首创置业法务体系建设探索与实践

精品文档 1欢迎下载 首创置业股份有限公司控股股东为北京首都创业集团有限公 司 是北京市国资委所属的大型国有企业集团 首创置业自 2003 年 上市以来 经过多年发展 已构建起住宅开发 奥特莱斯综合体 城市核心综合体 土地一级开发四大业务线 并以高新产业地产 文创产业等创新业务为补充 公司业务区域辐射全国 24 个大中型城 市 并已成功布局澳大利亚 法国等海外市场 除自身上市平台外 首创置业拥有一家香港上市公司首创钜大有限公司 业务集中于发 展奥特莱斯综合物业项目及商用物业项目 随着公司规模的不断扩张 业务类型的不断多元化 公司对 于法务的需求越来越多 要求也越来越高 法务职能以及对业务的 支持程度和价值贡献程度也在不断发展 首创置业法务团队在公司 业务中发挥的角色也经历了一个发展过程 从最初的 争议解决者 发展为 风险防控者 并不断向 业务合作伙伴 价值贡献者 的角色 转变和过渡 公司法务体系的管理模式也实现了从最初的完全依赖 外聘律师 逐渐发展为以内部法务人员为主 以外聘律师为辅的法 务管理模式 公司法务人员的数量实现了从无到有 并逐渐发展壮 大 锻造了一支上下一心 协同共进的优秀人才队伍 一 以全面风险管理为指引 搭建公司法务管理体系 根据国资委的 中央企业全面风险管理指引 以及 COSO 美 国反欺诈交易委员会 发布的 全面风险管理 整合框架 风险 精品文档 2欢迎下载 管理要从企业整体的角度出发 对企业内各业务单位和业务环节的 各种风险进行通盘管理 同时要以公司价值最大化作为目标 基于 上述理论基础 我们围绕公司制定的新战略 通过对标标杆企业法 律管控最佳实践 以首创置业全面风险管理体系为基础 梳理公司 以往高发风险 初步形成了首创置业法律风险数据库 为总部和一 线公司打造一套既实用又有效的法律风险防控工具 提升一线公司 健跑 能力 明者防祸于未萌 智者图患于将来 只有我们的所有同事对 可能发生的风险做到有所预见 才能时时事事以此为准绳 防患于 未然 例如在法律风险识别方面 经过多年的专业积累 我们梳理 了公司开发环节的高发风险 编制了 首创置业法律风险管理手册 手册共 15 万字 分为 10 个章节 170 余个风险点 以一线公司 在实践中的相关问题为基础 结合最新的法律法规和司法案例 以 风险描述 风险防控 司法案例 实例链接和法律链接的体例对创 新资源获取 奥特莱斯商业地产 房产租赁 融资创新 建设工程 房地产销售 物业管理等领域的数百个核心风险一一进行剖析 并 提出风险防控建议 同时 还对公司日常合同管理 行政管理和诉 讼仲裁管理中的风险点进行梳理和分析 帮助大家树立相应的风控 意识 在法律部门与业务中心合作下 充分运用数据库 形成多项 精品文档 3欢迎下载 管理成果 促进管理提升 包括 交付前风险检查清单 按揭 贷款担保风险清单 商品房购房合同风险清单 等 在法律风险控制活动方面 搭建了首创置业法律合规体系 具体包括 建立了投资项目的事前评价机制 从法律 财务 经营 测算 产品类型等各个维度进行事先的项目投资评价 建立了重大 法律项目的法律意见书制度 对于公司拟开展的重大融资 投资 收购项目 均需进行充分的法律尽调进行法律风险评估 出具正式 法律意见书提示相关法律风险 在各项制度 文件的审核中 将法 律审核纳入到工作流程中 建立了合同履约跟踪机制 建立了重大 合同台账 对重大合同履约关键节点设定跟踪记录 对是否达到条 款约定的内容 合同相对方是否按合同按时履约进行跟踪 以第一 时间提示风险 针对公司和管理层关注的重要投资项目 开展专项 的法律履约跟踪检查等等 通过上述工作的开展 从事先 事中 事后等方面搭建了首创置业较为完善的法律合规监督体系 二 组建了总部 一线两级法务队伍 体系的建设离不开队伍建设 队伍的建设离不开组织保障和 人才保障作为基石 目前首创置业建立了从总部到一线的两级法务 管理体系 总部设置总法律顾问 协助主管领导开展法律事务工作 总部风险管控中心负责法务管理工作 工作内容包括统筹全公司法 律体系建设 管控重大法律风险 担任总部的法律顾问和服务一线 精品文档 4欢迎下载 公司四个方面 各一线公司由综合管理部负责法务管理职能及具体 的法律事务工作 并通过配备专职法务岗位的方式实现专岗专责 通过上述岗位和职责的落地 初步建立了与公司业务发展相适应的 法务管理体系 目前公司各核心一线公司的法律专员结合一线公司实践工作 及专业背景 都在各自的工作岗位上发挥了巨大的作用 比如沈阳 公司法律专员在工作中整理了营销类业务常见的法律风险及标准合 同文本 青岛公司法律专员在车位处置 项目开发流程和各流程对 应的风险点和防范点方面都有深入的思考和具体举措 重庆公司法 律专员在诉讼案件跟进和处理方面都发挥了很重要的作用 天津公 司法律专员通过对未按期支付房款的购房人提起法律诉讼的方式用 法律武器帮助公司加快回款速度等等 都充分体现了一线法律专员 所起到的巨大作用 通过法务团队的建设推动法务体系建设 并不断促进法务管 理和服务水平的提升 为推动公司做大做优做强提供坚强的法律组 织保障和人才支撑 