美的销售计划都是空中楼阁 在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来 这样就可尽量地减少开发者的现金投入 减少资金成本 让项目顺利地进行下去 第三部分房地产开发成本构成 60 2 设计阶段 降低建筑安装成本 首先要搞好设计阶段的投资控制 把全面造价管理工作的关键放在设计阶段 未雨绸缪 可以取得事半功倍的效果 因此 建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节 注意以下三个方面 第三部分房地产开发成本构成 61 1 实行方案设计 工程设计的招投标制度 建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制 以达到控制成本的目的 首先要通过设计招标来选择设计单位 必要时组织设计方案竞选 从中选择能保证设计质量的设计单位 在设计时 可以根据情况实行分阶段招标或委托 如一个好的项目 如果完全委托或全部由外地设计 则设计费用本身会相当高 可以将方案进行招标 中标的方案在施工图设计时 可以再组织进行招标或委托 第三部分房地产开发成本构成 62 2 加强技术沟通 实行限额设计 设计单位在工程设计中 要推行限额设计 凡是能进行定量分析的设计内容 均要通过计算 要通过技术与经济相结合的数据说话 在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性 要和技术水平和管理水平相适应 要特别注意选用建筑材料或设备的经济性 尽量不用那些技术不过关 质量无保证 采购困难 运费昂贵 施工复杂或依赖进口的材料和设备 要尽量实行标准化和系列化的设计 各专业设计要遵循建筑模数 建筑标准 按设计规范 技术规定等进行设计 在保证项目设计达到使用功能的前提下 按分配的投资限额控制设计 严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更 保证总投资限额不被突破 在设计招标中 应明确要求设计方提供