西安国际港务区周边市场调查报

精品文档 1欢迎下载 西安国际港务区区域发展报告报告西安国际港务区区域发展报告报告 一 城东区市场发展状况 北方缺水 西部尤甚 就此而言 傍大河而居的城东区可谓得天独厚 建国后 得水之利 这里被国家布局为西部重要的纺织工业基地 全省十大国棉厂城东区独居 其四 近 10 万纺织产业工人创造了灞桥历史上难得的辉煌 2000 年 西安市委常委会专题研究浐灞河经济社会发展问题时 特别提出要把浐 灞河区域建成以绿色为主 绿水相融 房在林中 人在绿中的生态环境的优良示范区 域 目前 浐河城市段已经建成数座橡胶坝 并已形成数千亩水面 这一距市中心最 近 离繁华不远 西安城区首个活水区域的形成 不仅使这一过去被人忽视的区域魅 力得到彰显 而且使这一区域价值得到了快速提升 随着沁水新城 水岸清城以及千 亩大盘广厦 水岸东方等一批毗邻浐河的楼盘相继亮相 乐水市民已蜂拥而至 从商业环境上看 城东拥有康复路综合市场 轻工批发市场和小食品批发市场一 条街 以康复路 轻工市场 义乌商城为中心的核心商圈 年成交额 30 亿元以上 令城东商贾云集 人气旺盛 对陕西乃至整个西北五省来说 影响非常之大 是让西 安商贸经济充满活力的 发动机 也极大地提升了城东的居住舒适度和区域价值 城东区的支柱产业以前是纺织业 现在是军工业和机电产业 目前城东的支柱产 业一是以韩森寨为中心的国防工业区 除 华山 东方 和 昆仑 机械厂 黄河 机械制造厂 西北光学仪器厂 6 家大军工企业外 陕西汽车总厂 西安微波设备厂亦 坐落其间 二是以胡家庙为中心 省属工业为骨干的建筑机械 机电工业区 该工业 区在 1985 年建成了全国最大的中外合资制药企业杨森制药公司 从道路设施看 城东与城内交通便捷 二环 三环路全线贯通 绕城高速也已经 通车 纺织城的道路设施也较好 不过通的公交线路相对较少 与其他区域往来不是 很方便 从教育上看 城东有西安交通大学 西安工业学院等大专院校以及交大 工业学 院附属中学 黄河 西光 昆仑子校等知名大 中小学 也为区域提供了良好的教育 背景 形成了城东日渐浓厚的文化教育氛围 由此所衍生的校园经济 文化产业经济 使东部具有了与南郊伯仲难分的优势 另外 城东的医疗配套也是很好的 有第四军医大学 西京医院 唐都医院 省 精品文档 2欢迎下载 纺织医院等知名医疗机构 城东的综合环境优势在西安是比较突出的 无论是自然环 境 道路设施 还是教育 商业配套 都是比较完备的 规划上更是有大的格局 经 济产业正在高速向前发展 二 西安国际港务区整体规划解析 一 西安国际港务区区位 西安国际港务区位于西安主城区东北灞渭三角洲 是西安主城区未来空间发展格 局中的战略要地 是西安经济社会发展和城市建设 北迁 东拓 西联 的前沿区域 泾渭浐灞四水聚港 涵养了良好的自然环境 二 西安国际港务区规划背景 2003 年 11 月 西安市正式提出 建立西安国际港务区的构想 2005 年 12 月 西安市人民政府 正式批准实施西安国际港务区项目 由西安市商贸委和灞桥区共同负责 实施 2007 年 3 月 西安市市委常委 会原则通过灞桥区拟定的 西安国 际港务区用地总体规划 规划用地 面积 7 68 平方公里 2008 年 4 月 2008 年 3 月份 以来 省市政府明确提出了 产业 大发展需要大物流 大物流可以带 动大发展 的新理念 2008 年 4 月 西安市市委 市政府决定调整西安 国际港务区的管理体制 组建市一级的西安国际港务区管委会 为市政府派出机构 三 西安国际港务区建设 1 优化现代商贸物流业发展格局 承接产业功能转移的需求 将形成以西北五 省和成渝地区为主 兼顾中部地区和 精品文档 3欢迎下载 环渤海 长三角 珠三角地区的现代 商贸物流业发展格局 2 推进西安经济结构调整和发展 方式转变 保持经济增长的需求 有力提升在西安经济发展中的主导 地位 3 是拉动西咸经济一体化 服务 陕西三大经济区域 四大产业基地 发展壮大关中城市群的需求 4 是服务关中 天水经济区产业发展 体现中心城市核心带动作用的需求 精品文档 4欢迎下载 5 打造 西三角经济圈 壮大 西部地区经济实力的需求 以西安 成都 重庆三市为核心的 西三角 经济圈 对于完善中国区域经济格 局 打造经济互补 辐射全国的第 四增长极具有积极的促进作用 西 安国际港务区的发展建设对于强化 西安在西部地区的核心带动作用具 有极大的推动作用 6 是体现新亚欧大陆桥中心城市 地位 适应世界经济发展新格局的 需求 可以强化西安作为新亚欧大 陆桥上重要物流节点城市的作用 是西安城市价值充分兑现的重要载 体 四 西安国际港务区规划范围 建设区 西沿灞河 北至铁路北环线 东至西韩公路 南接西安绕城高速 总用 地范围 44 6 平方公里 起步区 西沿灞河 北达集装箱中心站 东至西韩公路 南接西安绕城高速 总 用地范围 28 平方公里 依据人口容量计算 一期建设区内规划人口为 28 65 万人 五 西安国际港务区交通配套 航空联系 日常航空运输由咸阳国际机场承担 应急物流运输由窑村机场承担 外围交通 主干路与三环 