努力成为公司的价值创造者 管理变革的推动 者 三 法律工作紧密围绕公司核心业务开展 法律业务有条件 有能力融入业务 我们要善于发现业务部 门的痛点 发挥法律业务的特长 成为业务的合作伙伴 推动业务 精品文档 5欢迎下载 价值实现 法务作为业务部门的重要支撑和伙伴 既要主动与业务 部门同事沟通 倾听他们的想法与意图 又要将业务的想法 意图 想办法从法律角度予以实现 要建立服务公司业务的意识 同时 要用非法律专业人员可以理解的表述将法律判断向业务人员解释清 楚 让法律的介入使业务人员产生实实在在的安全感 法律工作才 算真正融入到公司业务中 所以 一名合格的企业法务人员 不但 应具有扎实的法律专业基础 更要熟悉业务知识 做到不说外行话 不做外行事 这就要求我们平时要注意学习财务 经济管理 公司 业务等知识 注重实现法律知识与公司业务知识的融会贯通 以成 为业内法律专家为目标 真正做好业务的帮手和智囊 1 法律审核在工程结算中发挥重要作用 我国建设工程的法律法规具有明显的中国特色 强制性规定 较多 往往出现虽然双方没有约定某项义务但法律法规已经规定当 事人负有该项义务 虽然约定了某项权利 但其实该项约定违反了 法律强制规定 而实际并不具有该项权利 这就造成结算纠纷较多 的原因 我们法律专业人员可以帮助业务同事从法律视角去理解 解读这些法律问题 使开发商 施工方等不同行业者达成 共同语言 尽可能避免纠纷发生 在工作中 法律顾问通过参与工程结算会议 从法律专业角 度对变更洽商的法律文件 流程是否符合协议约定等方面进行把关 精品文档 6欢迎下载 另一方面 对造价机构已经确认的费用 从双方过错和责任承担角 度提出法律意见 为公司争取权益 降低了成本 对于变更洽商签 批单的管理 建议在签字确认时要做到界定清楚 准确 比如园林 工程要明确是大树 小树 树茎或树冠 力争能后附做成清单 避 免后续结算时产生争议 在双方出现结算争议的情况下 通过律师 审核结算资料和法律文件 明确双方权利义务 阐明我方合法权益 并居中调解 使施工单位最终撤诉 维护了公司利益 降低纠纷案 件发生频率 2 法律工作在促进销售回款中发挥重要作用 在 2018 年首创置业营销春雷行动中 为了更好的促进销售回 款工作 提高资金周转率 保障公司重大投资支出 降低资金风险 提升管理效能 促进有质量增长 法律部门积极与业务部门协同工 作 帮助业务部门想办法 运用法律工具 包括发放催告函 律师 函 提起法律诉讼的方式等 有力的促进了签约回款 四 法律纠纷管理促进企业管理提升 对于法律纠纷的管理工作 我们将案件管理和管理提升相结 合 通过对纠纷案件的统计 分析出发案特点 类型等规律 总结 出业务 流程 管理工作中的薄弱环节 并提出完善的管理建议 实现管理提升 使纠纷管理发生率逐年下降 例如针对按揭担保案 件 总结出按揭担保案件特点 应对措施以及管理建议 对于第三 精品文档 7欢迎下载 方代付案件 提出风险应对措施及管理建议 并且我们从合同文本 修订方面着重开展了如下几项工作 1 修订商品房购房合同补充协议标准文本 针对商品房预售合同的补充协议内容 在法律风险进行识别 的基础之上 结合 400 投诉热线反馈的问题以及与业主之间产生的 法律纠纷案件的原因进行分析 并充分对标标杆企业合同文本 梳 理出商品房预售合同补充协议修订的主要关注内容 通过修订商品 房购房合同补充协议条款 将法律风险及漏洞进行规避 旨在降低 法律纠纷发生的几率 2 启动招标文件及总包分包标准合同修订工作 为适应新形势下的精细化管理 实现内部管控新要求落地 内部经验从积累到应用 外部先进资源借鉴 总部相关中心联合启 动了建造类标准招标 合同模板的修订工作 旨在查漏补缺 提升合 约管控能力 从源头控制风险 助力降本增效 提高管理水平 经 过修订对文件条款在解释顺序上进行了合理化调整 删除了承包单 位不经隐蔽工程验收可以直接隐蔽的权利 删改非因承包单位原因 的工期顺延索赔约定等等 3 编制重大投资并购标准合同 鉴于公司投资事项的重要性 为了使业务部门的同事在前线 冲锋陷阵时能轻装上阵 插上翅膀 达到事半功倍的效果 我们启 精品文档 8欢迎下载 动了重大投资事项标准合同的工作 通过总结以往与标杆企业合作 的经验和合同文本 梳理投资并购 土地拍卖 合作拿地 大宗物 业处置等业务特点和业务类型 形成了首创置业标准合同数据库 提升业务效率 防范法律风险 受到业务中心的欢迎 五 建立了重要合同履约跟踪检查机制 法律风险把关不仅在合同审核 尽职调查等事前环节发挥作 用 还可以在重大合同全过程履约跟踪与评价方面发挥专业特长 在开展重要合同履约跟踪检查方面 通过审查重大合同法律条款 审查重大合同履约情况 延伸了法律风险审核的深度和广度 形成 重要投资全过程法律风险管理链条 例如 对澳洲投资项目开展合同履约检查工作 由于澳洲项 目是财务投资性质 对方负责项目的操盘运作 我方权利义务更多 体现在合同约定方面 法务人员对项目的交易架构 合同条款更熟 悉和专业 由法务人员开展履约检查在专业上更具备优势 在工作 的开展中 法律同事充分发挥对法律条款理解更透彻 法律逻辑把 关更准确