绕城高速等快速路及其他对外公路相连 实现与外 围交通的对接 精品文档 5欢迎下载 功能区交通 通过城市快速连接线 绕城高速 三环 草临路等与经开 浐灞 阎良 未央 灞桥 临潼 高陵的路网衔接 内部交通网 采用方格网形式 形成 五横五纵加一环 的主干路网 格局 轨道交通 地铁铁三号线引入 3 号线 2011 年 10 月三号线全线开工 2015 年底建成试运营 途径国际港 务区站点有国际港务区站 会展国际 站 新筑新城站 综合保税区站 六 西安国际港务区功能布局 集装箱作业区 综合保税区 国 内贸易区 综合服务区 物流 CBD 居住配套区 应急物流园区 产业转 移承接区 城乡统筹建设区 西安国际港务区内居住用地主要位于灞河西安国际港务区内居住用地主要位于灞河 东岸港务西路两侧及原新筑镇周围 与东岸港务西路两侧及原新筑镇周围 与浐浐 灞生态区隔河相望 利用灞河沿岸的生态灞生态区隔河相望 利用灞河沿岸的生态 景观优势 建设宜居新城 景观优势 建设宜居新城 新筑小城镇建设示范区面积约新筑小城镇建设示范区面积约 4 74 7 平方平方 公里 公里 居住配套区居住配套区 精品文档 6欢迎下载 七 西安国际港务区服务设施 按照现代化新城的标准 结合人口分布和城市功能布局 西安国际港务区将形成 功能互补的多层次 多元化的城市级 居住片区级公共服务及市政基础体系 规划在一期建设区内设置市级商务办公中心 商业中心 文化活动中心 体育中 心 医院及教育培训基地 居住区级中学 小学 托幼等两个级别的公共服务设施 同时设置公交枢纽站 社会停车场 公交保养场 地铁车辆段 污水处理厂 变 电站 天然气门站 区域锅炉房 城市应急供水厂 雨水加压泵站 电信端局 邮政 局 消防站等市政基础设施 三 浐灞区房地产发展前景 2011 年 4 月 28 西安世园会在浐灞生态区举行 会期 178 天 世园会的举办将大 大提升浐灞片区域的发展潜力 不仅会使文化环境 经济建设等各方面有进一步改善 升级 而且也将带动其区域房地产市场的发展 就目前西安房地产市场发展的格局来看 各区板块都在不断的拓展 而不管是南边 曲江 北边大明宫 还是西边汉城湖 显然都没有世园会周边的项目更 招惹 人 与此同时 世园会区域城市化建设对西安国际化都市形象的提升 也有很大推动作用 从 2006 年开始 很多企业开始抢滩浐灞区域 普华地产 中新集团 上海绿地 深振业等一大批知名开发商相继入驻 浐灞一跃成为了争相抢购的宝地 浐灞生态区 将打造西安最理想的假日旅游基地 区域房地产市场很多项目都旨在打造亲水居所 旅游地产 产品档次相对较高 且类型比较丰富 绿色低碳宜居性地产成为区域内的 主流 同时 依托良好的区域交通优势 地铁一号线 东三环交通枢纽 加上 都市 型生态区 生态化商务城 的发展定位 城东区城东新房将会形成一个产业 居住 生态 文化四位一体的宜居新城雏形 届时 西安生态建设方面的层次和水平将得到进一步提升 区域房地产发展也将 进一步提速 对浐灞生态区的房地产市场发展也将是一个利好推动 随着城市化的不断发展和现代化水平的不断提高 人们在追求物质生活丰裕性和 精神生活多样性的同时 对城市的 宜居性 要求越来越强烈 浐灞区域将依托得天 精品文档 7欢迎下载 独厚的水域资源 借 世园会 之势引领西安高端地产的走向 在未来相当长一段时 间 区域房地产将是兼具生态 人文的低密度住宅区 将成为继曲江 大明宫之后的 又一个 炙手可热 的板块 四 国际港务区周边房地产市场调查 一 国际港务区区域现状 2008 年 9 月 27 日西安国际港务区的龙头项目西安铁路集装箱中心站建设启动 此标志着西安国际港务区建设的正式启动 按照 统一规划 分步实施 多元投入 滚动发展 市场运作 政策扶持 的开发区模式建设实施 计划至 2015 年 分三期开 发完成 港务区建设中的重点工程之一就是为区内 1 1 万个行政村的拆迁农民修建 新筑 新城 安置新城 这个安置区总投资额约 132 亿元 占地 6800 亩 项目内设置了学校 社区 市场 体育场 医院等完备的功能配套设施 区域建设高速发展 各个产业功能区的引进与发展不但会拉动西安经济的大幅提 高 还会为项目区域房地产发展带来利好机遇 西安标志 西安形象 世园会的举 办围绕浐灞区域 与 国际港务区 形成经济与环境齐头并进的 南北大发展 从而 带动城东区域房地产价值的进一步提高 目前 项目周边配套的成熟度有待提高 区域居住适宜度属初级阶段 整体建设 需要 5 7 年的周期才能达到宜居状态 二 国际港务区周边项目解析 国际港务区为西安市新规划发展区域 其特点呈现 统一规划 多元投入 滚动发 展 的特点 统一规划 即运用科学和超前的规划思想及理念将区域一次性全面规划 多元投入 即充分发挥各个功能区的优势 引入资金进行发展建设 滚动发展 即将 国际港务区用 10 年的时间分三期进行滚动建设 在了解西安国际港务区规划特点后 可以得出目前区域所处状态 即属于产业高发 展阶段 以产业的发展带动生活配套及居住房地产的发展与提高 因此 区域内居住 房地产项目发展属初级阶段 目前在区域内运作项目主要以 华南城 与 新筑新城 为代表